（2016）浙0382民初6528号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-09-29
案件名称
何建东与包慧燕、刘圣栋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
乐清市人民法院
所属地区
乐清市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何建东,包慧燕,刘圣栋,温州海陆房地产开发有限公司,乐清市申瑞房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0382民初6528号原告：何建东，男，1968年9月26日出生，汉族，住乐清是磐石。委托代理人：张建义，浙江天经律师事务所律师。委托代理人：胡相杰，浙江天经律师事务所律师。被告：包慧燕，女，1953年9月29日出生，汉族，住乐清市。被告：刘圣栋，男，1947年1月27日出生，汉族，住乐清市。上列俩被告的共同委托代理人：林晓琳，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。上列俩被告的共同委托代理人：盛珍双，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。被告：温州海陆房地产开发有限公司，住所地（统一社会信用代码：330300000028977）：温州市龙湾区永中街道永中路88号-102。法定代表人：金国华。被告：乐清市申瑞房地产开发有限公司，住所地（统一社会信用代码：9133038255402432XH）：乐清市乐成街道金马广场B幢14A室。法定代表人：万文静。委托代理人：叶阿静，浙江联英（乐清）律师事务所律师。原告何建东与被告包慧燕、刘圣栋、温州海陆房地产开发有限公司（以下简称海陆公司）、乐清市申瑞房地产开发有限公司（以下简称申瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月14日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月30日公开开庭进行审理，原告何建东及其委托代理人张建义、被告包慧燕及其委托代理人林晓琳、盛珍双到庭参加诉讼，被告海陆公司、申瑞公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何建东起诉称：被告包慧燕于2006年9月16日通过被告海陆公司购买石马村村民联建房指标，面积约194.53平方米，共付款602981元（其中6月28日以借款形式支付被告海陆公司50万元）。被告海陆公司向被告包慧燕出具一份《乐成镇中心区（海陆广场）套房落实表》，约定：“房屋5幢11××室；暂定面积168.5平方米，单价6550元，总计1103675元”。同时就付款方式及交付时间、违约责任、产权证办理等做出约定。2007年6月4日，原告与被告包慧燕签订一份《商品房（期房）指标转让协议书》，约定原告以15万元受让被告包慧燕上述从温州海陆公司定购的商品房指标，地址坐落于乐成镇巴黎时代（海陆广场）5幢11××室，包括包慧燕已支付海陆公司602981元，原告共支付包慧燕752981元。现经原告了解，乐清市城南街道石马南村部分土地被征收，乐清市政府将乐清市中心区a-K10地块划拨给乐清市城南街道石马南村，即原告所购房屋坐落地块。2005年石马南村村委会就乐清市中心区a-K10地块安置用地委托被告海陆公司代建，并签订代建合同。2010年，被告海陆公司与石马南村村委会解除了代建合同。2010年3月31日，原地块由被告申瑞公司通过挂牌方式取得国有土地使用权。2010年7月30日，被告申瑞公司与石马南村签订代建合同，由被告申瑞公司承继被告海陆公司对外落实的房源。