（2017）吉0302民初792号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-08-30

案件名称

卜紫玲与王英租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

四平市铁西区人民法院

所属地区

四平市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

卜紫玲,王英,吉林银行股份有限四平分行

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十九条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条

全文

四平市铁西区人民法院民事判决书（2017）吉0302民初792号原告（反诉被告）卜紫玲，女，1977年3月23日出生，汉族，现住四平市铁西区。委托代理人历涛，吉林杨信律师事务所律师。委托代理人王雪松，男，1972年11月21日出生，汉族，现住四平市铁西区。被告王英（反诉原告），女，1962年12月5日出生，汉族，现住四平市铁西区。委托代理人曾向东，男，1966年7月5日出生，汉族，现住辽源市。第三人吉林银行股份有限四平分行。负责人刘亚文，行长。委托代理人王丹波，吉林公捷律师事务所律师。委托代理人张岩，该单位职员。原告(反诉被告）卜紫玲与被告（反诉原告）王英租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月30日作出（2016）吉0302民初1252号民事判决。王英不服该判决，向吉林省四平市中级人民法院提起上诉。吉林省四平市中级人民法院于2017年3月16日作出（2017）吉03民终19号裁定，撤销本院的（2016）吉0302民初1252号民事判决书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人卜紫玲的委托代理人历涛及王雪松、王英及其委托代理人曾向东、第三人吉林银行股份有限公司委托代理人王丹波及张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）卜紫玲向本院提出诉讼请求，1要求（反诉原告）被告王英腾迁及返还租赁房屋并如约给付逾期租金（后变更为承担违约责任）；2被告摘除在涉案租赁房屋外悬挂的营业牌匾。事实和理由：2001年5月8月14日王英与第三人吉林银行股份有限公司四平分行签订房屋租赁合同一份，约定“其承租位于铁西区地直街利群委15组（原大自然酒店1-2层）面积632.966平方米房屋，租期自2015年6月1日至2016年5月31日止，年租金18万元。期间卜紫玲竞拍买受该租赁房屋。2016年5月12日卜紫玲通知王英原租期届满，其享有优先承租权，期满王英既没有与卜紫玲签订新房屋租赁合同，亦没有腾迁及向卜紫玲返还租赁房屋并占用至今。第三人与王英签订房屋租赁合同约定权利和义务已转让给原告。原租期届满，王英拒不腾迁该租赁房屋行为是对卜紫玲财产权的侵害。为维护卜紫玲合法权益，特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）王英辩称，1、从2001年开始，答辩人承租被答辩人于2015年11月23日通过竞拍方式在吉林市天阳拍卖有限责任公司��购买的第三人委托拍卖的其诉请腾迁的房屋，该租赁合同有效期至2016年5月31日。承租伊始，此房屋破烂不堪，所有设施（供水、供电、供暖、税收等）完全处于报废和欠费状态，经第三人认可，由答辩人出巨资进行改造，才使此房初步具备了经营条件.在日后的18年里答辩人每年都在投入资金对该房进行装修及维护，累计投入资金862.50万余元，此费用也是在征得第三人同意和第三人承诺此房所有权变更时给付答辩人的前提下所产生，这一事实在第三人委托拍卖此房时的委托拍卖合同和瑕疵告知书及补充瑕疵告知书中可以确定。2、被答辩人参与竞拍此房前，已详细阅读了有关拍卖的所有资料，在其确认无误并签字认可的前提下，以670万元的净价格购买了此房，此款不包括瑕疵所涉及的金额。因为根据目前的市场行情，此临街商业用房市场参考价格应为1500-2000万元。