（2017）云01民终2143号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-11-14

案件名称

杨荣、晋后莲租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省昆明市中级人民法院

所属地区

云南省昆明市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨荣,晋后莲,蒋厚付

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十四条第一款

全文

云南省昆明市中级人民法院民事判决书（2017）云01民终2143号上诉人（原审原告）：杨荣，男，1968年6月3日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：杨赋强，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）:晋后莲，女，1986年8月24日出生，汉族，住云南省曲靖市富源县。委托诉讼代理人：丁敏，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：蒋厚付，男，1988年11月10日出生，汉族，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。上诉人杨荣因与被上诉人晋后莲、原审第三人蒋厚付租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初2709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、2016年4月上诉人、被上诉人、原审第三人并未商谈转让合同权利义务的事宜，证人与被上诉人之间具有利害关系，对不存在的事实作证，且前后矛盾，陈述的内容细节上不能相互印证。2、一审认定上诉人与原审第三人签订的租赁合同已终止上诉人与被上诉人之间的租赁合同错误，即使上诉人与原审第三人签订合同，也只是一物二租，解除合同应当与被上诉人签订解除协议才成立，合同具有相对性，这个逻辑是违背该原则的，上诉人与被上诉人之间的租赁合同是一个法律关系，被上诉人与原审第三人之间的租赁合同又是一个法律关系，故上诉人只能要求被上诉人支付租金和违约金。3、被上诉人与原审第三人2016年4月11日签订的转让协议明确约定了剩余租期，转让金8万元包含的是转让房屋的租金和转让费，上诉人如再向原审第三人主张租金，原审第三人就属重复支付。4、被上诉人主张租赁合同解除或者合同权利义务概括转让，应由被上诉人举证，被上诉人没有充分证据证明合同变更或解除，应承担举证不利的后果。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人晋后莲辩称，上诉人的上诉理由不符合客观事实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人蒋厚付述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨荣向一审法院起诉请求：1.被告继续履行与原告之间签订的经营承包合同；2.被告支付原告租金55000元（从2016年8月1日起至2017年8月1日止），以后的租金计算至返还租赁物之日止；3.被告支付原告违约金50000元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月1日，原、被告签订了《承包经营合同》，约定原告提供昆明市呈贡区龙城街道古城社区三社的二楼9间房屋及相关现有配套设施给被告作为经营场所，经营期限为2015年8月1日至2017年12月31日止，其后被告在涉案房屋开设了足疗城。2016年4月11日，被告与第三人签订转让协议，将昆明市呈贡区古银路下段8号春之城足疗城转让给第三人蒋厚付，自2016年4月11日至2017年12月31日，转让金80000元。第三人支付了转让金30000元后在涉案房屋开设了钰鼎足疗推拿养生馆，并于2016年6月3日以涉案房屋为住所登记注册了云南蒙燊商贸有限公司，第三人为法定代表人，办理登记需要的房屋所有权证由原告提供给第三人。2016年4月，原告、被告及第三人在涉案房屋进行商谈，原告杨荣陈述让被告晋后莲尽快搬东西，好让蒋厚付经营，并陈述今后房子的事情与晋后莲无关，就是他和蒋厚付的事情了。2016年6月3日，第三人提交给呈贡区市场监督管理局的其与原告杨荣签订的《承包经营合同》复印件上，加盖了与原件核对的公章，第三人蒋厚付在公章处签字确认。一审法院认为，原告诉请继续履行与被告之间的租赁合同，被告抗辩双方合同已实际解除，综合案件证据与当事人陈述对被告的观点予以采信，具体理由如下：第一、被告将足疗城转让给第三人的事实原告是知情并默认的，原告本人住在涉案房屋同一栋楼（足疗城楼上），对于涉案房屋经营的足疗城更名、换招牌、开业仪式等情况不可能不知情，其在第一次庭审中陈述对于第三人使用涉案房屋完全不知情，第二次庭审中陈述转让后即知情，其为了诉讼目的违背事实进行陈述的行为明显违反民事诉讼法的诚实信用原则；第二、原告在转让前后对于第三人使用涉案房屋并未提出过异议，第三人用涉案房屋作为住所办理工商登记过程中，原告配合并提供了相应证照，故对于转让的后果原告也是默认的；第三、原、被告及第三人2016年4月在涉案房屋共同进行过商谈，原告责令被告将其物品搬走，并陈述今后房子与被告无关，亦证明了原告对于权利义务转让是清楚的，并通过实际行为履行了与第三人之间的租赁合同；第四、原告关于与第三人之间不存在租赁合同关系的观点不成立，其陈述2015年8月1日同一天与被告及第三人分别签订了《经营承包合同》，因晋后莲一周内付款，蒋厚付一周内未付款故一周后便撕毁了与蒋厚付的合同，首先，同一天与两个不同的承租方签订合同构成了一物二租，明显不符合市场交易秩序及生活常理，其次晋后莲提供的支付宝付款记录显示其于2015年11月支付了2万元租金，而非原告陈述的一周内即付清全款，原告的陈述明显虚假；再次昆明市呈贡区市场监督管理局档案中的《经营承包合同》加盖了核对原件的公章，盖章处第三人蒋厚付签字确认，与原告关于一周内撕毁原件的陈述不相符，故原告虽否认其与第三人之间的合同但未能提供相反证据亦未作出合理解释，其应当承担举证不利的法律后果。