基于上述，由于被告海陆公司与包慧燕签订的套房落实表的商品房无法落实，导致原告与包慧燕签订的指标转让协议书的标的商品房无法交付，原告不能实现合同目的。为此原告诉至法院，请求：1、依法解除原告与被告包慧燕签订的《商品房（期房）指标转让协议书》；2、判令被告包慧燕、刘圣栋归还原告752980元及赔偿金（自2007年6月4日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定的给付之日止）；3、判令被告海陆公司、申瑞公司对被告包慧燕、刘圣栋的上述还款责任承担共同还款责任；4、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告自愿放弃要求被告承担赔偿金的诉讼请求。原告何建东为证明自己的主张，提供如下证据：1、原告身份证，以证明原告的主体资格；2、被告包慧燕、刘圣栋的户籍证明及婚姻登记信息，以证明被告包慧燕、刘圣栋的主体资格及婚姻关系的事实；3、被告海陆公司、申瑞公司的基本情况，以证明被告海陆公司与申瑞公司的主体资格；4、《乐清石马南村村民联建房指标转让协议书》、《石马南村31亩留用地建筑面积分配副卡》、借款单，以证明被告包慧燕向被告海陆公司购买海陆广场套房一套的事实；5、《乐清市中心区（海陆广场）套房落实表》，以证明被告海陆公司为被告包慧燕落实的海陆广场商品房，房号为5幢1103的事实；6、《商品房（期房）指标转让协议书》、《领款收据》，以证明被告包慧燕将海陆公司为其落实的海陆广场5幢11××室转让给原告，原告支付被告转让款752980元。7、收款收据、转账凭证，以证明被告申瑞公司于2012年3月19日收取原告何建东“预租赁车位款”16万元，并以包慧燕的名义向原告出具收款收据，并注明房号待处理的事实；8、乐清市人民法院（2014）温乐民初字第995号民事判决书，以证明该案件已经认定石马南村村民联建安置房于2005年与被告海陆公司签订代建协议，2010年解除代建关系，同年7月30日又与被告申瑞公司签订代建协议的过程，及其他相关事实；9、乐清市人民法院（2013）温乐民初字第528号民事判决书，以证明被告申瑞公司与海陆公司在涉案代建项目上存在承继关系，及其他相关事实；10、乐清市人民法院（2015）温乐柳民初字第346号民事判决书，以证明原告的损失应参照中国人民银行同期贷款利率计算，及其他相关事实；11、证人包乐萍的证言，以证明被告海陆公司出具的115万元的借款单中，其中有10万元是包慧燕房款的事实。被告包慧燕答辩称，一、原告起诉已经超过诉讼时效，请求法院驳回起诉。涉案协议签订于2007年6月4日，双方已在当日履行完毕协议内容，原告起诉明显超过诉讼时效，请求驳回原告的起诉。二、答辩人与原告签订的《商品房（期房）指标转让协议书》已经履行完毕，不存在解除事由。2007年6月4日，原告与答辩人签订了《商品房（期房）指标转让协议书》。协议书约定答辩人将其从温州市海陆房地产开发有限公司受让取得一套商品房（期房）指标转让给原告，另协议书还明确各自的权利与义务为原告交付转让金，答辩人将凭证和指标卡移交给原告，之后所涉由原告承担权利义务，支付一切款项。当日答辩人即履行完毕上述协议内容，将凭证和指标卡移交给原告，故原告起诉解除合同于法无据。三、原告以商品房不能交付为由主张解除与双方签订的协议书内容相悖。本案交易标的物为期房指标，各方的权利义务、责任承担在协议书中予以了明确约定。原告以商品房买卖与交付来定义本协议错误，而要求答辩人落实商品房及承担违约责任更无合同依据。对于原告的诉求，应向被告申瑞公司予以主张。被告刘圣栋答辩称，同意包慧燕的答辩意见。被告包慧燕、刘圣栋为证明自己的主张，提供证据：乐清市人民法院（2013）温乐民初字第527号民事判决书、温州市中级人民法院（2014）浙温民终字第1697号民事判决书，以证明被告申瑞公司与被告海陆公司之间系承继关系。申瑞公司已经不分业主身份打包接受了业主交给海陆公司的部分房款。被告海陆公司未作答辩，亦未提供证据。