（2017）京03民终8667号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-15
案件名称
贾丙君与王书敏、巩占方土地承包经营权出租合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾丙君,巩占方,王书敏
案由
土地承包经营权出租合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终8667号上诉人（原审原告、反诉被告）：贾丙君，男，1960年5月6日出生。委托诉讼代理人：王亚利，女，1963年7月10日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：巩占方，男，1966年2月10日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王书敏，女，1965年2月23日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：朱坤，北京市京都律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。上诉人贾丙君因与被上诉人巩占方、王书敏土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初6327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾丙君之委托诉讼代理人王亚利，被上诉人巩占方、王书敏之共同委托诉讼代理人朱坤到庭参加庭审，本案现已审理终结。贾丙君上诉请求：判令撤销原审判决，依法改判；巩占方、王书敏承担全部诉讼费用。事实与理由：合同已经不具备继续履行的可能，巩占方、王书敏在租期内拒付租金，已经构成违约，且其已撤离涉案地块,已经以实际行动表明与我方解除租赁合同；一审法院依据合同法第六十六条规定作为判案结果属适用法律错误。巩占方、王书敏共同辩称：同意一审判决，不同意贾丙君的上诉请求。贾丙君向一审法院起诉请求:1、判令解除双方于2014年1月签订的《土地租赁协议》；2、判令巩占方、王书敏给付贾丙君违约金10000元；3、案件受理费由巩占方、王书敏负担。巩占方、王书敏提出反诉请求：1、判决贾丙君继续履行双方于2014年1月1日签订的《土地租赁协议》；2、贾丙君赔偿巩占方、王书敏损失10000元；3、案件全部受理费由贾丙君承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，贾丙君（甲方）与巩占方、王书敏（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：一、土地地点及面积，甲方将其位于北区园田的2.1亩合法持有土地出租给乙方，乙方用以蔬菜种植建棚为主的农业生产。二、租赁年限，该土地租赁为捌年，即从2014年1月1日起至2022年1月1日止。三、土地租金事项，甲方租用乙方土地租金为1400元（人民币）/亩，每两年递增一次，涨幅为200元，乙方在甲方签订租赁合同时预付第一年土地租金，以后租赁期限年满一年，付下一年度土地租金。四、甲方的权利和义务，甲方有权监督乙方对土地的使用，如乙方未按合同规定的项目经营，挪作他用，甲方有权终止合同，在乙方不违约的情况下，甲方不得以任何理由破坏和干扰乙方的一切生产、经营活动，甲方应保证所出租的田地权属清楚，如因权属问题造成乙方的损失，甲方要负责全部责任，甲方提供供水供电设施。五、乙方权利与义务，在租赁期内，乙方不能改变田地的用途其他开发，乙方从事约定项目的经营不受甲方限制和干扰，合同签订之日起合同生效前，在不影响甲方农作物的前提下，乙方有权做前期的土地平整规划工作，甲方应予以配合，在合同期满后，必须做好地上种植的清理工作。六、有下列情况之一，可提前终止合同：1.双方协商解除的；2.国家需要征用该土地（国家对该土地补偿款归甲方，地上种植物、附着物赔偿归乙方）。七、解决争议的办法。八、违约责任。九、其他约定事项，合同期满后，经甲乙双方协商可续租，且乙方在该地租用商有优先权，合同期满后，乙方仍需承租时，需提前6个月通知甲方。《土地租赁协议》的尾部甲方有贾丙君签字和指印，乙方有巩占方、“王淑敏”的签字和指印，日期填写为2014年1月1日。巩占方、王书敏提交书面意见，确认《土地租赁协议》王书敏与“王淑敏”是同一人。2016年7月15日，北京市通州区宋庄镇平家疃村民委员会（以下简称平家疃村委会）发布的《平家疃村关于清理低端产业的通知》，内容为：根据通州区《关于全面清退疏解低端产业切实加大环境综合整治的工作方案》要求，平家疃村积极配合镇政府，投入到镇全面清退疏解低端产业行动中，切实加大区域环境综合整治工作力度。通知如下：1、自通知之日起一周内，租户自行清退；2、清退时间：2016.7.16—2016.7.22；3、望租户在规定时间内积极配合村镇清退工作；4、在规定之日内，未进行清退的租户村委会有权停水停电；5、对不按照要求进行清退的，交由环保、公安等相关部门逐步关停。