3、鉴于被答辩人成功购买了第三人的房屋，双方确认成交时，此房由答辩人承租使用，依据合同法有关买卖不破租赁的原则，被答辩人至此法定与答辩人形成了租赁关系。并对该房屋享有了法定的权利，但在其参与竞拍过程中针对第三人和拍卖公司向所有参加竞拍人包括被答辩人告知拍卖价格为净价、不含答辩人先期投资的瑕疵并予以确认时，第三人应负的债务也法定转移至被答辩人处，形成了对其答辩人应负的债务。4、根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷有关问题司法解释等相关法律规定》，被答辩人在与答辩人租赁期间届满后要求答辩人腾迁及承担违约责任是缺乏法律依据的，造成答辩人逾期占有使用此房的原因，是由于其没有先履行给付答辩人由第三人认可及其本人确认的维修改造等费用的所致，答辩人并无过错。综上，答辩人认为被答辩人应先履行其给付义务后，才有权要求答辩人腾迁此房，答辩人就此事无过错，更无违约事实，不应给付其逾期租金，望贵院依法驳回其诉讼请求。第三人吉林银行股份有限四平分行当庭陈述，卜紫玲以通过竞拍取得该房屋，承继就我行作为该房屋产权人和出租人的权利义务，原被告之间的诉争与我行无关，我行在本案中不应承担任何责任，也不应将我行列为本案当事人。反诉原告王英向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告卜紫玲给付反诉原告王英房屋装修费用、改造及垫付各种欠费等费用8625000元。2、要求被反诉人卜紫玲承担本案全部诉讼费用及反诉费用。事实与理由：2001年5月反诉人依法租赁本案第三人所有的位于四平市铁西区地直街原大自然酒店（四平化工物资公司的商业用房），由于此房屋在租赁前长期闲置，所有设施（包括供水等）处于瘫痪和报废状态，破烂不堪，并欠缴各种费用达到数十万元，出租方（第三人）无力支付巨额资金将此房屋恢复正常状态。经与反诉人协商，暂由反诉人投资进行维修、补缴和装潢等，此费用待日后出卖该房时一并处理。2001年至今反诉人共投入、装潢、恢复各种设施等费用862.5万元，双方租赁期延续到2016年5月31日。2015年第三人欲出售该租赁房屋，市场估价为1500万元左右，考虑到此房屋含有反诉人多年来的巨额投资，所以第三人在委托拍卖时，将拍卖底价定为620万元，并明确此价为净价格，不含反诉人所投入的费用。拍卖程序开始后，第三人在与吉林市天阳拍卖有限责任公司签订的委托拍卖合同中约定，反诉人维修、装修等费用由买受人负责支付，同时以瑕疵告知书和补充瑕疵告知书等形式告知了所有竞买��（包括被反诉人）：“此房拍卖底价为净价格，不含反诉人所投入的费用，此费用由竞买成功者负责。”的事实。2015年11月23日，被反诉人在详细阅读量有关拍卖所有资料，并在瑕疵告知书和补充瑕疵告知书上签名确认的前提下，成功购买了此房屋，并在确认成交次日，原租赁合同期限未满时，纠集他人到此房处进行骚扰和恐吓，严重影响反诉人及其他租户正常的经营活动，给反诉人造成巨大经济损失。现因被反诉人在原租赁合同期满后，未能给付反诉人多年累计投资的各项费用862.50万元及有关营业损失，并诉反诉人至贵院要求腾迁，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷有关问题司法解释等相关法律规定》提起反诉，请求判令被反诉人先履行给付反诉人租赁期间投入的各项费用862.50万和营业损失后，再由反诉人予以腾让该房屋，以维护法律的尊严。反诉被告卜紫玲辩称，反诉人反诉请求缺乏事实和法律依据，依法不应得到支持。首先，被反诉人购买了该房屋，承继了反诉人与第三人2015年8月14日签订的房屋租赁合同。按此合同约定，王英应承担租赁房屋的装修费用，合同到期后予以拆除，不可拆除部分归第三人所有，因此卜紫玲作为租赁合同的承继权利人，受合同权利义务条款约定。其次，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十二条、十三条的规定，反诉人所提出关于租赁房屋的装饰、装修及其他改造费用均不应由卜紫玲承担。最后，反诉人提供的相关房屋改造合同及交款收据，被反诉人认为是虚假证据。第三人吉林银行股份有限四平分行针对反诉请��当庭陈述的意见同本诉陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告（反诉被告）卜紫玲为主张自己的权利向本院提交的证据。