（2017）渝05民终5313号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-31
案件名称
朱兰罗烛宇与保利重庆物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗烛宇,朱兰,保利重庆物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终5313号上诉人（原告被告）：罗烛宇。委托诉讼代理人：朱兰。上诉人（原审被告）：朱兰。被上诉人（原审原告）：保利重庆物业管理有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园金渝大道留云路1号，统一社会信用代码915000007815625152。法定代表人：邹福顺，董事长。委托诉讼代理人：王美。委托诉讼代理人：彭仕明，重庆瑞月永华律师事务所律师。上诉人罗烛宇、朱兰因与被上诉人保利重庆物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱兰、被上诉人保利物业公司委托诉讼代理人王美、彭仕明到庭参加了审理。本案现已审理终结。罗烛宇、朱兰上诉请求：驳回原审原告的诉讼请求。其上诉的主要理由为：一、小区配套严重不足，小区公共绿化被部分业主侵占，物业管理混乱，小区安防设备未正常运行，小区安全未能得到保障；二、被上诉人无法证明由其收集的业主征询意见表已获得法定通过比例，属擅自提高物业收费标准。保利物业公司答辩称：一审判决正确，请求予以维持。保利物业公司向一审法院起诉请求：罗烛宇、朱兰立即支付2014年4月1日至2016年9月30日的物业服务费13064.4元、2014年3月至2016年9月的公摊水电费529.5元，共计13593.9元；支付逾期付款滞纳金，计算至2016年9月为1175.8元。一审法院认定事实：2007年11月25日，保利物业公司作为乙方物业管理公司，与作为甲方物业建设单位的重庆盛创鑫浩房地产开发有限责任公司就国宾上院小区签订了《国宾上院前期物业管理服务合同》，主要约定该小区由保利重庆物业管理有限公司提供前期物业管理服务，住宅花园洋房按2.5元/平方米/月收取（含0.4元/平方米电梯费），叠加别墅按2.5元/平方米/月收取，管理服务期限自2007年11月25日起至本小区业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止。2009年1月13日，罗烛宇作为甲方与作为乙方的保利重庆物业管理有限公司签订了《国宾上院前期物业管理服务协议》，其中约定，物业管理服务费用标准按《国宾上院前期物业管理服务合同》约定标准执行；住宅管理费按建筑面积2.5元/平方米/月收取（花园洋房含0.4元/平方米电梯费），该管理服务费收费标准中不含共用设施的公共水电费，共用设备的公共水电费，小区范围内的路灯电费等，上述公共水电费按政府规定据实分摊。物业管理费按月缴纳，甲方在当月10日之前（或物业管理公司通知时间为准）将费用金额缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳费用千分之三的滞纳金，协议自签字之日起生效，至业主委员会于物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。2009年，被告对其房屋进行了装修。自2014年3月起，被告未再向保利重庆物业管理有限公司支付水电公摊费，自2014年4月起，被告未再向保利重庆物业管理有限公司支付物业服务费，期间经保利重庆物业管理有限公司催收无果。2014年4月15日，保利重庆物业管理有限公司就国宾上院小区调升物业服务费事宜在小区公示了《关于拟调升物业服务费标准的意见征询函》等征询小区业主意见，该函主要载明住宅物业服务费拟调升至2.6元/平方米/月，电梯费0.4元/平方米/月，意见征询时间从2014年5月1日至2014年5月31日。保利重庆物业管理有限公司在重庆市九龙坡区渝州路街道奥体社区居民委员会的监督指导下制定了《重庆市保利国宾上院小区关于调升住宅物业服务费收费标准征询意见表》，该表主要载明：将物业服务费调整为以下收费标准（2014年7月1日起实施），其中住宅2.6元/平方米/月（不包含电梯费），车位80元/个/月。保利重庆物业管理有限公司遂在当年5月至11月期间，通过上门征求意见的方式，征询业主意见。2014年11月19日，在小区业主代表、社区工作人员等参与下对《重庆市保利国宾上院小区关于调升住宅物业服务费收费标准征询意见表》进行唱票结果统计，并形成了会议纪要。该会议纪要载明：小区占用部位建筑面积共计67999.06平方米，以专有部分面积每平方米计一票，共计67999票；业主人数为316人（有5户业主同时拥有两套及以上物业），共计316票。