（2017）辽01民终6052号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人王采石与被上诉人沈阳安邦置业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王采石,沈阳安邦置业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6052号上诉人（原审原告）:王采石，女，1970年12月25日出生，汉族，辽宁中宇智博律师事务律师，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王宏宇，辽宁中宇智博律师事务律师。委托诉讼代理人：高超，辽宁中宇智博律师事务律师。被上诉人（原审被告）：沈阳安邦置业发展有限公司，住所地沈阳市沈北新区天时街66号。法定代表人：樊华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘洋，女，1985年6月23日出生，汉族，该公司职员。上诉人王采石与被上诉人沈阳安邦置业发展有限公司（以下简称“安邦置业”）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王采石上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认为被上诉人自己组织验收的商品房,就是“验收合格”的商品房，就符合商品房交付条件，是违反法律强制性规定的。被上诉人提交的验收报告是“经建设单位组织相关单位验收合格”，是建设单位会同监理、设计、施工单位进行验收，未经任何上级主管部门审核，是建设单位内部组织的验收，用以确认监理、设计、施工单位业已完成各自的工程内容，是建设单位对上述三个单位工作内容的认可，并不代表房地产开发主管部门的认可。而商品房入住不仅仅要求工程质量合格，还必须符合《建筑法》、《合同法》和《建设工程质量管理条例》、《消防法》、《标准化法》、《规划法》和《环保法》等法律、法规中法定的交付条件。《商品房买卖合同》中约定的商品房交付使用的条件是“验收合格”并在当地主管部门备案，被上诉人自行组织的“竣工验收”只是交付的基础条件，符合该基础条件后还必须按照相关法律行政法规的规定，到相关部门备案并取得相关部门出具的认可文件，才具备实质的交付使用条件。这是法律中关于交付条件的强制性规定，是合同的隐性条款，不论《商品房买卖合同》中是否约定都必须遵照执行才满足交付使用的条件。2.被上诉人交付的商品房没有经过消防验收。3.法院判决应当依据法律，而不能是法官自己的主观意见。综上所述，本案中被上诉人交付的商品房，至今三年多没有取得经过质监部门工程竣工备案手续，没有消防验收，其交付的房屋仅仅是经被上诉人自己组织的建设工程验收合格，该验收违反了国家法律及行政法规的强制性规定，应认定为无效验收、无效交付。其将未经验收的房屋交付使用与法律相悖，系违法的行为，是对人民群众的生命的漠视。安邦置业辩称，上诉人办理入住后到一审起诉，长达三年时间从没有向被上诉人提出书面或口头解除合同的请求，已过解除权行使解除期间，上诉人2013年11月13日办理入住手续，已经实际入住并使用房屋，如果房屋不具备交付条件，未达到交付标准，可以对房屋提出异议。但其实际占有并使用房屋后又称房屋未达到交付标准的行为违背诚实信用原则，与事实不符。请求驳回上诉人诉请，维持原判。王采石向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除《商品房买卖合同》，安邦置业退还购房款468,231元；2.请求判令安邦置业赔偿王采石损失及利息31,000元；3.由安邦置业承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2012年11月29日，王采石、安邦置业签订《商品房买卖合同》，约定王采石购买安邦置业开发的位于沈北新区天时街66-32号“大溪地”小区，房号1-2-3，建筑面积115.87平方米，总价款468,231元，王采石一次性支付购房款，安邦置业给王采石出具不动产统一发票。王采石交纳了两年取暖费5863元。合同约定交房时间2012年8月31日前，交房条件为经验收合格。如未按合同约定交付房屋，逾期超过90天，王采石有权解除合同。2013年4月1日，安邦置业通知王采石可以交付诉争房屋，王采石于2013年11月13日收房，王采石向沈阳双赢物业服务有限公司交纳2013年6月1日至2014年5月31日物业费2642元、2016年1月1日至2016年12月31日物业费2642元，2013年6月26日，王采石交纳2931.5元取暖费。安邦置业于2013年10月13日取得房屋建筑工程竣工验收报告。2016年12月23日，王采石在民心网查询得知安邦置业未取得涉案房屋的消防验收手续，至本案诉讼终结前，安邦置业尚未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。王采石不能在规定期限内取得房地产权属证书的，王采石不退房，安邦置业按已付房款的0.01%向王采石支付违约金。2013年10月13日，诉争房屋经施工、设计、监理、勘探、开发相关部门验收。一审法院认为，王采石、安邦置业双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，合同有效，双方均应恪守履行。在该合同中关于房屋交付条件，有多个选项可供双方协商选择。其中，综合验收通过以包括消防、规划、人防、市政设施工程等验收合格为前提。在有多项选择的情况下，王采石选择第一项，及竣工验收合格为交楼条件，这表明当事人的交易意愿。从《消防法》的立法意图来分析，规定未经消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，主要是用来规范建设单位的行为的，规制的是建设主管部门与建设单位之间的行政管理关系，而并非开发商与买房人之间的房屋买卖关系。2009年5月1日起实施的修定后的《消防法》以及国家公安部规章，将原规定的建设单位应当申请公安机构进行验收修改为：建设单位应在取得工程竣工验收合格之日起7日内将消防设计和竣工验收备案受理系统报公安消防机构录入进行备案。这意味着，消防验收从审批制改为备案制。自此以后，不必由公安消防机构进行验收，而是由当事人直接进行验收，然后报公安消防机构备案。综上所述，安邦置业依照合同约定向王采石交付了诉争房屋，王采石已经接收房屋三年有余，王采石、安邦置业之间不存在解除合同的约定及法定情形，故王采石要求解除合同及赔偿损失的诉讼请求，一审法院院不予支持。判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费8788元，减半收取4394元，由原告王采石负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王采石提交了大溪地高层业主群的纪要的微信截屏复印件，证明：被上诉人至今为止没有向相关主管部门报送竣工备案，消防人防工程没有完成，没有达到合同约定的交付条件。安邦置业发表质证意见称对该证据真实性有异议，只是所谓的大溪地业主群，不能证明群内探讨事宜，能够代表我方表态，无法认定上诉人提及事实。本院认为，上诉人提供的微信截屏仅系业主之间的讨论内容，仅以此内容无法证明上诉人的主张。安邦置业提交了房屋建筑工程竣工验收报告，王采石对该证据真实性没有异议，并联性有异议。本院对该证据真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方签订的合同约定，房屋交付条件为该商品房经验收合格，在被上诉人向上诉人交付房屋时，被上诉人取得了房屋建筑工程竣工验收报告，上诉人虽对该交房标准有异议，但王采石已实际接收房屋达三年之久，亦未按合同约定及法律规定期间及时主张解除合同，表明上诉人怠于积极履行自已的权利，故现上诉人主张解除没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费8788元，由上诉人王采石承担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年七月四日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自：