（2017）沪0105民初4951号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2018-02-28
案件名称
上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司,上海市长宁区三泰餐厅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百三十二条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初4951号原告：上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：邱彤，董事长。委托诉讼代理人：陆俊，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王露意，上海市汇业律师事务所律师。被告：上海市长宁区三泰餐厅,经营场所上海市长宁区虹桥路街道伊犁路XXX号。经营者：刘慰希，男，1970年2月24日出生，香港特别行政区居民，现住上海市闵行区程家桥路***号。委托诉讼代理人：邱本清，上海同脉律师事务所律师。原告上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司与被告上海市长宁区三泰餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序审理。被告上海市长宁区三泰餐厅在提交答辩状期间，对管辖权提出异议。本院经审查，于2017年4月5日作出裁定，驳回被告上海市长宁区三泰餐厅对本案管辖权提出的异议。2017年6月1日，本院组织原、被告进行证据交换，被告当庭提出反诉。2017年6月29日,本院公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司的委托诉讼代理人陆俊，被告(反诉原告)上海市长宁区三泰餐厅的委托诉讼代理人邱本清到庭参加诉讼。因被告上海市长宁区三泰餐厅在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，本院于2017年7月31日作出裁定：本案按被告上海市长宁区三泰餐厅撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.被告将租赁房屋恢复原状后交还原告；3.被告支付拖欠的租金及房屋使用费183,348元、管理费6,753元(暂计至2017年1月31日，实际计算至房屋交还之日)；4.被告支付违约金61,116元。审理中，原告变更其诉讼请求为：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2017年3月16日解除；2.被告将涉讼房屋返还原告；3.被告支付2016年11月1日至2017年3月16日期间拖欠的租金(按每月61,116元计算)、物业管理费(按每月2,251元计算)，及2017年3月17日起至实际交房之日止的房屋使用费(按每月63,367元计算)；4.被告支付违约金61,116元。事实和理由：原、被告于2008年10月10日签订《新虹桥中心花园配套用房租赁合同》，合同约定：原告将上海市长宁区伊犁路XXX号新虹桥中心花园#6配套用房(以下简称涉讼房屋)出租给被告，租赁期限自2008年12月1日至2011年11月30日，月租金为61,116元，月管理费为2,251元。2011年11月18日，原、被告签订《补充协议书》，协议书约定：双方不再续签租赁合同，允许被告再经营一段时间。被告应避免再投入，以免出现未收回投资而需交回房屋，产生经济损失。原告一旦需收回房屋，将提前三个月告知被告。被告另出具《承诺书》，对无条件搬离涉讼房屋等事项进行了确认。2016年11月初，上海市长宁区虹桥街道办事处及长宁区拆违办责令被告拆除其违章建筑，原告也多次向被告发出整改告知函。因被告未按时自行整改，相关部门于2016年11月17日采取现场联合执法，强制拆除了违章建筑。同时，原告发现被告未经许可擅自拆除多处实体墙，严重破坏涉讼房屋结构，据此于2016年12月12日发函告知被告恢复原状、承担赔偿责任，但遭到拒绝。原告遂于2016年12月16日发函告知被告收回涉讼房屋，并给予被告一定期限搬离、还原涉讼房屋，结清拖欠款项。因被告拒绝搬离涉讼房屋、拒付拖欠款项，故原告提起诉讼。被告上海市长宁区三泰餐厅辩称，被告租赁涉讼房屋经营餐厅。2016年12月9日，原告突然切断被告用电，致使餐厅、冷冻库食品遭到损毁，被告只能停业，遭受损失。在停业期间，被告为社会安定，仍支付员工三个月工资以缓解矛盾。此外，2016年12月2日，被告对涉讼房屋进行修缮。原告的停电行为导致被告施工停止，无法落实向街道报批的小建筑装修装潢项目，被告只能以小型发电机发电才得以完工，耗费大量人力、物力、财力。