1、原租赁合同六份（2001-2007；2010-2015）。证明2001年5月1日，王英承租第三人涉案房屋，年租金168000元，租期自2001年5月1日至2007年4月30日。双方又于2010年6月1日就涉案房屋签订新租赁合同，年租金180000元，租期自2010年6月1日至2011年5月31日。此后，每年租赁合同期满终止后，逐年分别签订新租赁合同，双方对租赁事宜分别进行具体约定。不存在被告在答辩状称的事实，也不存在第三人出具的事实情况。王英质证对该份真��性及合法性无异议，关联性有异议，卜紫玲诉请的是房租腾迁，是期满后的纠纷与第三人签订的合同没有关联性。第三人对此证据的真实性无异议。本院认为王英因租赁合同而使用该房屋，两者之间具有关联性，故本院对六份租赁合同的真实性、合法性及关联性予以确认。2、拍卖房屋资料所附涉案租赁合同一份（2015.6.1-2016.5.31）。证明王英与第三人就涉案房屋在2014年6月1日-2015年5月31日原租赁合同期满并终止后，于2015年8月月14日又重新签订涉案《租赁合同》一份约定，“第一条：乙方（被告）承租甲方（第三人）出租的位于铁西区地直街利群委15组原大自然酒店（共七层）面积632.966平方米，一至二层商网营业用房，设施设备完好无损。第二条：租期一年，自2015年6月1日至2016年5月31日。第三条：该房用途：为饭店，乙方不得做上述以外其他用途。第四条：年租金18万元。第八条3项：乙方承担出租的房屋修缮及相关费用。第九条：未经甲方书面同意乙方不得将房屋全部或部分出租，也不得以任何方式与第三人共同使用。第十二条：1本合同解除或终止之日，乙方全部撤离时间不应超过十日，租金及能源费等费用应支付至全部撤离之日止。2如涉及抵债资产处置乙方应及时归还房屋，甲方按实际使用天数收取租金。3对室内外装修的处理方式：装饰物、装修物费用由乙方承担，到期不可拆除部分归甲方所有。第十三条二款1项：乙方擅自将房屋转租给他人使用，按约定租金的30%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金，如遇甲方因处置、自用该房屋乙方无条件退还，租金按实际天数计算。第十八条：本合同未尽事宜，甲乙双方共同协商签订补充协议”，表明，本案租赁合同主体适格，意思表示真实，条款不违反法律规定，具有法律效力，对当事人具有法律拘束力。王英质证对此证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，卜紫玲在与第三人承租期间方虽然取得了该房的所有权，该所有权是在取得确认支付清偿第三人及王英给付义务的前提下取得的权利。第三人对卜紫玲的举证没有异议，对王英的质证意见请法院依据事实予以认定。本院对该租赁合同的真实性及合法性予以确认。3、拍卖成交确认书。证明卜紫玲以670万元价格竞拍买受位于铁西区地直街利群委15组，原大自然酒店1-3层含涉案房屋632.966平方米面积在内的1298平方米房屋。王英质证对该份证据的真实性无异议，但是对证明问题有异议，卜紫玲片面的证明了从拍卖公司购买第三人房屋的事实，回避了拍卖房屋存在的瑕疵由其清偿的部分。第三人对该份证据没有异议。本院对拍卖成交��认书的真实性及合法性予以确认。4、交接书及拍卖房屋产权材料。证明涉案房屋拍卖委托人（原出租人）本案第三人吉林银行股份有限公司四平分行将该拍卖房屋产权资料及涉案房屋租期为2015年6月1日-2016年5月31日租赁合同交付给卜紫玲，并办理交接手续。表明卜紫玲在第三人处受让涉案房屋包括履行2015年6月1日-2016年5月31日涉案租赁合同约定的权利义务。王英对该份证据的真实性合法性无异议，对证明问题有异议，该组证据片面证明原告从第三人处购买了房屋，享有了所有权，卜紫玲与第三人的买卖行为，从事实看是附条件的买卖行为，接受了第三人转移的债务后，该买卖合同才能完成，卜紫玲没有履行向王英给付义务，因此产生了今天的诉讼。第三人对卜紫玲举证没有异议。本院对交接书及拍卖房屋产权材料的真实性及合法性予以确��。5、个人账户明细对账单。证明第三人在向王英收取的涉案租赁合同全年180000元租金中，将该租赁房屋自拍卖成交日即:2015年11月23日至租赁合同期限届满日即:2016年5月31日之间计182天，每天500元，共91000元租金以转账方式支付给卜紫玲。