（2017）辽02民终3165号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-07-14
案件名称
宋绍财与赵健、大连华美建设发展有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋绍财,赵健,大连华美建设发展有限公司,大连豪华建设发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终3165号上诉人（原审被告）：宋绍财,男,1953年4月6日生，汉族,住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：高楠，上海汇茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵健，男，1968年7月22日生，汉族，现住大连市西岗区。委托诉讼代理人：戴文章，辽宁澄宇律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：大连华美建设发展有限公司，住所地大连市西岗区丰元街12号2层。法定代表人：王卫东,该公司董事长。委托诉讼代理人：郎殿利，男，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：大连豪华建设发展有限公司，住所地大连市西岗区傅家庄34-30号。法定代表人：穆冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：周军，辽宁丰源律师事务所律师。上诉人宋绍财因与被上诉人赵健、大连华美建设发展有限公司（以下简称“华美公司”）、大连豪华建设发展有限公司（以下简称“豪华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋绍财的委托诉讼代理人高楠，被上诉人赵健及其委托诉讼代理人戴文章、被上诉人华美公司的委托诉讼代理人郎殿利以及被上诉人豪华公司的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋绍财的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回赵健的诉讼请求或发回重审。主要事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、宋绍财转让给赵健的房屋是案涉使用权房屋的承租权，双方签订的房屋买卖合同在法律性质上应认定为具有物权性质的债权转让合同，而赵健主张解除合同诉请已经超过诉讼时效。2、豪华公司向赵健颁发《自管房屋租赁证》的行为充分说明豪华公司和赵健对案涉房屋的性质非常清楚，且豪华公司向赵健收取更名费行为能进一步充分印证宋绍财将使用权房屋承租权转让给赵健，自此赵健与豪华公司建立使用权房屋租赁关系。3、宋绍财与豪华公司之间签订的合同书、补充协议书虽未载明案涉房屋系自管使用权房屋，但本案涉及多方之间事实行为应认定为对原书面合同进行事实性变更，包括颁发《自管房屋租赁证》、收取更名费、派户申请、开具房租缴款证明、办理房屋行政街区号、开通住宅性质的水、电、暖。4、关于宋绍财和豪华公司之间签订的合同书和补充协议书的效力问题，一审法院虽未作出认定，但不可否认的是豪华公司当时尚未改制，仍系国有企业，而规范国有企业自管房屋法律法规并不完善，属于改革过程中具有政策性的遗留问题，除了法律禁止性规定，本案争议应在国有企业及其主管部委管辖内调处解决，而人民法院应以驳回起诉为宜。5、本案系豪华公司不给赵健换发《自管房屋租赁证》所引起的纠纷，而在一审质证中，豪华公司举证说明理由是案涉房屋未纳入该公司改制后的资产中，因此不予换证。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，豪华公司的不换证是改制行为引起的，本案应认定为“既属于历史遗留的落实政策性质”也符合“因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等”引起的房地产纠纷。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是错误的。1、该司法解释仅适用于一般性租赁，不适用于使用权房屋租赁。结合该司法解释第一条适用范围的规定，依据各地法院判例及经验，以置换方式取得公有住房的，应属于享有国家福利政策之列。2、一审判决将案涉房屋认定为“未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑”是错误的，豪华公司改制前是央企，而央企的自管房屋建设不需要经过地方政府批准。3、从实际情况来看，案涉房屋行政区号、水、电、供暖设施完备，赵健居住使用至今，未就房屋本身问题提出任何异议，一审法院将案涉房屋误判为“临时建筑”是违背各方意愿的。4、该司法解释关于认定无效的规定应基于并结合合同法中关于合同无效的认定。三、一审判决程序违法。本案与另案合并审理，未安排辩论阶段，剥夺了宋绍财的辩论权，导致宋绍财关于诉讼时效、追加第三人等请求无法提出，只能以书面代理词方式提交。赵健辩称，不同意宋绍财的上诉请求。