（2017）豫03民终2353号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-22
案件名称
赵平改、洛阳旭升房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵平改,洛阳旭升房地产开发有限公司,洛阳君河湾物业管理有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终2353号上诉人（原审原告）：赵平改，女，汉族，1968年7月15日生，住河南省洛阳市瀍河回族区。被上诉人（原审被告）：洛阳旭升房地产开发有限公司。住所地河南省洛阳市瀍河回族区中州东路*号*幢。法定代表人：张忠诚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李准，河南鼎大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳君河湾物业管理有限公司。住所地河南省洛阳市瀍河回族区滨河北路与启明南路交叉口向西300米。法定代表人：张建献，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李准、张泽（实习），河南鼎大律师事务所律师。上诉人赵平改因与被上诉人洛阳旭升房地产开发有限公司（以下简称旭升房地产公司）、被上诉人洛阳君河湾物业管理有限公司（以下简称君河湾物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2015）瀍民重字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵平改，被上诉人旭升房地产公司的委托诉讼代理人李准、君河湾物业公司的委托诉讼代理人李准、张泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵平改上诉请求：1、撤销一审判决;2、判决旭升房地产公司、君河湾物业公司按合同约定支付延迟交付违约金及换房发生的装修损失、购房费用及已发生费用资金利息损失;3、判决旭升房地产公司、君河湾物业公司依法增加消费欺诈赔偿。事实与理由：1.一审判决认定“交房有效”是错误的。赵平改发现自己所购商品房次卧之上是厕所布局，而且涉案房屋户主已经违规改造装修完毕，导致涉案房屋不符合合同约定的交付条件。这是违反国家现行住宅设计规范中强制性执行条款和《装修管理协议》的。之所以导致现状如此，是因为在旭升房地产公司将住房钥匙全部交给赵平改之前房子已经存在严重问题，即在验房前涉案房屋本身存在设计错误，不符合合同约定“满足使用”的交付条件，验房后由于君河湾物业公司监管不利，涉案房屋被元户主违规改造房屋结构布置，后君河湾物业公司又督改措施不力导致无法交付在一审审理时因该违规改动依然存在，卫生间顶板多次打孔补洞已不符合原合同约定房屋质量，换房交付也是旭升房地产公司履约的唯一办法，所以赵平改第一诉求就是换房交付。无论是合同约定还是履约事实上，任何试图违法交付不具备交付条件商品房的行为都是无效的。2.旭升房地产公司、君河湾物业公司的行为属恶意消费欺诈，应当承担欺诈消费赔偿责任。旭升房地产公司、君河湾物业公司因将存在质量问题且不符合交付使用条件之商品房交付业主并收取服务费用，属消费欺诈行为，应赔偿消费者购买商品的价款费用的三倍。正是旭升房地产公司、君河湾物业公司公开消费欺诈，误导、强制赵平改从验房前缴纳相关费用，办理验房手续，到对违规改动又知情不报，欺骗赵平改家属办理装修手续，再到后期多次隐瞒对违规整改情况的真实信息，欺骗赵平改进行断续装修，给赵平改人力、物力、财力和精神都造成极大损失和伤害，应当予以赔偿。3.君河湾物业公司也是本案商品房买卖合同的当事人之一，理应承担相应赔偿责任。旭升房地产公司辩称，1.旭升房地产公司已依法全部履行了双方所签商品房预售合同项下的全部义务，并将房屋交付赵平改，不存在赵平改所说的交付房屋存在质量问题。赵平改已验房并领取钥匙，在确定的管道位置改变方案上签字确认并进行装修。2.本案应属相邻权纠纷，赵平改应依法向侵权方提起侵权之诉。赵平改和旭升房地产公司就换房相关问题达成了协议，双方应当按照协议履行，赵平改不应当再要求赔偿。3.赵平改针对换房协议另行起诉，一审法院已经立案受理，现赵平改又针对同一事实提起诉讼，实为浪费司法资源。请求驳回上诉，维持原判。