（2017）豫01民终7874号

裁判日期: 2017-07-04

公开日期: 2017-07-19

案件名称

新郑市金钻陶瓷有限公司、郑州鑫达汽车座椅制品有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

新郑市金钻陶瓷有限公司,郑州鑫达汽车座椅制品有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终7874号上诉人（原审被告）新郑市金钻陶瓷有限公司，住所地新郑市。法定代表人朱少云，董事长。委托代理人李世中，新郑市法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）郑州鑫达汽车座椅制品有限公司，住所地新郑市南温州城。法定代表人薛彦增，总经理。委托代理人王金海，公司员工。委托代理人张好申，公司员工。上诉人新郑市金钻陶瓷有限公司（以下简称金钻公司）因与被上诉人郑州鑫达汽车座椅制品有限公司（以下简称鑫达公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2017）豫0184民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。鑫达公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认鑫达公司解除2016年1月鑫达公司、金钻公司双方签订的《房屋土地租赁协议》行为有效。2、判令金钻公司在一个月内将其自己的设备全部搬走。3、判令金钻公司支付租金60万元。4、判令金钻公司立即支付违约金33.8万元。5、诉讼费由金钻公司承担。事实与理由：2016年1月，鑫达公司、金钻公司双方签订了《房屋土地租赁协议》，约定“甲方将自有的坐落在新郑市观音寺镇开源大道西侧的房屋土地租赁给乙方使用，房屋建筑面积11245.45平方米，土地使用面积45000平方米，用途：工业，租赁给乙方使用”；“租赁期限为3年，从2016年1月1日起至2018年12月31日止，如在法律允许内协商后可续租”。合同第三条约定了租金“每年租金为人民币壹佰陆拾万元整（￥1600000.00）。每年租金分10个月缴纳，每月15日之前缴纳壹拾陆万元整（￥160000.00），每延期一天需向甲方缴纳违约金2000元整（但节假日除外），连续延期十天未缴纳当月租金的除缴纳违约金外，甲方有权终止合同，并限令乙方在一个月内设备全部搬走。”合同签订后，鑫达公司如约履行。2016年9月开始，金钻公司拖延支付租金，仅于2016年12月缴纳租金39985元，剩余租金一直拖欠。金钻公司的行为违反了合同约定，损害了鑫达公司的合法权益，鑫达公司已于2016年12月31日向金钻公司送达了《解除〈房屋土地租赁协议〉通知书》。但是，金钻公司拒不履行法定义务，因此，诉至贵院，望判如所请。本案在庭审过程中，因金钻公司不认可收到鑫达公司发出的《解除〈房屋土地租赁协议〉通知书》，鑫达公司将第一项诉讼请求变更为“请求判令解除2016年1月鑫达公司、金钻公司双方签订的《房屋土地租赁协议》”，同时，因金钻公司在诉讼过程中陆续缴纳了租金60万元，鑫达公司放弃了第三项诉讼请求。金钻公司辩称：1、鑫达公司所提供的租赁合同不真实，第一页作了变动，把7.5万平方换成了4.5万，因为合同共三页加盖有金钻公司的骑缝章，交给鑫达公司盖章后，鑫达公司把第一页改变了。2、鑫达公司将土地租赁给金钻公司后，又在土地上建立了大面积的厂房、仓库，并拆除了租给金钻公司的房屋，也侵犯了承租人的合法权益。3、金钻公司不同意解除合同，金钻公司所租赁的工厂原来就是陶瓷生产工厂，金钻公司承租后，在该生产企业的基础上，对生产设备进行大幅度改革和增加，投入资金近千万元，投入后企业刚步入有序的生产经营中，如果解除合同对金钻公司来说会造成巨大的经济损失，本着有利生产力的发展，劳动力的发展和劳动就业、地方税收等也不适宜解除合同。金钻公司虽然对设备改造方面投入巨大的资金，经济很困难的情况下，也在鑫达公司诉前诉后将租金全部支付完毕，因此请求继续履行合同，以减少金钻公司的经济损失。4、双方约定违约金过高，最多应当按照下欠的租金额度为基数按照同期银行贷款利率的4倍支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2016年1月，鑫达公司（甲方）与金钻公司（乙方）签订《房屋土地租赁协议》一份，该《协议》约定：第一条甲方将自有的坐落在新郑市观音寺镇开源大道西侧的房屋土地租赁给乙方使用，房屋建筑面积11245.45平方米，土地使用面积45000平方米，用途：工业，租赁给乙方使用。