（2017）苏11民终85号
裁判日期: 2017-07-04
公开日期: 2017-08-10
案件名称
句容市华阳镇御湖风景酒店与句容市东兴资产管理服务有限公司、苏州建兴置业有限公司句容分公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
句容市华阳镇御湖风景酒店,句容市东兴资产管理服务有限公司,苏州建兴置业有限公司句容分公司,苏州建兴置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏11民终85号上诉人（原审原告）：句容市华阳镇御湖风景酒店，住所地句容市华阳镇东昌路东侧。经营者：褚桂鑫，男，1982年12月25日生，汉族，江苏省靖江市人，现住句容市。委托诉讼代理人：王桂平，句容市后白法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：句容市东兴资产管理服务有限公司，住所地句容市华阳镇东昌路9号。法定代表人：姚长琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐俊，男，1987年11月19日生，汉族，句容市人，住句容市。被上诉人（原审被告）：苏州建兴置业有限公司句容分公司，住所地句容市华阳东路御湖风景55幢102室。负责人：姚长琪，该分公司总经理。委托诉讼代理人：徐俊，男，1987年11月19日生，汉族，句容市人，住句容市。被上诉人（原审被告）：苏州建兴置业有限公司，住所地苏州市工业园区渔泾路9号戴斯酒店。法定代表人：姚长琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐俊，男，1987年11月19日生，汉族，句容市人，住句容市。上诉人句容市华阳镇御湖风景酒店（以下简称御湖风景酒店）、句容市东兴资产管理服务有限公司（以下简称东兴公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省句容市人民法院（2015）句民初字第1917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。御湖风景酒店上诉请求：撤销一审判决，给予改判。事实和理由：计算租金时，应当扣除三楼、四楼占用一楼二楼的面积，按照该酒店实际使用的建筑面积计算租金。东兴公司上诉请求：请求改判或者发回重审。事实和理由：租赁合同约定，该公司应当提供御湖风景酒店使用面积4800平方米，签约面积是按照使用面积计算的，一审法院未核实该事实。苏州建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）、苏州建兴置业有限公司句容分公司（以下简称建兴句容分公司）二审期间支持东兴公司的意见。御湖风景酒店向一审法院起诉请求：判令该酒店按照承租面积与合同约定面积的相应比例向东兴公司交纳租金。一审法院经审理查明：2013年7月11日，御湖风景酒店经营者褚桂鑫与东兴公司签订租赁合同一份，合同第一条租用位置、面积约定“甲方（东兴公司）同意将坐落于句容市御湖新天地第1+2楼层（使用面积4800平方米、建筑面积6000平方米）租予乙方（褚桂鑫）经营本合同所约定的经营项目、品种。”合同第二条租赁期限约定“1、租赁合同期限自2013年7月31日至2023年5月15日止；2、本合同期满……”双方还就租金等相关事项进行了约定。建兴句容分公司在上述租赁合同中担保人丙方一栏盖章确认。2015年9月10日，御湖风景酒店与东兴公司签订房屋租赁补充协议一份，双方就租金给付等情况进行了变更。建兴句容分公司在上述房屋租赁补充协议中担保人丙方一栏盖章确认。