君河湾物业公司辩称，君河湾物业公司不是房屋买卖合同相对方，不应承担该合同项下的任何义务。赵平改向一审法院起诉请求：1.尽快完成房屋交付，将现房4-1-1002户之上卫生间墙和管道按设计图纸恢复原状，并经验收合格；2.按合同约定支付迟延交付违约金从2014年5月15日起到最后完成交付之日止，每日191.05元，按已交房款的万分之四；3.支付消费者欺诈赔偿，旭升房地产公司赔偿1432881元，君河湾物业公司赔偿3372元；4.诉讼费由旭升房地产公司、君河湾物业公司承担。如果完成第一项有难度，那就调换条件相当面积相近住房，并赔偿装修损失177979.11元和相关费用23999.58元，共计201978.69元，本人按合同约定补足3%以内面积差价款14328.8元。一审法院认定事实：2012年8月，赵平改认购旭升房地产公司开发的君河湾一期4号楼1单元1-1002号。2013年12月8日，赵平改（××）与旭升房地产公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：××购买瀍河区九都东路南侧君河湾一期第4幢1单元1-1002号房，建筑面积117.46平方米，单价4079.49元/㎡，总价款479177元，首付款250177元，贷款以贷款合同为准。该合同第八条约定出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。该合同第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，买卖双方在该预售合同附件四即合同补充协议上签字或盖章，该补充协议第二条3约定，原合同第八条1款的验收合格是指：该商品房经出卖人根据国务院《建设工程质量管理条例》规定组织勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位对工程进行验收，并确认该工程合格，以出具《单位工程质量验收记录表》或其它能证明验收合格的表单为准。2014年3月15日，由建设单位、施工单位、监理单位、物业单位共同对本案争议的房屋进行土建及安装分户验收，验收结论均为合格。同年3月20日，由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位共同对君河湾住宅小区地块二一期工程4号楼进行工程质量竣工验收，结论为通过验收，有相关单位盖章或签名。前述合同同时附商品住宅保证书、使用说明书。后赵平改依约向旭升房地产公司支付了房款250177元。同年4月16日，赵平改与旭升房地产公司签订补充协议一份，约定：根据测绘部门实测，赵平改购买的君河湾一期4号楼1单元1002号房登记面积为117.08㎡，相比合同约定面积减少0.38㎡，依据双方所签合同约定单价，赵平改所购房屋实际总房款为477627元，旭升房地产公司向赵平改退还购房款1550元。同日，赵平改填写了业主验房登记表，验房结论为：次卧玻璃胶封不严、玻璃柜上角压条不平整，同日，赵平改与君河湾物业公司签订装饰装修服务协议一份，并向君河湾物业公司缴纳有线电视初装费220元、物业费773元（2014年5月15日-2014年11月14日）。同月30日，赵平改向君河湾物业公司交纳了装修押金2000元及装修管理费351元。同年6月7日，赵平改家属张俊卫签订了装修施工承诺书、家庭居室装修开工申请表、装饰装修管理附件，君河湾物业公司向赵平改出具装修许可证。后君河湾一期4幢一单元02户型多数业主发现卫生间布局不合理，经旭升房地产公司与多数业主（包括赵平改）协商同意对卫生间进行改动并确定了改动方案，赵平改所购的房屋卫生间及其楼上1102号卫生间也在改动之列。后赵平改发现楼上1102号业主将其卫生间墙体向卧室方向移动40公分左右且1102号卫生间的管道也未按照旭升房地产公司与业主协商确定的改动方案进行改动。赵平改遂将此情况向旭升房地产公司、君河湾物业公司反映，后君河湾物业公司先后要求1102号业主恢复原状并对1102号限水限电，但1102号业主并未恢复原状，故君河湾物业公司决定对1102号业主所交的装修保证金不予退还。同年4月16日，赵平改拿到钥匙，当时开发商留了一把装修钥匙。同年6月19日赵平改正式开始装修。2015年2月12日，本案争议的房屋获得竣工验收备案证书。2016年1月25日，赵平改与旭升房地产公司达成换房协议一份，协议第一条约定：1.