此外，原、被告签订租赁合同时，被告多支付保证金66,672元，并据此征得原告同意搭建了临时建筑(现被认定为违章建筑)。据此，不存在被告单方违约问题。原告未按合同约定书面通知被告解除租赁关系，而是采取断电方式达到被告不能经营的目的，造成被告损失，故原告违约在先，应承担相应赔偿责任，无权要求被告支付违约金。综上，被告同意原、被告的租赁合同关系于2017年3月16日解除，同意向原告返还涉讼房屋，同意按照每月61,116元的标准向原告支付2016年11月1日至12月9日期间的租金及管理费，但不同意支付2016年12月10日2017年3月16日期间的租金及管理费，不同意支付2017年3月17日之后的房屋使用费，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、《新虹桥中心花园配套用房租赁合同》、《补充协议书》、《承诺书》、《整改告知函》、《告知书》、《关于收回伊犁路XXX号6#配套用房的通知》、《律师函》、收款回单、发票、《产品购销及安装合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提供的送货单及照片，因送货单上虽列明收货单位为被告，但仅加盖被告单方印鉴，未能体现送货人或出售人的名称等信息，而照片也无法体现物品所在地点及购买人、出售人信息，故本院对该证据不予认定。对被告提供的员工薪资表，系被告自行制作，被告未能提供其他证据证明薪资表中所载人员确实系被告员工，故本院对该证据不予认定。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系上海市长宁区延安西路XXX号XXX-XXX幢房屋的权利人，该地块另有门牌号：虹桥路XXX号，伊犁路97、111、135号。2008年10月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《新虹桥中心花园配套用房租赁合同》，合同约定：甲方将涉讼房屋及其设施继续租赁给乙方经营休闲餐厅，计租建筑面积370.40平方米。租赁期为三年，自2008年12月1日至2011年11月30日止。每月租金61,116元、管理费2,251元，乙方支付的租金及管理费按月结算，先付后用，每期租金必须在使用前月的25日前通过银行汇款或直接缴款付清，管理费与租金同时支付。乙方应于合同签订之日向甲方一次交纳租赁保证金计183,348元，其中116,676元由上期租赁合同的保证金转入，另支付差额部分保证金66,672元。租赁期满合同终止，甲方有权收回涉讼房屋及其原有的设施，乙方应如期交还。房屋交还后，甲方可给予乙方7天时间用于拆除自行安装的设施、设备(包括有偿受让的设备)。甲方应在乙方结清租金等所有费用并办妥涉讼房屋交还及注销工商登记的手续后，将保证金退还乙方(不计利息)。如乙方尚有租金或水、电以及损坏赔偿金、违约补偿金等费用未付清的，甲方可在保证金中予以抵扣，不足抵扣的部分由乙方另行支付。乙方根据经营需要，可自行对涉讼房屋进行分隔、装修或增添设备，但不得违规装修，损坏和改变原建筑物的结构和设施。乙方装修或安装设备前，必须向甲方书面提交有关施工申请和方案，并经甲方同意后方可向有关部门申请施工执照。本合同终止后，乙方将涉讼房屋交还甲方时，除本合同另有约定的外，甲方对乙方因涉讼房屋装修以及由其自行添置的设备等费用不作任何补偿。在租赁期内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权终止本合同，收回涉讼房屋，乙方还须按一个月的租金额向甲方支付违约补偿金：……2、未经甲方书面同意，擅自拆改变动涉讼房屋结构或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；3、逾期不支付租金和电、水等费用超过一个月的……。在乙方违约并拒不履行违约责任时，甲方有权要求物业管理公司采取不供应电力、自来水等相关服务限制乙方经营的措施，由此造成的一切损失和后果，均由乙方自行承担。2011年11月10日，被告出具《承诺书》，确认其已经接到原告通知，不再续签租赁合同，对此予以接受，并请求原告在另行安排之前允许被告维持经营一段时间。被告同时承诺，一旦收到原告交房通知，一定无条件按时将涉讼房屋归还原告，绝不拖延。2011年11月18日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议书》，协议书约定：由于涉讼房屋甲方今后另作安排使用，故乙方租赁合同到期后双方不再续签租赁合同。乙方对此表示接受，请求在甲方另行安排使用该房屋之前允许再维持经营一段时间。对于乙方的请求，甲方同意在该房屋未作新的安排之前，仍由乙方继续维持现状经营。乙方在继续经营期间，由于不确定因素较多，甲方要求乙方应避免再投入，以免出现未收回投资而需交回房屋，产生经济损失。乙方在继续维持现状经营期间，仍需履行《新虹桥中心花园配套用房屋租赁合同》，合同内的各项条款不变。甲方一旦需要收回乙方所租房屋，将提前三个月告知乙方。