（2017）鄂05民终1399号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-09-29
案件名称
杨运生、宜昌市水产技术推广站合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨运生,宜昌市水产技术推广站
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终1399号上诉人（原审原告）：杨运生，男，1962年3月6日出生，汉族，住宜昌市。委托诉讼代理人：杨新，男，1984年11月28出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：彭明，宜昌市中信法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：宜昌市水产技术推广站，住所地宜昌市东山大道***号。统一社会信用代码12420500420177101B。法定代表人：冯德品，该站站长。委托诉讼代理人：王凯，湖北普济律师事务所律师。上诉人杨运生因与上诉人宜昌市水产技术推广站（以下简称水产站）合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2016）鄂0591民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨运生上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判水产站在新房交付入住之前，向杨运生每月按租用110平方米租房支付租金，截止2015年12月63400元。2、水产站承担本案第一、二审的诉讼费用。事实和理由：《购房协议》第四条“甲方承诺在2007年6月31日前交付该房”，第六条“在新房交付入住之前，甲方每月承担乙方暂租住房租金500元”。该协议约定表明交付新房只是承诺并不确定，在新房交付入住之前，水产站每月承担杨运生暂租住房租金500元是明确约定。因此，杨运生至今未入住新房是确定不疑的事实，水产站应当继续履行合同义务。水产站辩称：关于租金问题，一审判决是合法的，请求依法驳回杨运生的上诉请求。水产站上诉请求：1、撤销一审判决书第一项，并依法改判驳回杨运生的诉讼请求。2、由杨运生承担本案诉讼费用。事实和理由：1、本案所涉《购房协议》属预售合同，该协议不属于房屋拆迁安置合同关系。依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款，第三款的规定：“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人”。具体到本案，水产站并非条例所称的拆迁人，杨运生更不是其之前居住房屋的所有人，双方之间是纯粹的房屋买卖关系，因此，一审法院将本案所涉合同关系认定为房屋拆迁安置合同关系属对本案基本法律关系的错误认定。2、水产站应承担的违约责任应合理、适当。水产站作为双方2006年6月29日《购房协议》的违约方，其应对杨运生承担损失，但该损失不得超过水产站在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方2006年6月29日签订《购房协议》后，杨运生向水产站交付了2万元购房预付款，该预付款尚不足整个购房款项的20%，后因水产站拟出售给杨运生的房屋被停建，水产站已事实上无法完成《购房协议》中的交付房屋义务。嗣后，水产站分别通知了同期的购房者，向其退回了已交付的购房款，并向无法交房的购房者申请了行政事业单位无房职工货币化补贴政策，其中，杨运生就在此其中，其至今仍在享受该补贴待遇。但杨运生在水产站多次通知其领回已交购房款后拒不领取。据此，可以看出，水产站在双方签订《购房协议》的时候能够预见到的违约损失就是全额退还杨运生已付的房款，且在明确了水产站无法交付房屋后，水产站也已经向杨运生履行了通知义务，杨运生作为水产站系统内职工，对于拟出售房屋无法交付是明知的，但杨运生出于其他目的，并未依水产站通知领回购房款事实上扩大了其自身的损失。一审法院以2014年同地段同类型房屋的交易价格扣减杨运生未付房款后的差额来确定杨运生损失，该计算方法有失偏颇。杨运生辩称：1、杨运生在拆迁前长期居住此地，时间多达10多年。杨运生在拆迁前与水产推广站有一份买卖协议，明确表明杨运生拥有该住处的永久居住权。水产推广站在拆迁前改写了买卖协议，把原来的买卖关系改成了租赁关系。因此，本案房屋买卖合同实际是安置协议。2、关于违约合同责任承担问题。一审法院在认定违约责任的问题上，部分合理，部分不合理，对于租赁补偿这部分认为是不合理的。请求二审人民法院依法驳回水产站的上诉请求。