该通知的尾部有北京市通州区宋庄镇平家疃村民委员会的印章，巩占方、王书敏提交上述证据用以证明平家疃村委会通知其因宋庄镇开展全面清退疏解低端产业行动，要求其在2016年7月16日至2016年7月22日完成自行清退，否则停水停电。经询问，贾丙君表示未与平家疃村委会签订相关的土地流转协议。巩占方、王书敏称在清理低端产业的通知下发后，其租赁的本案诉争地块发生断水断电导致其无法继续耕种。关于宋庄镇清退低端产业行动，平家疃村已有部分村民与村委会签署土地流转协议，将土地流转给村委会，2017年4月12日，一审案件承办人前往平家疃村委会进行调查，平家疃村委会的村主任黎树民、村书记李小龙表示，土地流转本着自愿的原则，村民可自主决定是否将其承包的土地流转给村委会。《关于全面清退疏解低端产业切实加大环境综合整治的工作方案》下发后，村委会并没有进行断水断电，出现断电是因为电缆爆了导致停电，而停电导致无法抽水，同时，村里负责打机井，水泵最早是村里购买的，损害后需要本村村民出钱购买，现在村里外来租赁土地的租户应该都已经离开了，截至调查之日，村里的水电刚修好不久，外来租户也可以在村里买水买电。关于解除租赁协议的理由，贾丙君提交一份通话录音记录，证明于2016年12月31日贾丙君之妻王亚利曾向巩占方通话要求其给付2017年的租金，但巩占方一直未支付。贾丙君认为巩占方、王书敏未交纳2017年租金的行为已经构成根本违约。巩占方、王书敏称不认可录音的真实性，即使录音是真实的，内容也表明希望继续租赁土地，但实际上土地已经停水停电暂时无法继续种植了。在本案审理过程中，巩占方、王书敏自愿放弃其反诉请求第二项，仅要求继续履行双方签署的《土地租赁协议》。一审法院认为:贾丙君与巩占方、王书敏签订的《土地租赁协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于双方当事人的本诉及反诉请求，法院认为，《土地租赁协议》系双务合同，双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务，《土地租赁协议》第四条约定甲方（贾丙君）有提供供水供电设施的义务，通州区《关于全面清退疏解低端产业切实加大环境综合整治的工作方案》下发后，贾丙君并未与村委会签署土地流转协议，其对该土地仍享有土地承包经营权，因诉争土地出现了断水断电的情况，导致巩占方、王书敏无法继续耕种，没有继续交纳租金，巩占方、王书敏的行为不违反我国《合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定。同时，平家疃村委会虽曾发布征收的公告，但村民是否同意将土地流转给村委会遵循自愿原则。贾丙君并未与平家疃村委会签署相关的征收协议，未存在涉案土地被村委会征收的事实，现平家疃村的断水断电问题已经解决，涉案的土地具备种植条件，双方签订的《土地租赁协议》可继续履行。故关于贾丙君要求解除《土地租赁协议》以及要求巩占方、王书敏支付违约金的本诉请求法院依法不予支持，对于巩占方、王书敏请求继续履行《土地租赁协议》的反诉请求法院依法予以支持，关于巩占方、王书敏放弃主张损失10000元的请求，一审法院不持异议。据此，一审法院于2017年6月判决：一、驳回贾丙君的全部诉讼请求；二、贾丙君与巩占方、王书敏继续履行双方于2014年1月1日签署的《土地租赁协议》。一审本诉案件受理费50元，由贾丙君负担（已交纳）。反诉案件受理费25元，由贾丙君负担（于判决生效之日起七日内交纳）。二审审理过程中，巩占方、王书敏提交录音证据一份，证明一审判决后巩占方、王书敏与贾丙君之妻王亚利联系要求继续履行合同，交纳租金，贾丙君之妻王亚利表示同意。贾丙君认为录音证据为非法收集，其真实性和合法性均不认可，通话内容只代表王亚利的意思，不能代表贾丙君的真实意思。二审法院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点即涉案合同应否解除。根据庭审查明情况，贾丙君要求解除租赁合同的依据是双方所签土地租赁协议第三条第2款“乙方在甲方签订租赁合同时预付第一年土地租金，以后租赁期限每满一年，付下一年度土地租金。”其主张巩占方、王书敏一直拖欠2017年度租金未予交纳，已经构成根本违约，守约方有权解除合同。但从一审法院到平家疃村委会调查的情况来看，涉案土地曾出现断电，并因停电导致无法抽水，持续时间较长，巩占方、王书敏以此提出抗辩主张土地无法继续种植，故未交纳后续租金是行使同时履行抗辩权的方式，并不构成贾丙君提出解除合同的法定或约定事由。现贾丙君仍享有土地承包经营权，具备继续履行土地租赁协议的条件，原审法院据此判令驳回贾丙君的诉讼请求、双方继续履行该协议，并无不当，应予维持。综上，贾丙君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由贾丙君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 夏审 判 员 万丽丽代理审判员 周艳雯二〇一七年七月三十一日书 记 员 李 越书 记 员 李延昭 更多数据：搜索“”来源：