另查明：御湖风景酒店综合楼第一层建筑面积2939.85平方米，第二层建筑面积2370.35平方米，以上两层建筑面积共计5310.2平方米。一审庭审中，御湖风景酒店称，东兴公司出租给御湖风景酒店使用的御湖新天地第1+2层中，被东兴公司转租给三楼、四楼的使用人占用800平方米，应当从该酒店租赁房屋的面积中予以扣减。建兴句容分公司称，东兴公司提供给御湖风景酒店使用的面积有5842.8平方米，其中包括第一层测绘面积2939.8平方米、第二层测绘面积2370平方米、南面和西面电梯井填充面积各225平方米、机房分摊面积83平方米。建兴公司称其授权建兴句容分公司为东兴公司提供担保。一审法院认为，2013年7月11日由御湖风景酒店经营者褚桂鑫与东兴公司签订租赁合同，2015年9月10日签订房屋租赁补充协议时，已将案涉房屋租赁合同的相对人由褚桂鑫变更为御湖风景酒店，双方签订的租赁合同及房屋租赁补充协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同均合法有效。关于东兴公司提供的房屋是否符合约定的问题。因案涉租赁合同明确租赁房屋位于句容市御湖新天地第1+2楼层，并在括号中明确约定案涉房屋使用面积4800平方米、建筑面积6000平方米，该备注内容应当是双方对租赁房屋的特别约定，而租赁房屋的面积与租金数额的计算又直接相关。并且，案涉房屋由建兴公司开发建造，东兴公司与建兴公司系关联公司，在签订租赁合同时，东兴公司对案涉房屋的面积认知能力更强，其做为出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人。东兴公司、建兴公司、建兴句容分公司虽辩称提供的使用面积已有5842.8平方米，但其未能举证予以证明，并且其辩称使用面积中的电梯井填充面积和机房分摊面积应当都包含建筑面积范围内，故对其该辩论意见不予采纳。双方对案涉房屋第1+2楼层测绘的建筑面积5310.2平方米的事实无异议，应当认定东兴公司提供的租赁房屋面积5310.2平方米仅占约定的6000平方米的88.5%。御湖风景酒店在承租案涉房屋时已明知案涉房屋系经营性用房，该酒店虽仅承租案涉房屋的第1+2层，其应当知道案涉房屋第三层和第四层房屋的使用人必然会使用到楼下房屋用于通行，这也是该酒店应当提供的必要便利，故对该酒店要求扣除三楼和四楼占用部分房屋面积的诉请不予支持。御湖风景酒店诉请系因东兴公司提供的租赁房屋面积不足而要求减少租金，该项诉请系形成之诉，该酒店要求建兴公司和建兴句容分公司承担担保责任不应支持。判决：一、御湖风景酒店按照其与东兴公司签订的房屋租赁合同及补充协议所约定租金88.5%的标准向东兴公司交纳租金；二、驳回御湖风景酒店的其他诉讼请求；案件受理费80元，由东兴公司负担，此款御湖风景酒店已预交，东兴公司应将此款于判决生效后十五日内给付御湖风景酒店。本院对一审查明的事实予以确认。一审已经查明，但一审判决书未记载的事实有：2015年9月10日，双方当事人签订的案涉房屋租赁补充协议约定，2013年7月11日签订了租赁合同，东兴公司将案涉一二层房屋出租给褚桂鑫经营酒店，在实际履行中出现一些情况，经三方协商对原合同中的部分条款予以修改、补充，并对履行中的未尽事宜签订补充协议。该补充协议未涉及房屋租赁面积范围和数据事宜，主要涉及明确约定的租金包含房屋租金、地下室车库停车位及垃圾清运费；废除物业费条款，从2015年12月15日起，不再提供物业服务和垃圾清运服务，御湖风景酒店不再缴纳物业费和垃圾清运费；增补了同意部分转租条款、停车位使用条款。该补充协议还明确，御湖风景酒店已交2014年12月16日至2015年12月15日的租金130万元，物业费48000元，装修押金5万元和甲方消费的9万元均在第一期租金中扣减，御湖风景酒店须在2015年9月10日前将第一年剩余租金及物业费共计32万元支付给甲方，逾期该补充协议失效。