（2016）苏06民终2850号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-07-28
案件名称
蔡永华与东华农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡永华,东华
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终2850号上诉人（原审原告）：蔡永华，男，1961年10月30日生，汉族，住海门市。委托诉讼代理人：徐芳，女，1964年5月17日生，汉族，住海门市，系蔡永华妻子。委托诉讼代理人：李新民，江苏翔律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东华，男，1971年8月5日生，汉族，住海门市。委托诉讼代理人：蔡金凤，海门市刘浩法律服务所法律工作者。上诉人蔡永华因与被上诉人东华农村房屋买卖合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2016）苏0684民初2141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蔡永华上诉请求：改判东华返还诉争的宅基地及相关房屋。事实和理由：一审判决双方的买卖合同无效，决定了东华不能取得案涉房屋的宅基地使用权，东华占有案涉宅基地及房屋属非法占有，一审维持东华的占有和使用违反法理。农村房屋买卖合同的标的物属法律限制流通之物，合同无效后应当予以返还，一审判决适用不能返还的规则违法。一审判决认定事实不清，东华在刘浩镇浩中村32组另有与其父母的共有住房四间。被上诉人东华辩称，其取得案涉房屋及宅基地是建立在与蔡永华协商一致、诚实信用、互惠互利的买卖关系基础上的，是善意取得。蔡永华于合同签订当日将案涉房屋及《村镇房屋所有权证》交于东华，东华也与同日付清房屋出售金10800元，双方已经依照合同履行完毕，且房屋买卖关系得到了所在村委会的认可，村委会在买卖协议上盖章见证，故东华不存在非法占有及使用，不存在侵权。东华善意取得案涉房屋后，已占有使用了十三年之久，并对案涉房屋进行了维修、添附及装潢，在此期间蔡永华从未主张过返还房屋及宅基地。现因面临拆迁，蔡永华认为有利可图，要求返还房屋及宅基地，违反了诚信原则和公平原则。案涉房屋是东华全家赖以生存的唯一住房，无其他房屋居住，东华妻子长期身患××需服药及治疗，东华儿子已参军入伍，家庭比较困难，而蔡永华在海门市区有住房及车库，足以解决居住问题。如返还房屋东华将无房居住，无处安身。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。蔡永华向一审法院起诉请求：确认其和东华于2003年12月18日签订的售房协议无效，要求东华返还坐落于海门市包场镇六甲村13组3间房屋。一审法院认定事实：1989年蔡永华在原海门县刘浩镇猛虎村农科组（后更名为海门市刘浩镇六甲村13组，现合并为海门市包场镇六甲村13组）自建平房3间，1992年7月1日领取了讼争房屋的宅基地使用权证。1998年海门市人民政府向蔡永华颁发编号为海政房字第××号《村镇房屋所有权证》，房屋座落刘浩猛虎农科组，所有权人为蔡永华，结构砖木，建筑面积88.34平方米。2003年12月18日，蔡永华（甲方）与东华（乙方）签订售房协议一份，由甲方将位于六甲村13组3间平房出售给乙方，协议约定：“1、房产面积88.34平方米，附房三棚，家具床二张，柜一张，包括水电设施等。2、原甲方房屋周围的自留地归乙方种植。3、甲方保证水电设施俱全，付清出售房屋前所产生的水电费。4、乙方在办理房产过户手续时，甲方给予协助。5、房屋出售金（包括家具附房等）壹万零捌佰元正。”海门市刘浩镇六甲村村民委员会作为见证单位在协议上盖章。同日，蔡永华将讼争房屋的《村镇房屋所有权证》交于东华，东华在讼争房屋居住使用至今。期间，东华新建了厕所和水井，并对讼争房屋进行了装璜。近年，讼争房屋所在地传言将要拆迁。2016年4月11日，蔡永华提起本案诉讼。另查明，东华户籍所在地为海门市包场镇（原刘浩镇）浩中村三十二组。东华与父母分户后，在该村无住房，未使用宅基地计划申请建造过房屋。东华在包场镇六甲村十三组除讼争房屋外无其他房屋居住。又查明，蔡永华夫妻名下另有坐落于海门市海门街道港南小区10幢301室、车库04室房产一套，面积分别为70.41平方米、21.17平方米。