（2017）辽01民终6295号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-08-30

案件名称

上诉人曾晓丹与上诉人沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村村民委员会、沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村经济合作社房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曾晓丹,沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村村民委员会,沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村经济合作社

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2017）辽01民终6295号上诉人（原审原告、反诉被告）:曾晓丹，女，1975年12月26日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李聪，辽宁庆阳律师事务律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村村民委员会，住所地沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村。法定代表人：庄永利，该村民委员会书记。委托诉讼代理人：陈维民，辽宁东佳律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村经济合作社（原辽中县刘二卜镇高登卜村经济合作社），住所地沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村。法定代表人：庄永利，该经济合作社书记。委托诉讼代理人：陈维民，辽宁东佳律师事务所律师。上诉人曾晓丹因与上诉人沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村村民委员会（以下简称“高登堡村委会”）、沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村经济合作社（以下简称“高登堡合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市辽中区人民法院（2016）辽0122民初2186号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。曾晓丹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人赔偿损失430,946.47元或将案件发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实及适用法律错误。根据《合同法》第213条规定，双方已经确定了租赁合同的主要内容，不存在双方对合同主要内容、权利义务等没约定的情况。一审时上诉人提交了租赁协议书，双方对租赁合同条款是明确的，虽未经被上诉人加盖公章，但根据上诉人提供的录音证据，能够证明被上诉人是认可合同内容和租赁关系。根据《合同法》第36条规定，应当认定合同成立。双方对租金支付期限不明确不影响合同是否成立。根据《合同法》第226条规定，租金应当每届满一年时支付。二、一审法院认定双方各承担50%的责任是错误的。被上诉人应当承担违约责任，而不是缔约过失责任。上诉人装修造成房屋增值。被上诉人在此过程不存在任何损失。高登堡村委会、高登堡合作社辩称，不同意一审判决。原审认定事实不清楚、采信证据不足，由村委会承担50%责任于法无据。村委会与曾晓丹不存在租赁关系，故不承担义务。请求二审驳回曾晓丹的上诉。高登堡村委会、高登堡合作社上诉请求：撤销一审判决第一条、第二条、第四条，依法改判。事实与理由：一、上诉人与曾晓丹之间不存在租赁事实。曾晓丹提供的租赁协议书没有上诉人公章及法定代表人签字，上诉人不受此协议制约。二、曾晓丹对房屋的实际占有装修施工行为，自身存在过错。曾晓丹明知未签订租赁协议且未取得经营许可还装修施工，应承担后果。曾晓丹以上诉人拒绝为其提供房屋产权证明为由以及出具证明推卸责任。曾晓丹自费单方委托第三方出具房屋图纸，不具备条件而扩大费用。三、庄玉威、刘辉电话录音的证据来源不合法，证明内容不真实可信。四、鉴定报告中取费说明产生的费用金额，与实际情况不符。五、上诉人酌情承担50%责任无法律依据。六、上诉人反诉曾晓丹赔偿经济损失6万元受法律支持。曾晓丹辩称，其请求和事实没有相关证据支持。村委会上诉时对一审鉴定报告提出异议，一审判决前村委会及经济合作社均没有提出异议，二审中提出异议的请求不应当予以支持。双方存在租赁合同，村委会存在违约行为，应该承担违约责任，曾晓丹的装修行为使得村委会的房屋得以改造增值，应当由村委会赔偿曾晓丹的装修损失。曾晓丹向一审法院起诉请求：要求判令解除曾晓丹、高登堡村委会的租赁协议，判令高登堡村委会赔偿曾晓丹损失50万元，并由高登堡村委会承担本案诉讼费用。高登堡村委会向一审法院反诉请求：判令曾晓丹赔偿经济损失6万元，判令曾晓丹立即恢复村部地面、门窗及取暖设施原状。一审法院认定事实：2014年5月，曾晓丹与高登堡村委会原主任庄玉威协商，承租该村村部办公楼、东侧农民文化宫三分之二处及村部院落，用于开设沈阳市辽中县刘二堡镇金秋康复休养院。双方商定，租赁期限15年，租金40万元。双方协商后曾晓丹即开始对该村部办公楼、东侧农民文化宫三分之二处及村部院落进行装修改造，至2014年11月期间，曾晓丹对村部办公楼、东侧农民文化宫三分之二处及村部院落内的防水、地热、门窗、污水井等多处进行了装修改造。