届时，乙方应按照甲方告知日期无条件搬离，乙方对此无异议。2015年6月8日，被告出具《承诺书》，承诺遵循原租赁合同与补充协议，一旦收到业主的书面通知，三个月后无条件搬离。2016年11月起，被告未向原告支付租金及管理费。2016年11月2日，原告向被告发出《整改告知函》，内容为：在相关部门对上海市城市公园绿地中存在的高档餐饮问题进行的督查中发现被告餐厅违章搭建、私自扩大经营面积；餐厅存在高档菜品、酒水，消费水平较高，不符合政府相关规定。原告要求被告落实整改意见，在11月10日前全部整改完毕。最晚于2016年11月6日前，自行拆除政府主管部门认定的所有违章搭建的建筑物和构筑物，恢复房屋原貌，并按相关主管部门要求，对拆除违章搭建后的相关场地按原规划批准的用途补种绿化。如被告逾期不拆除并补种绿化，原告将委托上海市长宁区城市管理行政执法局、长宁区拆除违法建筑工作办公室等有关部门执行强制拆除，由此发生的一切费用由被告承担。如被告不能按照上述时间节点及时整改到位，不能满足政府主管部门要求，将由被告承担因此而产生的一切责任，原告将根据《补充协议书》第五条约定，行使收回涉讼房屋的权利。被告经营者刘慰希于2016年11月4日签收该《整改告知函》。2016年11月4日，上海市长宁区人民政府虹桥街道办事处、长宁区拆除违法建筑工作办公室发出《告知书》，内容为：伊犁路XXX号搭建建筑物属于违法建筑，已列入拆违计划，请于2016年11月11日前清理物品，撤离人员，拆除违法建筑，逾期不予拆除，相关部门将依法拆除违法建筑，相关当事方如不配合将可能承担下列负面影响：……对于生产经营的违法建筑，供水、供气、供电部门将停止供水、供气、供电服务……。2016年11月17日，原告向被告发出《告知书》，内容为：……原告委托上海虹联绿化工程有限公司对拆违现场进行保护性修复，包括清运渣土、修缮房屋、补种绿化等工作，希望被告予以配合。被告经营者刘慰希于当日签收该《告知书》。2016年11月23日，被告向原告发出书面信函，内容为：被告已于同年11月2日收到原告拆除违章建筑告知书，4日收到长宁区街道办事处拆除违章建筑告知书，故11月10日暂停营业，已积极配合原告拆除违章建筑，任务已完成。目前肯定无法对外营业，预估要6个月装修调整时间(包括清运渣土、修缮房屋、补种绿化等工作)，恳请原告酌情免除6个月租金。2016年12月6日，案外人上海虹联绿化工程有限公司新虹桥中心花园管理处向被告发出催款通知，要求其于2016年12月25日前支付拖欠房租及管理费用。2016年12月9日，被告至虹桥街道安全生产办公室办理工程小建筑装修装潢企业工程登记报监备案手续。2016年12月12日，原告向被告发出《整改告知函》，内容为：被告租赁涉讼房屋，私自违章搭建扩大经营面积，由于被告未能在规定时间内自行整改，长宁区政府相关部门于2016年11月17日采取现场联合执法的形式对相关违法建筑依法进行强制拆除。在后续进行垃圾清运、绿化补种的工作中，原告发现被告在未经原告同意的情况下，违反合同约定，擅自拆除了该配套用房的多处实体墙，严重破坏房屋结构。根据《新虹桥中心花园配套用房屋租赁合同》6-3的约定，要求被告在7日内(12月19日前)将该建筑物损坏部位恢复原状并承担赔偿责任。2016年12月16日，原告向被告发出《关于收回伊犁路XXX号6#配套用房的通知》，内容为：……根据双方于2011年11月18日签订《补充协议书》第五条的约定，同时根据被告于2011年11月9日、2015年6月6日报送原告之《承诺书》中所承诺，现原告决定收回被告所租赁的涉讼房屋及其设施，终止双方的租赁关系。同时，原告经核实确认，被告还存在拖欠租金的行为。请被告在收悉通知后尽快停止对外经营并拆除自行安装的相关设备和设施，尽快支付拖欠款项，妥善处理好其他一切相关事宜，并按上述约定，在接到本通知的三个月内，即2017年3月16日前与原告办理房屋返还的交接手续(结清被告搬离前发生的一切费用)，返还相关房屋及附属设施。2016年12月26日，原告委托律师向被告发出《律师函》，内容为：原告已于12月16日通过发函及公告的方式正式告知被告要求收回房屋。经查证核实，被告在使用涉讼房屋及配套设施过程中，存在如下严重违约行为：1、逾期不支付租金超过2个月以上；2、存在违章搭建、私自扩大经营面积，被勒令整改并拒不配合；……4、在知悉原告要求收回房屋后，持续回避，拒收EMS，并以实际行动的方式违背《承诺函》的约定，拒绝交还房屋，并存在重新搭建及装修的行为。鉴于被告的多项违约行为及双方不定期租赁关系，终止双方的租赁关系，被告需尽快交还房屋，及时结清所欠款项并承担所造成的违约损失……。2017年6月29日审理中，被告当庭确认，其应于2016年10月25日前支付2016年11月的租金；现仍由部分桌椅、厨房设备仍遗留在涉讼房屋内，上述物品被告均需要，要求原告给予其十日期限搬离上述物品。至本院判决之日，被告仍未搬离涉讼房屋，未将涉讼房屋返还原告。