（2017）黔06民终689号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-25
案件名称
贵州笑哈哈商贸物流城管理有限公司、禹菲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省铜仁市中级人民法院
所属地区
贵州省铜仁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵州笑哈哈商贸物流城管理有限公司,禹菲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终689号上诉人（原审被告）：贵州笑哈哈商贸物流城管理有限公司，住所地铜仁市碧江经济开发区灯塔园区8号。法定代表人：许成杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冉军伟，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：禹菲，女，1981年1月14日出生，苗族，无业，住铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：田友文，男，1981年6月28日出生，土家族，住铜仁市碧江区（系禹菲丈夫）。上诉人贵州笑哈哈商贸物流城管理有限公司（以下简称笑哈哈公司）因与被上诉人禹菲房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人笑哈哈公司的委托诉讼代理人冉军伟、被上诉人禹菲的委托诉讼代理人田友文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人笑哈哈公司上诉请求：1、依法对一审判决主文第二项“被告贵州笑哈哈商贸物流城管理有限公司应从2016年11月26日起至付清之日止每日按所欠租金的0.5%支付原告禹菲违约金”进行改判，驳回被上诉人禹菲请求支付违约金的诉请；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案中，上诉人无违约行为，依法不应支付违约金。上诉人的确应当支付被上诉人禹菲2016年11月2017年11月期间的租金19141.60元，上诉人对一审该部分判决结果无异议，但在被上诉人起诉之前，上诉人未予支付该部分租金，非上诉人的原因，而系被上诉人的行为而导致。第一，被上诉人禹菲于2016年6月29日对铜仁佳诚置业有限公司以房屋面积减少为由提起要求返还差价款的诉讼，导致上诉人与被上诉人依据所签订的《商业用房投资户委托租赁管理服务合同》约定的“租金以购房款的每年7%”予以支付并不确定，因此双方对租金支付数额发生了争议。禹菲诉铜仁佳诚置业有限公司退还差价款的诉讼，铜仁市中级人民法院于2017年2月3日才作出终审判决，驳回了禹菲的诉请。这也确定了本案计算租金的购房款为273452元，为租金支付标准提供了依据。虽然租金支付标准有争议，但是上诉人仍在该案诉讼期间，多次表示可以先按照合同约定的购房款273452计算租金，若存在面积减少房款减少的情形，被上诉人应当予以返还超额领取的部分，但是被上诉人不同意此方案而予以拒绝。很显然，上诉人未在2016年11月期间支付租金并非上诉人的违约行为所致。第二，在2016年11月至本案一审诉讼期间，上诉人曾多次通知禹菲前来领取租金，但是禹菲同样予以拒绝。上诉人之法律顾问也曾多次联系禹菲领取租金，办理手续，但禹菲均以上诉人必须协调铜仁佳诚置业公司对其房屋差价款问题，并要求一并解决。确因上诉人只是被上诉人门店的受托经营管理者，无权处理其与铜仁佳诚置业公司之间的事务，进而也导致被上诉人这一要求无法接受，被上诉人便不领取租金。同时，上诉人还明确表示将租金直接打到被上诉人之前提供的账户上，但被上诉人却称之前账户其已经不再启用。因此，在上诉人愿意支付租金，而被上诉人不予接受的情况下，上诉人是不存在违约行为的。第三，本案一审判决后，上诉人接到判决当日，即与被上诉人联系，要求其前来按照判决书领取租金，但是被上诉人仍然予以拒绝，其主观目的很可能是，一审判决每月15%的违约金，远比其每月所得的租金高，故进一步拖延领取时间。上诉人迫于此，在多次通知联系未果的情况下，于2017年4月7日上午，直接将应付租金交纳至一审审判员处，但因一审判决未生效等原因而被拒收。这也同样说明了上诉人并不存在不愿意支付租金等情形。2、即使要判定上诉人支付违约金，一审判定所支付的违约金也明显过高。上诉人认为，对于双方所约定的违约金，应当考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，结合公平原则、诚实信用原则予以确定。本案中，一审判决支持的违约金为应付金额的每日5%，该判决确定的违约金每月高达15%，显然太高，依法应予减少，以每月2%为宜。首先，如前所述，上诉人未支付租金并非上诉人的行为所导致。上诉人即使有过错，其过错也仅是当被上诉人不接受租金时，应该采取提存等方式支付。很显然，上诉人过错明显偏低。其次，涉案合同之前的租金支付义务，上诉人是完全予以履行的。且本案应当履行支付义务的时间为2016年11月10至2016年11月25日，上诉人未履行义务的时间并不长。第三，被上诉人每月应得的租金收益为1595.123元，而一审判定的违约金经计算为2871.24元，该违约金是其租金的近两倍，远远过高。因此，上诉人认为，即使没有支付租金，那么给被上诉人造成的损失也仅仅为该租金利息损失，即使按照民间借贷最高利率计算，也应月息2%为宜。被上诉人禹菲答辩称，1、被答辩人是否违约，是否应支付违约金的问题。铜仁佳诚公司与笑哈哈公司虽然是同一老板，但是从法律上是两个独立的民事主体，答辩人与铜仁佳诚公司商品房买卖合同纠纷与笑哈哈管理公司无关，所付的总房款应该为原合同载明的总价，所有已经签了协议领取面积补差款的业主2016年租金结算也是按原购房款为基数计算的，可以调查被答辩人的租金支付记录。如果被答辩人在租金支付期限内通知答辩人去按照原购房款为基数领取租金，答辩人会去领取的。