1、案涉房屋没有办理相关的竣工验收手续已被一审法院认定为无效，宋绍财取得房屋使用权就是无效的；2、在原租赁合同无效的情况下，宋绍财继续转让给赵健也应认定为无效，豪华公司应承担连带返还购房款的义务。华美公司和豪华公司均辩称，同意一审判决，驳回宋绍财的上诉请求。赵健向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同关系；2、被告与第三人豪华公司共同承担连带返还原告购房款39.5万元，更名费2万元，并赔偿原告各项经济损失18.5万元，共计60万元。一审法院认定事实：2010年3月27日，经大连同泰房地产代理有限公司作为居间方，原告赵健购买了被告宋绍财出售的位于大连市西岗区付家庄46-1-4号使用权房屋，该房屋建筑面积63.73平方米。2010年5月6日，原、被告签订了《房屋买卖交接书》，内容为：甲乙（甲方为被告宋绍财、乙方为原告赵健）双方依据于2010年3月27日就所坐落于西岗区付家庄46-1-4房屋所签订的《房屋买卖契约》、《房屋买卖合同》及补充协议的规定，甲方现将该房屋及附属设施物品交付乙方。经乙方验收后，认为甲方的交付行为完全符合合同所规定的交付时间及条件，乙方同意接受。甲乙双方共同确认就该房屋的交接事宜已履行完毕。该交接书中约定房屋为清水房、使用权房屋。同时，被告宋绍财向原告赵健出具了395000元收条一张及自管房西租字第00046-3号《房屋租赁证》，该租赁证盖有大连华美建设发展公司房屋管理处和被告宋绍财的印章。2010年5月28日，大连华美建设发展公司房屋管理处收取了原告更名费20010元并给原告出具了收款发票一张。另查，大连华美建设发展公司房屋管理处于2011年3月改制为第三人豪华公司，在改制过程中，第三人豪华公司全体股东承诺企业改制前的全部债权债务由豪华公司承担。大连华美建设发展公司房屋管理处原系第三人华美公司下属企业，具有独立法人资格。又查，2008年8月10日，大连华美建设发展公司房屋管理处与被告宋绍财签订一份《合同书》，约定：2008年以前，甲方（大连华美建设发展公司房屋管理处）委托乙方（被告宋绍财）为甲方葵英小区、付家庄小区维修住宅屋面防水及部分建筑工程，共欠乙方工程款56万元，经双方商定，甲方将付家庄街46号办公楼院子500平方米借给乙方使用，使用期限50年，乙方应遵大连市政府的各项规定，甲方同意乙方在院内盖部分临时居住用房。2009年12月1日，大连华美建设发展公司房屋管理处与被告宋绍财又签订一份《合同书》，约定：2008年8月10日甲乙双方（甲方为大连华美建设发展公司房屋管理处、乙方为被告宋绍财）就乙方为甲方维修房屋所欠乙方工程款事宜签订之合同，因乙方在甲方合同限定内执行完毕，经结算，甲方尚欠乙方维修工程款14.8万元，甲方承诺乙方在其院内所临时办公用房全部投资由乙方所出，故产权全部归乙方所有，甲方根据乙方的实际情况，代为乙方管理院内乙方所建房屋。待乙方具备能力时，交还乙方管理，甲方只负责收取相应的人工费。乙方在房屋的出租、转租过程中与租赁人所发生的问题由乙方自行处理，与甲方无关。甲方为乙方发给承租人的租赁手续为代用，并为乙方收取房租及其他费用，但不为乙方承担任何法律责任。2010年1月6日，大连华美建设发展公司房屋管理处与被告宋绍财签订一份《补充协议》，约定：甲方欠乙方工程款14.8万元已还清；甲方只允许乙方出租乙方所建房屋，不得出卖。再查，诉讼过程中，原告经一审法院释明后，表示如果确定原、被告签订的使用权房屋买卖合同无效，原告不变更诉讼请求。被告经一审法院释明后，未在规定时间内向一审法院提出反诉请求。一审法院认为，原告与被告于2010年3月27日签订的使用权房屋买卖合同所涉及的房屋系未经有关主管部门批准而建设的临时用房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，双方签订的使用权房屋买卖合同无效。原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，因双方签订的房屋买卖合同无效，不存在解除合同的法律关系，故一审法院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告返还购房款39.5万元的诉讼请求，因合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告向被告交纳了购房款，现合同被确认无效，被告应当返还，故一审法院对原告的该项诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告给付更名费2万元的诉讼请求，因被告否认收到过该笔款项，原告提供的发票系第三人豪华公司改制前的公司向原告出具的，原告未提供证据证明被告收到了该更名费，故一审法院对原告该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告赔偿18.5万元经济损失的诉讼请求，因原告未提供相关证据证明其实际损失金额，故一审法院对原告该项诉讼请求，不予支持，待原告提供相关证据后可另行主张。被告未在本案提起反诉请求要求原告返还房屋，被告可另行主张。