本院认为，原、被告签订的《新虹桥中心花园配套用房租赁合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。在租赁合同约定的租赁期限届满后，原、被告以签订《补充协议书》的方式对被告继续租赁涉讼房屋进行确认，但双方对租赁期限未作约定，故自2011年12月1日起，原、被告之间形成不定期租赁合同关系。此外，在《补充协议书》中还明确继续履行《新虹桥中心花园配套用房租赁合同》的各项条款，由此可以认定被告在继续租赁涉讼房屋期间仍需按照原租赁合同的约定履行支付租金、管理费等各项费用的义务。根据查明事实及被告自认，被告未能按期支付2016年11月的租金，已经构成租赁合同约定的违约情形，故原告依约享有提前解除租赁合同及收回涉讼房屋的权利，并有权要求被告按照租赁合同约定标准支付违约金。鉴于原告已经以书面方式通知被告解除租赁合同关系，双方对租赁合同关系于2017年3月16日解除及被告向原告返还涉讼房屋均无异议，故原告要求确认租赁合同于2017年3月16日解除，被告返还涉讼房屋并支付违约金61,116元的本诉诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告另要求被告支付2016年11月1日至2017年3月16日期间拖欠的租金、管理费及之后产生的使用费，并自行确认其已于2016年11月16日下午对涉讼房屋实施停水、停电；被告则抗辩称原告于2016年12月9日起实施停电，影响被告经营，故仅同意支付2016年11月1日至12月9日期间的租金及管理费，双方由此产生争议。本院认为，被告违法搭建建筑物被查处后，上海市长宁区人民政府虹桥街道办事处等曾于2016年11月4日发出《告知书》，其中明确对用于生产经营的违法建筑，供水、供气、供电部门将停止供水、供气、供电服务，而拆除工作于2016年11月已全部完成，故原告关于其于2016年11月16日下午先行停水、停电以配合拆除工作的陈述较为合理，也符合拆除工作安全、顺利进行的要求，故本院对原告关于停水、停电时间的陈述予以确认。鉴于被告租赁涉讼房屋用于经营餐厅，在停水、停电的情形下是无法正常经营的。结合被告在租赁合同解除后未能及时搬离涉讼房屋、减少损失等因素，在停水、停电之前，被告应按照租赁合同约定的标准向原告支付租金；自停水、停电之日起，本院酌情确定被告按照每月30,558元的标准向原告支付截至2017年3月16日的租金及自2017年3月17日起至被告交还涉讼房屋之日止的使用费。此外，被告还应按照租赁合同约定每月2,251元的标准向原告支付2016年11月1日起至2017年3月16日的管理费。关于被告支付的保证金183,348元，原告主张抵充被告拖欠款项。本院认为，在租赁合同中已经明确约定，租赁期满，如被告尚有租金或水、电以及损坏赔偿金、违约补偿金等费用未付清的，原告可在保证金中予以抵扣，不足抵扣的部分，由被告另行支付。鉴于原、被告之间的租赁合同关系已经于2017年3月16日解除，而被告尚拖欠原告租金及管理费、使用费等费用，故原告要求以保证金先行抵充上述费用的抗辩意见成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司与被告上海市长宁区三泰餐厅就上海市长宁区伊犁路XXX号新虹桥中心花园#6配套用房形成的房屋租赁合同于2017年3月16日解除；二、被告上海市长宁区三泰餐厅应于本判决生效之日起十日内将上海市长宁区伊犁路XXX号新虹桥中心花园#6配套用房返还原告上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司；三、被告上海市长宁区三泰餐厅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司自2016年11月1日起至2017年3月16日止的租金153,808.60元、管理费10,204.53元，并支付2017年3月17日起至其将上海市长宁区伊犁路XXX号新虹桥中心花园#6配套用房返还原告上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司之日止的使用费，按每月30,558元计算；四、被告上海市长宁区三泰餐厅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司违约金61,116元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,262.85元，由原告上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司负担924.38元，被告上海市长宁区三泰餐厅负担2,338.47元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董隽二〇一七年七月三十一日书记员 严超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”