（2017）苏01民终3712号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-08-25
案件名称
庄家花、徐勇与钟立青、倪俭发房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
庄家花,徐勇,钟立青,倪俭发
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3712号上诉人（原审原告）：庄家花，女，1967年10月1日生，汉族，住南京市六合区。上诉人（原审原告）：徐勇，男，1967年4月25日生，汉族，住南京市六合区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：徐婧婧，江苏当代国安律师事务所律师。两上诉人共同的委托诉讼代理人：龚文良，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟立青，女，1986年10月20日生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审被告）：倪俭发，男，1982年1月2日生，汉族，住南京市六合区。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：茆延俊，江苏衡顺达律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：历沛，江苏衡顺达律师事务所实习律师。上诉人庄家花、徐勇因与被上诉人钟立青、倪俭发房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初8076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人庄家花、徐勇上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判被上诉人向上诉人支付违约金18万元。事实和理由如下：1.被上诉人一直对上诉人恶意隐瞒贷款真实情况，其目的在于拖延付款时间，上诉人被隐瞒未及时催告不应当成为被上诉人拖延付款的理由。一审法院对于具体的银行贷款周期并未查明，且以银行贷款周期确定应付款的时间缺乏法律依据，上诉人与被上诉人所签订的合同未对贷款不能变更付款方式的付款时间作出约定，故根据合同法第161条之规定，被上诉人应当在取得房屋产权时支付房款；2.被上诉人恶意隐瞒征信问题及贷款情况已构成违约，上诉人有权依约解除合同，要求被上诉人承担18万元违约金（二审审理期间，上诉人明确不再坚持要求解除合同，仅要求被上诉人支付18万元违约金）。涉案房屋系上诉人夫妻的唯一住房，被上诉人明知不能贷款，在办理过户后即采取欺骗的方式拖延付款，致上诉人未能及时购买房屋，上诉人损失远超违约金数额。综上，一审未查清案件事实，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人钟立青、倪俭发辩称：2016年8月13日上诉人与被上诉人之间签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，合法有效。签订合同后，被上诉人按约向银行申请办理贷款手续的过程中，发现被上诉人有征信记录，随后其积极与中介公司联系，请求中介公司与银行进行沟通，最终确认贷款无法发放后，被上诉人积极与亲朋好友筹资将剩余房款于2016年12月12日通过汇款的方式支付给上诉人。一审法院调查时银行也表明，商业贷款正常周期是2-3个月，在农行不能放贷，不代表其他银行不能放贷，合理放贷期限内，被上诉人尝试贷款是真实情况，上诉人在履行合同过程中并无怠慢履行合同之意，现房款已全部支付，房屋买卖合同已履行完毕，一审结合本案相关事实认定被上诉人承担违约金7000元并无不当。请求驳回上诉，维持原判。庄家花、徐勇向一审法院起诉请求：1.判令解除庄家花、徐勇与钟立青、倪俭发签订的《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房买卖合同》；2.判令钟立青、倪俭发配合庄家花、徐勇办理涉案房屋产权变更手续，并承担相关费用；3.判令钟立青、倪俭发支付庄家花、徐勇违约金180000元。一审认定事实如下：2016年8月13日，庄家花、徐勇（甲方）与倪俭发（乙方）及南京优房房产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：甲方将南京市六合区雄州街道百合园13幢2单元502室房屋转让给乙方，转让总价为900000元，乙方按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。甲、乙双方于2016年8月18日前办理房屋产权过户手续，乙方于当日支付甲方房款310000元，甲、乙双方于房屋产权送件当日办理贷款手续，乙方贷款额度为580000元，贷款商贷直接下达甲方账户，甲方收到乙方贷款自动转为乙方支付的房款。同日，庄家花、徐勇（甲方）与钟立青、倪俭发（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》一份，合同中对于乙方未按规定支付房价款，约定有两种违约责任：第一种为每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金；第二种为逾期支付房款超过七天，且所欠应付到期房价款超过五万元的，甲方有权解除本合同。双方勾选的是第一种。合同签订后，钟立青、倪俭发按约支付庄家花、徐勇定金10000元，首付款310000元。2016年8月18日，庄家花、徐勇与钟立青、倪俭发双方及中介前往中国农业银行南京六合支行，进行贷款预审，中介告知钟立青、倪俭发其征信存在瑕疵。2016年10月19日，钟立青、倪俭发前往中国农业银行南京六合支行进行个人购房贷款面谈。在与银行协商未果的情况下，钟立青、倪俭发于2016年12月12日将涉案房款580000元，转账支付给庄家花、徐勇。2016年8月22日，庄家花、徐勇与钟立青、倪俭发双方办理涉案房屋产权变更登记送件手续。2016年8月26日，涉案房屋不动产产权变更登记到钟立青、倪俭发名下。另查明，中国农业银行南京六合支行商业贷款周期约2至3个月，如贷款申请人征信存在问题，在贷款预审时即能发现。上述事实，有庄家花、徐勇与钟立青、倪俭发的陈述，庄家花、徐勇提供的《房地产买卖中介合同》1份、《南京市存量房买卖合同》1份、录音3份，钟立青、倪俭发提供的契税发票、增值税发票、不动产产权证、银行转账凭证、个人购房贷款面谈笔录各1份，一审法院的工作笔录1份等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，钟立青、倪俭发得知无法通过银行贷款支付房款后，经庄家花、徐勇催告后，积极通过其他途径筹集资金支付房款，虽略有迟延，但不构成根本违约。庄家花、徐勇主张解除合同，钟立青、倪俭发支付违约金180000元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。鉴于钟立青、倪俭发支付相应房款略迟于银行商业贷款一般周期，结合双方约定的逾期履行违约责任条款，一审法院酌定钟立青、倪俭发支付庄家花、徐勇违约金7000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、钟立青、倪俭发于判决生效之日起十日内支付庄家花、徐勇违约金7000元；二、驳回庄家花、徐勇的其他诉讼请求。二审期间，双方均未提交新证据，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，涉案《房地产买卖中介合同》中第九条第（二）款第2项约定，“未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的”情形，甲、乙方应当承担违约责任，该条第（三）款第2项约定，上述违约行为方，选择按标的额20%计人民币18万元的金额作为违约金分别支付给各守约方。二审期间，本案的争议焦点为：被上诉人应向上诉人支付的违约金数额。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖中介合同》及《南京市存量房买卖合同》中虽然均约定涉案房产的交易有贷款事宜，但并未约定贷款到账的具体期限，被上诉人按照合同约定的期限去银行办理贷款预审批后，在最终确认无法通过银行贷款支付房款的情况下，经上诉人催告积极通过其他途径筹集资金支付房款，从原审向银行了解的商业贷款周期一般为2-3个月的情况来看，被上诉人自2016年8月18日办理贷款预审批至2016年12月12日向上诉人转账58万元房款为止，支付房款的时间虽略长于一般商业贷款周期，但并未构成根本违约、致使合同目的无法实现，原审对上诉人要求解除合同的诉请未予支持于法有据。考虑到被上诉人违约程度和上诉人的实际损失情况，原审结合双方签订的《南京市存量房买卖合同》中关于买方逾期付款违约责任的约定，酌定被上诉人支付上诉人违约金7000元，系依法行使裁量权，并无不当。上诉人认为被上诉人存在《房地产买卖中介合同》中约定的“未按合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同”的情形，但并未举证证明自身观点，其认为被上诉人应当支付18万元违约金的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人庄家花、徐勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人庄家花、徐勇负担。本判决为终审判决。审判长 朱绚凌审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一七年七月四日书记员 戴 苗 来源：百度搜索“”