因拍卖买受该租赁房屋卜紫玲与王英依据租赁合同形成的租赁关系，依法变更为卜紫玲与王英的租赁关系。王英质证认为无法证明卜紫玲所要证明问题，且与诉请无关。第三人对该份证据没有异议。本院对该对账单的真实性予以确认。6、通知证据保全公证书及照片。证明通知王英原租赁期届满享有优先承租权，不再续约，本合同终止腾迁交付涉案租赁房屋，反之承担违约责任，此通知办理证据保全公证。王英质证对该组证据证明的真实性、合法性、关联性均有异议，1王英接到的通知有本案卜紫玲的亲笔签名，但是接受通知的场合是在对方代理人王雪松办公室，并且经当事人质认，另一位代理人此时声称公证处工作人员向我方下达的，此后我方报警，对其违法行为事实进行核实。2该公证书明确载明，卜紫玲向王英送达通知的过程是在公证员见证下进行的，并非事实，从卜紫玲向法庭提供的通知签名完全不是一个人的签名。3该公正行为与卜紫玲的诉请无关。第三人对该份证据没有异议。本院认为该通知是在公证处见证下制作完成并送达，故本院对该通知的真实性、合法性及关联性予以确认。7、王英与信客商店转租合同及营业执照。8、被告与热传递商店转租合同及营业执照。9、被告与御福轩老北京布鞋转租合同及录音光盘。10、公证书。11、公证费收据。7-11综合证明王英租赁涉案房屋期间，将涉案房屋60平方米擅自转租给信客商店等，租期2011年5月31日至2016年5月1日，年租金3万元，严重违约。王英质证对证据7、8、9转租行为真实性无异议，对证明问题有异议。证据10公证书及11公证费收据王英认为与本案无关。2015年11月23日第三人拍买此房，在此之前，出租人应为本案第三人（原城市信用联社），根据相关法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租的情形应在六个月内提出异议，没有提出应视为同意或默许，该权利只有原出租人在合理期限内提出，本案卜紫玲无权对租赁合同履行期间的行为主张权利。第三人对该组证据7、8、9、10、11举证没有意见。本院认为证据7-10转租行为是否构成违约与其诉请王英腾迁返还租赁房屋及承担违约责任，不存在关联性，��院不予认定。12、四平市铁西区新斯维装潢设计室个体户信息机读工商档案一份，证明该设计室在2010年6月11日成立，营业期限自2010年6月10日起营业；证明该设计室经营范围是室内外装饰装潢设计服务。王英质证对此证据的真实性无异议，证明的问题有异议，虽然该公司没有施工资质，但作为实际施工人为王英提供了服务，是法律所允许的。第三人对该证据没有意见。本院对该份证据的真实性予以确认。13、2016年5月5日通知一份，证明卜紫玲告知王英该合同已到期，下一年是否有意愿承租，如有以书面形式向我方提出。王英质证认为该证据与诉请和反诉请求无关。第三人对该份证据没有意见。本院认为该通知是在公证处见证下送达，故本院对该通知的真实性、合法性及关联性予以确认。二��反诉原告王英为反驳反诉被告卜紫玲的诉请及主张自己的权利向本院提交的证据。1、三份租赁协议，2001年3月31日，2010年5月26日，2015年8月14日，王英及第三人签署的部分房屋租赁协议，证明从2001年开始自2016年5月31日止，王英与本案第三人存在的合法的租赁关系，并在部分合同中对第三人房屋的维修等费用，由其垫付。卜紫玲质证对此证据的真实性无异议，对此证据证明的问题有异议，此三份协议不能成为王英主张反诉请求的事实与理由。根据2015年8月14日，王英与第三人签订的租赁合同之内容，表明王英如涉及房屋装修装饰等费用与甲方第三人无关，而卜紫玲购买了该租赁房屋，是对王英与第三人的租赁合同形成了承继权利义务关系，因此此三份协议不能作为王英的反诉主张。第三人质证认为2010年5月26日租赁合同第四条，即王英向法庭举证的条款的内容是，“出租房屋的修缮经甲乙双方的商定，采取下述第三款办法处理，第三款的内容为，由乙方负责维修”，王英举证的第二款不是双方协商的内容。本院认为王英举证2001年3月31日租赁协议中，对房屋维修费用未予约定。2010年5月26日租赁协议双方约定为王英负责维修，并明确约定工料费由乙方（反诉原告）承担。2015年8月14日租赁协议为格式条款，约定乙方（反诉原告）承担出租房屋的修缮及相关费用。故本院对王英维修等费用是其垫付的主张不予支持。2、委托拍卖合同。