（2016）苏0312民初8962号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-09-05
案件名称
李琳、蒋璋等与姚明洪、姜爱存等排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李琳,蒋璋,秦龙清,羌林芳,徐春玲,李建华,张欣卉,张修治,张之凯,刘西梅,徐德顺,孟君,王魁,安堃,孟敏,吴继荣,宋善勤,聂春红,谢景侠,李丽丽,李德超,徐抒,刘文芳,沈启新,姚明洪,姜爱存,徐州阳光花丛酒店管理有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百九十条，第三十二条，第三十四条
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0312民初8962号原告：李琳，女，1969年8月17日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：蒋璋，男，1965年8月13日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：秦龙清，男，1952年1月8日出生，汉族，住江苏省通州市。原告：羌林芳，女，1954年12月25日出生，汉族，住江苏省通州市。原告：徐春玲，女，1965年11月2日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：李建华，男，1935年3月1日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告：张欣卉，女，1991年2月16日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：张修治，男，1953年10月9日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：张之凯，女，1958年9月9日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：刘西梅，女，1972年4月9日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：徐德顺，男，1970年6月13日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：孟君，女，1976年3月13日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：王魁，男，1975年2月7日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：安堃，男，1968年10月6日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：孟敏，女，1969年6月17日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：吴继荣，女，1952年9月9日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告：宋善勤，男，1947年7月7日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告：聂春红，女，1978年3月10日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告：谢景侠，女，1962年5月20日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告：李丽丽，女，1959年11月2日出生，汉族，住上海市闸北区。原告：李德超，男，1950年2月10日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告：徐抒，女，1952年1月19日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：刘文芳，女，1971年5月10日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告：沈启新，女，1955年1月25日出生，汉族，住徐州市泉山区。诉讼代表人：李琳、秦龙清、徐春玲。委托诉讼代理人：王晓旭，江苏建伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘光瑞，江苏建伟律师事务所律师。被告：姚明洪，男，1971年4月25日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：高峰，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡绪辉，江苏它石律师事务所律师。被告：姜爱存，女，1977年8月31日出生，汉族，住徐州市泉山区。被告：徐州阳光花丛酒店管理有限公司，住所地徐州市铜山区徐师大公寓园小区G楼。法定代表人孙大强，该公司总经理。