（2017）吉0105民初1445号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-30
案件名称
孙力民与长春鑫茂房地产开发有限公司房��买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市二道区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙力民,长春鑫茂房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十一五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0105民初1445号原告：孙力民，住长春市南关区。被告：长春鑫茂房地产开发有限公司，住所地：长春市二道区劝农山镇东风街道。法定代表人：张正利，总经理。委托诉讼代理人：张繁华，法务专员。原告孙力民与被告长春鑫茂房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙力民、被告长春鑫茂房地产开发有限公司委托诉讼代理人张繁华到庭参加诉讼。本案现乙审理终结。孙力民向本院提出诉讼请求：一、解除双方订立的商品房认购书；二、请求判令被告立即返还原告购房款418793元，双倍支付定金40000×2=80000元，其他购房款项50043元，合计548836元；三、请求被告承担违约责任支付原告违约金，违约金按中国人民银行同期贷款利率的4倍，从2016年11月28日起给付利息至购房款项全额偿清之日止；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月25日，原、被告签订了“林溪雅筑商品房认购书”二份。二份合同约定：1、原告购买被告位于长春莲花山生态旅游度假区林溪雅筑小区A1栋1单元302室（建筑面积193.19平方米），房价款948793元；2、原告购买被告位于长春莲花山生态旅游度假区林溪雅筑A1栋1单元103室（车库建筑面积28.31平方米），房价款170000元。二份合同签订后，2016年11月28日原告按合同约定，将购房款418793元，定金40000元，购房其他款项50043元，合计508836元交付被告。原告与被告曾多次协商签订房屋买卖合同或全额返还购房款项但未果。长春鑫茂房地产开发有限公司辩称，同意解除合同，同意返还原告的购房款，不同意双倍赔偿定金，不同意支付违约金，契税并非我公司收取，原告可自行持相关票据办理，诉讼费用由原告承担。双方认购书中并没有约定何时签订商品房买卖合同属于约定不明，现双方就合同签订时间不能协商一致，均要求解除合同，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第4条规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。双方均无违约，所以不适用定金罚则，被告无须返还双倍定金和承担违约责任。同意解除合同，返还原告交的本金479835元，契税由其自行办理退费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事���进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月25日原、被告双方签订《林溪雅筑商品房认购书》二份，约定：“1、乙方（原告方）自愿向甲方（被告方）购买甲方开发的位于长春市莲花山大路与林溪大街交汇的林溪雅筑房屋壹套以及车库一套。2、乙方认购的商品房房号为A1栋1单元302室，建筑面积193.19平方米，用途住宅，单价为4911.19元/平方米，按揭贷款，总房款为（人民币）玖拾肆万捌仟柒佰玖拾叁元，小写：948793元；乙方认购车库房号为A1栋1单-103室，建筑面积28.31平方米，单价是6004.95元，总价款17万元一次性付款。3、签署本书同时，乙方需向甲方交纳购房款定金每合同20000元，共计定金40000元，并在自本书签订之日起交清全部购房款或按揭首付款并签订《商品房买卖合同》，需要办理按揭的客户交清首付同时备齐合格的按揭资料，到长春市莲花山大街与林溪大街交汇林溪雅筑销售中心办理相关事宜。由于国家限购限贷政策及按揭条件产生的相关问题，乙方自行解决。4、上述条款所涉及的面积为期房面积，最终以政府相关部门测量的建筑面积为准。5、自签订本认购书之日起，甲方不接受乙方退房、换房、更名及相关事宜。6、违约的规定：若乙方不在约定时间内签订《商品房买卖合同》、交清房款、相关按揭费用和备齐银行按揭所需相关资料，逾期视为乙方违约，甲方有权将该商品房另行处理，并无须退还乙方定金，本书自动解除。7、关于银行贷款的规定：办理银行、公积金贷款事宜属个人信誉及还款能力问题，若由于乙方原因不能顺利办理相应手续，乙方应自接到甲方书面邮寄通知15日内采用一次性付款支付（邮寄即为通���送达），逾期交款视为乙方违约，每逾一日按乙方应付款总额的千分之五收取。逾期超过30日，视为乙方退房，甲方扣除相应的违约金和定金后，本书自动解除。8、本认购书签订后，乙方无合同约定或法律规定理由解除本认购书的，所交定金不予退回。9、乙方知悉并承诺遵守国家与地方相关限购的规定，若乙方暂不符合在本市购房的条件，乙方自愿承担因此暂不能办理合同备案、房屋产权登记的后果，如乙方因此提出解除本合同或拒绝签署买卖合同的，则甲方有权没收定金。10、甲方承诺在乙方全款到账后，尽快向乙方交房，具体交房日期以双方签订的《商品房买卖合同》中的相应条款为准。认购书签订后，原告向被告交纳了购房款418793元（住宅首付288793元，车库全款17万元），定金4万元，购房其它款项50043元，合计508836元。但被告一直未与原告订立正式的商品房买卖合同，也未向原告交付房屋，2017年年初恒大集团吉林公司入股被告单位，原、被告协商未果，原告起诉至法院。上记事实，有原、被告的当庭陈述、身份信息、林溪雅筑商品房认购书两份、退房申请单、收款收据在卷为凭，足资认定。本院认为，原告孙力民与被告长春鑫茂房地产开发有限公司订立“林溪雅筑商品房认购书”，其实质是商品房预约合同，是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房预约合同一般包括双方当事人的基本情况，商品房总价款，签署正式商品房买卖合同的期限、定金条款等，其目的就是为了签订正式的商品房买卖合同。而本案被告长春鑫茂房地产开发有限公司提供的认购书属预先拟制的格式样本，并没有约定正式订立商品房买卖合同的期限和时���；同时作为平等民事主体，也未遵循公平平等原则确定双方的权利和义务，合同主要条款都在免除自己责任，加重对方责任。在被告单位发生股权变动，在原告要求签订正式商品房买卖合同或解除合同的请求下，也不与原告协商，故被告的行为构成违约，应承担违约责任，解除双方订立的协议，被告返还原告交纳的购房款项，同时根据合同法的定金规则，被告应当双倍返还定金，故原告主张有理，应予支持。但要求适用违约金条款，要求按人民银行同期贷款利率四倍给付违约金的请求，根据合同法的规定，定金和违约金应当选择适用，故其该项请求没有法律依据。综上所述，孙力民的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十一五条、第一百一十六条《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、解除原告孙力民与被告长春鑫茂房地产开发有限公司订立的关于购买林溪雅筑A1栋1单元302室以及-103室商品房认购书；二、被告长春鑫茂房地产开发有限公司于本判决生效后，立即返还原告孙力民购房款418793元，代收的各种费用50043元，共计468836元；三、被告长春鑫茂房地产开发有限公司于本判决生效后，立即返还原告孙力民交纳的定金40000元并赔偿原告40000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付���延履行期间的债务利息。案件受理费9288元（原告己预交），由被告长春鑫茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 孙立君人民陪审员 段成学人民陪审员 曹静波二〇一七年七月三十一日书 记 员 王 勇