（2017）粤06民终4557号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-24
案件名称
佛山市禅城区骏颖企业管理服务部、周国辉租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市禅城区骏颖企业管理服务部,周国辉,佛山市昊炅不锈钢有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终4557号上诉人（原审被告）:佛山市禅城区骏颖企业管理服务部，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道奇槎新工业区29座，组织机构代码L2464336-1。经营者:周国辉，男，1959年12月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：周丽珍，广东晋元律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐广凌,广东晋元律师事务所律师。上诉人（原审被告）:周国辉，男，1959年12月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：周丽珍，广东晋元律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐广凌,广东晋元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市昊炅不锈钢有限公司，住所地广东省佛山市禅城区新明一路23号首层P55号，注册号440602000134271。法定代表人：罗亮光，该公司董事长。委托诉讼代理人：李小平，广东毅隽达律师事务所律师。上诉人佛山市禅城区骏颖企业管理服务部（以下简称骏颖服务部）、周国辉因与被上诉人佛山市昊炅不锈钢有限公司（以下简称昊炅公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初12100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。骏颖服务部、周国辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回昊炅公司的全部诉讼请求；2.改判昊炅公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：（一）本案纠纷系因涉案《租赁合同》无法履行而引发，而《租赁合同》无法履行并非合同双方当事人的原因，而是因政府决定于2013年10月1日前收回涉案厂房、铺位所在的宏骏业工业区用地所致，更非《租赁合同》无效所致。因此，涉案风险保证金的应否退还，与《租赁合同》的效力无关。（二）一审判决认定昊炅公司提起本案诉讼未超过诉讼时效期间，与本案事实及相关法律规定不符。（三）一审判决不予采纳骏颖服务部、周国辉关于风险保证金抵扣欠交租赁费用、水电费的主张，不仅与《中华人民共和国合同法》等相关法律规定不符，更是背离双方对风险保证金约定的真实本意。昊炅公司辩称，（一）骏颖服务部、周国辉上诉主张租赁合同提前解除不是因为无效而是因为无法履行，该上诉主张与事实不符。涉案《租赁合同》已经生效裁判文书认定无效，该合同无效确实是因为骏颖服务部、周国辉在建设工业区时没有取得合法的报建手续，属于非法建筑。（二）关于昊炅公司提起本案诉讼时效期间的问题。合同经认定无效时才产生互相返还的法律后果，所以诉请退还风险保证金不适用诉讼时效规定，骏颖服务部、周国辉认为本案超过两年的诉讼时效期间没有法律依据。（三）关于风险保证金抵扣问题。骏颖服务部、周国辉没有就相关的欠费提起反诉，从诉权上说是不明确的诉权，既然骏颖服务部、周国辉提起没有反诉，那么本案就不应该处理该问题。而且昊炅公司并没有欠骏颖服务部、周国辉任何费用。水电费的追偿主体不是骏颖服务部、周国辉，且水电费的数额亦未经过昊炅公司确认。骏颖服务部、周国辉要求昊炅公司交纳水电费已经超过诉讼时效期间。（四）涉案租赁合同中有明确约定其它费用不能抵扣风险保证金，风险保证金在合同终止或者履行完毕后返还。（五）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回骏颖服务部、周国辉的上诉，维持原判。昊炅公司向一审法院起诉请求：1.判令骏颖服务部立即退还昊炅公司风险保证金69984元及利息20000元（利息以保证金69984元为本金，自2013年3月15日起按银行同期贷款基准年利率计算至判决支付之日止）；2.周国辉对骏颖服务部的上述付款义务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由骏颖服务部、周国辉承担。一审法院认定事实：2012年6月8日，骏颖服务部（出租方、甲方）与昊炅公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要内容为：“一、甲方将其位于奇槎工业区1号之（3）前，建筑面积1296平方米的厂房、铺位使用权租给乙方作厂房使用。