被告申瑞公司答辩称（在庭后质证中答辩），一、虽然申瑞公司与海陆公司就涉案项目存在承续关系，但其与本案原告之间未签订协议，其与本案原告无房屋买卖关系。二、原告持有的落实表中的5幢11××室不存在，但是原来确实有与该权利相对应的房子，只是房号和楼层均发生了变化。三、申瑞公司曾经通知包括原告在内的最后五个业主来签订相关合同，但是原告没有来，现在没有房源了。这种结果不能归责于被告。被告申瑞公司未提交证据。对于原告提供的证据，被告包慧燕、刘圣栋、申瑞公司质证意见及本院认证如下：被告对证据1、2、3的三性无异议，本院审核后予以认定。被告包慧燕、刘圣栋对证据4无异议，并辩称《联建房指标转让协议书》的标的是指标并非房屋，包括公建指标和车位指标，该指标的内容与包慧燕转让给原告的系同一指标。出让的金额是明确的，并且在合同第二条明确记载包慧燕已经支付给转让户，且海陆公司在指标协议书中并作为见证方予以认可；被告申瑞公司对证据的4的真实性、合法性要求法院审核，对关联性有异议，辩称与申瑞公司及本案均无关。本院审核后，对证据4予以认定。被告包慧燕、刘圣栋对证据5无异议，辩称被告包慧燕对这套房子指标具有所有权的，上面有海陆公司盖章确认的。被告申瑞公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，辩称与申瑞公司无关。本院审核后，对证据5予以认定。被告包慧燕、刘圣栋对证据6无异议；被告申瑞公司辩称证据6与其无关。本院审核后，对证据6予以认定。被告包慧燕、刘圣栋对证据7无异议；被告申瑞公司对证据7的真实性、合法性无异议，但辩称该笔款项仅用于购买车位，而与房屋无关。本院审核后，对证据7予以认定。被告包慧燕、刘圣栋对证据8、9、10的真实性、合法性无异议；被告申瑞公司对证据8、9、10的真实性、合法性无异议，辩称与本案不具有关联性，申瑞公司与海陆公司的项目确实存在承继关系，但是本案原告没有与被告签订合同。本院审核后，对证据8、9、10均予以认定。被告包慧燕对于证据11无异议，本院审核后，予以认定。对于被告包慧燕、刘圣栋提供的证据，原告何建东、被告申瑞公司质证意见及本院认证如下：原告何建东对证据的真实性、合法性无异议，辩称不能证明申瑞公司已经收到本案的全部60万元的房款；被告申瑞公司与海陆公司的项目确实存在承继关系，但是本案原告没有与被告签订合同。本院审核后，对证据予以认定。结合上述质证分析意见，本院认定事实如下：乐清市城南街道石马南村部分土地被征收后，乐清市政府将中心区A-K10地块划拨给该村作为安置留用地，2005年乐清市城南街道石马南村村委会就乐清市中心区A-K10安置留用地块委托海陆公司代建，并签订代建合同。2006年6月28日，被告包慧燕向被告海陆公司购买涉案代建项目的房屋，被告包慧燕向被告海陆公司法定代表人金国华汇款500000元，被告海陆公司出具了借款单给原告。后包慧燕通过案外人包乐萍支付被告海陆公司100000元，被告海陆公司出具了金额为1150000元的借款单给包乐萍。2006年9月16日，包慧燕与被告海陆公司签订一份《乐成镇中心区（海陆广场）套房落实表，约定：“房号5幢11××室；暂定面积168.5平方米，单价6600元，总计1103675元……。第一期，签订本落实表时，客户向建设单位支付30万元/套；第二期，在项目基础完工时，应支付至总建设工程款的40%（包括第一期款项）……”。同日，被告包慧燕作为乙方与甲方“张荣枢、陈宗英”签订《石马南村村民联建房指标转让协议书》，被告海陆公司作为丙方（建设单位及见证方）在该协议上盖章，该协议书约定：“一、甲方将该地块分得的村民联建房指标建筑面积约194.53平方米包括公建指标及车库一切配套设施一并自愿转让给乙方，经丙方见证认可；二、成交价格：双方同意联建房指标价格为每平方米3100元，共计602981元在签订本协议时乙方一次性支付给甲方。三、权属转让：甲方同意于2006年9月16日正式将上述的联建房指标194.53平方米包括公建指标及车库一切配套设施一并自愿转让给乙方，今后产权归乙方所有，甲方无权干涉。