杨运生向一审法院起诉请求：1、水产站赔偿杨运生经济损失437784元；2、水产站给付杨运生暂租住房租金（2010年1月至2015年12月63400元，以后按1000元/月计算）；3、水产站承担本案全部的诉讼费用一审法院认定事实：杨运生于1991年5月调入宜昌市水产科学研究所工作，1996年借用到宜昌市水产局工作时。1996年11月20日，经该局安排，双方签订《协议书》约定：一、甲方（水产站）：1、将九一年建成的四层楼第三层西侧两室一厅共57.99平方米住宅（经改造）以500元/㎡价格售给乙方（杨运生）居住，计总房价28995.00元整。2、售给乙方住房甲方不办理房产证，即乙方无房产权，只有长期居住权。……。二、乙方（杨运生）：1、在签订协议时一次性交付购房款10000元，余额分两年交清，即九七年交10000元，九八年交8995元……。此后杨运生对上述房屋装修后并入住。2006年5月8日，因双方于1996年11月20日签订的协议未能顺利履行，因此双方签订了《解除售房合同协议书》，其内容有：一、甲方（水产站）提供住房一套给乙方（杨运生）居住视为出租行为，租金按100元/月标准计算，租期从1996年12月1日起至2006年4月30日止，总租金11300.00元。二、乙方于1997年3月交纳的原购房款7000.00元冲抵以上房租，不足部分（4300.00元）于2006年6月30日前补齐。三、乙方须于2006年5月15日前从现住房中搬出，其装修残值双方根据评估价值协商解决。四、甲方承诺按职工购房同等价格将水产市场二期住房出售一套给乙方，具体事宜双方另签购房协议。2006年5月24日宜昌市龙泰房地产评估咨询有限公司接受杨运生委托对杨运生居住港窑路8号2-105号房屋装修进行评估，评估结果为该房屋装修残值5768.12元。2006年6月29日，双方签订《购房协议》一份，约定：第一条，甲方（水产站）将位于宜昌市港窑路8号水产市场综合楼砖混结构的住房一套，建筑面积89平方米出售给乙方（杨运生）。第二条，出售单价每平方米1200元，合计房款壹拾万陆仟捌佰元整（106800.00元）（具体数额以房产证上明确的面积核算）。第三条，乙方在签订本协议时，应支付甲方购房预付金贰万元整。第四条，甲方承诺在2007年6月31日（应为6月30日，此处应系笔误）前交付该房。交房之日乙方再付甲方房款五万元整，余款待房款手续办理完毕后一次性付清。第五条，甲乙双方于2006年5月8日签订的协议中第二条的“不足部分”，甲方承担3000.00元。第三条中的装修残值从新房售房款中冲抵。第六条，在新房交付入住之前，甲方每月承担乙方暂租住房租金500元。第七条新房相关手续办理费用，乙方按规定自行承担。此后，杨运生分别于2006年7月6日、7月19日交纳购房预付款合计20000元。一审法院同时认定，2006年6月至2009年12月，水产站已经按500元/月标准支付杨运生暂租住房租金。2014年9月，宜昌市水产科学研究所与宜昌市水产技术推广站两机构合并为宜昌市水产技术推广站（宜昌市水产科学研究所）。一审法院另认定，1998年1月，水产站与宜昌市建筑总公司江峡公司合作开发“宜昌市水产综合贸易市场”（现为“运河名都”项目），后宜昌市建筑总公司江峡公司将该项目转让给宜昌市万寿置业有限公司。水产站与宜昌市万寿置业有限公司于2011年5月25日达成遗留问题及补充协议，该协议第二条第一款第二项为：“二期开发，根据《见证书》，甲方（水产站水产推广站）应分得住房1483.3平方米，门面471.75平方米。实际落实情况为：仅落实住房604.8平方米（用于安置8户职工），尚有住房878.22平方米、门面471.75平方米没有解决。”第二款第三项：职工房租补偿：乙方（万寿置业）向甲方支付两个未解决住房职工租房补偿费。标准为：每户每年6000元。从2006年1月-2011年12月，共应支付7.2万元，尚需支付7.2万元，……。2014年9月9日，杨运生向水产站提交《申请》，再次要求全面履行前述两个协议，水厂推广站于2014年9月正式答复：“一、我站于2006年6月与您签订的《购房合同》虽然有效，但现实情况已无法履行。二、为解决合同事宜，请您于2014年9月30日前到市水产站当面协商解决。三、如不愿协商或协商不成，可以依法提出诉讼”。一审法院审理期间，经湖北亚隆资产评估房地产估价有限公司进行评估：2014年9月25日、宜昌市××路××水产市场综合楼、砖混结构的建筑面积89m2的住房一套”的评估价格为457100元。水产站因没有交纳评估费，其申请于2016年10月被评估机构退回。一审法院认为，首先，水产站宜昌市水产技术推广站为杨运生分配住房后，因水产站与他方合作开发需拆迁杨运生住房而与杨运生协商达成收回分配住房，并由水产站将开发房屋按站内职工购房同等价售予杨运生的相关协议，该协议属房屋拆迁安置合同法律关系，双方之间签订的《购房协议》非预售合同。购房协议约定的义务对双方皆具有约束力。