（2017）闽0203民初5362号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2018-08-01
案件名称
王雪梅与厦门市住房保障管理中心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王雪梅,厦门市住房保障管理中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十六条，第二百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初5362号原告：王雪梅，女，1963年2月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被告：厦门市住房保障管理中心，住所地厦门市思明区厦禾路362号建设大厦三楼，统一社会信用代码1235020059498339XY。法定代表人：白晓东，该中心主任。委托诉讼代理人：陈咏晖，福建英合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林翠婷，福建英合律师事务所律师。原告王雪梅与被告厦门市住房保障管理中心（以下简称住房保障中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王雪梅及住房保障中心的委托诉讼代理人陈咏晖、林翠婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王雪梅向本院提出诉讼请求：1.住房保障中心立即对王雪梅享有合法居住使用权的“观音山公寓”塔埔路100号2501室保障性租赁房进行根本性维修，使王雪梅早日得以入住；2.住房保障中心返还王雪梅被扣押的租金6929.15元；3.住房保障中心免除王雪梅自2011年1月起至该房经维修后得以入住期间的全部房租；4.住房保障中心赔偿王雪梅因无法正常居住该房自行解决居住事宜另行租房的费用（自2011年1月计算至实际维修完毕之日止，按1139.9元/月予以补助）；5.住房保障中心赔偿因王雪梅房间内私人财物生活设施受毁的损失5000元以及王雪梅因房屋无法入住受到的精神损害5万元。事实与理由：王雪梅系低保困难户，受益于政府政策，于2009年6月29日入住厦门市思明区塔埔路100号2501室保障性租赁房。该房自2010年8月始，自次卧室推拉窗上部位置墙顶开始不间断渗水，一直延续至今，达六年多之久，导致房间顶板、墙壁腐朽性受损，泥浆灰粉剂落地一大片，房间内原由王雪梅女儿居住生活的设施及用品全部污损，处于完全不能居住的状态。自该房开始渗水，王雪梅就积极主动地多次向物业管理处、居委会报告反映，之后更是多次前往住房保障中心反映。至今六年多，房间仍在渗水继续受损，维修事宜无人理睬。王雪梅常年多病，无工作，早年丧偶，孤女寡母二人相依为命，无经济收入来源。2011年初，在该房屋实在无法正常居住生活的状况下，王雪梅另行租赁房屋搬离该房暂时自行解决居住事宜，因此，住房保障中心无权向王雪梅收取租金。住房保障中心在房屋并未维修的情况下擅自扣取王雪梅6929.15元缺乏依据，应当予以返还。根据双方《厦门市保障性租赁房租赁合同》第7条的约定，住房保障中心应对所出租的房屋定期检修保养，保持房屋主体结构牢固，确保王雪梅正常使用，并应就其违反合同约定承担相应责任。住房保障中心辩称，1.王雪梅诉求住房保障中心对其承租的坐落于厦门市思明区塔埔路100号2501室的保障性租赁房进行根本性维修，经入户查看，2501室次卧窗户上部位置渗水系坐落于厦门市思明区的房屋阳台埋地水管破裂所致，并非2501室房屋本身质量问题所致。虽经住房保障中心及物业部门多次沟通，但2601室住户均拒绝配合王雪梅及住房保障中心进行处理。基于以上原因，住房保障中心及原出租人厦门市公房管理中心在2010年至2014年间均根据王雪梅的报修要求对2501室的渗漏部位进行相应处理。该等处理亦足以保证王雪梅可正常使用讼争房屋。但自2015年后，王雪梅拒绝维修部门对2501室进行维修处理。由此导致讼争房屋损失扩大的责任应由王雪梅自行承担。2.住房保障中心从未有扣押王雪梅款项的行为，王雪梅自2011年4月起至今均未缴纳房屋租金。2015年12月3日租金代扣银行自动扣缴了王雪梅2011年4月至2015年12月期间欠缴的租金6492.3元及违约金16070.85元，合计22563.15元。该扣款内容系王雪梅在租赁合同项下的应缴租金义务，该扣款行为系住房保障中心基于租赁合同项下的收缴租金权利。王雪梅在住房保障中心扣收租金后向住房保障中心提出信访主张。考虑到王雪梅经济条件，住房保障中心于2016年2月3日退还王雪梅违约金16070.85元，其余租金6492.3元则为王雪梅应缴租金，未予退还。3.王雪梅2011年1月至2015年3月22日期间的免除租金的主张以及2011年1月至2015年3月22日期间租金补助的要求超过诉讼时效，请求人民法院依法予以审查。住房保障中心调取王雪梅电费缴费记录显示，一直有居住使用讼争房屋。因此该部分诉求不应予以支持。王雪梅无证据证明其私人财物受损的事实、原因及对应损失的金额，其精神损害补偿的诉求亦于法无据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王雪梅自2009年8月1日起向厦门市公房管理中心连续承租保障性租赁房厦门市思明区塔埔路100号2501室房屋（以下简称讼争房屋）。2012年5月，住房保障中心承接厦门市公房管理中心的权利义务，与王雪梅建立租赁合同关系。2014年2月27日，王雪梅与住房保障中心就讼争房屋签订一份《厦门市保障性租赁房租赁合同》，约定：王雪梅向住房保障中心承租讼争房屋，房屋面积68.9平方米，租赁期限自2014年3月1日起至2017年2月28日，每月租金为1139.9元。