（2017）吉01民终3267号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-07-25

案件名称

长春中东天宝股份有限公司与刘日辉、吉林省中东市场经营有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省长春市中级人民法院

所属地区

吉林省长春市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

长春中东天宝股份有限公司,刘日辉,吉林省中东市场经营有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省长春市中级人民法院民事判决书（2017）吉01民终3267号上诉人（原审被告）：长春中东天宝股份有限公司。住所：长春市二道区。法定代表人：宁红伟，总经理。委托诉讼代理人：冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：田燕，吉林开晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘日辉，男，1960年10月22日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人:金景华，1962年11月5日生，汉族，住长春市南关区，系刘日辉妻子。委托诉讼代理人：李国强，吉林济维律师事务所律师。原审被告：吉林省中东市场经营有限责任公司。住所：长春市。法定代表人：赵婷，总经理。委托诉讼代理人：朱雪雷。上诉人长春中东天宝股份有限公司（以下简称中东天宝公司）因与被上诉人刘日辉、原审被告吉林省中东市场经营有限责任公司（以下简称中东市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2015）二民初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中东天宝公司的委托代理人冷保亭、田燕，被上诉刘日辉及其委托代理人金景华、李国强，原审被告中东市场公司的委托代理人朱雪雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘日辉在原审时诉称：1.请求中东市场公司和中东天宝公司连带赔偿刘日辉的经济损失905609元；2.请求中东市场公司、中东天宝公司支付从商铺委托经营管理合同到期日起至中东市场公司、中东天宝公司实际支付赔偿款时之日止，非法侵占刘日辉产权商铺的经济损失；3.请求中东市场公司、中东天宝公司承担案件受理费及鉴定费6000元。事实与理由：2002年3月23日，刘日辉与中东市场公司签订了《房产买卖合同》，约定刘日辉购买中东市场公司承建的中东精品广场的第二层一区的B315OA号商铺，面积为38.59平方米。刘日辉购买此房屋后，又与中东市场公司签订了《商铺租赁协议》，租赁期间为2005年3月23日至2012年3月23日。期间，中东市场公司与中东天宝公司签订了《委托经营管理合同》。现刘日辉与中东市场公司签订的租赁合同已经履行完毕。中东市场公司、中东天宝公司将刘日辉所有的原B315OA号商铺灭失，改变为电梯。根据物权法第32条、第37条，侵权责任法第2条，民事诉讼法第119条规定，请求人民法院依法判令中东市场公司、中东天宝公司连带赔偿刘日辉的经济损失905609元，赔偿商铺经济损失3万元，鉴定费6000元、诉讼费用由中东市场公司、中东天宝公司承担。中东天宝公司在原审时辩称：经过核实刘日辉商铺已经改成电动扶梯，中东天宝公司同意赔偿，但刘日辉主张的经济损失金额过高，没有事实与法律依据，刘日辉主张的商铺灭失的经济损失应申请司法鉴定，经鉴定后确认损失；从商铺委托经营合同到期日起至今的经济损失，中东天宝公司同意按照刘日辉所有的商铺自用面积17.82平方米×1.893元/日的标准向刘日辉支付占用费用。中东市场公司在原审时辩称：1.本案刘日辉商铺由中东天宝公司使用、收益，且租金由中东天宝公司支付，刘日辉与我公司没有事实租赁关系，我公司不承担返还原物、赔偿损失的责任；2.刘日辉主张金额过高，无事实和法律依据。刘日辉诉求与我公司无关，对鉴定报告也不认可。原审法院经审理查明：2002年3月23日，刘日辉与中东市场公司签订了《房产买卖合同》，约定刘日辉购买中东市场公司承建的中东精品广场的第二层一区的B315OA号商铺，面积为38.59平方米。