委托人为本案第三人，乙方为拍卖公司。证明第三人在出卖本案包括本案涉案房屋时，将该房屋涉及的欠费包括拖欠王英的欠费，告知买受人清偿的事实及第三人在与王英租赁期限未满时欲出售该房屋的事实。卜紫玲质证认为该拍卖合同，双方当事人是本案第三人及拍卖公司，本案反诉被告不是当事人，也不知道有这份合同，故没有法律约束力。该合同没由反诉原告陈述的承担王英费用的表示，所要证明的事实没有事实依据。第三人对委托拍卖合同的真实性无异议。本院认为，该委托拍卖合同“第二条拍品瑕疵告知及免责声明2.涉及该标的物以往各种欠费（如水、电、装修补偿等）均由买受人负责清偿...”本院对该委托合同双方第三人及吉林市天阳拍卖有限公司约定内容的真实性予以确认。3、拍卖公司的瑕疵告知书及补充瑕疵告知书、2001年5月7日-2015年11月23日垫付费用的情况说明。证明第三人委托拍卖公司在参与竞买人告知该出卖房屋出售价格为净价，不含拖欠王英欠费事实。本应由第三人支付王英垫付的费用及应由第三人支付的费用，由竞买成功者支付的事实。证明拍卖公司就拍卖事项及所有瑕疵进行公开告知，参加竞买人包括本案卜紫玲，第三人出售房屋清偿的事实。第三人确认及提交拍卖公司，由该公司告知竞买人。第三人应支付的，但由于其出售将王英在新租赁期间的费用综合债务转移给竞买成功者的事实，也证明瑕疵告知书第六项证明拍卖公司就之前补充瑕疵等瑕疵在拍卖前已告知包括本案卜紫玲在内的其他竞拍人员，其第三人所出售的房屋拍卖价格为净价格，不含本案王英在与第三人15年房屋租赁期间为其垫付维修及改造等费用的事实，以及该费用由竞买成功者支付、清偿，卜紫玲予以确认，并参与竞拍的事实。卜紫玲质证认为瑕疵告知书形成时间是2015年11月20日，告知人是拍卖公司，该告知书中所述事实部分不属实，按照拍卖法和合同法的规定，该告知书是格式合同条款免除责任的情况，卜紫玲是本案竞买人，规避了拍卖人的责任，这是无效的。补充瑕疵告知书在瑕疵告知书之前，告知人是本案第三人，相对人是拍卖公司，这不是对本案竞买人的告知，不符合当事人承诺的构成要件。从形成时间上，不符合拍卖法告知的法律规定。该告知书中，告知事实不真实，续租是在一个合同不终止前的合同，租赁期间的维修费、装修费需买受人自行解决，违反了租赁合同的约定，租赁房屋的费用等都由王英承担，有票据也不符合合同及法律约定。这是王英与第三人恶意串通的行为。关于资金投入及装修费用表，是王英单方形成的，不存在王英证明的第三人交的。王英主张的权利不合符客观事实及法律事实。瑕疵告知书是天阳拍卖公司对所有买受人的告知，不仅针对卜紫玲一人告知，是履行拍卖手续的告知环节，不是针对特定竞买人的告知程序；而补充瑕疵告知书是吉林银行对天阳拍卖行的告知非对承租��王英及竞买人的告知，其告知书的目的在于，对其责任的免责，这两份告知书不是买受人与房屋承租人达成的其他约定，不能作为王英请求装修、装饰费用的依据；而卜紫玲作为竞买人在告知书上签字，前提是明知房屋出租人依照2015年8月14日租赁合同约定，承租人王英承担租赁房屋全部装修装潢的前提下，原告才履行了在拍卖程序中必经的告知环节签字行为；按照法律规定，承租人在装饰装修承租房费用，不应由出租人（买受人）承担。第三人质证认为两份告知书都符合拍卖法关于拍卖程序的相关规定，卜紫玲是在认可两份告知书的瑕疵内容的情况下，参与竞买并确认成交，第三人的补充告知是为再一次明确，涉案房屋为净价拍卖，涉及的房屋维修装修等费用由买受人与承租人自行商榷，即第三人不负此方面的任何责任。王英自书的资金投入及装修费用情况，不��在第三人予以确认的事实。本院认为2015年11月13日吉林银行四平分行资产保全部与四平铁东德丰村镇银行股份有限公司向吉林市天阳拍卖有限责任公司出具补充瑕疵告知书，告之事项包括拍品净价拍卖，不含维修费、装修费或其他费用。维修费、装修费等以承租人实际出示的票据为准等。此告知书有卜紫玲签名并加印手印。2015年11月20日的瑕疵告知书也明确涉及以往各种欠费（水等隐形瑕疵）由竞买人自行查询并支付清偿。庭审中补充瑕疵告知书经询问第三人未予否认，应视为有效。关于王英的维修、装修费用已形成拍卖合同的一部分。本院对其真实性予以确认。第三人在补充瑕疵告知书中关于维修费、装修费以实际出示的票据为准，王英未能向本庭提供足以证明其所花费用的证实材料，将承担对其不利的法律后果。