水产推广站的义务是“将位于宜昌市××路××水产市场综合楼、砖混结构的建筑面积89m2的住房一套售于杨运生”，而杨运生的义务是“交付房款106800元，签订本协议时交付20000元、2007年6月30日交房时再交付50000元、办理房产手续时再付清余款”。本案中，杨运生已依约于签订协议时交付了20000元，而水产站却始终未能交付房屋，并于2014年9月明确表示不能履行合同，双方于2006年6月签订的合同应予以解除，水产站因此应承担违约责任，赔偿杨运生损失。水产站承诺交付杨运生位于宜昌市××路××水产市场综合楼、砖混结构的建筑面积89m2的住房一套，但未能交付，就应以特定时间节点该类房屋的市场价格为基准，扣除杨运生未付的购房款后，所得差额则为杨运生的损失。因2014年9月水产站书面答复杨运生无法履行《购房协议》，故认定2014年9月双方才确认《购房协议》无法履行，因此双方应当预见因违约造成的利益损失，应以该时间节点为准。《资产评估报告书》认定“2014年9月25日、宜昌市××路××水产市场综合楼、砖混结构的建筑面积89m2的住房一套”的评估价格为457100元，依照《购房协议》，杨运生应支付水产站购房款106800元，杨运生已预付20000元，双方约定装修残值冲抵购房款，而经评估装修补偿为5768.12元。又《解除售房合同协议书》约定“乙方于1997年3月交纳的原购房款7000元冲抵以上房租，不足部分4300元于2006年6月30日前补齐”，《购房协议》约定“甲乙双方于2006年5月8日签订的协议中第二条的‘不足部分’，甲方承担3000元”，两相结合，则杨运生应支付水产站房租1300元。故杨运生未付的购房款为82331.88元（106800－20000－5768.12＋1300）。所以，水产站因其违约行为而应赔偿杨运生的损失为374768.12元（457100－82331.88）。水产站称杨运生的损失标准应以2009年房屋价格为截止点，但其未提交相应证据证实在此时间点表示不履行双方于2006年6月签订的《购房协议》协议，故其该意见本院不予采纳。其次，暂租租房费系原水产站双方约定产生的给付费用，应遵循双方约定内容。《购房协议》约定“甲方承诺在2007年6月30日前交付该房；在新房交付入住之前，甲方每月承担乙方暂租住房租金500元”，实际上水产站给付至2009年12月，因此应视为双方书面约定按500元/月给付至2007年6月30日，后因未按期交房，水产站继续给付至2009年12月，此后双方再无一致意见，水产站也拒绝继续给付。所以，双方一致同意给付的暂租住房租金系双方意思自治，不予干涉，此后双方既无一致意见，且已按照预期可得利益支持杨运生购房损失，不应再计算暂租住房租金损失，故杨运生暂租住房租金的诉请不予支持。基于前述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零三条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、水产站自判决生效之日起十日内赔偿杨运生损失374768.12元；二、驳回杨运生的其他诉讼请求。一审判决同时决定，一审案件受理费6922元，由水产站负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为：本案《购房协议》的产生，是基于《协议书》所涉房屋需要拆迁，从而同时期形成了用于解除《协议书》所涉房屋长期居住权的《解除售房合同协议书》和用于拆迁安置的《购房协议》两份协议。因此，《购房协议》明显具有拆迁安置的性质，水产站主张双方系纯粹的房屋买卖关系与查明的事实不符，本院不予采信。鉴于杨运生不能依照《购房协议》取得相应的房屋，水产站构成违约，应当承担相应的违约责任。水产站因此应当承担的赔偿责任显然以该《购房协议》涉及的应交付房屋的价值为限，属于水产站在订立合同时预见或应当预见的范畴，而非仅仅限于杨运生预交的购房款数额。一审法院结合2014年9月水产站书面答复杨运生不能履行《购房协议》的行为，以该时间点作为确认房屋价值的时间点，并以该时间点市场价格扣减合同约定用于冲抵房款的装修补偿费5768.12元、扣减订立合同时已付预付房款20000元，再加上合同约定杨运生应承担的1300元房租费后确定水产站应赔偿杨运生的损失数额具有事实和法律依据，本院予以维持。前已论述，杨运生因水产站违约所造成的全部损失范围已经明确，杨运生要求水产站赔偿前述损失后继续给付2009年之后租金超出可预见损失范围，该项诉讼请求不应予以支持。综上所述，杨运生和水产站的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8307元，由杨运生负担1385元，宜昌市水产技术推广站负担6922元。本判决为终审判决。审判长 张 灿审判员 刘 俊审判员 聂丽华二〇一七年七月四日书记员 张 娟 微信公众号“”