刘日辉购买此房屋后，又与中东市场公司签订了《商铺租赁协议》，租赁期间为2005年3月23日至2012年3月23日。期间，中东市场公司与中东天宝公司签订了《委托经营管理合同》。现刘日辉与中东市场公司签订的租赁合同已经履行完毕。中东市场公司、中东天宝公司将刘日辉所有的原B315OA号商铺灭失，改变为电动扶梯。刘日辉请求人民法院依法判令中东市场公司、中东天宝公司连带赔偿刘日辉的经济损失110万元，赔偿商铺经营损失3万元，诉讼费用由中东市场公司、中东天宝公司承担。诉讼中双方协商鉴定机构未果。2016年10月27日，刘日辉委托吉林圣沅资产评估有限公司作出评估，认定该商铺评估价值905609元，变更诉讼请求，并要求鉴定费由中东市场公司、中东天宝公司承担，商铺经营损失按刘日辉提供的判决书确定的价格确定。原审法院认为：刘日辉与中东市场公司订立商铺租赁协议到期后，中东天宝公司作为实际承租人，应履行租赁合同约定的义务，按照约定的方法使用租赁物；未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中东天宝公司在租赁使用刘日辉名下的商铺时，将刘日辉商铺改变为扶梯，致使刘日辉的商铺灭失，侵害了刘日辉的财产所有权，应承担侵权责任，赔偿刘日辉的相应经济损失，包括物权本身的价值以及占用期间的租金损失。而中东市场公司与该侵权事实无关，不应承担赔偿责任。关于该商铺本身价值，经原审法院委托，双方未达成一致意见，而刘日辉自己委托吉林圣沅资产评估有限公司对该商铺进行评估，中东天宝公司未再申请重新鉴定，故刘日辉委托的评估鉴定可视为合法有效，应予采纳。关于被占用期间的损失，原审法院认为，双方均未提供证据，故其占用期间商铺损失，刘日辉可另行诉讼，另案解决。刘日辉主张赔偿商铺损失有理，应予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，判决：一、中东天宝公司于判决生效后，立即赔偿刘日辉商铺损失905609元，该款于判决生效后立即给付；二、驳回刘日辉其他诉讼请求。案件受理费14500元、鉴定费6000元，共计20500元，由刘日辉负担2900元，由中东天宝公司负担17600元。宣判后，中东天宝公司不服，向本院提起上诉。上诉理由是：一、一审法院审理程序违法。一审中，法院己依据刘日辉的申请对涉诉商铺本身价值启动了委托鉴定机构进行评估鉴定程序。根据《人民法院对外委托司法鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》的规定，人民法院对外委托司法鉴定是由司法辅助工作部门统一负责办理。在人民法院司法辅助工作部门对外委托司法鉴定程序尚未终结、终止的情况下，一审不应组织对一方当事人自行委托鉴定的庭审活动，更不能进行裁判。一审法院剥夺了中东天宝公司通过人民法院对外委托司法鉴定程序解决诉争的权利。二、一审判决关于“该商铺本身价值，经原审法院委托，双方未达成一致意见，而刘日辉自己委托吉林圣沅资产评估有限公司对该商铺进行评估，中东天宝公司未再申请重新鉴定，故刘日辉委托的评估鉴定可视为合法有效，应予采纳”的认定错误。1.在案涉司法评估程序中，当事人虽对选择鉴定机构未达成一致，根据《人民法院对外委托司法鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》第十二条“选择鉴定、评估专业机构实行协商选择与随机选择相结合的方式”等规定，当事人对选择鉴定机构未协商一致的，人民法院可采取随机选择等形式进行。同时该规定第十八条己规定：“名册中的专业机构仅有一家时，在不违反回避规定的前提下，即为本案的专业机构。”因此本案既使存在名册中的专业机构仅有一家，当事人对选择该机构达不成一致的问题，亦不影响法院对专业机构的选定。2.对于刘日辉单方委托吉林圣沅资产评估有限公司出具的评估报告，中东天宝公司不需要再次申请重新鉴定。关于涉诉商铺本身价值，中东天宝公司只需在该司法鉴定程序完成后，依该评估结果行使诉讼权利即可。在人民法院委托的鉴定程序尚未终结的情况下，对单方违反法定鉴定程序擅自委托鉴定机构进行的评估，中东天宝公司不需要申请重新鉴定。3.中东天宝公司未申请重新鉴定的责任在于一审法院。一审法院如认为法院委托的鉴定程序不再继续进行，应向中东天宝公司释明或告知。在一审法院没有向当事人出示司法辅助工作部门依上述管理规定第四十一条出具正式的终止对外委托说明书的情况下，中东天宝公司有理由相信，对外委托司法鉴定程序正在进行中。