双方还在补充协议中对逾期支付租金的滞纳金和违约责任事宜进行了约定。二审期间，御湖风景酒店经营者褚桂鑫称，开始洽商案涉租赁合同的时间是2013年四五月间，当时案涉房屋土建已经竣工，外墙、外立面装修还未开始；案涉合同签订于2013年7月11日，在此之前褚桂鑫夫妇还签订过同样内容的合同，因股东有意见，故在2013年7月11日以自己个人的名义签订了案涉合同。褚桂鑫还称，酒店装修团队进场装修后，分区绘图、分区施工，汇总时发现尺寸不对，向东兴公司反映后，东兴公司称尺寸不错；因测绘面积需十几万元费用，自己未测量；自己是在2014年2015年间，第一次看到案涉房屋面积的真实数据，2015年下半年复印出面积数据的材料；此时对方人都散了，只能起诉了。双方确认的案涉房屋一二楼建筑面积测绘图显示，一二楼之间有四部手扶电梯电梯洞口，现御湖风景酒店实际使用的案涉房屋一二楼的相应位置没有手扶电梯洞口，图上洞口位置均已封闭，由御湖风景酒店使用。东兴公司还称，案涉房屋一二楼已经分割出售给不同的业主，共计发放了几十本产权证，东兴公司统一与御湖风景酒店签订租赁合同。御湖风景酒店确认，交付租赁物时，案涉房屋一二楼实际交由该酒店使用的范围是东兴公司指定，内部无隔墙。本院认为，根据合同文本的文字内容，双方约定的租赁物是案涉房屋1+2楼层，置于括号内的房屋建筑面积数据为6000平方米，一般应当认定该数据并非精确测绘该租赁物后形成的建筑面积的准确数据；根据褚桂鑫所称，2013年四五月间，当时案涉房屋土建竣工，外墙、外立面装修还未开始，应当认定一般情况下，测绘单位此时尚不会对案涉房屋的建筑面积进行测绘，双方当时均不可能知道案涉房屋的准确建筑面积；案涉租赁合同中并没有出现租金数额是按房屋建筑面积租金单价乘以房屋建筑面积数据而成的内容；案涉合同约定的租赁物是案涉房屋1+2楼层，但实际交付御湖风景酒店装修使用时，至少案涉房屋三楼、四楼承租户作为通道等用途的一二楼部分，并未交由御湖风景酒店专属使用，且御湖风景酒店显然对此并未提出异议；褚桂鑫称，酒店装修团队进场装修后发现房屋尺寸不对，但没有证据显示御湖风景酒店当时就此向东兴公司提出过异议；褚桂鑫还称，自己是在2014年2015年间，第一次看到案涉房屋面积的真实数据，2015年下半年复印出面积数据的材料，但在双方2015年9月10日签署的房屋租赁补充协议中，并无任何字句提及承租房屋建筑面积。根据上述事实，本院认定，东兴公司向御湖风景酒店交付的房屋范围，符合签订合同时双方商定的租赁房屋的范围；双方不是在商定租赁房屋建筑面积每平方米的租金单价后，计算形成案涉合同的租金金额，而是根据约定的租赁房屋的整体，商定了租金金额；案涉合同上租赁标的物后的括号中注明的使用面积和建筑面积数据，应当是估计的大概数据，该标注活动仅仅是对租赁物的大致描述，不具有标的物数量这一合同主要条款的意义；在双方明确约定了租金总额的情况下，不应因测绘所得面积数额与上述标注面积数额的差异，调整租金金额。综上，上诉人御湖风景酒店的上诉意见不成立，一审法院判决变更御湖风景酒店向东兴公司支付租金的数额，依据不足，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、撤销江苏省句容市人民法院（2015）句民初字第1917号民事判决；二、驳回句容市华阳镇御湖风景酒店要求按照承租面积与合同约定面积的比例向句容市东兴资产管理服务有限公司交纳租金的诉讼请求。一审案件受理费80元，由句容市华阳镇御湖风景酒店负担。句容市华阳镇御湖风景酒店上诉的二审案件受理费80元，和句容市东兴资产管理服务有限公司上诉的二审案件受理费80元，均由句容市华阳镇御湖风景酒店负担。本判决为终审判决。审判长 李益成审判员 陈开亮审判员 冷德华二〇一七年七月四日书记员 韩蓉蓉 更多数据：