（2017）内01民终2024号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-10-26

案件名称

雷春燕与冯纯铸、张利霞等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

雷春燕,冯纯铸,张利霞,周彤

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终2024号上诉人（原审被告）：雷春燕，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：邹黎明，内蒙古则维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯纯铸，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：张利霞，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯纯铸，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：周彤，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯纯铸，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张利霞，住呼和浩特市。上诉人雷春燕因与被上诉人冯纯铸、张利霞、周彤房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人雷春燕的委托诉讼代理人邹黎明，被上诉人冯纯铸，张利霞、周彤的委托诉讼代理人冯纯铸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷春燕的上诉请求：撤销一审判决,依法改判或发回重审。事实与理由：2008年12月1日，雷春燕与冯纯铸、张利霞、周彤签订《租房合同》，但出租方自始违约，提供的出租房不能保证雷春燕的正常使用，而且该出租房既没有物业，也未能依约提供齐全的水电设施，一审法院对此没有进行认定。而且双方2013年2月8日签订的《补充协议》明显违反《中华人民共和国民法通则》规定的公平原则，应属无效协议。冯纯铸、张利霞、周彤答辩称，第一、2008年双方签订租赁合同至今已经九年，雷春燕使用至今没有提出过房屋不能使用，该房屋是呼市建委为本委职工建设的居住用房，水、电、暖设施齐全，且经过竣工验收，雷春燕主张房屋质量不合格的情况不存在。第二，本案中的《补充协议》是雷春燕主张签订，现在又主张该协议无效没有依据，而且根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》、《中华人民共和国合同法》的规定，雷春燕关于《补充协议》无效的主张不能成立。另外，在2014年时，雷春燕因为拖欠冯纯铸、张利霞、周彤房屋租金，已经进行了一次诉讼。冯纯铸、张利霞、周彤一审诉讼请求：1、请求判令雷春燕按照双方签订的《补充协议》第5条，付清拖欠的租金58000元及违约金，违约金从2016年12月1日起至房租还清止，并按所欠租金的千分之五计算。若解除合同，按雷春燕将其承租房移交给冯纯铸、张利霞、周彤之日起计算租金及违约金；2、请求判令雷春燕按照双方签订的《补充协议》第7条，如雷春燕单方面终止履行合同、需支付当年年租金百分之五十的终止合同补偿金88000元；3、请求判令雷春燕承担本案诉讼费。一审法院经审理查明如下事实：1、2008年12月1日，冯纯铸、周彤、张利霞与雷春燕签订了《租房合同》，合同约定：一、租赁地址：呼市××区城建商业楼共16间。二、租用期限及其约定：1、租用期限：甲方同意乙方租用二十年；自2008年12月1日起至2028年12月1日；2、房屋租金：一年120000元；3、付款方式：按半年支付，每次六万元整，下次在租期第5个月上交清，第一年三次付清，每次四万元。2、2013年2月8日，冯纯铸、周彤、张利霞与雷春燕签订了《补充协议》，协议约定：一、租赁物：甲方将坐落于呼和浩特市新城区光华路城建小区综合楼18号楼3层、4层产权为甲方所有的16间房及门脸房一间，出租给乙方使用。二、租赁用途：乙方租赁使用该房屋用于经营客房住宿开办宾馆旅店，不得改变经营性质及法人，否则，甲方可无偿终止合同，造成的损失由乙方赔偿。三、租用期限：甲乙双方继续履行2008年12月1日签订的《租房合同》，租期不变，自2008年12月1日至2028年12月1日止。四、房屋租金：双方约定废除原合同中“但2012年后，房租双方协商解决。”房屋租金按下列金额执行。1、从2012年12月1日起至2016年12月1日止共4年，每年租金为160000元整……。五、付款交付时间：每年度租金按半年支付、分两次付清。如2013年度，乙方需在2012年12月1日支付上半年租金8万元、2013年6月1日付清本年度下半年租金8万元。以后每年度租金都按照2013年度的交付方式支付本年度的租金，如果逾期不付，每逾期一天，按照租金千分之五的比例向甲方支付滞纳金。七、租赁期间任何一方不得单方面终止履行合同，否则，需要向对方支付当年年租金百分之五十的终止合同补偿金。如果乙方单方面终止履行合同，对于可拆除、搬运的装修部分和购进的设施由乙方自行处理，其他不可拆除、搬运的部分交由甲方，甲方无需补偿。《租房合同》、《补充协议》签订后，冯纯铸、周彤、张利霞将16间房屋交付雷春燕租赁使用，双方均按照约定履行协议内容。自2016年12月1日雷春燕未付租金58000元。3、位于呼和浩特市新城区光华路城建小区综合楼18号楼4层3041号、3层3031号房屋系冯纯铸与张利霞共同共有、4层3042号房屋系冯纯铸与周彤共同共有。周彤与张利霞系夫妻关系。4、庭审中，冯纯铸、张利霞、周彤与雷春燕均明确表示不解除房屋租赁合同。5、庭审中，冯纯铸、张利霞、周彤向一审法院提出变更诉讼请求申请，经法庭释明，冯纯铸、张利霞、周彤明确表示撤回变更诉讼请求申请。一审法院认为，冯纯铸、张利霞、周彤与雷春燕签订的《租房合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，以上合同合法有效。