（2016）湘13民终1069号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-09-29
案件名称
刘菊初与娄底市龙凤房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省娄底市中级人民法院
所属地区
湖南省娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
娄底市龙凤房地产开发有限公司,刘菊初
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘13民终1069号上诉人（原审被告）：娄底市龙凤房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区湘中大道（娄底市审计局对面502室）。法定代表人：李秋华，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖文生，湖南星奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘菊初，男，1970年9月2日出生，汉族，居民，住涟源市蓝田办事处光明山居委会市。委托诉讼代理人：杜海洲，湖南民声律师事务所律师。上诉人娄底市龙凤房地产开发有限公司（以下简称龙凤房地产公司）因与被上诉人刘菊初房屋买卖合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院于2016年4月12日作出的（2015）娄星民二初字第901号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙凤房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘菊初的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定本案法律关系错误。双方当事人之间是集资联建协议，一审强行认定为商品房买卖合同是错误的。二、双方当事人于2009年11月21日签订的集资联建协议书系无效协议。因娄底市人民政府于2008年3月就下发了《关于进一步加强房地产市场管理的若干规定》（娄政发[2008]7号，2008年4月1日起施行），该文件明确规定任何单位均不得搞单位集资合作建房，也不得新征用或新购买土地搞集资合作建房。三、集资联建协议书只约定了不能交房的违约责任（退还房款，承担银行双倍利息），没有约定逾期交房的违约责任，根据协议约定，龙凤房地产公司支付银行双倍利息的条件只有一个，即不能交房，且承担双倍银行利息同时还要退还房款。一审判决龙凤房地产公司既要交房又要承担银行双倍利息，明显对合同内容断章取义，是错误的。四、刘菊初一审有一个“确认龙凤房地产公司向其收取……等费用不合法的”诉讼请求，原审法院驳回了相关诉讼请求属于漏判，应予纠正。五、对本案的说明：1、双方之间的集资联建协议书违反政策规定，必须转化为商品房买卖合同才能办理土地使用证和房产证，按照商品房买卖合同相关国家政策业主方应当交纳的费用必须交纳，才能将手续办齐。因为刘菊初等人拒绝交纳费用，龙凤房地产公司没有能力承担如此巨大的损失，没有办法办证和交房，故造成不能交房的责任不是龙凤房地产公司。2、按双方签订的集资联建协议书约定的房屋均价1400元/㎡左右（2009年底），只是对当时拟建房屋的成本预算价，并不是绝对的购房价格，不论当时还是后来，这个价格都是很低的。现业主方仅需要补交40000余元是合理的。3、不论集资联建协议书是否有效，如果业主方拒绝交纳相关费用，龙凤房地产公司也愿意退还房款并支付利息损失。刘菊初辩称：1、一审法院认定本案是房屋买卖合同是正确的。2、只有违反法律、行政法规强制性规定的，才能认定合同无效，地方性文件不能作为认定合同无效的依据。3、龙凤房地产公司应当承担逾期交房的违约责任。双方签订的协议书约定了2011年底交房，但是至今都未交房，就应当认定为违约行为，一审法院判决龙凤房地产公司承担违约金是正确的。4、刘菊初起诉要求确定龙凤房地产公司要求缴纳水、电、煤气等的差价款无效，但是一审对这些诉求没有处理，请求二审法院对这些费用的合理性进行审查。