（2017）沪0104民初13147号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-12-01

案件名称

曹茂秋、金伟芳与吴骐、杨丽房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市徐汇区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曹茂秋,金伟芳,吴骐,杨丽

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十八条，第一百零七条，第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市徐汇区人民法院民事判决书（2017）沪0104民初13147号原告：曹茂秋，男，1964年11月13日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告：金伟芳，女，1975年8月12日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：曹茂秋(系金伟芳之丈夫)。被告：吴骐，男，1967年11月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：杨丽，女，1990年10月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：吴骐。原告金伟芳、曹茂秋与被告吴骐、杨丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理，依法适用简易程序，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告曹茂秋以及金伟芳的委托诉讼代理人、被告吴骐以及杨丽的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金伟芳、曹茂秋向本院提出诉讼请求：1.确认金伟芳、曹茂秋与吴骐、杨丽于2017年1月22日就上海市徐汇区大木桥路XXX弄江南一村XXX号XXX室签订的房屋租赁合同于2017年4月25日解除；2.吴骐、杨丽迁出上述房屋并将其返还给金伟芳、曹茂秋；3.吴骐、杨丽向金伟芳、曹茂秋按每日145元的标准支付自2017年4月25日起至吴骐、杨丽迁出上述房屋之日止的租金；4.吴骐、杨丽向金伟芳、曹茂秋支付自2017年1月25日起至2017年7月11日止的水、电、燃气、物业等费用约900元。审理中,金伟芳、曹茂秋撤回第四项诉讼请求。事实和理由：金伟芳、曹茂秋系上海市徐汇区大木桥路XXX弄江南一村XXX号XXX室(以下简称系争房屋)房屋产权人。经德佑地产经纪有限公司居间介绍，2017年1月22日双方签订了《房屋租赁合同》，金伟芳、曹茂秋将系争房屋出租给吴骐、杨丽，月租金2,900元，租期自2017年1月25日起至2019年1月24日止，保证金2,900元,租金以三个月为一期支付，每期租金提前7日支付，逾期支付的按日租金的20%支付逾期支付违约金。签订合同当日，吴骐、杨丽向金伟芳、曹茂秋支付首期租金及保证金。2017年4月24日，吴骐、杨丽应当向金伟芳、曹茂秋支付新一期租金，但一直未支付，2017年5月2日，金伟芳、曹茂秋通知吴骐、杨丽解除租赁合同并返还系争房屋，吴骐、杨丽迟迟未履行，故金伟芳、曹茂秋诉至本院，望判如所请。吴骐、杨丽辩称，金伟芳、曹茂秋作为系争房屋的出租方，有义务保证系争房屋内的设施设备的正常使用，系争房屋内冲淋水龙头、脱排油烟机、卫生间门锁均无法使用，亦没有将电视机更换为液晶电视，系金伟芳、曹茂秋违约在先，故不同意解除合同，同意按照合同约定的标准支付租金。经审理查明，金伟芳、曹茂秋系上海市徐汇区大木桥路XXX弄江南一村XXX号XXX室房屋产权人。经德佑地产经纪有限公司居间介绍，2017年1月22日，就吴骐、杨丽向金伟芳、曹茂秋承租系争房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为租期自2017年1月25日起至2019年1月24日止；月租金2,900元，租金以三个月为一期支付，吴骐、杨丽应在每期租金提前7日向金伟芳、曹茂秋支付，逾期支付的，每逾期一日，应按日租金的20%向金伟芳、曹茂秋支付逾期违约金；保证金为2,900元，租赁关系终止时，金伟芳、曹茂秋收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定的吴骐、杨丽承担的费用外，剩余部分无息返还；合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，吴骐、杨丽应及时通知金伟芳、曹茂秋，金伟芳、曹茂秋自接到通知后3个工作日内上门维修或提供相应的替代物，如遇特殊情况，双方协商处理。金伟芳、曹茂秋拒不维修的，吴骐、杨丽可代为维修，费用由金伟芳、曹茂秋承担，吴骐、杨丽有权根据合同约定直接从租金中扣除相关费用。吴骐、杨丽逾期不支付租金超过7日的，金伟芳、曹茂秋有权解除合同。吴骐、杨丽逾期返还系争房屋的，每逾期一日，吴骐、杨丽应当按照日租金150%向金伟芳、曹茂秋支付房屋使用费。2017年5月2日，金伟芳、曹茂秋通过短信向吴骐、杨丽发出《解除房屋租赁合同》的通知，吴骐、杨丽于2017年5月2日收到。2017年5月6日，金伟芳、曹茂秋向吴骐、杨丽发出书面《解除房屋租赁合同》的通知，吴骐、杨丽于2017年5月8日收到。以上事实，除双方庭审陈述外，另有金伟芳、曹茂秋提供的房屋租赁合同、解除合同通知书等证据证实，经庭审质证无异，本院予以确认；吴骐、杨丽虽提供了中介人员情况说明，金伟芳、曹茂秋对此不予认可，吴骐、杨丽亦未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，双方就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。在房屋租赁合同关系中，金伟芳、曹茂秋作为出租人的主要义务是按约将房屋交付吴骐、杨丽使用，吴骐、杨丽作为承租人的主要义务是按约支付租金。在合同履行过程中，吴骐、杨丽逾期支付租金，其行为构成根本性违约，金伟芳、曹茂秋依据合同约定行使合同解除权，解除合同的通知于2017年5月2日送达给吴骐、杨丽，金伟芳、曹茂秋要求房屋租赁合同于2017年4月25日解除有误，应为2017年5月2日，故吴骐、杨丽应当向金伟芳、曹茂秋支付自2015年4月25日起至2017年5月2日止的租金共计773元。吴骐、杨丽虽提出冲淋水龙头、脱排油烟机、卫生间门锁均无法使用，但没有提供证据证明其观点，本院难以采信。退一步讲，就算上述设施设备存在无法使用的情况，吴骐、杨丽亦可按照合同约定代为维修。合同解除后，吴骐、杨丽理应立刻返还系争房屋，但其迟迟未返还，金伟芳、曹茂秋要求按照日租金的150%(即每日145元)支付房屋使用费，具有合同和事实依据，本院予以支持。合同解除后，吴骐、杨丽占有系争房屋缺乏依据，故应迁出系争房屋并将其予以返还。《房屋租赁合同》对保证金抵扣吴骐、杨丽应当承担的相关费用有明确约定，且金伟芳、曹茂秋亦明确表示要求本案一并处理保证金，故本院将其一并处理。金伟芳、曹茂秋撤回水、电、燃气、物业等费用约900元的诉请，系其自主意思表示，与法无悖，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认金伟芳、曹茂秋与吴骐、杨丽就上海市徐汇区大木桥路XXX弄江南一村XXX号XXX室签订的房屋租赁合同于2017年5月2日解除；二、吴骐、杨丽于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区大木桥路XXX弄江南一村XXX号XXX室并将上述房屋返还金伟芳、曹茂秋；三、吴骐、杨丽于本判决生效之日起十日内向金伟芳、曹茂秋支付自2015年4月25日起至2017年5月2日止的租金共计773元；四、吴骐、杨丽于本判决生效之日起十日内向金伟芳、曹茂秋按每日145元的标准支付自2017年5月3日起至吴骐、杨丽迁出上述房屋之日止的房屋使用费；五、金伟芳、曹茂秋于本判决生效之日起十日内向被告吴骐、杨丽返还保证金2,900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币105元，由被告吴骐、杨丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　吴裕华二〇一七年七月三十一日书记员　　薛　欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。更多数据：