如法院委托的鉴定程序己终止，中东天宝公司对刘日辉单方委托鉴定的评估结论己提出质疑，当然要申请重新鉴定。因一审法院未告知对外委托司法鉴定程序是否终止，导致中东天宝公司虽然对刘日辉单方委托鉴定的评估报告持有异议，但对己方可行使的救济途径不清晰、不确定，才未再申请重新鉴定，是一审法院变相剥夺了中东天宝公司申请重新鉴定的权利。4.无论中东天宝公司是否申请重新鉴定，一审法院也不应对刘日辉单方委托的评估报告予以采纳。该评估报告准则依据5是《资产评估准则——评估报告》，该《资产评估准则——评估报告》第六条规定：“注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估报告”，但该评估报告中仅列明超额收益现值法评估的基本公式及评估价值，没有对公式中各年收益额、折现率等基本参数的来源及依据进行说明；该评估报告中评估依据(五)取价依据中列有1.市场询价；2.银行五年期存款利率，却没有列明上述两项取价依据的具体来源及金额。因吉林圣沅资产评估有限公司违反上述第六条的规定，未能提供上述必要信息，使评估报告使用者不能够合理理解评估报告。《资产评估准则——评估报告》第二十三条规定“评估报告应当说明评估程序实施过程中现场调查、资料收集与分析、评定估算等主要内容。”但依据该评估报告八、评估程序实施过程和情况（四）现场调查中对具体步骤的描述，评估机构仅听取了刘日辉单方的介绍，没有对商铺进行现场调查与核实；收集的评估资料也仅体现为商铺产权等资料，没有与评估价值905609元相关的资料。因此，该评估报告违反《资产评估准则——评估报告》的相关规则，其评估价值905609元来源不清。另外，该评估报告中收益期长达23年，在如此长的收益期内企业经营情况等发生重大变化、变更的可能性极大，以此为基础预测未来的租金收入，其评估价值905609元的准确性很有可能产生严重偏差，不能真实、准确的反应房屋价值，更何况刘日辉单方面委托进行的评估，评估程序的合法性、评估材料的真实性均无法核实。总之，该评估报告本身缺乏合法、有效的依据，不足以做为认定本案事实的依据。请求：一、撤销长春市二道区人民法院(2015)二民初字第564号民事判决第一项；二、依法改判驳回刘日辉的诉讼请求或发回重审；三、一审、二审诉讼费、鉴定费由刘日辉承担。刘日辉答辩称：1.人民法院委托的评估鉴定程序已经终结，有法院内部文件为证，该文件无需向当事人送达和公开，审判法官开始继续审理此案就表明了评估鉴定程序的终结。2.上诉人在上诉状中主要理由和引用的规定是不正确的，全名应是最高人民法院对外委托司法鉴定评估拍卖等工作管理规定，仅适用于最高人民法院司法辅助工作，各省级人民法院还有适用于全省的司法辅助工作的相关规定，如吉林省有吉林省高级人民法院对外委托司法辅助工作程序规则，且第一条表明适用于全省各级人民法院，因此上诉人四处引用的理由不成立。3.评估报告有具体依据，计算标准均合法有效，在实质上体现为少算了刘日辉的利益，评估机构的工作流程无需在正式报告中载明这些具体的依据标准，不存在上诉人陈述的无依据。综上应驳回上诉人上诉请求。中东公司答辩称：与我公司无关。二审庭审中，刘日辉提供了如下证据：证据一、长春市二道区人民法院立案庭2015年12月18日作出的终结鉴定通知书（复印件）一份。证明原审中经人民法院委托的鉴定机构对委托事项无法做出评估鉴定，终止鉴定程序。证据二、吉林圣沅资产评估有限公司于2016年10月27日作出的资产评估说明一份。证明上诉人在上诉状提到的评估机构没有取价依据或依据不具体、不准确是没有根据的。这些内容证明了评估机构的取价依据全面具体，只是无需在评估报告中载明。中东天宝公司发表质证意见：证据一系复印件，且立案庭对该份证据没有确认。通过一审审判过程，及全部卷宗材料，没有该终结鉴定的通知，也没有一审法院告知当事人鉴定终结。根据该通知上标称的内容，案涉鉴定程序已经启动，与多家鉴定机构联系，表示不能做此项鉴定，有一家表示能做最终也表示不能做，鉴定结构无法做此鉴定，本案恰恰存在着被上诉人单独委托鉴定机构做出相应鉴定，因此如果原审法院立案庭的终结鉴定通知书是真实的，与客观事实不符。对证据二，根据该资产评估说明载明的时间，该份说明是与评估报告同时存在的，在一审中，被上诉人没有提交，二审提交不属于新证据。真实性有异议，评估机构在对从事评估工作中，应在报告列明相关事项，包括说明，本案通过诉讼中出示的评估报告没有相关的说明内容。