本次共发放321票，收回有效票数192票，其中167名业主同意，占业主总人数比例为52.85%，占建筑物总面积比例为59.9%；21名业主不同意，占业主总人数比例为6.64%，占建筑物总面积比例为5.4%；129名业主弃权，占业主总人数比例为40.51%，占建筑物总面积比例为34.68%。重庆市九龙坡区渝州路街道奥体社区居民委员会及重庆市九龙坡区人民政府渝州路街道办事处在该会议纪要尾部的保利国宾上院调升物业服务费唱票结果统计表处加盖了印章。2014年11月20日，保利重庆物业管理有限公司在该小区内公示了《关于保利国宾上院调升物业服务收费标准意见征询结果的公示》，该公示主要载明了物业服务收费标准意见征询结果，并明确从2015年1月1日起按新的物业服务费标准执行。后保利重庆物业管理有限公司将调升物业服务费的相关材料向重庆市九龙坡区渝州路街道奥体社区居民委员会、重庆市九龙坡区人民政府渝州路街道办事处等进行了报送，居委会及街道办均在《保利国宾上院调升物业服务费备案资料签收回执》中签收一栏进行了盖章确认，区国土房管局在签收一栏中书面载明：根据保利国宾上院上报资料，该小区已在渝州路街道监督下召开业主大会上调物管费，并获得双过半业主同意，但由于未签订新物业服务合同，故我局未对其备案，只作情况掌握。另查明，罗烛宇、朱兰居住房屋系住宅花园洋房，国宾上院小区尚未成立业主委员会。审理中，罗烛宇、朱兰陈述，位于重庆市九龙坡区奥体路28号保利国宾上院10栋1单元7-1号房屋系其所有，该房建筑面积152.8平方米；其对保利重庆物业管理有限公司起诉主张的欠费期间无异议，对电梯费0.4元/平方米/月无异议，对公摊水电费的收费也无异议；但对物业服务费收费标准有异议，认为保利重庆物业管理有限公司上涨费用标准不合法，该小区在物价机关备案的物业服务费收费标准为住宅2.1元/平方米/月，本案应按照2.1元/平方米/月的70%收取物业服务费。对于违约金问题。保利重庆物业管理有限公司陈述，其以被告所欠物业服务费和水电公摊费总额为基数，按日千分之三标准，从2014年4月1日计算至2016年9月30日，违约金共计1175.8元。被告则认为，保利重庆物业管理有限公司未依约提供物业服务，被告才以此拒付物业服务费，被告对此不应承担违约责任。一审法院认为，保利重庆物业管理有限公司保利物业公司与国宾上院小区的建设单位重庆盛创鑫浩房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，保利重庆物业管理有限公司成为国宾上院小区的合法物业服务单位。而保利物业公司与罗烛宇签订的《国宾上院前期物业管理服务协议》，表明被告同意并接受保利物业公司对国宾上院小区提供物业服务。上述两份物业服务合同，均未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，且系双方的真实意思表示，因此对于保利重庆物业管理有限公司和作为业主的被告均具有法律约束力。保利物业公司依合同约定向国宾上院小区提供了物业服务，罗烛宇、朱兰作为业主应当按合同约定向保利物业公司支付物业服务费等相关费用。本案中，综合保利重庆物业管理有限公司的起诉请求、理由和被告的答辩意见，并结合本案相关证据和事实，本案的争议焦点集中：罗烛宇、朱兰应按照何种物业服务费标准向保利重庆物业管理有限公司支付物业服务费的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。同时，《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”。本案中，前期物业服务合同虽约定住宅管理费按建筑面积2.5元/平方米/月收取（花园洋房含0.4元/平方米电梯费），但随着时间的推移，物价上涨等因素促使保利物业公司需要上调物业服务费收费标准。结合保利重庆物业管理有限公司提供的证据显示，保利重庆物业管理有限公司保利物业公司在2014年5月至11月期间采用上门发放《重庆市保利国宾上院小区关于调升住宅物业服务费收费标准征询意见表》的方式征求业主的意见，共对316户（有5户业主同时拥有两套及以上物业）业主，发放321份征询意见表，其中167名业主同意，占业主总人数比例为52.85%，占建筑物总面积比例为59.9%；21名业主不同意，占业主总人数比例为6.64%，占建筑物总面积比例为5.4%；129名业主弃权，占业主总人数比例为40.51%，占建筑物总面积比例为34.68%。即对上调整物业服务费到住宅2.6元/平方米/月（不包含电梯费），已经经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。