（2017）沪0110民初7237号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-11-28
案件名称
上海六星房地产经纪有限公司与洪洲澈、黄永菊等居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海六星房地产经纪有限公司,洪洲澈,黄永菊,胡修福
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第四百二十四条
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初7237号原告：上海六星房地产经纪有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：徐丰林，总经理。委托诉讼代理人：莫光辉。委托诉讼代理人：张玉鹏，上海九泽律师事务所律师。被告：洪洲澈，男，1990年4月24日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：黄永菊，女，1960年12月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：胡修福，男，1957年9月29日出生，汉族，住址同上。上述两被告之共同委托诉讼代理人：迟庆明，上海市北方律师事务所律师。上述两被告之共同委托诉讼代理人：曹玉文，上海市北方律师事务所律师。原告上海六星房地产经纪有限公司与被告洪洲澈、黄永菊、胡修福居间合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海六星房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人莫光辉、张玉鹏，被告洪洲澈，被告黄永菊、胡修福之共同委托诉讼代理人迟庆明、曹玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海六星房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令三被告共同支付原告居间服务补偿费31,000元。事实和理由：2016年10月3日，在原告的居间介绍下，三被告作为买、卖双方就上海市杨浦区佳木斯路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的买卖事宜达成合意，总价房款310万元。三被告于当日签订了《房地产买卖居间合同》，随后，被告洪洲澈向被告黄永菊、胡修福支付了定金。三被告于2016年10月30日在原告居间服务下签订了《上海市房地产买卖合同》。然而，至2016年11月初，买卖双方合意解约，但应当支付原告的佣金却无人支付。根据《房地产买卖居间合同》第八条的约定，买卖双方一方违约或双方合意解除合同，则违约方或合意解除合同双方应按总房价款的1%支付原告居间服务补偿费。审理中，原告称因考虑到三被告解约系因被告黄永菊、胡修福违约导致，故变更诉讼请求为：要求判令被告黄永菊、胡修福共同支付原告居间服务补偿费31,000元。被告洪洲澈辩称，同意原告诉讼请求。签订网签合同时，因为担心直接将首付款打给被告黄永菊、胡修福存在风险，所以买卖双方协商由被告黄永菊、胡修福自行筹款涤除抵押，被告洪洲澈额外支付被告黄永菊、胡修福自行筹款产生的利息，并且当场签订了一份特别协议。被告黄永菊、胡修福对网签合同中付款方式的变更，是知晓并且认可的。此后，因为被告黄永菊、胡修福未能按照合同约定涤除抵押，导致交易无法继续。买卖双方在原告的调解下，于2016年11月8日签订了解约合同，由被告黄永菊、胡修福赔偿被告洪洲澈8,000元。被告黄永菊、胡修福系合同违约方，应由其承担居间服务补偿费。被告黄永菊、胡修福辩称，原告在房地产买卖合同签署及履行合同过程中存在重大过错，甚至是恶意居间，导致交易无法继续履行，是交易最终无法履行的根本原因，原告应向被告承担违约责任，无权向被告主张补偿费。并且，本次交易实际违约方是被告洪洲澈，根据居间合同的约定，被告洪洲澈应当于买卖合同签订当日支付首付款，由被告黄永菊、胡修福用于涤除抵押。由于被告洪洲澈未按照约定支付首付款，导致被告黄永菊、胡修福无法涤除抵押，最终导致合同无法履行。买卖双方没有口头变更过付款的方式和流程，原告系在没有告知三被告网签合同内容的情况下要求三被告签署网签合同。即便法院支持原告主张的居间服务补偿费，也应由被告洪洲澈承担。故不同意原告诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋为被告黄永菊、胡修福按份共有，被告黄永菊、胡修福各占有50%份额。2016年8月3日，系争房屋登记设立抵押权，抵押权人为张适忠、高县安，债权数额为1,200,000元。2016年10月3日，被告黄永菊、胡修福(甲方)与被告洪洲澈(乙方)及原告上海六星房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间合同》约定，系争房屋产权人为黄永菊、胡修福，建筑面积65.59平方米，房屋已设立抵押，抵押权人为张适忠、高县安，贷款余额1,200,000元。乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金10,000元。三、买卖条件：3.1房价款3,100,000元。3.2房价款的支付方式：3.2.1首期房价款1,300,000元，乙方应于买卖合同签订后当日内交付甲方或丙方用于全额还清甲方尚欠贷款余额。3.2.2第二期房价款1,000,000元，待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据与甲、乙双方的相关约定支付，放款期限以贷款银行为准。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则乙方应于送件当日补足并支付甲方。3.2.3待贷款或转按揭申请审核通过(若有)、买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)出具，首期房价款付清，甲方名义之抵押登记(若有)已经注销后三个工作日内，应赴房地产交易中心办理送件手续，待取得收件收据后，部分房价款700,000元于当日由乙方向甲方支付。3.2.4待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产证后七日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款100,000元。八、如甲、乙双方中一方或双方违反本合同约定或者甲、乙双方合意解除本合同，则违约方(甲方、乙方或者甲方和乙方)或合意解除合同方(甲方和乙方)应按本合同第3.1款房价款的1%向丙方支付居间服务补偿费，且同意丙方可从任何款项中扣收。上述第八条系加粗打印，其中“1%”系手写。审理中，原告陈述，签订该合同时针对第八条内容向三被告进行了特别解释。被告洪洲澈对原告上述陈述表示认可，称原告确实对第八条内容作了特别解释。被告黄永菊、胡修福称，第八条系原告提供的格式条款，加粗不明显，也无证据证明原告对该条款进行过特别说明。同日，原告上海六星房地产经纪有限公司代收被告洪洲澈支付的系争房屋购房定金10,000元。同日，被告洪洲澈(甲方)与原告上海六星房地产经纪有限公司(乙方)签订《佣金确认书》约定，成交物业为系争房屋，成交金额为3,100,000元，佣金金额为31,000元，佣金于交房当日交付。审理中，原、被告均陈述，就本案交易，原告未收取过佣金。2016年10月30日，被告黄永菊、胡修福(甲方)与被告洪洲澈(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》约定，甲乙双方通过原告居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋建筑面积65.59平方米，转让价款共计3,100,000元。附件三付款协议：1、甲、乙双方协商首付款的支付方式为：①甲、乙双方签订本合同，甲、乙双方约定的付款时间为房产交易中心资金监管约定的时间为准，乙方向甲方支付部分首付款1,290,000元。②本合同签订前乙方已支付定金10,000元亦转为首付款。以上各项共同构成全额首付款1,300,000元。2、甲、乙双方签订本合同的三个工作日内，甲方至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额，从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料去上海市房地产交易中心办理抵押注销手续。3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请1,000,000元贷款的形式支付第三期房款，乙方应于签订本合同后近期内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用。……4、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后于2016年12月31日前，甲、乙双方亲自赴上海市房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)。甲、乙双方在房地产交易中心办理完产权变更登记后，在乙方收到房地产交易中心出具的领取房屋所有权证通知单时，乙方再次将房款700,000元存入指定的资金监管专户。……5、待上海市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后，同时甲方收到乙方的银行贷款后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，双方确认无误并签署《房地产交接书》，由乙方转付甲方尾款100,000元。……同日，被告黄永菊、胡修福(甲方)与被告洪洲澈(乙方)签订《特别协议》约定，经甲、乙双方协商一致同意，就甲、乙双方于2016年10月30日签订的乙方购买甲方系争房屋，约定甲方承诺上述房地产是“满五唯一”，如交易中出现该房屋为非“满五唯一”的情况，由此增加的费用甲方承担。