没有任何国家政策规定了集资联建协议书转化商品房买卖合同必须由业主方交纳费用。龙凤房地产公司当时是在有利可图的情况下采取联建集资的方式与业主方签订协议，不能让亏损的损失由业主方承担。综上，龙凤房地产公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘菊初向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《龙凤东宫集资联建协议书》合法有效；2、确认刘菊初对“龙凤东宫”小区畅和楼第十三层东北（4-1303号）房屋享有所有权、地下车位（211）享有永久使用权；3、判令龙凤房地产公司立即将刘菊初所购房屋和地下车位交付给刘菊初并办理好权属证书（房屋所有权证、土地使用权证）；4、判令龙凤房地产公司按刘菊初所交房款的总额按银行双倍利息支付自2012年1月1日起至实际交付房屋之日止的违约金；5、确认龙凤房地产公司收取的煤气、水、电、有线电视安装费、集资建房转为商品房综合税费、团购房工作经费、办理商品房手续综合服务费、地下车位擅自加价、文化设施建设费、中空玻璃墙差价、多加商业门面两层60元/㎡等费用不合法；6、本案诉讼费由龙凤房地产公司承担。一审法院认定事实：龙凤房地产公司成立于2009年8月17日，经营范围是房地产开发。刘菊初（乙方）于2009年11月21日与龙凤房地产公司（甲方）签订了《龙凤东宫集资联建协议书》，合同约定：“龙凤房地产公司将娄底市城南新区湘中大道与桃子路交叉处西北角地块（娄底市国告字[2009]04号）大部分房地产实行集资联建。……，一、建筑设计标准，按照规划与建设部门有关规定建设，龙凤东宫项目为高品质商住综合楼，一、二、三层为两栋商业裙楼，裙楼之上建顺和楼、祥和楼、怡和楼、畅和楼四栋高层电梯房，层高26层，顶层为复式楼，地下为停车场，南北两楼间为花园式绿化景观步行街。……，窗户采用铝合金中空玻璃复合窗。预埋电话、有线电视导线管。水、电管线入户（开户费由乙方承担）。……。二、投资价格和方式，1、门面价怡和楼、畅和楼临湘中大道门面，每平方均价为8888元，二层大厅每平方米均价为1488元；怡和楼、畅和楼北面门面每平方米均价为4988元；顺和楼、祥和楼北面门面每平方米均价为6588元，二层大厅每平方米均价为1388元。各个门面按方位、面积、价位情况计算到位；2、住宅价，怡和楼、畅和楼南面住房十一层下，以第六层作为均价每平方米均价1488元；怡和楼、畅和楼北面住房和顺和楼、祥和楼南北面住房十一层以下以第六层作为均价，每平方米均价为1388元。住宅第六层以下每平方米30元递减，以上每平方米30元递增；3、地下停车场车位每个3万元；4、……。三、有关具体事项……，3、除因战争和地震等自然灾害无法进行房屋建设外，不管任何情况，如项目建设无法完成不能按时交房，甲方必须退还乙方所交房款，并按乙方所交房款总额按银行双倍利息补偿给乙方（按乙方交款时间算起），甲方必须按乙方要求时间一次性无条件退款和付息。4、甲方必须于2011年底前交房给乙方。……。乙方在甲方龙凤东宫集资联建有：住房畅和楼东北第壹拾叁层（含门面楼层），价款贰拾贰万叁仟柒佰伍拾叁元陆角，车位壹个价款叁万元整，住房面积142.7㎡，新增项目铝合金中空玻璃复式墙减去原定防盗窗价格，第二期结算加收。”2010年3月15日，龙凤房地产公司通过出让的方式取得位于娄底市××大道与桃子路交叉口西北角宗地号为1-5-17-20国有土地使用权（国有土地使用权证为：娄国用（2010）第01578号，土地使用权面积为11689.46平方米）。2010年12月13日，龙凤房地产公司取得了该宗土地建设用地规划许可证（编号：1012063号），用地项目名称为商住楼。刘菊初于2009年11月21日交“第一期集资建房款”111876.8元，“地下车位款”15000元；于2012年6月15日向被告交“住房第二期预交款”51000元；于2012年8月12日向被告交“住房第三期预付款”51000元；于2013年1月23日向被告交“第四期住房款”32878元。龙凤东宫房屋至今未办理验收手续。期间，因龙凤房地产公司要求缴纳煤气、水、电、有线电视安装费、集资建房转为商品房综合税费、团购房工作经费、办理商品房手续综合服务费、地下车位擅自加价、文化设施建设费、中空玻璃墙差价等费用，双方发生争议，协商未果。