（2017）豫01民终8363号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-08-02

案件名称

郑州锦程房地产营销策划有限公司秦岭路分公司、李颖居间合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑州锦程房地产营销策划有限公司秦岭路分公司,李颖,任岩峰,李甜甜

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终8363号上诉人（原审原告）郑州锦程房地产营销策划有限公司秦岭路分公司，住所地郑州市中原区秦岭路170号附6号。负责人袁洪波。被上诉人（原审被告）李颖，女，汉族，1988年9月12日出生，住河南省中牟县。被上诉人（原审被告）任岩峰，男，汉族，1986年11月17日出生，住河南省中牟县。被上诉人（原审被告）李甜甜，女，汉族，1990年6月23日出生，住河南省新密市。上诉人郑州锦程房地产营销策划有限公司秦岭路分公司（以下简称锦程分公司）因与被上诉人李颖、任岩峰、李甜甜居间合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦程分公司的代表人袁洪波、被上诉人李甜甜到庭参加诉讼。被上诉人李颖、任岩峰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦程分公司于2017年2月14日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令李颖、任岩峰、李甜甜支付锦程分公司佣金19000元，违约金3800元，共计22800元。原审法院审理查明：2016年8月25日，锦程分公司作为居间方与李颖、任岩峰作为卖方及李甜甜作为买方签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同约定“李颖、任岩峰将其名下位于郑州市中原区航海西路29号1号楼11层1102号房屋售与李甜甜，付款方式按揭贷款，买卖双方于签订合同后15个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭手续；李甜甜在签订合同时支付定金20000元，其中10000元由李颖、任岩峰保管，另外10000元定金由居间方锦程分公司保管，该20000元定金作为履行本合同的担保；李颖、任岩峰保证自合同签订预约后20个工作日内完成注销抵押登记手续，李甜甜拿出首付款230000元（居间方10000元购房定金不用于解押），帮李颖、任岩峰解押，余下解押款由李颖、任岩峰自己结清；居间方促成签订本合同并分别完成与买卖双方签订的经纪服务合同委托的服务事项和约定的服务标准时，李甜甜应按照房屋成交价2%即19000元，含代办费2000元，于过户两天前收取；若因买卖双方共同协商或致使本合同无法履行的，买卖双方各向丙方支付本合同约定总房价款的1%佣金后，居间方将代为保管的房屋所有权证和定金分别退还买卖双方”。合同签订后，李颖、任岩峰、李甜甜对涉案房屋进行评估并就该房屋申请办理了银行按揭贷款手续。后李颖、任岩峰、李甜甜因首付款支付产生分歧，后涉案房屋买卖合同未能实际履行。原审法院认为：锦程分公司与李颖、任岩峰作为卖方，李甜甜作为买方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系各方当事人的真实意思表示，为有效合同，对各方当事人均具有约束力。依据合同约定，李甜甜迟延支付首付款，以及李颖、任岩峰在合同有效的前提下拒绝履行合同的行为均存在违约情形，锦程分公司主张李颖、任岩峰、李甜甜承担其佣金损失的，予以支持。依据合同约定，若因买卖双方共同协商解除合同或致使合同无法履行的，由买卖双方各向锦程分公司支付总房价款的1%作为佣金，故酌定由李颖、任岩峰负担锦程分公司佣金损失的50%，李甜甜负担锦程分公司佣金损失的50%。关于锦程分公司主张佣金19000元及支付其违约金的诉请，合同中约定的代办费2000元应从佣金19000元中扣除，鉴于涉案房屋尚未实际办理抵押注销、网签、税费、过户、申领不动产证、物业交割等手续，且锦程分公司作为专业从事房屋居间服务的中介公司，应当充分发挥其居间协调作用，降低房屋买卖双方的履行风险，鉴于李颖、任岩峰、李甜甜因首付款支付产生分歧，锦程分公司未举证证明其尽到了积极协调居间义务，故酌定李颖、任岩峰、李甜甜按佣金17000元的60%比例向锦程分公司支付佣金10200元，对锦程分公司主张支付其违约金诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李颖、任岩峰自本判决生效之日起十日内，支付锦程分公司佣金5100元，锦程分公司向李颖、任岩峰退还其保管的涉案房屋所有权证；二、李甜甜自本判决生效之日起十日内，支付锦程分公司佣金5100元；三、驳回锦程分公司其他和过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，由李颖、任岩峰负担60元，由李甜甜负担60元，由锦程分公司负担65元。