乙方在领到产权证当日，补偿甲方因房屋交易支付的利息48,000元。审理中，被告洪洲澈陈述，因买卖双方对首付款的付款方式进行变更，被告黄永菊、胡修福需自行筹款涤除抵押，故双方补充签订该份特别协议约定由被告洪洲澈另外支付被告黄永菊、胡修福自行筹款产生的利息48,000元。被告黄永菊、胡修福称，48,000元利息系针对被告洪洲澈先行支付首付款与实际办理产证的时间差产生的利息，由于笔误，本来约定由被告黄永菊、胡修福补偿给被告洪洲澈的利息，写成了被告洪洲澈补偿给被告黄永菊、胡修福。原告上海六星房地产经纪有限公司对被告洪洲澈的陈述予以认可，对被告黄永菊、胡修福的陈述不予认可。2016年11月8日，被告黄永菊(甲方)与被告洪洲澈(乙方)签订《解约合同》约定，甲、乙双方在原告居间介绍下于2016年10月30日签订了关于出售系争房屋的《房地产买卖居间合同》，现经甲、乙双方协商，就以下条款达成一致：一、经协商，甲乙双方同意自本合同签订之日起解除该合同。二、甲方愿意退还乙方定金10,000元，并赔偿乙方8,000元。……审理中，原、被告均认可，10,000元定金由原告于当日退还被告洪洲澈，8,000元赔偿金由被告黄永菊于当日现金支付被告洪洲澈。原告及被告洪洲澈均称，因被告黄永菊、胡修福无法筹到钱涤除抵押，导致合同无法继续履行，故在原告调解下，买卖双方签订该解约合同，由被告黄永菊、胡修福赔偿被告洪洲澈8,000元。被告黄永菊、胡修福称，该份解约合同不代表被告黄永菊、胡修福认可己方违约。被告胡修福在2017年4月10日的庭前审理中，对该份解约合同的效力表示认可，称解约当天系由被告黄永菊代为签订解约合同；但是在2017年5月15日的庭审中，被告胡修福称对于解约合同的内容始终不同意，解约合同系被告黄永菊一人签署。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告作为居间方，已促成买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》，有权收取居间报酬。虽然买卖双方最终未完成交易，但是根据居间合同第八条约定，原告有权向违约方收取居间服务补偿费。被告黄永菊、胡修福辩称该条款系格式条款，但是原告及被告洪洲澈均陈述，签订合同时原告对于该条内容进行了特别说明，并且该条文本系加粗打印，明显区别于其他条款，故对于被告黄永菊、胡修福上述辩称，本院不予采纳。关于本次交易的违约方，原告及被告洪洲澈均称，本案交易未能完成，系因被告黄永菊、胡修福违约导致，并提供了特别协议、解约合同等证据予以佐证。被告黄永菊、胡修福辩称，对于网签合同中付款方式的变更不知情，系因被告洪洲澈违约导致交易无法继续。但是，付款条款属于买卖合同的关键性条款，被告黄永菊、胡修福作为完全民事行为能力人，应在签订合同时尽到审慎义务；现网签合同对居间合同中约定的付款方式进行了重大变更，被告黄永菊、胡修福均在网签合同上签字确认，却辩称对付款方式变更不知情，有悖常理。此外，三被告在签订网签合同当日补充签订的特别协议中约定，由被告洪洲澈另行补偿被告黄永菊、胡修福48,000元利息。对此，原告与被告洪洲澈均称，此系因买卖双方变更首付款付款方式后，被告洪洲澈对被告黄永菊、胡修福自行筹款涤除抵押的利息补偿。然而，被告黄永菊、胡修福称，此系被告黄永菊、胡修福补偿被告洪洲澈先行支付首付款与实际办理产证的时间差产生的利息，由于笔误，写成了被告洪洲澈补偿给被告黄永菊、胡修福。对于原、被告上述陈述，本院认为，原告与被告洪洲澈的陈述较之被告黄永菊、胡修福的陈述，更为合理，更能与相关证据形成印证。综上，根据查明的事实，并结合原、被告各方陈述，本院认定，本案交易系因被告黄永菊、胡修福未能按约涤除抵押，导致系争房屋买卖合同无法继续履行，被告黄永菊、胡修福系违约方。原告作为居间方，在已经促成买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》并在其后又协调双方签订《解约合同》的情况下，依照《房地产买卖居间合同》约定，向被告黄永菊、胡修福主张居间服务补偿费并无不妥，应予支持。鉴于本案交易最终未完成，原告作为居间方仍有协助办理过户、协助交房等后续附随义务未履行，故考虑公平、合理原则，本院酌情将居间服务补偿费调整为20,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四百二十四条规定，判决如下：被告黄永菊、胡修福应于本判决生效之日起十日内支付原告上海六星房地产经纪有限公司居间服务补偿费为20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287.5元(已减半收取)，由原告上海六星房地产经纪有限公司负担102元，由被告黄永菊、胡修福负担185.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 晓 宇二〇一七年七月四日书记员 倪晓琳王晓云附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 关注微信公众号“”