……”。被告海陆公司同时交付被告包慧燕指标卡（石马南村留用地建筑面积分配副卡）。2007年6月4日，原告（乙方）与被告包慧燕（甲方）通过中介签订了《商品房（期房）指标转让协议书》，约定：“一、甲方原从海陆公司定购的壹套商品房（期房）指标，地址坐落在乐××镇××时代××室，已交602981元，有包慧燕交款发票借款号壹张继指标卡壹个为凭。现甲方自愿将该期房指标以150000元转让费，二项合计金额柒拾伍万贰仟玖佰捌拾壹元的市价转让给乙方为业。二、付款方式：乙方于2007年6月4日付甲方转让金752981元……。四、甲方收清转让金，即将包慧燕发票借款号壹张及商品房指标卡壹张移交给乙方所有，今后由乙方履行权利与义务，并由乙方支付一切款项。五、待房开公司签订购房合同时，甲方承诺无条件协助乙方办理更名手续，将发票上的甲方名字更名至乙方名下，由乙方自行直接与房开公司签订购房合同，办毕为止。并手写备注如下文字：于2007年6月15日甲方到房开公司办理更名给乙方名下，及确定幢号楼层位置，办毕为止。更名费由乙方支付。六、若在该指标的权属之内发生与甲方有关的产权纠葛由甲方自行理清。……”。协议签订之后，被告包慧燕即将指标卡交付了原告。原告在协议签订当日，向包慧燕方汇款732980元。之后，又支付包慧燕20000元。2010年期间，经石马南村村委与海陆公司协商，双方解除了代建合同关系。2010年3月31日，被告申瑞公司通过挂牌方式以总价5.08亿的价格取得该地块的国有土地使用权。被告申瑞公司缴纳土地出让金后，乐清市人民政府按照回扣地出让政策返还了土地出让金中的部分款项。2010年7月30日，被告申瑞公司与石马南村村委会签订代建协议书，约定被告申瑞公司为石马南村村民代建安置住房。后申瑞公司将该项目名称变更为“香江丽苑”。2012年12月9日，被告申瑞公司向乐清市城乡住房和规划建设局出具报告，载明“……石马南村两委和乐清市申瑞房地产开发有限公司决定承认外村业主受让的指标以集资建房的方式对原温州海陆房地产开发有限公司对外落实的房源基本以成本价提供（具体看房价表），持有指标村民按工程进度收建筑费用和土地出让金，房价待村筹建委员会安排摸文后根据土地出让金和建筑费用及税金再定。……”。2012年3月19日，原告向被告申瑞公司缴纳16万元，被告申瑞公司向原告出具一张收款收据，载明交款单位：包慧燕（房号待处理），备注栏：何建东“预租赁车位款”。2012年12月31日，“香江丽苑”项目主体结顶，总建筑面积90286㎡。现在该房地产项目已经竣工交付使用，实际建成楼房中无第5幢楼房。期间，原告曾与被告申瑞公司协商购房事宜，申瑞公司也预留了房号，但双方未能达成一致意见。目前，“香江丽苑”已无待售房源，故而引起本案之诉，案经调解未果。另查明，被告包慧燕与刘圣栋系夫妻关系，其于1990年12月18日办理了结婚登记手续。本院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、关于2006年9月16日被告包慧燕作为乙方与甲方“陈宗英、张荣枢”、丙方被告海陆公司三方签订的《石马南村村民联建房指标转让协议书》及《乐成镇中心区（海陆广场）套房落实表》的主体及效力问题。结合《石马南村村民联建房指标转让协议书》及《乐成镇中心区（海陆广场）套房落实表》、分配副卡以及被告海陆公司出具的情况说明，可以认定《石马南村村民联建房指标转让协议书》的实际主体是包慧燕与被告海陆公司。此时被告海陆公司已取得石马南村联建房的代建权，而该联建房的具体建设地块亦已经明确，故被告海陆公司与包慧燕关于联建房指标转让的协议及套房落实表均应属有效。二、关于申瑞公司与海陆公司就涉案项目是否存在承续关系的问题。