锦程分公司上诉称：一、依法成立的合同，受法律保护。居间合同是居闻人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；当事人一方不履行合同义务…给对方造成损失的，损失赔偿额应当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案合同第十条约定“本合同签订后，若因甲方或乙方违约致使本合同无法履行的，由违约方承担丙方的佣金总额；若因甲乙双方共同协商解除合同或致使合同无法履行的，甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房价款的1%佣金……。”根据以上法律规定，因李颖、任岩峰、李甜甜未再继续履行合同，全部佣金19000元包括代办费2000元在内，是合同完全履行后锦程分公司完全可以获得的利益，锦程分公司也促成了买卖双方的合同依法成立，所以应当支付锦程分公司全额佣金。并且代办过程中，买卖双方履行到网签监管阶段而不再履行，是李颖、任岩峰、李甜甜不履行造成的，故19000元是锦程分公司的合法所得，请求依法支持。二、一审判决中提到的“办理抵押注销、网签、税费、过户等手续”，包括协助银行贷款在内，这些均属于代办的内容（代办费2000元），与总房款2%的佣金是两回事，合同依法成立，且《合同法》第113条规定的，包代办费2000元在内，是法律给予锦程分公司合理收入范围，一审判决扣除2000元，无理无据。本案事实是卖方违约，不配合预约网签和资金监管，一审法院归结于首付款支付产生分歧上，无理无据。买卖双方如果不到房管局网签买卖合同的前提下，没有一个客户愿意支付首付款等金钱义务。一审认定锦程分公司未举证证明其尽到了积极协调居间义务，这与本案锦程分公司的诉讼请求无关。锦程分公司促成合同成立，是卖方不配合的原因。这是在加重锦程分公司的举证责任，无理无据。合同第八条约定19000元是在过户的两天前收取的，锦程分公司也没有任何理由消积的去推迟和阻止买卖双方办理抵押注销、网签监管、支付首付款等的行为存在。根据合同第十三条“因本合同履行或与本合同相关的一切争议，各方协商解决并签订书面补充协议，任何口头承诺均视无效。若各方协商不成的，三方一致同意‘依法向人民法院起诉’处理”。故起诉是三方处理产生纠纷时约定好的，协商不成，三方都有权起诉。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，无故扣除锦程分公司应得的佣金和收入，无理无据，请求撤销原判，依法改判李颖、任岩峰、李甜甜支付锦程分司佣金19000元和其他费用。李甜甜答辩称：是卖房人违约，李甜甜没有违约，所以李甜甜不应该承担责任。李颖、任岩峰未答辩。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为：锦程分公司与李颖、任岩峰作为卖方，李甜甜作为买方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》约定：丙方促成签订本合同并分别完成与甲、乙双方签订的经纪服务合同委托的服务事项和约定的服务标准时，乙方支付佣金19000元（含代办费2000元），但对合同委托的服务事项的内容未作明确约定。本案中，涉案房屋尚未实际办理抵押注销、网签、税费、过户、申领不动产证、物业交割等手续。锦程分公司称办理抵押注销、网签、税费、过户等手续，包括协助银行贷款在内，均属于代办的内容，缺乏合同依据。因涉案合同未就首付款的支付时间作出约定，房屋买卖双方在合同履行过程中产生分歧继而不履行合同，锦程分公司居间促成的合同不够完善且亦不能证明其积极协调促进合同履行，其要求按照合同关于因房屋买卖方违约导致合同不能履行时应支付全部佣金的条款收取佣金，理由不成立。综上，锦程分公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由郑州锦程房地产营销策划有限公司秦岭路分公司负担。本判决为终审判决。审判长　宁　宇审判员　张永军审判员　杨成国二〇一七年七月四日书记员　翟贝贝关注公众号“”