（2017）鄂0103民初1367号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-09-03
案件名称
向宇飞、郭悦等与武汉世纪华宇置业有限公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江汉区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
向宇飞,郭悦,武汉世纪华宇置业有限公司,武汉宝利金商场投资管理有限公司,南京江宇建设（集团）有限责任公司,胡志刚
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0103民初1367号原告：向宇飞，女，1966年10月2日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，原告：郭悦，女，1994年5月1日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：万俊龙，罗向阳，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：武汉世纪华宇置业有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场A、B座5楼。法定代表人：孙继慧，总经理。委托诉讼代理人：张萌、陈琛，湖北博观律师事务所律师。被告：武汉宝利金商场投资管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区花楼街198号。法定代表人：胡厚华，总经理。委托诉讼代理人：张萌、陈琛，湖北博观律师事务所律师。被告：南京江宇建设（集团）有限责任公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区秦淮路68号。法定代表人：江浩，总经理。委托诉讼代理人：陈高，男，该公司职员。代理权限为特别授权。被告：胡志刚，男，1972年12月23日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区，委托诉讼代理人张萌、陈琛，湖北博观律师事务所律师。原告向宇飞、郭悦与被告武汉世纪华宇置业有限公司（以下称简称华宇公司）、武汉宝利金商场投资管理有限公司（以下简称宝利金公司）、南京江宇建设（集团）有限责任公司（江宇集团）、胡志刚商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。向宇飞和郭悦的共同委托诉讼代理人万俊龙、罗向阳，世纪华宇、宝利金公司及胡志刚的共同委托诉讼代理人张萌、陈琛，江宇集团的委托诉讼代理人陈高到庭参加诉讼。诉讼中，向宇飞、郭悦向本院提出变更诉讼请求和追加胡志刚为被告参加诉讼的申请，本院依法准许。本案现已审理终结。向宇飞、郭悦向本院提出的变更后的诉讼请求：1、解除向宇飞、郭悦与华宇公司签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、胡志刚、华宇公司、宝利金公司向向宇飞、郭悦返还购房款660693元，并支付资金占用利息（以本金为基数，自2010年11月18日起至欠款付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%即6.37%标准计算）；3、江宇集团对华宇公司债务不能清偿的款项部分承担补充赔偿责任；4、案件诉讼费由四被告承担。事实与理由：2010年7月至同年12月期间，江宇集团及其控制的华宇公司、宝利金公司对外宣传宝利金国际广场二期将聘请专业物业管理公司来运营，能够实现购房业主的高额投资回报，实则以分割商铺销售并承诺售后包租、定期高额返还租金的方式，诱导社会公众购买。江宇集团实质上以华宇公司、宝利金公司分别与社会公众签订《商品房买卖合同》、《商铺租赁协议书》的“合法形式”掩盖了其非法集资的目的。