请被答辩人提供在诉讼期间多次表示愿意先按原购房款支付租金的证据。迟延支付租金的责任在被答辩人，系被答辩人资金困难导致的，而且由于被答辩人迟延支付租金广大业主到相关部门反映过该问题。还要业主签订“不平等协议”后才支付，答辩人未领取2016年租金是不愿意签订“不平等协议”，有碧江经开区管委会文件证明。被答辩人的法律顾问于4月6日打来电话，劝答辩人先发一个银行卡号把2016年租金领取了，关于滞纳金慢慢商量，要是被答辩人以后资金困难也一样得不到执行，于是才把银行卡号发给了冉律师。2、违约金是否过高的问题。租赁合同是被答辩人提供的格式合同，逾期未付租金每日0.5%的滞纳金标准也是被答辩人的真实意思表示，并且该条不违反法律禁止性规定，因此约定的滞纳金标准合法有效。原审认定事实清楚，适用法律准确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。禹菲向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2016年度租金19141.6元；2.判令被告向原告支付滞纳金每天95.7元（每日滞纳金为逾期未付租金的0.5%，从2016年11月26日至判决后实际给付租金日期）。3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2013年1月14日，原告与被告签订《商业用房投资户委托租赁管理服务合同》一份，主要约定：原告将其位于铜仁市灯塔工业园区的笑哈哈中国中西部国际商贸物流城C区1层47号商业用房委托给被告进行租赁和管理服务，委托期限5年，即2013年5月31日至2018年5月30日；前2年为市场培育期，无租金回报；后3年的租赁回报总额不低于原告购房合同中应支付价值的21%，即每年7%的租金回报，每年支付一次，支付日期为当年度11月15日至同月25日；无论被告是否完成租赁，原告均有权按照约定的时间和标准获取租金，被告在合同有效期内应及时支付原告回报；被告无正当理由逾期未向原告支付租金，每日应按逾期未付租金0.5%向原告支付滞纳金。原告于2013年6月6日与铜仁佳诚置业有限公司就本案商业用房签订《商品房买卖合同》一份，约定商业用房建筑面积67.12平方米，套内面积35.28平方米，总价款273452元。原告已于2013年1月14日支付首付款138452元，同年9月15日付清购房尾款。之后，被告支付了2015年的租金，未在约定期限内支付原告2016年的租金19141.6元(273452元×7%＝19141.6元)。一审法院认为，原、被告签订的《商业用房投资户委托租赁管理服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方均应按合同约定的内容履行义务，原告按约定履行了义务，被告在支付了2015年的租金后，未继续支付2016年租金，属违约行为，应承担违约责任。原告要求被告支付所欠租金19141.6元符合双方的约定和法律规定，本院应予以支持。原告要求被告支付滞纳金，因原、被告约定逾期支付，每日按未付租金0.5%计算滞纳金，该约定实际是对违约责任的约定，应视为违约金的约定，即从逾期之日2016年11月26日起至付清之日每日违约金为所欠租金的0.5%，原告要求按每日95.7元(19141.6元×0.5%＝95.7)计算滞纳金符合双方约定，故而本院应予支持。被告不进行答辩和到庭参加诉讼，视为对自己权利的放弃。判决：一、由被告贵州笑哈哈商贸物流城管理有限公司支付所欠原告禹菲房屋租金19141.6元；二、被告贵州笑哈哈商贸物流城管理有限公司应从2016年11月26日起至付清之日止每日按所欠租金的0.5%支付原告禹菲违约金。案件受理费278元，减半收取计139元，由贵州笑哈哈商贸物流城管理有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2017年4月21日，上诉人笑哈哈公司通过中国建设银行向被上诉人禹菲转账支付了租金19142元。本院认为：上诉人笑哈哈公司与被上诉人禹菲签订的《商业用房投资户委托租赁管理服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方均应按合同约定的内容履行义务。被上诉人按约定履行了义务，被上诉人笑哈哈公司应当按照合同约定支付相应的租金。上诉人笑哈哈公司上诉称“因禹菲与铜仁佳诚置业有限公司以房屋面积减少为由提起诉讼要求返还差价款，购房款数额不确定，致使租金支付标准产生争议，但同意按合同约定的购房款计算租金”的上诉理由，因上诉人笑哈哈公司未能提供证明其同意按合同约定的购房款计算租金并先行支付的证据，本院对该上诉理由不予采纳。上诉人笑哈哈公司未能按合同约定支付租金，应当按合同约定计算迟延支付租金期间的违约金。但合同约定的“逾期支付租金，应按逾期未付租金每日0.5%支付滞纳金”的约定明显过高，上诉人笑哈哈公司上诉要求将违约金调整为按每月2%的标准计算的上诉理由，符合法律规定，本院予以采纳。原审判决第一项判项正确，应予维持，但鉴于上诉人笑哈哈公司于2017年4月21日已经支付2016年的租金19142元，二审判决对此不再明确；上诉人逾期支付租金的期间为2016年11月26日至2017年4月20日，故违约金为1914元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民初339号民事判决；二、由上诉人贵州笑哈哈商贸物流城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人禹菲违约金1914元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费139元，二审案件受理费100元，合计239元，由上诉人贵州笑哈哈商贸物流城管理有限公司负担100元，由被上诉人禹菲负担139元。本判决为终审判决。审判长 田亚勇审判员 王电赏审判员 向 前二〇一七年七月三十一日书记员 李景煊 来自：