虽然申瑞公司承认与海陆公司就涉案项目存在承续关系，但辩称与本案原告之间不存在协议，辩称其与本案原告无房屋买卖关系，本院认为，申瑞公司与乐清市乐成镇石马南村村委会联名向乐清市城乡住房和规划建设局提交的报告中，申瑞公司明确承认原海陆公司对外落实的房源，且不分业主身份打包接收了业主交纳给海陆公司的部分房款，由此可知申瑞公司和海陆公司在该项目上存在承继关系。而且本案中，申瑞公司原先已经为包慧燕的指标卡预留了对应的房号，又允许原告以包慧燕的名义购买车库，并备注房号待处理，故可以认定申瑞公司承续了目前登记在包慧燕名下的《落实表》。三、关于原告与被告包慧燕签订的《商品房（期房）指标转让协议书》的是否已经履行完毕以及是否存在解除情形的问题。原告诉称申瑞公司已无可售房源，合同目的无法实现，要求解除。被告包慧燕方辩称，指标转让协议已经履行完毕，指标卡已经交付，不存在解除的情形。本院认为，首先《商品房（期房）指标转让协议书》尚未履行完毕，指标交易的标的物并非仅是指标卡，而是指标落实表对应的房源。交付指标卡，只是交易行为的第一步，而非完全履行完毕合同的行为。而且《商品房（期房）指标转让协议书》对如何界定“合同履行完毕”已经作出了明确约定，协议书的第五条约定，包慧燕到房开公司办理更名到何建东名下，及确定幢号和楼层位置，办毕为止。因此，被告包慧燕尚未完全履行完毕合同，被告的抗辩意见，与事实不符，与法律相悖，本院不予采纳。其次、《商品房（期房）指标转让协议书》的合同目的并未实现，指标交易的合同目的并非是获得指标卡，而是获得落实表对应的房源。本案中，涉案房地产项目中并无套房落实表中约定的5幢1103号房，且被告申瑞公司表示无法给原告安排其他的房源，故已经无法继续履行套房落实表的约定，合同的目的显然无法实现，合同应当予以解除。综上，原告要求解除其与被告包慧燕签订的《商品房（期房）指标转让协议书》，符合法律规定，本院予以支持。四、关于承担返还款项的责任主体问题。原告因无法取得房屋的合同解除后，可以要求返还已付购房款。《商品房（期房）指标转让协议书》中，与原告对应的合同相对方是包慧燕，故首先应由包慧燕承担返还责任。被告海陆公司系包慧燕的合同相对方，而非原告的合同相对方，根据合同相对性，原告无权直接要求被告海陆公司向其承担返还责任。购房款分为两部分组成，第一部分为包慧燕转让款150000元，该部分款项因现在合同目的无法实现，指标对应的房源落空，基于瑕疵担保责任，故包慧燕应向原告返还上述转让款150000元。上述债务发生在被告包慧燕、刘圣栋婚姻关系存续期间，故刘圣栋应与包慧燕共同承担还款责任。第二部分为指标卡内对应金额为602981元，基于这笔款项已经承续和转移至被告申瑞公司的名下，而且申瑞公司原先已为“包慧燕”指标卡预留对应的房号，已自愿承担了合同相对方的义务，现又已无房源可供原告选择，故亦应承担违约责任，应对指标卡内对应金额602981元予以返还。被告申瑞公司以原告与其没有签订合同为由进行抗辩，理由不能成立，本院不予采纳。原告自愿放弃要求赔偿损失的诉请，系其对诉讼权利的处分，没有违反法律规定，本院予以准许，并不再另行制作裁定书。至于被告包慧燕方辩称的诉讼时效问题，本院认为，原、被告各方一直在协商解决购房事宜，故本案并未超过诉讼时效。被告海陆公司、申瑞公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告何建东与被告包慧燕于2007年6月4日签订的《商品房（期房）指标转让协议书》。二、被告包慧燕、刘圣栋返还原告何建东购房款150000元，款限本判决生效后十日内交本院民四庭转付。三、被告乐清市申瑞房地产开发有限公司返还返还原告何建东购房款602981元，款限本判决生效后十日内交本院民四庭转付。四、驳回原告何建东的其他诉讼请求。本案受理费11330元，由被告包慧燕、刘圣栋负担3300元，由被告乐清市申瑞房地产开发有限公司承担11000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长 郑 剑人民陪审员 郑秋秋人民陪审员 蔡秀慧二〇一七年七月三十一日代书 记员 刘德炜 微信公众号“”