第二条租赁期限为3年，从2016年1月1日起至2018年12月31日止，如在法律允许内协商后可续租。第三条租金每年租金为人民币壹佰陆拾万元整（￥1600000.00）。每年租金分10个月缴纳，每月15日之前缴纳壹拾陆万元整（￥160000.00），每延期一天需向甲方缴纳违约金2000元整（但节假日除外），连续延期十天未缴纳当月租金的除缴纳违约金外，甲方有权终止合同，并限令乙方在一个月内将设备全部搬走。（说明：2016年3月至5月三个月的租金在2016年5月30日前一次性付清）。第四条交付房屋土地甲方已将该房屋厂房及土地交付给乙方使用。第五条租赁期间的房屋修缮和装饰乙方因使用需要，经甲方同意，可以对承租房屋进行装饰。第六条甲乙双方权利及义务第八条违约责任（一）乙方在合同生产期内，因甲方因素影响不能正常生产，造成的损失由甲方全部承担，若因不可抗力，甲方不承担责任。（二）乙方擅自将承租的房屋土地转租的，使用承租房屋土地进行违法活动及其它违约行为的；甲方可终止合同。合同落款处有双方法定代表人签字，并加盖双方公章。同时，该合同共三页，其中鑫达公司在三页合同侧面加盖有骑缝公章，金钻公司在合同后两页上加盖有骑缝公章，但不完整。庭审中，鑫达公司提交加盖有骑缝公章的合同原第一页，其中土地面积及租赁期限部分有涂改痕迹，并加盖有指纹。鑫达公司称，修改系双方协商一致后修改，因改过后的合同太脏，就又重新打印了第一页，而且金钻公司方持有的合同也是重新打印过的第一页。金钻公司对此不予认可，但金钻公司在本庭要求其提交所持有的合同原件并告知拒不出示的法律后果时，金钻公司拒不提交。鑫达公司在双方合同签订时，已将租赁土地及房屋交付给金钻公司使用，金钻公司正常经营至今。截止2016年12月31日，金钻公司共向鑫达公司支付租金107万元，下余租金未有支付，鑫达公司诉至法院。2017年，金钻公司分别于1月12日向鑫达公司支付租金20万元（付10月份租金15万11月份5万），2月13日－15日期间支付租金16万元（11月份租金），3月13日支付租金17万元，至此，金钻公司已将2016年租金付清。2017年租金未有支付。庭审中，金钻公司称曾口头与鑫达公司协商过延期支付租金事宜，但未提交相关证据，鑫达公司对此不予认可，并称多次向金钻公司催要租金。金钻公司在经营期间，增添了部分办公用品、机械设备等，未增建不动产。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除事由的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在合同中约定，租金的交纳方式为：每年租金为人民币壹佰陆拾万元整（￥1600000.00）。每年租金分10个月交纳，每月15日之前缴纳壹拾陆万元整（￥160000.00），每延期一天需向甲方缴纳违约金2000元整（但节假日除外），连续延期十天未缴纳当月租金的除缴纳违约金外，甲方有权终止合同，并限令乙方在一个月内将设备全部搬走。但在合同的实际履行过程中，金钻公司无正当事由多次拖延向鑫达公司支付租金，其行为已构成违约，并且延期支付租金已超过双方合同约定的10天，双方约定的合同解除条件已经成就，故鑫达公司请求解除双方签订的《房屋土地租赁协议》的诉讼请求予以支持。金钻公司应于合同解除后30日内将自己的物品搬走。关于违约金，双方约定的每天2000元的违约金已过分高于延期支付租金给鑫达公司所带来的损失，并且金钻公司请求降低，对金钻公司的请求予以支持，违约金的支付应当按照中国人民银行同期同类利率的四倍计算，从延期之日起付至付清租金之日止。2017年1月12日，金钻公司付款20万元，系支付2016年10月份租金，故2016年10月份租金延期日期自2016年10月16日起计算至2017年1月12日，共计88天；2017年2月13日－15日期间付款16万元，系支付2016年11月份租金，故2016年11月份租金延期日期自2016年11月16日起计算至2017年2月13日，共计89天；2017年3月13日支付17万元，系支付2016年12月份租金，故2016年12月份租金延期日期自2016年12月16日起计算至2017年3月13日，共计87天。中国人民银行在此期间六个月以内利率为年4.35%，按照四倍利率标准计算违约金为4653元，鑫达公司主张的多出部分不予支持。