（2017）辽1202民初1155号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-11-06
案件名称
原告李龙与被告九州华伟公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
铁岭市银州区人民法院
所属地区
铁岭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李龙,辽宁九州华伟农产品物流园有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1202民初1155号原告：李龙，男，1988年4月26日出生，汉族。委托代理人：王同艳，女，1964年3月12日出生，汉族。被告：辽宁九州华伟农产品物流园有限公司（简称九州华伟公司）。住所地铁岭市银州区新华街**号。组织机构代码：56461733-X。法定代表人：刘岸，系该公司总经理。委托代理人：刘建华，系辽宁永盟律师事务所律师。原告李龙与被告九州华伟公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理，依法适用简易程序于7月4日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王同艳、被告委托代理人刘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李龙诉称：2013年8月14日，原告与被告九州华伟公司签订商品房预售合同，预购了被告开发的东北·寿光果蔬贸易城X幢商X层126#门市（简称涉诉门市），并以现金方式支付了首付款533,562元。合同约定被告于2014年7月31日前交付涉诉门市，逾期交付超过180日的，原告有权解除合同，被告返还首付款，并按首付款的0.5%支付违约金。被告至今亦未交付涉诉门市。2017年5月12日，政府协调为原告调换了其他开发商开发建设的商品房，并垫付了与原告首付款相同数额的房价款，原告又支付差价10,000余元。请求依法判决：解除原、被告就涉诉门市签订的商品房预售合同；被告按银行同期贷款利率支付533,562元自2013年8月14日起至支付之日止的利息；被告支付违约金10,000元。被告九州华伟公司辩称：被告未取得商品房预售许可，故原告李龙与被告就涉诉门市签订的商品房预售合同依法应认定无效，因而根本不存在合同解除及违约责任问题。原告系以银行卡转账方式支付首付款533,562元的，被告为此支付手续费160元。政府既已为原告调换了其他开发商开发建设的商品房，则原告支付被告的首付款就视为支付其他开发商，即不应再向被告主张首付款利息。综上，不同意原告的诉讼请求。对原告举示证据的审核认定：１、（原、被告于2013年8月14日签订的）商品房买卖合同复印件、被告№0001999、0212602收款收据复印件。证明原、被告间存在商品房买卖合同关系及原告支付的首付款数额。被告对该证据无异议，本院予以采信。2、铁岭市银州区城乡建设局产权调换通知单、（原告与铁岭金城集团房地产开发有限公司签订的）商品房认购协议书、地下车位转让协议。证明政府协调为原告调换了其他开发商开发建设的商品房。被告表示原告确在接受政府协调调换房屋名单之列，但不清楚原告是否调换了房屋，更不清楚调换双方的具体约定。本院认为，被告所言非属质证范畴，其既未对该证据提出异议，则该组证据应予采信。被告九州华伟公司未举示证据。根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：2013年8月14日，原告李龙与被告九州华伟公司签订商品房预售合同，约定：原告预购被告开发的涉诉门市（建筑面积90.52m²）；涉诉门市价款1,053,562元，原告于2014年8月14日前支付首付房价款的50%即533,562元，余款520,000元以贷款方式支付；被告于2014年7月31日前交付涉诉门市；被告逾期交付涉诉门市超过180日的，原告要求解除合同的，被告应自解除合同通知到达之日起30日内退还已付购房款，并按已付购房款0.5%标准支付违约金；等等。合同签订当日，原告如数支付了首付款533,562元（其中10,000元系以此前交付的定金抵作）。被告至今亦未取得商品房预售许可，且东北·寿光果蔬贸易城工程停工已久，根本无法交付商品房，引发众多购房者上访。2015年4月16日，银州区政府与被告签订协议，约定：被告同意银州区政府为愿意接受调换商品房的购房者调换其他开发商开发的商品房；银州区政府为接受调换购房者垫付与交付被告相同数额的购房款；购房者向被告所购商品房归银州区政府所有，所购商品房尚未建设的，则代之以该地块其他同等价值商品房。银州区政府分别于2016年6月12日、16日向本院提起诉讼，案号（2016）辽1202民初1205号、1260号，请求判决被告偿还其已为接受调换商品房的购房者垫付的购房款及利息。本院于2017年1月18日作出两案判决，判决被告偿还银州区政府垫付的购房款，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付自起诉之日起至判决限定的偿还之日止的利息。两判决已发生法律效力。原告提起本案诉讼后，又加入接受调换房屋者之列，银州区政府于2017年5月12日为其调换了铁岭金城集团房地产开发有限公司开发的金城·春田小区的商品房，并垫付了与原告交付被告相同数额即533,562元的购房款。原告遂于庭审时将诉讼请求变更为现诉讼请求。本院认为：原告李龙与被告九州华伟公司就涉诉门市签订的商品房预售合同，虽系双方的真实意思表示，但由于被告未取得预售许可预售商品房，违反了法律强制性规定，依法应认定该合同无效。虽然被告应返还原告已付购房款及利息，但由于原告已接受银州区政府为其调换其他开发商开发的商品房，亦即双方该项纠纷已由政府予以处理，故原告再要求被告支付已付购房款利息的诉讼请求，没有法律依据，不应支持。合同解除及违约责任的承担以合同有效为前提，原、被告签订的商品房预售合同既属无效，自无解除和违约责任可言，故原告要求解除合同、支付违约金的诉讼请求，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第项（有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定）、第五十八条（合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任）、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项（商品房预售，应当符合下列条件：向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明）、法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条（出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效）的规定，判决如下：一、原告李龙与被告辽宁九州华伟农产品物流园有限公司于2013年8月14日签订的商品房买卖合同无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3,000元（原告缓交），减半收取1,500元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须于递交上诉状次日起7日内预交上诉费（汇至中国农业银行铁岭河畔支行“铁岭市财政局非税收入财政专户”，账号06794101049200005，并注明汇款用途为“046001铁岭市中级人民法院诉讼费”），逾期按撤回上诉处理。审判员 王景龙二〇一七年七月三十一日书记员 魏梦迪 关注微信公众号“”