二、租赁期为叁年，从2012年6月8日起至2015年6月7日止。三、乙方在租赁期内应向甲方缴纳以下费用：1、租赁物类别：第一种：厂房的租赁费用①场地使用费：每月人民币8元：②咨询管理费：每月人民币3元；③治安费：每月人民币2元；④绿化费：每月人民币2元；⑤资产折旧费：每月人民币3元；⑥卫生费：每月人民币0.20元；前六项费用每月每平方米共18.20元，每月合计应缴纳23587.20元。……4、乙方向甲方交纳三个月的租赁费用的风险保证金69984元，于本合同签订之日交付给甲方，当合同期满或合同终止，如乙方没有违约甲方必须在合同期满或终止日起十五天内把69984元的风险保证金退还给乙方，不计利息，不能作费用扣减。……”。2013年3月14日，骏颖服务部向昊炅公司出具收据（NO.1847801），确认收取案外人罗亮光交付的1栋3号厂房之保证金69984元。2015年12月2日，佛山市禅城区人民法院作出的（2015）佛城法民一初字第1590号民事判决书，查明事实如下：2011年6月9日，案外人佛山市禅城区华骏建业经济发展有限公司（以下简称华骏建业公司）出具《证明》，上载：“兹有佛山市澜石荣进物业管理有限公司（现改为佛山市禅城区华骏建业经济发展有限公司）在桂澜路以东，魁奇路以北（奇槎工业区）工业用地租给佛山市禅城区骏颖企业管理服务部，现由佛山市禅城区骏颖企业管理服务部负责开发及管理。”；2013年8月27日，案外人华骏建业公司向案外人佛山市国汇乾通投资有限公司发出《关于解除土地租赁合同的通知函》，主要内容为：“……现根据政府部门对奇槎片区环境整治工作的安排，政府将于2013年10月1日前收回宏骏业工业区用地，为此，宏骏业工业区范围内各企业必须于2013年10月1日前全面关停并迁出。宏骏业工业区所在的奇槎片区北侧230亩土地由我司出租给贵司，再由贵司转租给现土地实际使用人，故我司现特通知贵司：我司自即日起解除与贵司就奇槎片区北侧230亩土地的租赁合同关系，请贵司立即配合政府整治工作，与土地实际使用人解除土地转租合同，并于2013年10月1日前将租赁合同项下230亩土地按照现状交还我司。……”上述通知函另抄送骏颖服务部；2015年11月2日，经佛山市禅城区人民法院依职权发函询问，案外人华骏建业公司向佛山市禅城区人民法院作出《关于（2015）佛城法民一初字第1590号案的回复函》，确认骏颖服务部、周国辉提交的2011年6月9日《证明》及《关于解除土地租赁的通知函》的真实性，并陈述涉案土地权属人为荣进公司，地上建筑物则为骏颖服务部的自建物业。……该判决书已于2016年6月30日发生法律效力。诉讼中，昊炅公司与骏颖服务部、周国辉双方共同确认：涉案合同签订时，昊炅公司仅向骏颖服务部支付了风险保证金，昊炅公司于2012年6月8日接收涉案场地。诉讼中，昊炅公司陈述：昊炅公司承租涉案场地用于生产不锈钢，涉案场地2013年已处于待拆迁状态，在停水停电以后，昊炅公司就已于2013年9月底停止生产并搬离涉案场地，2013年9月以后的租金也不再向昊炅公司收取；昊炅公司不存在欠费，均是先交费后使用，骏颖服务部从未告知昊炅公司用风险保证金抵扣费用事宜，合同也特别约定风险保证金不能抵扣费用；昊炅公司现一直在与政府协商拆迁补偿事宜，并非没有向骏颖服务部主张过风险保证金的退还问题。骏颖服务部、周国辉陈述：涉案厂房没有相应的报批报建手续或产权证明；骏颖服务部确认曾向涉案场地各租户发出搬迁及2013年9月底将对涉案场地进行停电的通知；2013年9月底供电部门确实停过电，停电后包括昊炅公司在内的所有租户均已停产，涉案《租赁合同》已于2013年9月1日终止，骏颖服务部亦于2013年9月开始停收租金，并于2013年10月1日将涉案场地交还给上一手出租方；因面临拆迁，各租户亦认为有保证金可以用于抵扣租金及水电费，扣完就不租，骏颖服务部控制不了各租户的去留，对于欠缴租金的租户就用风险保证金抵扣欠费，但没有书面通知租户，这是双方默认的做法。另查明，骏颖服务部系周国辉个人经营的个体工商户，经营范围为厂房出租、企业管理咨询。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，骏颖服务部作为出租人陈述涉案物业没有办理报批办报建手续，亦未提供有效证据证明涉案物业有合法的产权证明，故依据上述规定，昊炅公司与骏颖服务部于2012年6月8日签订的《租赁合同》为无效合同。合同无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，骏颖服务部应向昊炅公司返还该合同项下风险保证金69984元。骏颖服务部抗辩提出该笔风险保证金已用于抵扣昊炅公司欠交的费用，但昊炅公司对此并不确认，且涉案合同中明确约定风险保证金不能作费用扣减，骏颖服务部亦未举证证明抵扣事宜经得昊炅公司同意，一审法院对骏颖公司该抗辩意见不予采纳。骏颖服务部、周国辉抗辩提出昊炅公司诉请退还风险保证金已超法定诉讼时效，庭审中，虽昊炅公司与骏颖服务部、周国辉共同确认骏颖服务部于2013年9月开始停收租金、昊炅公司于2013年9月底已停产，但骏颖服务部、周国辉并未举证证明曾与昊炅公司就涉案风险保证金返还的时间进行过约定或在昊炅公司搬离涉案场地时已告知昊炅公司风险保证金的处理结果，故昊炅公司起诉并未超过诉讼时效，昊炅公司诉请返还风险保证金，一审法院予以支持。