（2017）皖0202民初473号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-11-30

案件名称

芜湖伟星南部房地产开发有限公司与程翔房屋买卖合同纠纷一案判决书

法院

芜湖市镜湖区人民法院

所属地区

芜湖市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

芜湖伟星南部房地产开发有限公司,程翔

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

安徽省芜湖市镜湖区人民法院民事判决书（2017）皖0202民初473号原告：芜湖伟星南部房地产开发有限公司，住所地芜湖市，统一社会信用代码91340200567506387A（1-1）。法定代表人：卢韬，总经理。委托代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。委托代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。被告：程翔，男，1987年8月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告芜湖伟星南部房地产开发有限公司诉被告程翔房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公��开庭进行了审理。原告芜湖伟星南部房地产开发有限公司（以下简称“伟星公司”）的委托代理人张丽到庭参加诉讼，被告程翔经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟星公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还房屋，恢复房屋原状（审理中撤回），并配合原告办理商品房注销相关手续；2、被告偿还中国光大银行股份有限公司芜湖分行扣划原告的保证金446084.42元；3、被告支付原告违约金32594元；4、被告支付实现债权费用40000元，上述费用合计516390.07元由原告在退房款中直接扣减；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的芜湖金域蓝湾**#楼*-****室房��，房款总价651880元，首付201880元，剩余45万元向中国光大银行芜湖分行按揭贷款支付。2012年8月9日，被告与光大银行芜湖分行签订《个人贷款合同》，约定：被告贷款45万元用于购买上述房屋，由原告承担被告办理产权证之前的阶段性担保。2012年5月1日，原、被告签订《特别约定》，约定：买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供担保的，买受人对银行的违约即构成对房屋买卖合同的违约，应按合同总金额5%向出卖人支付违约金，造成出卖人承担担保责任的，出卖人因此发生的所有损失（银行扣划的借款本息、违约金、诉讼费、律师费等）由买受人承担，出卖人有权解除合同，有权将该套住宅另行出售，有权在买受人已支付的房款中直接扣除上述费用。被告逾期偿还贷款，光大银行芜湖分行自2015年9月至2016年8月扣划原告保证金共计19383.43元，用于偿还被告的银行贷款。2016年3月被告偿还原告14983.6元，尚欠5185.07元未还。期间，光大银行向法院诉讼，2016年11月7日，镜湖法院扣划原告438611元，用于清偿被告欠光大银行芜湖分行贷款本息等。被告程翔未答辩，未提交证据。本院经审理认定事实如下：2012年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发建设的位于芜湖金域蓝湾**#楼*-****室房屋，房款总价651880元，被告应于2012年5月2日前支付201880元，剩余45万元向光大银行芜湖分行贷款支付，并由原告承担阶段性担保，出卖人应当在2013年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。2012年5月1日，原、被告签订《特别约定》，约定：如买受人采用银行贷款支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约即构成对本��同的违约，应按合同总金额5%支付违约金，造成出卖人承担担保责任的，买受人应承担出卖人的所有损失（包括银行扣划的借款本息、罚息、违约金、诉讼费、律师费等），出卖人有权解除合同，有权将房屋另行出售，有权在已付房款中扣划上述费用。上述合同签订后，被告支付原告购房首付款201880元。被告及程传民于2012年9月25日向光大银行芜湖分行贷款45万元支付给原告。2013年8月24日，原告将上述房屋交付给被告。2015年9月起被告逾期归还光大银行芜湖分行贷款，光大银行芜湖分行自2015年9月至2016年1月31日扣划原告保证金，合计14198.36元，以代偿被告银行贷款。因被告逾期还款，光大银行芜湖分行于2016年1月向本院诉讼，要求程翔、程传民、王孝莉（程传民妻子）归还尚欠的剩余全部贷款本息，原告承担连带担保责任。本院经审理，判决：1、程翔、程传民、��孝莉偿还光大银行芜湖分行借款本金、利息、罚息合计428185.01元，并支付自2015年10月26日起至实际清偿之日止的逾期利息；2、程翔、程传民、王孝莉赔偿光大银行芜湖分行实现债权费用9000元；3、原告对程翔、程传民、王孝莉的债务承担连带清偿责任。在该案诉讼中，被告偿还原告代垫款14198.36元。该判决生效后，程翔、程传民、王孝莉未履行生效判决，光大银行分别于2016年7月28日扣划原告保证金2537.46元、2016年8月30日扣划原告保证金2647.61元、2016年10月27日扣划原告保证金2288.35元，合计7473.42元。光大银行芜湖分行于2016年向本院申请执行上述民事判决，2016年11月7日，我院扣划原告银行存款438611元，以偿还程翔、程传民、王孝莉欠光大银行芜湖分行债务。原告为诉讼，支付律师费4万元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应按照合同约定履行义务。被告逾期偿还银行贷款，构成违约，根据双方合同约定，原告可以解除合同，合同解除后，被告应将购买的商品房返还给原告，并协助原告办理相关商品房注销登记手续。被告逾期还贷，光大银行芜湖分行诉讼被告后，被告并未履行判决，光大银行芜湖分行扣划了原告的保证金7473.42元及法院扣划原告银行存款438611元，用于偿还被告因房屋贷款而产生的债务，原告有权向被告追偿，故被告应返还原告垫付的银行债务。原告要求被告按照合同总价款5%的标准支付违约金32594元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告主张被告支付律师费，标准过高，本院酌情调整为15000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告芜湖伟星南部房地产开发有限公司与被告程翔于2012年5月8日签订的《商品房买卖合同》；二、被告程翔于本判决生效之日起十日内将芜湖金域蓝湾**#楼*-****室房屋返还给原告芜湖伟星南部房地产开发有限公司，并协助原告芜湖伟星南部房地产开发有限公司办理相关商品房注销登记手续；三、被告程翔于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖伟星南部房地产开发有限公司违约金32594元、银行债务446084.42元，并赔偿原告律师费15000元，合计493678.42元(先折抵原告应退还被告的购房款）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元，公告费560元（已交至报社），合计2404元，由被告程翔负担（诉讼费用原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审　判　长　　赵　凌人民陪审员　　张宗清人民陪审员　　焦友龙二〇一七年七月四日书　记　员　　苏文可附适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批��、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。微信公众号“”