关于金钻公司辩称鑫达公司将第一页合同更换，因金钻公司在法院要求其提交其所持有的合同原件时，金钻公司拒不提交，应承担对其不利的后果，并且，该合同第一页与金钻公司所主张的内容不一致的地方在于租赁面积，金钻公司在使用租赁土地及房屋过程中，始终未对合同的履行内容提出过异议，该部分内容不一致也不影响其逾期交纳租金而成就双方约定的合同解除条件，故对其该辩称意见不予支持。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。金钻公司辩称其在合同履行过程中，投资大，解除合同不利于社会稳定和经济发展，但这并不能成为金钻公司不按约履行的理由，现双方合同解除的条件已经成就，并且从金钻公司提交法庭的资产明细中可以看出，其在经营过程中所添置的物品，均为动产或消耗品，故对金钻公司的辩称意见不予支持。综上所述，双方所签订的合同应予解除，金钻公司应当支付相应的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，一审法院判决：一、解除郑州鑫达汽车座椅制品有限公司与新郑市金钻陶瓷有限公司于2016年1月签订的《房屋土地租赁协议》。二、新郑市金钻陶瓷有限公司应于本判决生效后三十日内将自己的物品搬走。三、新郑市金钻陶瓷有限公司应于本判决生效后十日内支付郑州鑫达汽车座椅制品有限公司延期交纳租金的违约金4653元。四、驳回郑州鑫达汽车座椅制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13138元，由郑州鑫达汽车座椅制品有限公司负担12988元，新郑市金钻陶瓷有限公司负担150元。金钻公司不服一审法院判决向本院上诉称：双方签订的租赁合同约定的土地面积为75000平方米，而鑫达公司将合同第一页中约定的面积由原来的75000平方米改为45000平方米。金钻公司租赁房屋土地的目的是为了生产陶瓷、地板砖。合同签订后金钻公司在原租赁他人设备的基础上又投入了大量资金、技术对原来的生产设备进行增添和改造，为此投入了固定资产、设备改造等上千万元，使得工厂能够以良好的运行。在租赁期间，由于各种因素的存在，对金钻公司的生产经营产生一定的影响，造成对鑫达公司租金交付有些滞后，为此，已多次向鑫达公司请求谅解并表示歉意，后又能在诉讼期间积极筹款交齐，希望能得到鑫达公司和法院的谅解和支持。但一审法院不顾金钻公司的大量资金增置生产设备和技改项目的成本以及面临200多工人下岗失业的客观事实，一味偏袒鑫达公司，错误地解除租赁合同。请求撤销一审判决，改判继续履行双方签订的《房屋土地租赁合同》。鑫达公司答辩称：一审判决认定事实、适用法律正确。金钻公司上诉称鑫达公司擅自更改合同第一页中的租赁面积，与事实不符。事实是双方已经协商将错误的面积进行了更改，金钻公司加盖了公章。金钻公司拒不提供其持有的租赁合同，应当承担对其不利的后果。金钻公司使用的设备是租赁原新郑市陶瓷厂的设备，其仅投资了少量的维修资金。金钻公司上诉称其投入了大量的资金，没有证据予以支持。真正的原因是因环保原因被责令停产。金钻公司存在多次拖延租金的情况，违反了合同约定。鑫达公司有权依据合同约定解除合同。请求维持原判。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：双方签订的租赁合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。因金钻公司存在未按合同约定期限交纳租金的情况，符合双方约定的合同解除的条件，鑫达公司请求解除合同的请求，有合同依据，应当予以支持。金钻公司上诉称鑫达公司更改了合同中租赁的面积，一是其在一、二审中均未提交其持有的租赁协议的原件，二是在协议的履行过程中，未对该情况提出异议，故对其该上诉理由，证据不足，本院不予支持。金钻公司上诉称其投入了大量的资金，解除合同会造成工人失业等问题。本院认为，严格执行合同、遵守契约是构建法治社会和诚信社会的根本。因金钻公司违反合同约定而使合同予以解除，即使造成了金钻公司的损失，也是由于金钻公司的违约行为造成的，与守约的鑫达公司无关，应当由金钻公司自行承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元,由新郑市金钻陶瓷有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　宁　宇审判员　张永军审判员　杨成国二〇一七年七月四日书记员　翟贝贝关注公众号“”