（2017）浙01民终2935号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-08-11
案件名称
林达、陈宏伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林达,陈宏伟,夏海红,浙江链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终2935号上诉人（原审原告）：林达，男，1989年5月26日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：刘长琳，浙江融哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈宏伟，男，1983年1月5日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：陈明、郭琳雅，浙江海贸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏海红，女，1984年7月25日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。原审第三人：浙江链家房地产经纪有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区朝晖二区26幢218室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：崔斌斌，男，1985年12月26日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：洪某，女，1973年10月11日出生，汉族，系该公司员工。上诉人林达因与被上诉人陈宏伟、夏海红及原审第三人浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初8662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2016年9月10日，陈宏伟（甲方）、林达（乙方）、链家公司（丙方）共同签订《房屋买卖定金协议》1份，约定：甲方将其名下位于杭州市西湖区××庭园××阁××室房屋出售给乙方，房屋总价款363.5万元，乙方于本协议签订时支付购房定金5万元，待定金协议签署完毕后由丙方转付定金给甲方，甲乙双方于本协议签订后6个工作日内签订《杭州市房屋转让合同》，等等。2016年9月9日，林达向链家公司职员洪某转账支付5万元定金。次日，洪某将该笔定金转账支付给夏海红，夏海红出具《收据》1份，载明：“今收到朗郡××阁××室购房定金5万元。”原审法院另查明，陈宏伟、夏海红于2007年12月25日登记结婚，二人系杭州市西湖区××庭园××阁××室房屋的共同共有人。林达诉至原审法院，请求：1.解除林达、陈宏伟及链家公司签订的《房屋买卖定金协议》；2.陈宏伟、夏海红双倍返还林达购房定金10万元，及自2016年9月11日起至购房定金实际还清之日止的逾期利息，暂计算至2016年9月28日为18天，按年利率6%计算，暂计150元；3.陈宏伟、夏海红赔偿林达因违约致林达购他房造成的差额损失1165000元；4.诉讼费由陈宏伟、夏海红承担。原审法院认为：定金协议虽未经夏海红签名，但陈宏伟签署定金协议的当天，链家公司工作人员将林达的定金5万元转交给夏海红，夏海红出具的收据中确认该款系案涉房屋的购房定金，再结合链家公司的陈述，可以认定夏海红已认可定金协议，故定金协议对陈宏伟、夏海红具有约束力。林达交付定金后，陈宏伟、夏海红未按约与林达签订《杭州市房屋转让合同》，构成违约，林达有权解除定金协议，并要求陈宏伟、夏海红双倍返还定金10万元。林达主张的利息损失及购房差额损失缺乏法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条规定，判决：一、林达与陈宏伟、链家公司于2016年9月10日签订的《房屋买卖定金协议》于判决生效之日解除；二、陈宏伟、夏海红于判决生效之日起十日内双倍返还林达定金100000元；三、驳回林达的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8093元，由林达负担6943元，陈宏伟、夏海红负担1150元。宣判后，林达不服，向本院提起上诉称：1、案涉《房屋买卖定金协议》系三方在平等、自愿基础上签订的，且林达积极履行协议的义务，及时、全额向陈宏伟、夏海红支付购房定金。陈宏伟和夏海红收到林达的购房定金后，未按《房屋买卖定金协议》第五条约定的期限签订《杭州市房屋转让合同》等相关法律文件及进行房屋产权转移登记。后陈宏伟、夏海红声称房价上涨，要求林达增加房款，因林达无法满足其要求，陈宏伟、夏海红拖延履行协议义务。后林达和链家公司多次通过电话等其他方式催告其及时签署房屋转让合同并办理房屋买卖相关手续，但陈宏伟、夏海红置之不理。为督促陈宏伟、夏海红及时履行协议义务，林达通过链家公司向陈宏伟、夏海红寄发《催告函》，限于2016年9月24日24时前签署《杭州市房屋转让合同》等相关交易文件并办理房屋过户手续。陈宏伟、夏海红收到该函后，拒不履行前述义务，其行为构成根本违约。现房价上涨，且幅度较大，因陈宏伟、夏海红违约，林达只能高价另购他房。林达于2016年10月25日，在案涉房屋一路之隔的相邻小区购买他房面积为186.95平米，总价400万元，单价为21396.95元/㎡。而林达与陈宏伟、夏海红签订协议时案涉房屋单价为13070.37元/㎡，按照此单价计算，林达购买他房只需要支付总价244.3万元，二者差价高达155.7万元且花费了更多的金钱只买到面积更小的房屋。陈宏伟、夏海红的违约行为导致林达重大经济损失，按双倍返还定金条款或按照双方签订的房屋买卖定金协议第七条第2款约定的违约条款向林达承担违约责任，不足以弥补林达由此造成的实际损失，故要求其他损失赔偿，符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，市场经济条件下，标的物价格在合同履行期间正常波动系常态，买卖双方当事人在签订合同时应能预见或可预见范围。因此，因一方原因使合同不能履行，造成对方重置成本提高，应当由违约方承担因标的物上涨造成的差价损失，符合“可预见性规则”。且在一审中，为查明并确定因陈宏伟、夏海红的违约行为导致的林达购他房产生差价款的损失数额，特申请一审法院对案涉房屋价格进行鉴定，但一审法院对该申请不给予批准，故而判决对林达因陈宏伟、夏海红的违约造成的损失不予赔偿，存在认定事实和适用法律错误；2、林达之所以要求陈宏伟、夏海红承担差价损失的赔偿，目的是为了让守约方受损的利益得到弥补，使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。不能让毁约方通过他的毁约行为获利，同时也不能让守约方因守约而受到损失。综上，原审法院对本案上述事实认定和适用法律错误，请求：1、撤销原审判决第三项，并依法改判支持林达的一审诉讼请求；2、判令由陈宏伟、夏海红承担本案一审与二审诉讼费用。针对林达的上诉，夏海红未发表答辩意见，陈宏伟答辩称：原审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，林达的上诉请求及陈述事实和理由缺乏事实合法依据，依法应予驳回。链家公司表示没有意见。二审举证期限内，陈宏伟、夏海红、链家公司未向本院提交属于二审程序的新的证据。林达向本院提交如下证据材料：《杭州市房屋转让合同》、不动产权证书和涉案房屋区域位置图，拟证明林达因陈宏伟、夏海红违约另购房屋造成的损失。上述证据材料经出示，陈宏伟发表意见称：对真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议，该证据只能证明林达曾经购买不动产，但不能证明其购买房屋与本案存在的关联性，也无法证明其所主张的损失，林达购买的房屋无法和涉案房屋相比；夏海红未发表质证意见；链家公司对证据的真实性、合法性和关联性均予以认可。本院经审核认为，该证据与本案缺乏关联性，故对此不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：案涉合同名为《房屋买卖定金协议》，且协议中约定“双方应于签署本协议后6个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件”、“如《杭州市房屋转让合同》与本协议内容有冲突的，以《杭州市房屋转让合同》为准”，故案涉协议的性质应为商品房预约合同，尚未签订的《杭州市房屋转让合同》即为案涉预约合同对应的本约。现正式的房屋买卖合同尚未签订，林达要求按照本约合同的履行利益进行房屋差价赔偿，系对预约合同和本约合同违约责任的混淆，其请求没有法律依据。综上，林达的上诉理由，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15285元，由林达负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民代理审判员 秦海龙代理审判员 睢晓鹏二〇一七年七月四日书 记 员 徐森燕 来自：