王雪梅应按时缴交房屋租金，设立专门用于租金缴扣的银行账户，并保证从办理入住手续的下月起，该账户内有足够扣缴当月房屋租金的欠款数。王雪梅同意住房保障中心和有关部门制定的租金补助款发放方式及租金扣缴办法。若钱款数不足扣缴房屋租金而造成逾期的，除补缴租金外，应按每逾期一日支付住房保障中心应缴租金的千分之三作为违约金。住房保障中心对所出租的房屋要定期检修保养，保持房屋主体结构牢固，确保王雪梅正常使用。王雪梅还与思明区民政局签订《厦门市社会保障性租赁房租金补助合同》，约定民政局每月为王雪梅提供厦门市保障性租赁房租金补助款1026元，王雪梅自行支付租金113.9元。王雪梅自2009年8月入住讼争房屋。因讼争房屋存在不同部位及不同程度的渗水漏水问题，王雪梅自2010年开始多次向有关部门反映，住房保障中心及相关部门亦根据王雪梅的反映采取了一定措施。王雪梅支付租金至2011年3月份，此后未再主动交付租金。2015年12月3日，住房保障中心通过银行自动扣款扣缴王雪梅2011年4月至2015年12月期间欠缴租金6492.3元及违约金16070.85元，合计22563.15元。王雪梅于2015年12月4日向住房保障中心提出信访诉求，要求维修房子并退还23000元。2016年2月3日，住房保障中心退还王雪梅违约金16070.85元。另查明，住房保障中心以厦门市思明区住户不配合检修导致未能修复讼争房屋为由，以2601室承租户林火盛、廖灿基为被告、王雪梅为第三人，向本院提起诉讼。该案经本院主持调解，各方当事人达成调解协议，林火盛、廖灿基同意于2017年8月30日前配合住房保障中心对厦门市思明区进行维修，维修期间为林火盛、廖灿基通知维修次日起8日内。庭审中，王雪梅主张讼争房屋目前的渗水部位为讼争房屋主卧与次卧相邻的墙体以及次卧朝东的墙体。住房保障中心确认次卧朝东墙体存在因渗水导致的墙体脱落问题，主张主卧与次卧相邻墙体不存在渗水问题。双方均确认讼争房屋的渗水问题系因厦门市思明区渗水造成。王雪梅未就其主张的在外另行租住房屋以及因讼争房屋存在渗漏水问题导致其房屋内设施受损情况提供证据。本院认为，住房保障中心与王雪梅订立的租赁合同是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。住房保障中心作为房屋出租人，应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，确保租赁物能够满足承租人正常生活使用的需求。讼争房屋在交付后多次存在渗、漏水问题，住房保障中心亦未能举证证明其在王雪梅反映问题后及时完全修复了讼争房屋，且讼争房屋至今仍存在渗水、漏水问题，影响王雪梅对讼争房屋的正常使用，住房保障中心应当依约承担修复的责任。关于修复的部位，住房保障中心确认次卧朝东墙体存在因渗水导致墙体脱落的问题，主张主卧与次卧相邻墙体不存在渗水问题，考虑到长时间的墙体渗水极大可能会影响到相邻墙体，因此，王雪梅虽无直接证据证明主卧与次卧相邻墙体存在渗水问题，本院对于其要求修复次卧东面墙体以及主次卧相邻墙体的诉求予以支持，住房保障中心应就上述墙体渗水及脱落的部分予以修复至不再渗水。鉴于厦门市思明区的修复影响讼争房屋渗水及墙体脱落部分的修复，本院给予住房保障中心三十日的修复时间。讼争房屋自2010年出现漏水、渗水问题，如上分析，住房保障中心未能举证证明其在王雪梅反映问题后及时完全修复讼争房屋，由于次卧的渗水问题，必然影响王雪梅对于讼争房屋的使用，对于住房保障中心的违约行为，王雪梅有权要求停止支付租金或减少相应租金。2011年1月至2011年3月期间的租金王雪梅已经自愿支付，其再以讼争房屋存在渗水、漏水问题为由要求返还缺乏依据。自2011年4月起，基于讼争房屋的渗漏水问题，王雪梅有权要求减少相应租金。王雪梅的房屋租金由其自付部分及民政局补助部分组成，其自付部分租金仅占租金总额的10%，结合讼争房屋的渗水情况，王雪梅要求免除自2011年4月起至住房保障中心履行完毕修复讼争房屋义务之日止其自行负担部分的租金本院予以支持。王雪梅要求返还租金及确认无需支付2011年4月起的租金诉求非属延付或拒付租金的情况，王雪梅在2015年12月4日已向住房保障中心提出返还租金要求，住房保障中心亦实际退还部分违约金，故王雪梅该两项诉求并未超过2年的诉讼时效。住房保障中心通过银行扣款的2011年4月至2015年12月期间的租金6492.3元应当返还王雪梅。讼争房屋次卧虽然存在渗水问题，但王雪梅并未举证证明其另行在外租住房屋导致的损失情况及其因渗水问题导致的室内财物受损情况，其要求住房保障中心赔偿在外租住房屋的损失及财物损失5000元缺乏依据。本案系合同纠纷，王雪梅亦无证据证明其因住房保障中心的违约行为导致身体受到相应损害，其主张精神损害赔偿亦不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门市住房保障管理中心于本判决生效之日起三十日内修复厦门市思明区塔埔路100号2501室次卧东面墙体及主卧次卧相邻墙体至其不再出现渗漏情况；二、厦门市住房保障管理中心于本判决生效之日起十日内返还王雪梅2011年4月至2015年12月期间的租金6492.3元；三、王雪梅无需支付2011年4月起至厦门市住房保障管理中心履行完毕上述第一项义务期间需由其承担部分的租金（每月为113.9元）；四、驳回王雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1398元，由王雪梅负担1325元，厦门市住房保障管理中心负担73元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 刘远萍二〇一七年七月三十一日代书 记员 谢伟琴附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”