至于昊炅公司诉请的利息，因昊炅公司起诉时才主张返还，且对合同无效亦负有过错，故一审法院不予支持。关于周国辉的责任。据一审法院查明的事实，骏颖服务部系周国辉个人经营的个体工商户，依据《中华人民共和国民法通则》第二十九条“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。”的规定，周国辉作为骏颖服务部的经营者，应就骏颖服务部的上述债务承担连带清偿责任。昊炅公司诉请周国辉承担连带清偿责任于法有据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、骏颖服务部于判决发生法律效力之日起十日内，向昊炅公司返还风险保证金69984元；二、周国辉对骏颖服务部的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回昊炅公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1025元，由昊炅公司负担228元，骏颖服务部、周国辉共同负担797元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据骏颖服务部、周国辉的上诉请求和昊炅公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）昊炅公司提起本案诉讼是否已超过诉讼时效期间；（二）骏颖服务部应否向昊炅公司返还风险保证金69984元；如果应该返还，周国辉应否就骏颖服务部对昊炅公司的上述债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。骏颖服务部、周国辉上诉主张昊炅公司提起本案诉讼已超过诉讼时效期间。经审查，由于骏颖服务部在昊炅公司搬离涉案物业后一直未告知昊炅公司涉案风险保证金69984元不予返还，直至昊炅公司提起本案诉讼，骏颖服务部在诉讼中明确不同意返还该风险保证金之时，昊炅公司方知其权利被侵害。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，昊炅公司提起本案诉讼未超过诉讼时效期间，骏颖服务部、周国辉的该上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。骏颖服务部、周国辉上诉主张其无需向昊炅公司返还风险保证金69984元，理由是昊炅公司尚欠涉案物业2013年6月至8月的租金、垃圾费、水电费，应将昊炅公司支付的风险保证金与上述欠付费用予以抵扣。本院认为，因涉案《租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方因合同确定的财产应当予以返还，故骏颖服务部应向昊炅公司返还风险保证金。同时，昊炅公司因占有使用涉案物业，根据等价有偿和公平原则，也应参照《租赁合同》的租金标准（含垃圾费）23587.2元/月向骏颖服务部支付场地使用费。昊炅公司辩称其已支付场地使用费，但昊炅公司作为场地使用人，对是否已支付场地使用费负有举证责任，现昊炅公司未能举证证明其已支付该场地使用费，因此昊炅公司仍应向骏颖服务部支付场地使用费70761.6元（23587.2元/月×3个月）。由于骏颖服务部与昊炅公司之间互负同时到期债务，骏颖服务部主张债务抵销，符合法律规定，本院予以支持。经抵扣，骏颖服务部无需向昊炅公司返还该风险保证金69984元。骏颖服务部、周国辉上诉主张其无需向昊炅公司返还风险保证金69984元，有事实和法律依据，本院予以支持。因涉案合同为无效合同，双方关于风险保证金不能抵扣费用的约定无效，一审判决以涉案合同明确约定风险保证金不能作费用抵扣且骏颖服务部未举证证明抵扣事宜经昊炅公司同意为由，对骏颖服务部、周国辉关于风险保证金与欠付租金、垃圾费相抵扣的主张不予支持，并判决骏颖服务部向昊炅公司返还风险保证金69984元以及周国辉对骏颖服务部的上述债务承担连带清偿责任，适用法律错误，本院予以纠正。至于2013年6月至8月的水电费，由于骏颖服务部提交的客户抄表结算复核单并非仅为昊炅公司一方使用的电费数据，而水电费一览表系骏颖服务部单方制作，昊炅公司并未予以确认，因此本院对骏颖服务部提交的上述证据不予采信，对骏颖服务部关于风险保证金与2013年6月至8月的水电费相抵扣的主张不予支持。综上所述，骏颖服务部、周国辉的上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初12100号民事判决；二、驳回佛山市昊炅不锈钢有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1025元，由佛山市昊炅不锈钢有限公司负担。二审案件受理费1550元，由佛山市昊炅不锈钢有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉代理审判员 潘伟丹二〇一七年七月三十一日书 记 员 覃心怡 微信公众号“”