原告李琳等24人诉被告姚明洪、姜爱存、徐州阳光花丛酒店管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告诉讼代表人李琳、秦龙清、徐春玲及其委托诉讼代理人王晓旭、刘光瑞，被告姚明洪及其委托诉讼代理人高峰、被告姜爱存、被告徐州阳光花丛酒店管理有限公司法定代表人孙大强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李琳等24人向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即从原告所有的徐州市铜山区徐师大公寓园小区G#楼房内迁出；2、判令三被告连带赔偿由于其强行占用原告楼房给原告造成的每月租金损失1.5万元至实际迁出之日止（自2015年8月25日起开始暂计算至起诉之日约为15万元）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月25日原告通过合法途径依法取得了位于徐州市铜山区徐师大公寓园区G#楼的产权，成为该楼房的所有权人。然而，原告在接收该楼房时发现其已被三被告强行占用，虽经原告多次主动与三被告交涉，要求其搬出，但三被告对此不予理睬，仍继续强行占有原告的楼房。被告的行为导致原告无法将该楼房使用、出租和进行其它商业活动，致使原告蒙受重大经济损失。遂诉至法院，请求支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。被告姚明洪辩称，2012年8月18日，被告姚明洪与被告孙大强签订的房屋租赁合同，约定孙大强将其合法所有的涉案房屋租赁给姚明洪，租期是20年，后来因为孙大强的债务问题，涉案房屋被拍卖，拍卖时原告对于房屋上存在租赁权是明知的，其仍然要求云龙法院带租拍卖，后来房屋的所有权人发生变更，云龙法院裁定给了本案的原告，在拍卖过程中，被告姚明洪与孙大强之间签订的租赁合同并没有被有权法院予以解除，被告仍然享有涉案房屋的租赁权，基于租赁权，被告合法占有使用涉案房屋，被告没有侵权行为，原告的起诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。原告是作为权利受让人，从第三人处取得债权和抵押权，案涉房屋经过几轮的带租拍卖，最终流拍，法院依据相关规定直接将流拍的房屋裁定给原告所有，被告认为云龙法院在拍卖案涉房屋的时候，采取拍卖方式是带租拍卖，对此原告是明知的，也向云龙法院出具了书面的承诺，带租拍卖和不带租拍卖的标的物的价值显然是不一样的，如果说原告对于带租拍卖影响标的物的价值，对此有异议应当在执行过程中向执行法院提出，依据江苏省高院关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答第四条规定，带租拍卖时申请执行人提出应当除去租赁关系，对带租拍卖提出异议的，法院依据民事诉讼法第225条的规定处理，这是执行复议的程序，但是原告在案涉房屋拍卖时没有提出带租拍卖，实际原告对房屋存在租赁权是认可的，如果原告不认可，应该在执行过程中提出，不能通过另案方式解决。根据原告的陈述该房屋已经由云龙法院交付给原告，按照最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定第30条规定，如果说有案外第三人占有拍卖财产，应当移交而不移交的，强制执行，这条规定也是说拍卖财产交付的方式由原执行法院处理，不管是原告提出带租拍卖或者是除去带租拍卖，还是说在财产拍卖以后案涉财产的交付，都应当是原来的执行法院处理，原告另案诉讼实际上违反了一案不能两次处理的原则，从程序上讲原告的起诉违反了法律规定，应当予以驳回。从实体利益上讲，原告执行过程中，同意法院对案涉房屋带租拍卖，降低了案涉房屋的拍卖价值，但是在房屋裁定为原告所有后，其又主张去除租赁关系，显然其想获得不当利益，原告的诉请如被支持，明显对被告姚明洪和孙大强的财产利益的侵害，故从公平角度来讲，也不能支持原告的诉请，原被告之间双方的纠纷应当由原来的执行法院处理解决。被告姜爱存辩称，我就是跟姚明洪老板打工的，跟我没有任何关系。我是负责管理宾馆的，就是打工的。原告起诉我没有任何理由，应该向我赔礼道歉。被告徐州阳光花丛酒店管理有限公司辩称，此房屋在云龙法院三次拍卖，最终以流拍价格裁定给了原告，当时网上公示的时候是有租赁的，所以影响房屋的交易价格及成交率，评估价格是940多万元，最终流拍价格是680万元，裁定给了原告。被告不同意搬出房屋、赔偿损失，理由是现在是租赁给姚明洪的，无法再搬出去。经审理查明，孙大强原系徐州市铜山区徐师大公寓园小区G#楼房产的所有权人，该房产用以经营徐州阳光花丛酒店管理有限公司，孙大强系该公司登记的法定代表人，姚明洪系实际经营人。2012年1月18日，孙大强与史明国、徐明涵签订借款合同，约定孙大强向史明国、徐铭涵借款600万元，借款期限一年，孙大强提供位于徐州市铜山区徐师大公寓园小区G#楼房产作抵押担保。双方同时签订了房地产抵押合同，办理了抵押登记。借款人孙大强与出借人史明国、徐铭涵办理了《具有强制执行效力债权文书公证书》。2012年11月5日，史明国、徐铭涵在铜山公证处办理（2012）徐铜证执字第166号《执行证书》，并向徐州市云龙区人民法院申请执行。2015年7月7日，徐州市云龙区人民法院作出（2015）云执恢字第00070号执行裁定书，裁定变更刘文芳、徐抒、李德超、李丽丽、徐春玲、秦龙清、谢景侠、聂春红、宋善勤、孟敏、孟君、刘西梅、徐德顺、张之凯、张修治、张欣卉、李建华、李琳、沈启新为本案的申请执行人。2015年8月25日，徐州市云龙区人民法院作出（2015）云执恢字第00070号执行裁定书，内容为：本院依据已经发生法律效力的江苏省徐州市铜山公证处作出的（2012）徐铜证执字第166号执行证书，执行刘文芳、徐抒、李德超、李丽丽、徐春玲、秦龙清、谢景侠、聂春红、宋善勤、孟敏、孟君、刘西梅、徐德顺、张之凯、张修治、张欣卉、李建华、李琳、沈启新与孙大强公证债权文书纠纷一案，本院依法向被执行人孙大强送达执行通知书、报告财产令，责令其在规定的期间内履行生效法律文书所确定的义务，但被执行人未履行，本院依法委托徐州市中鑫土地房地产估价咨询有限公司对被执行人所有的位于本市铜山区徐师大公寓小区G#楼（权证号为：铜房权证铜山字第××号，建筑面积为1875.7平方米）的房产进行评估。