2014年10月，曾晓丹与继任村委会主任刘辉继续协商房屋租赁事宜，因双方未达成一致意见，发生纠纷，现曾晓丹以曾晓丹与高登堡村委会、高登堡合作社双方成立租赁合同关系，高登堡村委会、高登堡合作社拒绝提供房屋所有权证并拒绝曾晓丹使用该房屋，构成违约为由，向一审法院起诉，要求判令解除曾晓丹、高登堡村委会的租赁协议，判令高登堡村委会、高登堡合作社赔偿曾晓丹损失50万元，并由高登堡村委会、高登堡合作社承担本案诉讼费用。本案在开庭审理过程中，曾晓丹变更诉讼请求，要求高登堡村委会、高登堡合作社赔偿经济损失金额430,946.47元，要求高登堡村委会、高登堡合作社承担鉴定费15,000元。一审法院另查，案经曾晓丹申请，一审法院委托辽宁中大工程造价咨询事务所有限公司对沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村村部办公楼及东侧农民文化宫、村部院落已完装修工程造价进行鉴定。2016年11月24日，辽宁中大工程造价咨询事务所有限公司出具鉴定报告，认为沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村村部办公楼及东侧农民文化宫、村部院落已完装修工程的工程造价鉴定定案金额为430,946.47元。一审法院认为，曾晓丹与高登堡村委会、高登堡合作社在合同缔约过程中，对合同的主要内容、权利义务等没有明确约定的情况下，曾晓丹急于对高登堡村村部、农民文化宫及村部院落进行装修，高登堡村委会、高登堡合作社对此采取不负责任的态度不予阻止，对此造成的损失，双方均应承担一定的责任，一审法院酌定曾晓丹与高登堡村委会、高登堡合作社各承担50%的责任，即曾晓丹承担215,473.23元，高登堡村委会、高登堡合作社承担215,473.24元。对高登堡村委会反诉要求曾晓丹赔偿损失的诉讼请求，经查，曾晓丹与高登堡村委会之间虽未签订租赁协议，但曾晓丹与高登堡村委会间多次协商租赁事宜，且曾晓丹占用高登堡村委会村部、农民文化宫进行装修改造时间长达半年之久，高登堡村委会未进行阻止，现高登堡村委会主张无事实及法律依据，故对高登堡村委会的反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决：一、沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村村民委员会（反诉原告）、沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村经济合作社于本判决书生效之日起十日内赔偿原告曾晓丹（反诉被告）损失215,473.24元；二、沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村村民委员会(反诉原告)与沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村经济合作社对上述款项互负连带给付责任；三、驳回原告曾晓丹（反诉被告）的其他诉讼请求;四、驳回被告沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村村民委员会（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，鉴定费15,000元，由原告承担11,900元，二被告承担11,900元,反诉案件受理费减半收取650元，由被告沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村村民委员会（反诉原告）承担。二审中，双方当事人未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为曾晓丹对涉案房屋进行装修的损失承担问题。本案中，曾晓丹与高登堡村委会、高登堡合作社就涉案房屋的出租事宜进行了协商，但双方并未订立正式的书面合同。曾晓丹虽提供了《租赁协议书》，但该协议书中并无高登堡村委会、高登堡合作社的盖章，即高登堡村委会、高登堡合作社对合同的内容并未进行最终确认。而曾晓丹提供的录音证据仅能证明其曾就涉案房屋的租赁事宜与相关人员进行过沟通。但相关人员的录音并不能证明高登堡村委会、高登堡合作社与曾晓丹就涉案房屋的租赁事宜达成合意。曾晓丹提供的租赁合同来看，合同约定租金为40万且租金给付方式为分两次支付，但在本案审理过程中，曾晓丹要求每年支付房租或五年支付一次，而高登堡村委会、高登堡合作社要求分两次给付并还需要与村民商量。由此可见，双方就租赁合同的基础事项仍未能协商一致,故双方的租赁合同未成立。曾晓丹在未与高登堡村委会、高登堡合作社订立合法有效的书面合同且尚未支付租金的情况下，就对涉案房屋进行装饰装修，而高登堡村委会、高登堡合作社亦未及时对曾晓丹的装修行为予以制止，导致损失扩大，双方均存在一定的过错。故一审法院酌定双方各承担50%的责任并无不当，本院予以维持。关于高登堡村委会、高登堡合作社就鉴定报告提出异议的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”本案中，高登堡村委会、高登堡合作社未提供相反证据推翻法院委托鉴定机构出具的鉴定意见，故本院对该鉴定意见予以采信。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立；一审判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村村民委员会、沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村经济合作社交纳的二审案件受理费9450元，由沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村村民委员会、沈阳市辽中区刘二堡镇高登堡村经济合作社负担；曾晓丹交纳的二审案件受理费8800元，由曾晓丹负担。本判决为终审判决。审判长　李　妍审判员　韩彩霞审判员　姜会军二〇一七年七月四日书记员　路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。搜索“”