（2017）渝0119民初3893号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-11
案件名称
重庆洪泉物业管理有限公司与邓淑秀物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆洪泉物业管理有限公司,邓淑秀
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初3893号原告重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路29号5-2-5，统一社会信用代码9150010645038606XR。法定代表人李小刚，重庆洪泉物业管理有限公司总经理。委托代理人蔡忠瑜，重庆洪泉物业管理有限公司员工。被告邓淑秀，女，1972年4月2日出生，汉族，户籍所在地重庆市，现住重庆市南川区。委托代理人江廷华(系邓淑秀丈夫)，1973年4月27日出生，汉族，住重庆市。原告重庆洪泉物业管理有限公司（以下简称洪泉物业公司）与被告邓淑秀物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告洪泉物业公司的委托代理人蔡忠瑜及被告邓淑秀的委托代理人江廷华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪泉物业公司诉称，原告系南川区某某小区的物管企业，被告系该小区某某号业主，房屋建筑面积为88.96平方米，被告自2012年7月至2017年5月期间的物业服务费5248.64元和二次供水费436元未交纳，经原告多次催收无果。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：1、被告支付2012年7月至2017年5月期间的物业服务费5248.64元及违约金1574元，二次供水费436元，合计欠费6884.14元。2、本案诉讼费由被告承担。被告邓淑秀辩称，一、原告所述我家房号、面积、拖欠物业费时间属实。二、我未交纳物业费的原因是：1.原告与开发企业签订的前期物业合同没有依照价格法，也没有依照重庆市物业服务管理办法3398号文件，同时前期物业服务合同没有法人签字属于无效合同。三、没有到物价局核定收费标准，没有获得收费许可相关文件，原告无权向被告收取服务费。四、原告向法院提供假证，随意更换证据。五、原告已被业委会解聘，并在业主大会通过。六、原告强行赖在本小区，不是以服务为目的，是取得物业费以及其他相关经费为目的。七、原告不但没做好本职服务工作，反而将小区各项工作搞坏搞乱，如车辆乱停乱放，卫生环境恶化，安全得不到保障，私搭乱建突出，装修损坏主体结构严重。经审理查明，2010年6月2日，原告（乙方）与南川区“某某”小区的开发企业重庆怡然房地产开发（集团）有限责任公司（甲方）签订了两份《某某小区前期物业服务合同》，第一份合同（已备案）约定由原告对位于重庆市南川区某某街某号“某某”小区提供物业管理服务；物业服务费按照建筑面积计算，住宅1元/月·平方米（含电梯费，公共能源据实分摊），商业门面2元/月·平方米（不含中央空调电费），停车位70元/月·个；物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月5-15日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费和其他应交费用的，每日按应交纳费用总额千分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自物业正式交付之日起计算；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同中止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，应继续履行合同。第二份合同约定，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂定为（按建筑面积计算）：住宅0.8元/月·平方米（含电梯费，公共能源据实分摊），商业门面1.5元/月·平方米（不含中央空调电费），停车位60元/月·个，其余内容与第一份合同一致。2012年5月12日，在物业正式交付之前，原告（乙方）与南川区“某某”小区的开发企业重庆怡然房地产开发（集团）有限责任公司（甲方）签订了一份补充协议，将上述第二份合同中的物业费收费标准调整为与第一份合同一致。合同签订后，从2012年6月1日至今，原告为该小区提供物业服务。被告系南川区“某某”小区某幢某某号房屋的业主，建筑面积为88.96平方米。根据《某某小区前期物业管理服务合同》的约定，被告于2012年7月至2017年5月期间的物业服务费为5248.64元[（1元/月·平方米×88.96平方米）×59个月]。由于被告未交纳上述期间的物业服务费，原告提起了前述诉讼。在审理中，原告自愿放弃要求被告在本案中支付二次供水费436元的诉讼请求，将诉讼请求变更为要求被告支付2012年7月至2017年5月期间的物业服务费5248.64元及违约金1574元，合计6822.64元。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《某某小区前期物业服务合同》、补充协议、《南川区不动产登记中心房屋登记查询证明》等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告洪泉物业公司与南川区“某某”小区的开发企业重庆怡然房地产开发（集团）有限责任公司签订的《某某小区前期物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，前述物业合同对被告及该小区业主均具有约束力。原告按合同约定自2012年6月至今一直为被告所在小区提供物业管理服务，被告接受了原告的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用，但被告从2012年7月至2017年5月期间的物业服务费5248.64元未向原告交纳，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务。故原告要求被告支付前述期间的物业服务费的诉讼请求合法，本院予以支持。对于违约金的问题。被告未按期交纳物业服务费，依照合同约定，应当支付违约金，但约定的违约金标准过高，本院不予采纳，本院酌情确定违约金为100元。对于被告提出不交纳物业服务费的辩解意见，因无充分的证据佐证，本院不予采纳。原告在审理中自愿放弃要求被告在本案中支付二次供水费的诉讼请求，系对其合法权利的处分，且未损害被告的利益，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第四十一条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邓淑秀在本判决生效之日起十日内向原告重庆洪泉物业管理有限公司支付2012年7月至2017年5月期间的物业服务费5248.64元及违约金100元，共计5348.64元。二、驳回原告重庆洪泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告邓淑秀负担。本判决为终审判决。审判员 秦先俊二〇一七年七月三十一日书记员 吴昱曦 关注公众号“”