一审法院认为，农村私有房屋买卖过程中，根据“地随房走”的原则，买房人名义上是买房，实际上是买地。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村委会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不允许违法转让；非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。农村房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让。本案中，东华不是讼争房屋所在地集体经济组织成员，其从蔡永华处购买讼争房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的强制性规定，当属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当相互返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。东华在取得讼争房屋后占有使用多年，并对讼争房屋进行了添附、装修，现讼争房屋面临拆迁，房屋价格已显著增长，蔡永华要求返还房屋，违反了公平原则。现东华一家除讼争房屋外无其他房屋可以居住，家庭经济比较困难没有能力解决住房，而蔡永华另有住房可以居住。如简单返还房屋，势必造成东华一家无处安身，增加社会不安定因素。故该讼争房屋不宜返还；对蔡永华要求返还房屋的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条之规定，一审判决：一、蔡永华、东华于2003年12月18日签订的售房协议无效。二、驳回蔡永华要求东华返还房屋的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由蔡永华负担。二审中，上诉人蔡永华提供银行贷款明细，以证明其把原来房屋卖掉后贷款买房；提供海门港新区证明，以证明案涉房屋及宅基地暂未纳入拆迁计划；提供东华邻居证明，以证明东华与邻居矛盾突出；提供蔡永华所在村委会证明，以证明2003年蔡永华是在岳父患病无力承担医疗费的情况下才将房屋出售；提供建房申请书及浩中村村委会证明，以证明东华另有家庭共同住房。被上诉人东华质证称，银行贷款明细、海门港新区证明、东华邻居证明、蔡永华所在村委会证明与本案无关联性；建房申请书及浩中村村委会证明不能证明浩中村房屋为东华所有，该房屋属东华父母的房屋。本院经审查认为，银行贷款明细、海门港新区证明、东华邻居证明、蔡永华所在村委会证明与本案无关联性；建房申请书及浩中村村委会证明不能证明浩中村房屋为东华所有。被上诉人东华提供2003年12月18日签订合同当日蔡永华收到购房款10800元的收据一份，以证明其已支付购房款。蔡永华质证称，对此无异议。本院经审查认为，该收据真实有效，可以作为认定事实的依据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，随着城镇化的发展、人口流动的加剧、市场经济水平的提高和全民社会基本保障体系的完善，农村房屋买卖有其客观需求，在现实生活中也为数不少。虽根据现行法律对此类合同在效力上一般作否定性评价，但对于此类合同无效后是否相互返还因合同取得的财产，应根据个案情况具体分析处理。如交易时间较长、已经形成稳定的居所、出售方因利益驱动反悔等，均可判令不予相互返还。本案中，东华购买蔡永华房屋后已实际占有使用十余年，并进行了添附及装修，形成了稳定的居所，且蔡永华另有房屋居住，其所举证据不能证明东华另有属其本人所有的房屋可供居住，故本案不宜判令返还房屋。2003年12月18日，蔡永华与东华所签售房协议系双方真实意思表示，且蔡永华已向东华交付房屋，东华也已将购房款给付完毕。蔡永华在长达十余年的时间内均未就此提出异议，现因案涉房屋可能面临拆迁的情况下提起本案诉讼，要求返还房屋有违诚实信用原则，一审判决据此驳回蔡永华要求东华返还房屋的诉讼请求并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人蔡永华负担。本判决为终审判决。审 判 长 金 玮审 判 员 杜太光代理审判员 李新珠二〇一七年七月四日书 记 员 王 璐 搜索“”