一审法院认为，虽然刘菊初与龙凤房地产公司签订的《龙凤东宫集资联建协议书》，名义上是私房联建合同。“龙凤东宫小区”系龙凤房地产公司筹建的商品房，故本案应当认定为房屋买卖合同关系。双方所签订的《龙凤东宫集资联建协议书》名为私房联建，实为房屋买卖，尽管在形式上存在瑕疵，但合同的内容不违背法律的规定，且是当事人的真实意思表示，合法有效，加之合同已经实际履行，故该份合同对双方具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，刘菊初在合同签订后按约支付了261754.8元房款，龙凤房地产公司应当按约交房及办理房屋所有权证和土地使用权证。刘菊初提出要求确权及办证的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。龙凤房地产公司未按约定时间交付房屋，并已长期逾期，按合同约定应支付逾期交房违约金。为了计算方便，刘菊初主张只按年利率5%计算支付违约金，均低于中国人民银行同期贷款基准利率，予以准许，故本案违约金的计算利率为年利率10%。刘菊初分四期交款，第一期交款在2011年年底之前，其余三期均在此之后。故违约金第一期款项应从2012年1月1日起计算，其余三期从实际交款之日起计算。算至2015年8月31日，违约金总额为87033元。刘菊初另提出“确认龙凤房地产公司收取的煤气、水、电、有线电视安装费、集资建房转为商品房综合税费、团购房工作经费、办理商品房手续综合服务费、地下车位擅自加价、文化设施建设费、中空玻璃墙差价、多加商业门面两层60元/㎡等费用不合法”的诉讼请求，前述费用刘菊初尚未实际缴纳，且与本案的房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，刘菊初可另行主张，对此诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、刘菊初与娄底市龙凤房地产开发有限公司于2009年11月21日签订的《龙凤东宫集资联建协议书》合法有效；二、娄底市龙凤房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向刘菊初交付房屋（畅和楼东北第十三层，含门面楼层，4-1303）和车位（211）；90日内为刘菊初办理好房屋所有权证和土地使用权证；三、娄底市龙凤房地产开发有限公司在本判决生效后7天内向刘菊初支付逾期交房违约金87033元；四、驳回刘菊初的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由刘菊初负担500元，由娄底市龙凤房地产开发有限公司负担1500元。二审中，龙凤房地产公司向本院提交了以下证据：《房地产企业综合税率》复印件一份，拟证明根据规定业主方应当交纳综合税费。刘菊初经质证后认为，该税费应当由谁来承担是不明确的，且该份证据没有提供原件。经审查，该综合税的承担主体是房地产企业，属于房地产企业开发过程中的经营成本，在没有与业主方约定由业主方承担或分担的情况下，业主方有权拒绝承担，故该证据不能达到龙凤房地产公司要求业主方承担综合税的证明目的。经审查，本院确认原审判决所查明的案件事实。本院另查明，双方所签《龙凤东宫集资联建协议书》中约定：1、大部分房地产实行集资联建；2、水、电管线入户（开户费由业主承担）；3、龙凤房地产公司负责办理到户房产证、土地使用权证，按政策规定该由哪方承担的部分由哪方承担，到户房产证和土地使用证应在交房后三个月内办好交业主；4、新增项目铝合金中空玻璃复式墙减去原定防盗窗价格，第二期结算。根据双方在协议中约定的房款总价与面积推算，双方约定的购房单价为1568元/㎡。2012年底龙凤房地产公司取得商品房销售许可证明。2014年6月龙凤房地产公司通知各业主交房，并补交有关费用。龙凤房地产公司要求刘菊初除交纳房款238128元（1628元/㎡×146.27㎡)、窗补7840元、车位款30000元外，还需交纳配套费（水、电、煤气、有线电线开户费用）11100元，及集资房转为商品房综合税费30329元以及文化设施建设费2760元。刘菊初认为有关合同外收费不合理，故不同意补交费用亦没有办理交房手续，后引发本案诉争。