之后，保利物业公司于2014年11月20日在国宾上院小区内发布《关于保利国宾上院调升物业服务收费标准意见征询结果的公示》，并将调升物业服务费相关材料向重庆市九龙坡区渝州路街道奥体社区居民委员会、重庆市九龙坡区人民政府渝州路街道办事处及本行政区域内的物业管理行政主管部门进行了报送。由于国宾上院小区未成立业主委员会，保利物业公司采用发放征询意见表的形式征求业主意见并未违反法律规定，且调价过程符合法律法规的相关规定，合法有效，保利物业公司从2015年1月1日开始对国宾上院小区住宅的物业服务费按照2.6元/平方米/月（不包含电梯费）收取并无不当。由于物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行。本案中，被告提供的证据不足以证明因保利重庆物业管理有限公司的服务缺位致清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，现被告以拒绝支付物业服务费对保利重庆物业管理有限公司进行抗辩，缺乏合同和法律依据。本案中，被告的房屋建筑面积为152.8平方米，故2014年4月1日至2014年12月31日期间的物业服务费，应按上调之前的物业服务费2.5元/平方米/月（包含电梯费0.4元/平方米/月）收取，该期间的物业服务费为3438元。对于2015年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费，应按上调之后的物业服务费2.6元/平方米/月（不包含电梯费）收取，因被告居住为住宅花园洋房，且被告对电梯费0.4元/平方米/月并无异议，故该期间的物业服务费共计为9626.4元。故2014年4月1日至2016年9月30日期间物业服务费共计为13064.4元。对于保利重庆物业管理有限公司主张的2014年3月至2016年9月的水电公摊费529.5元，罗烛宇、朱兰对此并无异议，一审法院予以确认。关于保利重庆物业管理有限公司主张的滞纳金，实质系违约金。由于保利重庆物业管理有限公司未举示罗烛宇、朱兰违约造成其损失的依据，保利重庆物业管理有限公司主张按每日应缴纳费用的千分之三计算明显过高，且原告主张的违约金计算方式也不符合合同约定，故一审法院根据本案的具体情况，降低违约金的金额，酌情主张本案的违约金为400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、罗烛宇、朱兰于本判决生效后十日内向保利重庆物业管理有限公司支付物业服务费13064.4元，水电公摊费529.5元，以上共计13593.9元。二、罗烛宇、朱兰于本判决生效后十日内向保利重庆物业管理有限公司支付违约金400元。三、驳回保利重庆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取为255元，由罗烛宇、朱兰负担（此款保利重庆物业管理有限公司已预交至一审法院，罗烛宇、朱兰于本判决生效后十日将该款交付给保利重庆物业管理有限公司）。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：保利物业公司与国宾上院小区的建设单位重庆盛创鑫浩房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，保利物业公司即成为国宾上院小区的合法物业服务单位。保利物业公司与罗烛宇签订的《国宾上院前期物业管理服务协议》，表明罗烛宇同意并接受保利物业公司为国宾上院小区提供物业服务。上述两份物业服务合同，合法有效，对双方均具有法律约束力。保利物业公司依合同约定为国宾上院小区提供了物业服务，罗烛宇、朱兰作为业主应当按合同约定向保利物业公司支付物业服务费等相关费用。罗烛宇、朱兰称小区配套严重不足，小区公共绿化被部分业主侵占，物业管理混乱，小区安防设备未正常运行，小区安全未能得到保障等，未提供充分证据佐证，故罗烛宇、朱兰据此不缴物业服务费于法无据，本院不予支持。如果保利物业公司未按物业服务合同约定履行物业服务，导致罗烛宇、朱兰人身、财产安全受到损害，罗烛宇、朱兰可以通过另案诉讼主张自己权利。由于国宾上院小区未成立业主委员会，保利物业公司采用发放征询意见表的形式征求业主意见并未违反法律规定，且调价过程符合法律法规的相关规定，合法有效，保利物业公司从2015年1月1日开始对国宾上院小区住宅的物业服务费按照2.6元/平方米/月（不包含电梯费）收取并无不当。罗烛宇、朱兰称保利物业公司收集的业主征询意见表未达到法定通过比例，调整物业收费无物价部门备案等，属擅自提高物业收费标准，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实请求，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由罗烛宇、朱兰负担。本判决为终审判决。审判长 段晓玲审判员 徐晓瑮审判员 樊仕琼二〇一七年七月三十一日书记员 赵中雪 百度搜索“”