自2016年12月1日雷春燕未付租金58000元是双方认可的事实，雷春燕应该按照合同约定向冯纯铸、张利霞、周彤支付租金。雷春燕未如期支付租金已经构成违约，在《补充协议》第五条中，双方明确约定，如果逾期不付，每逾期一天，按照租金千分之五的比例向甲方支付滞纳金。故冯纯铸、张利霞、周彤提出按约定支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。冯纯铸、张利霞、周彤与雷春燕均不愿解除合同，要求继续履行合同，故冯纯铸、张利霞、周彤诉请的租金及违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。雷春燕称因该房屋没有物业、水电不齐全等原因作为抗辩理由，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决：雷春燕于本判决生效后十日内给付冯纯铸、张利霞、周彤房屋租金58000元及违约金，违约金自2016年12月1日起付至房租还清止，按所欠租金的千分之五计算。二审中，围绕争议焦点双方当事人向本院递交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。雷春燕向本院提交了两组新证据，第一组《房屋改造协议》一份，《关于水电暖的装修合同》一份，照片资料。拟证明出租方冯纯铸、张利霞、周彤自始违约，没有履行合同约定义务，未能提供正常使用的设施，造成了雷春燕的损害，应当减少租金或延长租期。冯纯铸等对该份证据质证认为对该组证据真实性、合法性均不予认可。合同是与他人签订的，而且在本案双方当事人之间的《租房合同》中明确约定“不得擅自改变室内结构”，所以这份证据恰恰证明雷春燕存在违约行为。本院认为雷春燕提供的该组证据虽然有协议与合同，并且提供了照片，但是缺乏其他证据对实际实施改造行为予以佐证，提供的照片也没有相应的参照来印证实施改造行为，故该组证据并不足以证明雷春燕实施了改造行为，退一步讲，即使雷春燕实施了改造行为也不能确定其改造行为是为了宾馆经营之用还是其他原因，不能证明出租方提供的房屋设施不能正常使用，故对该组证据本院不予确认。第二组证据为《证明》一份，《租房（长包房）协议》一份，呼和浩特市新城区云鹏会展服务部营业执照复印件一份，拟证明两个长期包房的单位证明2010年6月1日有两个月停水，长期包房单位退房，造成雷春燕的损失，该损失也应扣减租金或延长租期。冯纯铸等质证认为真假难辨，真实性不认可，与他人签订的合同，与本案无关不予认可。本院认为，该份证据无法体现与本案的关联性，对于该组证据本院不予确认。冯纯铸向本院提交了五组新证据，第一组为照片资料，拟证明雷春燕把涉案出租房改造成为宾馆。雷春燕质证认为，照片真实性无法确认，而且在《补充协议》中已经约定该房屋用途为“开办宾馆旅店”，故雷春燕不存在违约改造的情形。本院认为，本案是冯纯铸等人诉请雷春燕支付欠付租金纠纷，该份证据与雷春燕欠付租金不具有关联性，本院对该份证据不予确认。第二组证据是房产证，拟证明房屋是办公用途，改造成宾馆造成的缺水缺电与出租房无关。雷春燕质证认为房产证真实性认可，但对证明问题不认可，合同中对于租房用途已有约定，雷春燕不存在违约改造的情形。对于房产证的真实性本院予以确认，对要证明的问题因与本案没有关联性，本院不予确认。第三组证据是租金收据复印件，因为多次进行支付租金的诉讼，原件已经提交法院。该份证据拟证明对于改造水管、增压的费用已经在租金中予以扣减了。雷春燕质证认为该组证据真实性认可，虽然有过扣减租金的情况，但没有全部扣减，对雷春燕举证的2015年的维修费用就没有扣减。本院认为对于该组证据真实性本院予以确认。第四组证据是借款合同，拟证明该扣减租金的都已经扣减了，雷春燕2011年6月17日向冯纯铸、张利霞借款时也没有提出扣减维修费。雷春燕质证认为真实性无法核实不予认可，与本案没有关联性。本院认为该组证据与本案没有关联性，不予确认。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为雷春燕是否应当向冯纯铸、张利霞、周彤支付房屋租金58000元及自2016年12月1日起付至房租还清止，按所欠租金的千分之五计算的违约金。2008年12月1日，雷春燕与冯纯铸，张利霞、周彤签订《租房合同》，2013年2月8日双方签订《补充协议》，以上两份协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，上述协议合法有效。按照合同约定，雷春燕应当在2016年12月1日付清2017年上半年的房屋租金88000元，雷春燕2017年2月5日支付租金30000元，尚欠2017年上半年租金58000元。雷春燕的欠付租金行为构成违约，应当按照合同约定承担违约金。雷春燕主张本案中双方当事人签订的租赁合同因为出租方提供的房屋不能保证承租方的正常使用，出租方违约，但雷春燕2008年租用涉案房屋，开设宾馆，并且使用至今，其所提供的证据不足以证明出租房屋不能正常使用。雷春燕主张《补充协议》违反公平原则而无效，其主张不符合法律关于合同无效的规定，也无证据证明《补充协议》无效，雷春燕的该主张不能成立。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”对于雷春燕主张出租方违约，《补充协议》无效的上诉主张，因其证据不足以证明其主张，雷春燕应承担举证不能的法律后果。关于冯纯铸、张利霞、周彤在二审答辩中提出的雷春燕安装蓄水罐，以及改变出租房屋结构造成危害及损失的主张，与本案并非同一法律关系，且与其在一审时提出的诉讼请求不一致，本院已向当事人进行释明，告知其另诉解决。综上所述，雷春燕的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费1250元，由上诉人雷春燕负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审　判　长　　韩　韬审　判　员　　苏　毅代理审判员　　韩东妹二〇一七年七月四日书　记　员　　曹建飞来源：百度搜索“”