综上，各方虽未形成书面的合同权利义务转让协议，但原告与第三人另行订立的租赁合同关系已事实上终止了原、被告之间的租赁合同关系。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该规定第五条第一款规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立或生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。被告晋后莲作为主张合同关系解除的一方负有对应的举证责任，其提供的证据已能证明其与原告的租赁关系已因原告与第三人之间的租赁关系成立而解除，故原告起诉继续履行合同、支付租金及违约金缺乏事实及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：驳回原告杨荣的诉讼请求。案件受理费减半收取1200元，由原告杨荣负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审确认的案件事实，上诉人对“2016年4月，原告、被告及第三人在涉案房屋进行商谈……第三人蒋厚付在公章处签字确认”提出异议，主张上诉人、被上诉人、原审第三人并未在涉案房屋进行商谈，上诉人与被上诉人之间的承包经营合同没有解除，也不存在转租，上诉人与被上诉人、被上诉人与原审第三人之间是两个不同的租赁合同，上诉人将房屋交给被上诉人使用，双方有合同关系，被上诉人又与原审第三人存在转租关系，故上诉人主张租金只能找被上诉人。对此，被上诉人主张上诉人的异议不成立，不符合客观事实；原审第三人对上诉人主张三方未在涉案房屋进行商谈认可，对一审确认2016年6月3日其提交承包经营合同给呈贡区市场监督管理局的相关事实认可。此外，双方当事人对一审确认的其余案件事实均无异议，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人主张其与被上诉人、原审第三人并未在涉案房屋进行商谈的相关事实，原审第三人对此认可，被上诉人虽不认可，但从其提交的用以证明该事实的二份证人证言看，证人与被上诉人存在利害关系，且证人证言不能与其他有效证据相互佐证证明，故在被上诉人不能提交充分有效证据证明的情况下，上诉人、原审第三人又不予认可，本院对该事实不予确认；对2016年6月3日原审第三人提交承包经营合同给呈贡区市场监督管理局的相关事实，因有相应证据予以证明，原审第三人对此亦认可，故一审所作确认正确，上诉人对该部分事实所提异议不成立，不予采信。综上，本院对一审查明的事实，除对2016年4月上诉人、被上诉人及原审第三人在涉案房屋进行商谈的相关事实不作确认外，其余审理查明的事实与一审查明的事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否应当向上诉人支付租金、违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，上诉人主张2016年7月31日第一年租期届满后，被上诉人未向其支付2016年8月1日至2017年8月1日的租金，违反合同约定，要求被上诉人向其支付租金及违约金。被上诉人主张2016年4月11日其与原审第三人签订了转让协议，上诉人与原审第三人又签订了承包经营合同，故其与上诉人之间的承包经营合同已于2016年4月11日解除，不应再向上诉人支付租金；原审第三人主张2016年4月其从被上诉人处将案涉房屋转让过来经营使用，因生意不好，2016年7月底就告知被上诉人不再使用，其与被上诉人的合同已于2016年7月31日解除。经审查，上诉人、被上诉人于2015年8月1日签订的承包经营合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。合同约定上诉人提供案涉房屋及相关现有配套设施给被上诉人作为经营场所，经营期限从2015年8月1日至2017年12月31日止，租金每年5.5万元，之后被上诉人即在涉案房屋经营足疗城。2016年4月11日，被上诉人与原审第三人签订转让协议，将涉案房屋转让给原审第三人使用，原审第三人以涉案房屋为住所登记注册了云南蒙燊商贸有限公司，办理工商登记需要的房屋所有权证系上诉人提供，同时原审第三人还向呈贡区市场监督管理局提交了其与上诉人签订的承包经营合同，由此可确认上诉人对于被上诉人将案涉房屋转租给原审第三人使用的事实是知晓并同意的。原审第三人虽于2016年7月底明确表示不再使用案涉房屋，但并未将房屋腾空退还上诉人，且房屋中至今仍留有原审第三人的部分物品，应视为原审第三人一直在使用案涉房屋直至2017年7月3日，二审中原审第三人明确表示原钥匙已丢失，房屋中留存的物品不再要，上诉人亦认可原审第三人对房屋的使用期限截至2017年7月3日，此后即由其自行接管，故对上诉人要求被上诉人向其支付2016年8月1日起至2017年7月3日止的租金的诉请，有事实和法律依据，应予支持，本院据此确认被上诉人向上诉人支付租金50872元（55000元÷12个月×11个月+55000元÷12个月÷30天×3天=50872元）。对于原审第三人主张自2016年8月1日即已归还房屋的主张，因无证据证实，且上诉人不予认可，本院不予采信。对于上诉人主张的违约金50000元，双方虽在合同中明确约定违约方除向守约方承担因此造成的经济损失和法律责任外，还须向守约方支付违约金，违约金按年承包金的2倍支付，但该违约金金额明显高于被上诉人逾期支付房屋租金给上诉人造成的经济损失，故本院予以调整，酌情支持5000元，确认被上诉人支付上诉人违约金5000元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实及所作处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百二十四条第一款规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初2709号民事判决；二、被上诉人晋后莲于本判决生效之日起十日内支付上诉人杨荣房屋租金50872元、违约金5000元；三、驳回上诉人杨荣的其他上诉请求。一审案件受理费1200元、二审案件受理费2400元，由被上诉人晋后莲负担。本判决为终审判决。审判长　李　蕊审判员　田　庄审判员　薛　艳二〇一七年七月四日书记员　桂小涵来源：百度“”