关于原告要求第三人豪华公司与被告共同给付购房款39.5万元的诉讼请求，因原告未将购房款交付给第三人豪华公司，故一审法院对原告该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求第三人豪华公司给付2万元过户费的诉讼请求，虽然第三人豪华公司庭审中陈述将该过户费用转交给被告，但是未提供相关证据予以证明，故第三人豪华公司陈述的事实一审法院不予认可，原告该项诉讼请求合理，一审法院予以支持。关于原告要求第三人豪华公司赔偿经济损失18.5万元的诉讼请求，因原告未提供相关证据证明其实际损失金额，故一审法院对原告该项诉讼请求，不予支持，待原告提供相关证据后可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告宋绍财自判决生效之日起十日内返还原告赵健购房款39.5万元。二、第三人大连豪华建设发展有限公司返还原告赵健更名费2万元。三、驳回原告赵健其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费9900元（原告已预交），原告赵健负担2620元，被告宋绍财负担7230元，第三人大连豪华建设发展有限公司负担50元。本院二审期间，宋绍财提交了中国国际信托投资有限公司文件，拟证明华美公司在改制过程中涉及国有资产流失，造成赵健反复起诉宋绍财等；豪华公司的股东会决议，拟证明豪华公司有权并有义务对案涉房屋进行管理，并向赵健更换自管房屋租赁证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，赵健、华美公司和豪华公司对前述证据的真实性均没有异议，对证明内容有异议。本院认为，前述证据的内容中均未直接涉及案涉房屋等问题，与本案无关联性，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：一审法院于2016年5月19日公开开庭进行审理，庭审中，已组织各方当事人进行法庭辩论，原审被告宋绍财亦陈述其辩论意见同庭审意见。本院确认上述事实有一审庭审笔录在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，从《中华人民共和国城乡规划法》相关规定可以看出，我国现行法律对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证内容建设的建筑物或构筑物等工程，是明文作出否定性评价的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，以此类型房屋为标的物签订的合同依法应认定为无效合同。本案系属于此类情况。在本案二审审理过程中，豪华公司和华美公司均称案涉房屋没有审批手续，而宋绍财虽辩称案涉房屋有正规建设规划许可手续等批准性文件，却未能提供任何证据对此节事实加以证明，依法应承担举证不能的法律后果。因此，一审判决认定案涉合同系无效合同，宋绍财向赵健返还购房款，于法有据，本院予以维持。据此，宋绍财的上诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案中，赵健和宋绍财签订案涉合同后，赵健向宋绍财交付购房款39.5万元，同时宋绍财亦将案涉房屋交付给赵健居住使用。现该合同依法被认定为无效后，则双方均应尽返还义务，以使双方恢复至合同订立前的财产状况，故一审判决仅判令宋绍财向赵健返还购房款39.5万元，而未判令赵健收到该购房款后将案涉房屋腾退并返还给宋绍财，有违公平，亦于法无据，本院予以纠正。关于宋绍财主张本案非人民法院主管工作的范围，应驳回起诉。本院认为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。所谓历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，包括私房因社会主义改造遗留问题、文革期间被挤占、没收的私人房产问题、建国初期代管的房产问题、落实华侨、港澳台胞私房政策问题等引起的房地产纠纷。案涉房屋买卖行为发生于2010年，从其建造、转让的过程看，并未涉及到历史遗留的落实政策问题。且宋绍财未提供证据证明案涉纠纷是豪华公司因执行行政指令而调整划拨、机构撤并而引起的房地产纠纷，而赵健提供的资产评估报告书、承诺书、关于同意大连华美建设公司房管处改制为有限责任公司的批复、企业名称变更核准通知书等则从内容上亦未见有行政指令改制的内容，故宋绍财以此为由主张本案应不属于人民法院受案范围，无事实和法律依据。至于赵健主张豪华公司应承担连带返还责任，因二审应围绕上诉请求进行审理，赵健并未提起上诉，本院对此不予审查。此外，因宋绍财未提起反诉，若有损失问题，其可另案诉讼。综上所述，宋绍财的上诉请求无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初135号民事判决；三、宋绍财履行本判决确定的给付义务后三十日内，赵健将位于大连市西岗区付家庄46-1-4号房屋腾退并返还给宋绍财；一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费7230元（宋绍财已预交），由上诉人宋绍财负担。本判决为终审判决。审判长 刘丽媛审判员 季 烨审判员 阁成宝二〇一七年七月四日书记员 杜玉洁 微信公众号“”