评估后，本院依法委托淘宝网对上述房产进行三次拍卖一次变卖，均无人竞买而流拍，流拍价为680万元。本案优先受偿数额为600万元，经向上述申请人告知，上述申请人愿意以变卖流拍价680万元接受该房产抵债。本院扣除评估费、公告费后，多出的部分745950元，上述申请人已交到本院。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百五十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条之规定，裁定如下：一、解除史明国、徐明涵与孙大强就徐州市铜山区徐师大公寓小区G#楼（权证号为：铜房权证铜山字第××号，建筑面积为1875.7平方米）房产办理的抵押担保。二、位于本市铜山区徐师大公寓小区G#楼（权证号为：铜房权证铜山字第××号，建筑面积为1875.7平方米）的房产所有权及相应的土地使用权归本裁定中申请人刘文芳、徐抒、李德超、李丽丽、徐春玲、秦龙清、谢景侠、聂春红、宋善勤、孟敏、孟君、刘西梅、徐德顺、张之凯、张修治、张欣卉、李建华、李琳、沈启新共有。三、刘文芳、徐抒、李德超、李丽丽、徐春玲、秦龙清、谢景侠、聂春红、宋善勤、孟敏、孟君、刘西梅、徐德顺、张之凯、张修治、张欣卉、李建华、李琳、沈启新持本裁定书30日内到徐州市铜山区房产登记交易中心及徐州市铜山区国土资源局办理产权过户手续。2016年4月8日，原告李琳等19户取得徐师大公寓园小区G#楼的国有土地使用权证书，权证号为：铜国用（2016）第01944号。2015年10月14日，原告李琳等19户取得徐师大公寓园小区G#楼的房屋产权证书，权证号：铜房权证铜山镇字第××号，异产毗连部分产权共有李琳、蒋璋占15.956%，秦龙清、羌林芳占25.869%，刘文芳占1.511%，徐抒、李德超占2.183%，李德超、徐抒占1.679%，李丽丽占10.079%，徐春玲占5.206%，谢景侠占4.198%，聂春红占1.679%，宋善勤、吴继荣占4.411%，孟敏、安堃占2.183%，孟君、王魁占9.91%，刘西梅、徐德顺2.183%，徐德顺、刘西梅占3.191%，张之凯占1.03%，张修治占3.358%，张欣卉占3.358%，李建华占0.335%，沈启新占1.679%。但该房产并未实际交付给李琳等产权人，仍由姚明洪、孙大强用于经营徐州阳光花丛酒店管理有限公司。另查明，2012年8月4日，孙大强父亲孙广群与江苏汉丰红木文化产业发展集团有限公司签订借款合同，约定向该公司借款300万元，徐州市宇丰粮食贸易有限公司提供担保。2012年8月5日，江苏汉丰红木文化产业发展集团有限公司将300万元汇入孙大强账户。因孙广群未能偿付该借款，江苏汉丰红木文化产业发展集团有限公司于2012年10月25日向本院起诉徐州市宇丰粮食贸易有限公司及被告姚明洪保证合同纠纷，经本院主持调解，作出（2012）铜郑民初字第346号民事调解书，约定由徐州市宇丰粮食贸易有限公司、被告姚明洪偿付该借款。2012年8月18日，孙大强与姚明洪签订房屋租赁合同，约定孙大强将自有的坐落在徐州市铜山区徐师大公寓园小区G#楼房屋出租给姚明洪使用，租赁期限20年，即从2012年8月18日至2032年8月17日，房租300万元用以抵偿姚明洪代为偿付孙广群向江苏汉丰红木文化产业发展集团有限公司的借款。本案在审理中，李琳等24原告明确表示放弃要求被告连带赔偿占用房产损失的权利。以上事实，有原被告提供的史明国、徐铭涵与孙大强签订的经过公证的借款合同、涉案房屋的房地产抵押合同、确认书、具结书、他项权书、云龙法院（2015）云执恢字第00070号执行裁定书二份、涉案房屋所有权证书及土地使用权证、照片、转让协议两份、借款合同、银行转账电子回单、民事诉状、2012铜郑民初字第346号民事调解书、孙广群出具的说明及当事人的当庭陈述予以证明，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告所受让债权的抵押权设定于2012年1月18日，而被告姚明洪承租徐师大公寓园小区G#楼房屋的行为发生于2012年8月，故被告之间的租赁关系不得对抗原告享有的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。原告李琳的等24人因实现抵押权而按份取得徐师大公寓园小区G#楼房屋的产权，案涉房屋在出租前已设立抵押权，故被告姚明洪也无权请求原告继续履行原租赁合同。对原告要求被告立即从原告所有的徐州市铜山区徐师大公寓园小区G#楼房内迁出的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第三十二条、第三十四条的规定，判决如下：被告姚明洪、姜爱存、徐州阳光花丛酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内腾出坐落在徐州市铜山区徐师大公寓园小区G#楼房屋，并向原告李琳等24人交付。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3380元，由被告姚明洪、姜爱存、徐州阳光花丛酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 刘振亚审 判 员 冯 琨人民陪审员 余广远二〇一七年七月四日书 记 员 解 琰 百度搜索“”