（2017）豫0725民初691号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-10-27

案件名称

原阳县城关镇南街村民委员会第三村民小组与刘景文农村土地承包合同纠纷一审民事判决书

法院

原阳县人民法院

所属地区

原阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

原阳县城关镇南街村民委员会第三村民小组,刘景文,朱树海

案由

农村土地承包合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十五条，第二百二十四条第一款，第二百三十二条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省原阳县人民法院民事判决书（2017）豫0725民初691号原告：原阳县城关镇南街村民委员会第三村民小组（反诉被告）。负责人：李保国，任组长。委托代理人：万海旺，河南未来律师事务所律师。被告：刘景文（反诉原告），男，1951年9月15日出生，回族，住原阳县。委托代理人：刘营坡，男，1976年6月2日出生，汉族，住址同上。委托代理人：张林强，男，1971年1月13日出生，汉族，住原阳县。第三人：朱树海，男，1952年2月20日出生，汉族，住原阳县。原告（反诉被告）原阳县城关镇南街村民委员会第三村民小组诉被告（反诉原告）刘景文、第三人朱树海农村土地承包合同纠纷一案，本院于2017年2月20日受理后，依法适用普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人万海旺，被告刘景文及其委托代理人张林强，第三人朱树海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：解除原被告之间的承包合同；判令被告拆除原告土地上的房屋等建筑物并返还土地。事实与理由：1992年，原告将集体所有的2亩土地承包给朱树海经营，约定承包费每年每亩900元，承包期10年，并约定合同到期后，根据原告的需要无条件交回土地。1995年朱树海将承包地上的四间临街房和里面的三间小房转让给被告刘景文。2015年被告向原告缴纳土地承包费900元，但没有和原告签订书面承包合同。2016年原告村民共同研究，决定收回上述承包地进行开发，朱树海拆除其承包地的一半，并恢复原状后交给原告，而另一半土地被刘景文占着拒不返还，原被告双方虽然没有签订书面租赁合同，但双方已形成事实承包关系，因双方未约定承包期限，依照法律规定，原告有随时解除合同的权利。被告刘景文（反诉原告）辩称：1993年答辩人承包朱树海在原告土地上自建的临街房及土地经营饭店。1995年答辩人将承租朱树海的4间临街房和后院的3间东屋买下。此后答辩人每年向朱树海缴纳土地租金。2003年经原告同意，答辩人又出资39000余元在该租赁地上自建平房六间，并每年向原告缴纳土地租金。2012年12月底，朱树海租期届满向原告退出答辩人承租的土地，由答辩人直接承租原告土地继续使用。2013年1月答辩人扩大经营便和原告协商达成口头承租约定，答辩人的租赁期限与相邻的县二供面粉厂的租赁合同同时到期，租金每年仍按900元支付。双方还约定，由答辩人出资将原告在该承租地上的两间车库拆除，并在相邻土地上重建车库交付原告使用。腾出土地后，原告同意答辩人在承租地上自建大型餐厅和经营用房。因扩大经营投资较大，答辩人提出签订租赁合同，但原告组组长承诺等租金上调后再签合同。答辩人施工当天，原告组长李保国和会计谢西领还当场指定租赁土地边界。答辩人才依约拆除原告车库并为其另建，同时又在该土地上建平房6间及钢结构餐厅一座，投入建设及装修资金共计约335000余元，后又投资10万元购买了空调、餐具、厨具、桌椅等。自2013年起，答辩人每年依约向原告交纳土地租金。答辩人与原告2012年底达成继续承租土地和建设约定，并经原告现场指界。原告突然要求腾出土地属单方毁约行为，其任意收回土地的行为没有合理根据和合法依据，请求依法驳回原告诉请。反诉原告刘景文（本诉被告）反诉称：1993年反诉人承租朱树海在原告土地上自建的临街房及土地经营饭店。1995年反诉人出资3万余元将承租第三人的4间临街房和3间陪房买下继续经营饭店。2003年经被反诉人同意，反诉人又出资29000余元在该土地上自建平方6间，并每年向被反诉人交纳土地租金。2012年12月底反诉人要求续签承租合同，被反诉人承诺等租金统一上调后再签不迟，并承诺反诉人承租期限与相邻的原二供面粉厂同时到期。随后，经被反诉人同意并现场指界，反诉人在租赁的土地上建大型餐厅一座，并购买了空调、餐具、厨具、桌椅等经营设施。投入共计499500余元。此后，反诉人多次要求签订合同，被反诉人均以各种理由拖延。2016年7月份被反诉人突然通知反诉人退出土地。反诉人认为，被反诉人擅自违约解除合同行为导致反诉人蒙受巨大经济损失。反诉人上述建筑经鉴定机构评估价值合计275250元。由于被反诉人违约解除合同行为，导致反诉人无法经营，依照公平原则，被反诉人应当对反诉人停业损失及经营设施搬迁安置损失予以补偿。反诉被告（本诉原告）反诉辩称：一、反诉人的反诉请求不应得到支持，其要求的损失没有法律依据及事实根据。1、反诉人承包时间1995年而非1993年；2、反诉人建造大型餐厅没有征得被反诉人的同意；3、双方没有签订书面合同，更没有约定承包期限，也没有承诺签订承包合同，由于该块土地承包期已经届满，所有的承包户都转成不定期租赁合同，作为不定期租赁合同，发包人和承包人都有可以随时解除合同的权利。