在二审中刘菊初表示同意龙凤房地产公司统一收取水、电、煤气、有线电线开户费用11100元，表示其已按约定交纳新增项目铝合金中空玻璃复式墙的差价款（窗补7840元），并表示办理房地产两证的相关契税、物业维修基金等会依法自行缴纳，但认为龙凤房地产公司要求补交集资房转为商品房综合税费以及文化设施建设费等费用没有道理。经核对，刘菊初应向龙凤房地产公司缴纳278291.3元（1568元/㎡×146.27㎡+7840元+30000元+11100元），已支付261754.8元，尚应支付16536.5元。本院认为，本案双方当事人争议的焦点主要有以下两个方面：第一，双方当事人签订的集资联建协议的性质及效力应如何确立；第二，刘菊初是否有权要求龙凤房地产公司承担逾期交房违约责任以及如何承担。关于第一个方面，龙凤房地产公司系合法成立的从事房地产开发的公司，“龙凤东宫小区”系该公司依法开发的商业、住宅综合楼建设项目，故双方所签订的《龙凤东宫集资联建协议书》名为集资联建协议，实为房屋买卖合同中的商品房预售合同。因本案起诉前，龙凤房地产公司已于2012年底取得商品房预售许可证明，双方当事人之间已成立合法有效的房屋买卖合同关系。尽管双方当事人签订的是《集资联建协议》，在形式上存在瑕疵，但合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，且合同已实际履行，该份合同对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。龙凤房地产公司主张双方所签《集资联建协议》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。故刘菊初有权要求龙凤房地产公司交付房屋、车位及办理相关产权手续，但刘菊初应及时缴纳契税、物业维修基金等依法应由业主方承担的费用。关于第二个方面，双方在协议中约定2011年底交房，龙凤房地产公司于2012年底取得商品房预售许可证明后仍未及时交房，直到2014年6月才通知业主交房，且此时仍未达到竣工验收合格的交房条件，属逾期交房的违约行为。根据双方《集资联建协议》第三条第3项“除因战争和地震等自然灾害无法进行房屋建设外，不管任何情况，如项目建设无法完成不能按时交房，甲方（龙凤房地产公司）必须退还乙方（业主方）所交房款，并按乙方所交房款总额按银行双倍利息补偿给乙方，甲方必须按乙方要求时间一次性无条件退款和付息。”之约定，业主方在不要求交付房屋的情况下，有权要求龙凤房地产公司退还所交房款并补偿所交房款的银行双倍利息。本案中，刘菊初并未要求龙凤房地产公司退还所交房款，而是要求龙凤房地产公司交付房屋，故其要求龙凤房地产公司按银行双倍利息支付违约金的诉求与合同约定不符。但考虑到逾期交房给业主方造成损失是客观事实，刘菊初依法有权要求龙凤房地产公司赔偿逾期交房造成的损失，本院根据本案实际酌情认定刘菊初损失为20000元。此外，本案双方当事人争议最大的是龙凤房地产公司要求缴纳集资房转商品房综合税费、文化设施建设费是否合法的问题，双方当事人均要求在本案中予以明确。经查，此两项费用依法属于龙凤房地产公司的经营成本部分，双方未在合同中约定亦未协商一致由业主方分担，故业主方有权拒绝支付该两项费用。因没有证据证明双方签订协议后就购房单价重新约定，故本院按双方在协议中约定的购房单价计算房屋价款。综上，龙凤房地产公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持娄底市娄星区人民法院（2015）娄星民二初字第901号民事判决第一、二项，撤销该判决第三、四项；二、娄底市龙凤房地产开发有限公司赔偿刘菊初逾期交房损失20000元，抵扣刘菊初所欠房款（包括水、电、煤气、有线电视开户费用）16536.5元，尚应支付3463.5元，该款限本判决生效后7日内支付；三、驳回刘菊初的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费2000元，二审诉讼费2000元，合计4000元，由刘菊初负担1000元，由娄底市龙凤房地产开发有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审 判 长 张朝华代理审判员 刘 琦代理审判员 彭祁琏二〇一七年七月四日代理书记员 曾宛宁附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：