故本院对其提供维修费、装修费862.50万元合法性��予确认。第三人未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年3月30日王英、刘宝安与四平市天桥城市信用合作社签订租房协议，并约定租金、租期、装修及装饰费用等。该租赁合同关系一直延续至2015年8月14日第三人与王英签订2015年6月1日至2016年5月31日止。租赁合同同样约定租金、租期、装修及装饰费用等，合同“第5项，乙方（王英）应承担出租房屋的物业管理费、维护维修费及相关费用”。期间2015年11月份，第三人委托吉林市天阳拍卖有限责任公司对位于四平市铁西区地直街利群委15组，原大自然酒店1-3层含涉案房屋632.966平方米面积在内的1298平方米房屋进行拍卖，并签订委托拍卖合同。2015年11月13日第三人下属资产保全部向拍卖公司出具补充瑕疵告知书。载明王英一直续��此房，租赁期间所产生的维修、装修等费用，需要买受人与承租人自行协商解决。再次明确拍品为净价拍卖，不含维修费、装修费或其它费用。强调维修费、装修费等以承租人实际出示的票据为准。2015年11月20日吉林市天阳拍卖有限责任公司出具瑕疵告知书，告之各种欠费包括隐性瑕疵由竞买人自行查询并清偿。两次瑕疵告知书卜紫玲均签名确认。2015年11月23日卜紫玲以670万元的价格拍卖成交并办理交接手续。2016年5月12日卜紫玲在公证处申请保全，向王英送达是否继续承租的通知。租赁合同到期后，王英未能腾迁该房屋，卜紫玲诉至本院请求请求判令王英腾迁及承担违约责任。王英反诉卜紫玲要求给付装修费用、改造及垫付各种欠费等862.50万元。本院认为，（一）卜紫玲通过拍卖程序，合法取得租赁房屋的所有权，承继2015年8月14日第三人��王英签订的租赁合同中享有的权利义务，并向王英送达了优先承租的通知。租赁合同到期后，王英未作出继续承租的意思表示，视为终止合同关系。故卜紫玲请求腾迁返还租赁房屋并摘除租赁房屋外悬挂的牌匾的诉讼请求，本院予以支持。（二）依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力”，王英将租赁房屋转租他人使用，第三人未向本庭提供证据依据不允许其转租，应视为第三人接受王英的转租行为，卜紫玲承继该租赁合同效力，王英不存在违约责任。故卜紫玲依据租赁合同主张王英承担违约责任，本院不予支持。（三）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，2015年8月14日第三人与王英签订房屋租赁合同中约定：“装饰物、装修费用由乙方（王英）承担，甲方（第三人）不承担，到期后不可拆除部分归甲方所有”，明确约定王英自己承担装饰物、装修费的费用，与第三人在补充瑕疵告知书中对王英的装修装饰等瑕疵由竞买人负责清偿相矛盾。王英在庭审中提供维修装饰等费用垫付说明，亦未能提供其来源的合法性，应承担对其不利的法律后果。故王英的反诉请求，本院不予支持。第三人在此次以拍卖形式处分财产时，主观上为承租人王英降低投入的成本发出补充瑕疵告知书，客观上又仅以王英出示票据要求竞买人卜紫玲给予装修装饰等补偿，此种意思表示与“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装修费用的，不予支持”的立法精神相悖。现卜紫玲参加竞拍，虽补充瑕疵告知书及瑕疵告知书上签名确认，接受该意思表示，但应需本着减少诉累，在公平等价、诚实信用原则的基础上尽早自行协商化解纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王英自本判决生效之日起十日内将租赁房屋返还原告（反诉被告）卜紫玲;二、被告（反诉原告）王英自本判决生效之日起十日内将租赁房屋悬挂牌匾拆除；三、驳回原告（反诉被告）卜紫玲的其它诉讼请求；��、驳回被告（反诉原告）王英的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由被告（反诉原告）王英负担。反诉费36088元，由被告（反诉原告）王英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审　判　长　　吕　东审　判　员　　杨　莉人民陪审员　　刘福平二〇一七年七月三十一日书　记　员　　陈　博来源：