被上诉人说该评估说明是存在评估单位内部，说明一审依据的评估报告是没有相关说明的，当事人无法对该评估报告的内容进行质疑。我们不知道这份评估说明是不是为了本案诉讼做出的。中东市场公司发表质证意见：与我公司无关，不予认可。本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明：2002年3月23日刘日辉与中东市场公司签订房产买卖合同，土地使用年限为2000年4月28日至2039年4月27日，档口面积为35.77㎡，总价为103991元。刘日辉与中东市场公司签订了《商铺租赁协议》约定的年租金为10399.1元。经本院核实长春市二道区人民法院立案庭2015年12月18日向八里堡法庭出具终结鉴定通知书真实存在，内容为“你庭委托鉴定的刘日辉与中东市场公司、中东天宝公司租赁合同纠纷一案，因鉴定标的物已灭失，经法院与多家鉴定机构联系均表示不能做此项鉴定，有一家机构虽表示可以做，但经详细了解鉴定项目后，最终表示也无法做此项鉴定。根据相关规定，现将该案退回你庭，本案终结鉴定。”吉林圣沅资产评估有限公司出具的吉圣评报字[2016]第102号刘日辉先生拟核实中东瑞家商铺价值项目资产评估说明第四部分资产评估技术说明，其中评估程序包括收集资料及设备，实地查勘，市场调查，评估作价及报告。总收益测算中包含租金毛收入（出租收入、押金利息收入、其他收入、千载毛收入），空置率，有效毛收入确定等。本院认为：一、关于原审程序是否合法的问题。中东天宝公司主张原审法院在已启动司法鉴定程序，且尚未终结的情况下，对刘日辉单方委托的鉴定结论开庭质证，并进行裁判，违反法定程序。依据二审中刘日辉提交的原审法院立案庭2015年12月18日向八里堡法庭出具的终结鉴定通知书可知，司法鉴定程序因未找到能够鉴定的机构已经终结。在此情形下，原审法院在2017年3月7日组织双方开庭并对刘日辉单方委托的鉴定结论组织质证，并无不当。二、关于中东天宝公司应赔偿刘日辉商铺损失数额的问题。中东天宝公司对于应赔偿刘日辉商铺损失无异议，但主张应依据司法鉴定程序作出的鉴定结论来确定数额。原审法院就商铺损失曾启动的鉴定程序，但因未找到合适的鉴定机构已经终结。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”上述规定说明单方委托的鉴定结论可以作为定案依据，但对方有足以反驳的证据的，可以申请重新鉴定。本案中，刘日辉单方委托吉林圣沅资产评估有限公司出具了评估报告。中东天宝公司主张该评估报告中仅列明了超额收益现值法评估的基本公式及评估价值，没有对公式中各年收益额、折现率等基本参数的来源及依据进行说明。但依据二审中刘日辉提交的吉林圣沅资产评估有限公司与出具评估报告同日出具的资产评估说明，其中在评估过程一节对总收益测算及房地产报酬率进行了详细的描述，说明评估报告基本参数详实。中东天宝公司虽对该说明的真实性有异议，但该说明上加盖了吉林圣沅资产评估有限公司的公章，在中东天宝公司不能提供相反证据的情况下，本院对资产评估说明的真实性予以确认，对中东天宝公司的主张不予支持。中东天宝公司主张评估报告中没有记录评估人员对现场进行调查与核实，违反了《资产评估准则——评估报告》的要求。但在资产评估说明中明确记载了“评估人员经过对商场内商铺租赁情况进行了走访、了解”，说明评估人员已对现场进行调查及核实，故本院对中东天宝公司的该项主张亦不予支持。中东天宝公司主张评估报告中的评估年限为23年，在如此长的收益期内企业经营情况可能发生重大变化，以此为基础预测未来租金收入不准确。由于评估的含义即为评价、估量、测算，所以本身即非实际数据，与实际发生的数据存在一定差别是必然的，而对未来收益的评估亦只能依据现有数据，故评估报告以现有收益为基础计算报酬率并无不妥，本院对中东天宝公司的该项主张不予支持。综上，在中东天宝公司对吉林圣沅资产评估有限公司出具的评估报告提出的异议均不成立，而又未提供足以反驳的证据的情况下，本院对该评估报告予以采信，中东天宝公司应依据该报告确定的商铺损失，赔偿刘日辉905609元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14500元，由上诉人长春中东天宝股份有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　陶　铮代理审判员　谷　娟代理审判员　闫　冬二〇一七年七月四日书　记　员　吴雨航关注公众号“”