因受江宇集团、华宇公司、宝利金公司的诱导，向宇飞、郭悦于2010年11月18日分别与华宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》、与宝利金公司签订了《宝利金国际广场二期商铺租赁协议书》，约定向宇飞、郭悦向华宇公司支付660693元，由宝利金公司包租五年，每年定期向向宇飞、郭悦返还上述金额6.82%至9.09%不等比例的高额租金。江宇集团通过华宇公司、宝利金公司订立上述合同后，分别于2012年3月27日、2013年4月22日转让了宝利金公司和华宇公司的100%股权。2016年12月1月，宝利金公司向向宇飞、郭悦寄送了《租赁协议书期满通知书》，向宇飞、郭悦于2016年12月22日对所谓交还商铺进行了实地查看，并查看《房屋平面图》示中的7座3层44号商铺现状后发现，该商铺在构造上、利用上均不具备独立性，无法明确区分，无法排他使用，不是《中华人民共和国物权法》规定的建筑物区分所有权，并且相关配套设施损毁严重，多处墙面严重渗水剥落等等，导致向宇飞、郭悦房屋买卖目的落空，并遭受重大损失。向宇飞、郭悦曾多次与华宇公司、宝利金公司及江宇集团联系、沟通未果。综上，华宇公司没有依法依约履行买卖合同的房屋交付义务，宝利金公司没有履行租赁协议期满后的房屋返还义务，向宇飞、郭悦具备了法定的合同解除权，且华宇公司及宝利金公司对是否履行了前述交房及返还义务未提交证据，华宇公司应向向宇飞、郭悦承担违约责任。胡志刚作为卖房人和承租人的委托代理人，其串通华宇公司和宝利金公司，没有履行代理职责，应向向宇飞、郭悦承担损失赔偿责任。宝利金公司作为收房验收代理人和房屋返还人，没有履行租赁协议期满后的房屋返还义务，应与华宇公司一并向宇飞、郭悦承担连带责任。江宇集团违法分配利润，侵害华宇公司资产，应当在违法分配利润部分对华宇公司的债务不能清偿的款项部分，向宇飞、郭悦合同款承担补充赔偿责任。为维护自己的合法权益，向宇飞、郭悦提起诉讼，请求判如所请。华宇公司、宝利金公司、胡志刚共同辩称，1、诉争房屋买卖合同及租赁协议书，系双方真实意思表示，且合同已履行完毕，向宇飞、郭悦诉请解除合同的事由不存在；2、从两份合同的内容看，胡志刚不是合同当事人，其加盖印章行为是职务行为，其后果应由被代理人承担，胡志刚不应承担涉案责任；3、买卖合同及附件中明确约定，向宇飞、郭悦全权委托宝利金公司对房屋进行交接验收，并签署交接文件，在租赁协议书中也约定租赁时间从宝利金公司接受房屋之日起算，当时商铺是整体使用，华宇公司通过这种交房方式履行交房义务，向宇飞、郭悦也收取了五年的租金，租赁合同期满时，宝利金公司向向宇飞、郭悦履行了通知义务，但其无故拒绝办理房屋交接手续，后果应由其自行负担。综上，本案中不存在约定或法定的解除合同的情形，向宇飞、郭悦主张解除合同，要求华宇公司、宝利金公司、胡志刚连带返还购房款本息的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。江宇集团辩称，江宇集团不是涉案房屋买卖合同和租赁合同的当事人，不应承担合同项下责任，且江宇集团已分别于2013年4月、5月将华宇公司和宝利金公司的股权全部转让，不是两公司的股东，向宇飞、郭悦提供的证据材料也不能证明江宇集团存在违法分配利润的事实。故向宇飞、郭悦要求江宇集团承担本案责任的诉讼请求，没有合同和法律依据，请求法院驳回。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：江宇公司原系宝利金公司、华宇公司的股东。2012年3月27日及2013年4月22日，江宇公司分别将持有两公司的股权全部转让他人。坐落武汉市江汉区花楼街“宝利金国际广场”商品房项目，属华宇公司开发建设，其《商品房预售许可证》编号为[武开管]预售[2010]240号。2010年11月29日，向宇飞、郭悦与华宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：江100285474），合同约定：向宇飞、郭悦购买上述项目中第7座3层44号房，建筑面积为24.37平方米，总价款为690693元；华宇公司应于2012年1月1日前将符合合同约定的商品房交付向宇飞、郭悦。