反诉人在反诉理由中也可以看出该合同为不定期租赁合同，在这种情况下反诉人建设大型餐厅，属于人为扩大损失，被反诉人不应承担任何赔偿责任；4、反诉人建造大型餐厅没有经过合法审批手续及建造手续，原告所发包的土地性质是农村土地，根据法律规定，建造大型餐厅是违法建造，其行为的违法不应得到法律的支持；5、反诉人及第三人合同到期后，转为不定期租赁，该合同的支付条件及土地归属及建筑物拆除应按照合同约定无条件拆除，由于后来原告开会老房按每平方100元，新房没有补偿。如果赔偿，只赔偿4间临街，3间小房的价值进行赔偿。第三人朱树海述称：对合同应该不应该解除说不清楚。被告反诉的如果合同解除应不应该赔偿应当按照法律规定，我不知道该赔不该赔。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院对当事人提交的证据当庭进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据1通过被告的质证意见可以证明原告已向被告履行了通知义务；证据2与被告无异议的证据3相互印证，对原告提供的证据2、3予以认定。被告提供的证据1客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定；证据2的证人未到庭接受质证，无法确认其证明内容的真实性，不予认定。依据上述有效证据和当事人庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：1992年原告将集体所有的2亩土地租赁给第三人朱树海使用，租赁期为10年，租赁费每亩每年900元。1993年第三人朱树海在租赁土地上修建4间临街和3间东屋。1995年朱树海将该租赁地的一半转租给被告刘景文并将所建房屋作价转让给刘景文。原告与第三人的承包合同到期后，未再续签合同。被告仍继续承包其中的1亩土地，并按900元每年向原告交纳承包费，原被告未签订书面承包合同。2013年被告在租赁的土地上修建了餐厅及简易厕所。2016年原告向被告发出返还土地通知，要求被告将租赁土地上的附属物清除并返还土地遭被告拒绝。另查明，被告在原告土地上的附属物经河南巨中元司法鉴定中心评估价值为275250元。本院认为，1、关于原被告及第三人之间的法律关系问题：基于第三人在与原告租赁合同履行期间，第三人将租赁的部分土地转租本案被告，由被告及第三人向原告交纳租赁费的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，应视为原告对第三人转租行为的同意。租赁期限届满后，被告继续租赁原告土地，并向原告交纳租金，未签订书面的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，原被告之间的租赁合同应视为不定期租赁，双方均享有随时解除权。结合原告提供的证据可以证明在原告提出解除租赁合同时已向被告履行了通知义务，并给予相应的合理期限，该行为符合上述法律规定。故对原告要求解除原被告之间的承包合同，拆除租赁土地上的建筑物并返还土地的请求，本院予以支持。2、关于反诉人刘景文要求被反诉人原阳县城关镇南街村民委员会第三村民小组赔偿损失问题：首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，反诉人与被反诉人之间的租赁期限超过了六个月，应当签订书面的租赁合同而未予以签订，已构成对该规定的违反。其次，由于反诉人与被反诉人之间的租赁合同系不定期租赁，双方均应当预见到相对人有可能随时提出解除租赁合同的风险。基于上述风险被反诉人在反诉人建造餐厅及厕所等附属物时未能履行告知或阻止义务，放任反诉人的建造行为发生，存在一定过错。反诉人在应当预见到被反诉人有可能随时提出解除租赁合同的情况下仍建造餐厅及厕所，且未提供证据证明该行为已经相关部门批准，对其行为后果也存在过错。结合双方的过错程度，确定为反诉人刘景文承担50%的过错责任，被反诉人原阳县城关镇南街村民委员会第三村民小组承担50%的过错责任。基于上述，被反诉人原阳县城关镇南街村民委员会第三村民小组应赔偿反诉人刘景文损失的50%为137625元（275250元×50%）。反诉人称在施工时已经过原告同意，被反诉人予以否认，反诉人刘景文未提供有效证据予以证明，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告原阳县城关镇南街村民委员会第三村民小组与被告刘景文之间的租赁合同；二、被告刘景文于判决生效后十五日内将租赁原告原阳县城关镇南街村民委员会第三村民小组土地上的房屋、餐厅、厕所等附属物清除移走，并将土地返还原告；三、反诉被告原阳县城关镇南街村民委员会第三村民小组于判决生效后十五日内赔偿反诉原告刘景文损失137625元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由被告刘景文负担。反诉案件受理费2900元，由反诉原告刘景文负担1450元，反诉被告原阳县城关镇南街村民委员会第三村民小组负担1450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院。审　判　长　　赵志远审　判　员　　堵利敏人民陪审员　　王珊珊二〇一七年七月四日书　记　员　　郑雅兮百度搜索“”