该合同附件六“合同补充协议”约定：向宇飞、郭悦全权委托宝利金公司按合同第十一条的约定进行房屋验收交接，并代为签署与之相关的交接文件。2010年11月18日，向宇飞、郭悦与宝利金公司签订《宝利金国际广场二期商铺租赁协议书》（编号：江100285474），合同约定：向宇飞、郭悦宝将利金国际广场二期7座3层44号房屋，建筑面积24.37平方米，出租给宝利金公司，租赁期自华宇公司将商铺交付的当日起至2016年12月31日止；2012年至2013年租金为0元；2014年度租金为45047元，2015年度租金为52555元，2016年度租金为60063元。该合同第5条规定：本协议约定的租赁期满，宝利金公司按现状将商铺交还，交还的商铺及设备应处于经使用后的正常状态。在以上两份合同的落款处，华宇公司和宝利金公司分别加盖公章，胡志刚作为两公司的负责人，在公章下部加盖了个人印章。同日，向宇飞、郭悦向宝利金公司出具《授权委托书》，授权宝利金公司代为验收房屋和办理与商铺经营管理的有关事项。合同签订后，向宇飞、郭悦依约向华宇公司付清购房款。世纪宝利金公司代为接受商铺后，将该商铺与其它商铺一并进行整体经营。租赁合同期间，宝利金公司依约向宇飞、郭悦付清商铺租金。2016年12月1日，因租赁期限将届满，宝利金公司向向宇飞、郭悦寄送《＜租赁协议书＞期满通知书》一份，通知向宇飞、郭悦：“《租赁协议书》将于2016年12月31日到期，我司不再与贵方续签《租赁协议书》，我公司现依照贵我双方签订的《租赁协议书》第5条通知方交还商铺。请您务必于2016年12月31日前至我司办理交铺手续……”向宇飞、郭悦收到通知后，以商铺不符合合同约定等原由，未与宝利金公司办理商铺交接手续。双方协商未果后，向宇飞、郭悦诉至本院。本院认为，坐落武汉市江汉区花楼街“宝利金国际广场”商品房项目，属于华宇公司开发建设，华宇公司在取得《商品房预售许可证》后，经与向宇飞、郭悦协商一致后签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方应当依照合同约定享有权利和履行义务。华宇公司作为商铺出卖人，应当按照合同约定向向宇飞、郭悦履行商铺交付义务。双方合同约定，向宇飞、郭悦委托宝利金公司办理商铺验收交接，并代为签订相关的交接文件。向宇飞、郭悦为此向宝利金公司出具了《授权委托书》。宝利金公司接受委托后，已从华宇公司处接受商铺，并按照其与向宇飞、郭悦签订的《租赁协议书》实际租赁使用商铺多年，并向向宇飞、郭悦付清了租赁期间全部租金，向宇飞、郭悦在租赁期间从未对所购商铺提出任何异议；其次，华宇公司建设和销售商铺已取得相关管理部门批准，涉案商铺也具备办理房地产权属登记的基本条件，向宇飞、郭悦主张商铺存在不符合合同约定的情形，未提供证据证明。综上可以认定，华宇公司已经履行商铺交付义务，向宇飞、郭悦以华宇公司存在交房违约，提出涉案《商品房买卖合同》应予解除，向宇飞、郭悦应返还购房款并支付资金占用利息的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。宝利金公司与向宇飞、郭悦之间存在商铺租赁合同关系，其与商铺买卖合同没有直接关联，且宝利金公司在租赁期满时已通知向宇飞、郭悦接受商铺，履行了出租人的通知义务，宝利金公司不应承担商铺买卖合同项下的民事责任。胡志刚是华宇公司和宝利金公司的职员，其在合同中加盖个人印章行为是职务行为，向宇飞、郭悦关于胡志刚未履行代理职责，应承担涉案责任的主张，未提供证据加以证明。江宇集团不是商铺买卖合同的当事人，不应承担合同项下责任，且向宇飞、郭悦主张江宇集团存在违法分配公司利润缺乏足够证据证明。综上，向宇飞、郭悦向宝利金公司、胡志刚及江宇集团提出的诉讼请求，均没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告向宇飞、郭悦的全部诉讼请求。减半收取的案件受理费5703元，由原告向宇飞、郭悦负担（原告向宇飞、郭悦已付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 张军华二〇一七年七月三十一日书记员 袁毅然 搜索“”