甲方（旭升房地产公司）同意换房交付，在协议签订当天起，甲方收回4-1-1002室，同意乙方（赵平改）新挑房屋为11-2-1202室；2.甲方有权要求乙方配合，进入4-1-1002室对该房已装修且不可撤移部分核对，并依据经第三方评估或按双方认定的费用，在11-2-1202室实际交付日前3天给予乙方进行一次性补偿；……5.甲方有义务配合乙方办理房屋调换或退房手续，并在2016年7月30日内完成退房及11-2-1202室购房合同签订事宜；协议第二条4约定，本协议签订15日内乙方将4-1-1002房交付甲方。现赵平改诉至法院，要求依法判令：1.请尽快完成房屋交付，将现房4-1-1002户之上卫生间墙和管道按设计图纸恢复原状，并经验收合格；2.按合同约定支付迟延交付违约金从2014年5月15日起到最后完成交付之日止，每日191.05元，按已交房款的万分之四；3.支付消费者欺诈赔偿，开发商赔偿1432881元，物业公司赔偿4032元；4.诉讼费由被告承担。如果完成第一项有难度，那就调换条件相当面积相近住房，并赔偿装修损失177979.11元和相关费用23999.58元，共计201978.69元，本人按合同约定补足3%以内面积差价款14328.8元。本案在本次审理过程中，经询问,赵平改明确表示本案为合同纠纷，并明确表示不同意追加1102号业主为本案当事人。一审法院认为:关于赵平改要求尽快完成房屋交付，将现房4-1-1002户之上卫生间墙和管道按设计图纸恢复原状，并经验收合格，现因双方在本案开完庭后另行达成换房协议，并就相关的装修赔偿等达成协议，本案不再对此进行处理。赵平改与旭升房地产公司就交付问题进行了约定，约定勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位对工程进行验收，并确认该工程合格，以出具《单位工程质量验收记录表》或其它能证明验收合格的表单为准，而本案中，旭升房地产公司已经按约定组织相关单位进行验收，并出具了相应的验收合格报告，赵平改也进行了一定的交接，并进行了实质性的装修，且赵平改也无相反证据证明本案争议的房屋不符合交房的条件，故旭升房地产公司向赵平改交房有效。对于行政主管部门颁发的竣工验收备案证书，属于行政机关的行政管理行为，是否取得该证书不是交房是否有效的必须行为，故赵平改诉称的旭升房地产公司在2015年才取得竣工验收备案证书，其前期的交房行为无效，截止目前仍未交房的诉称依法不予采信，赵平改要求旭升房地产公司支付迟延交房违约金的请求依法不予支持。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，经营者提供商品有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款的三倍。本案中，旭升房地产公司向赵平改交付的房屋符合双方的约定条件，也没有证据证明旭升房地产公司向赵平改交付的房屋存在重大质量问题，旭升房地产公司在向赵平改交付房屋时未取得竣工验收备案证书的行为不构成欺诈行为，不符合三倍赔偿的相关规定，故赵平改要求旭升房地产公司给予三倍赔偿的请求依法不予支持。由于赵平改起诉的是买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，买卖合同与君河湾物业公司没有关系，故赵平改要求君河湾物业公司承担责任的请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决如下：驳回赵平改的诉讼请求。本案受理费19018元由赵平改承担。二审审理中，赵平改提交交房公告、质量保证承诺、业主证词、验房等级意见及登记表、改造方案、统一改造施工核验情况、银行账单、装修许可证、短信记录等18份证据，拟证明交房无效，君河湾物业公司应当承担逾期交房的违约责任。旭升房地产公司质证认为，赵平改提交的所有证据与本案无关，涉案房屋是君河湾4-1-1002号房屋，现在该房屋不在赵平改名下，本案失去了上诉的基础，涉案房屋2016年1月25日通过换房协议已经注销，退回君河湾物业公司，具体注销时间是2016年8月10日。旭升房地产公司提交3份证据：1、君河湾4-1-1002号房屋注销登记；2、2016年1月25日签订的换房协议；3、赵平改针对换房协议提起民事诉讼并且开过庭。拟证明赵平改已验房并领取钥匙进行装修，赵平改和旭升房地产公司就换房相关问题达成了协议，赵平改无权要求赔偿。赵平改质证认为，真实性没有异议，但证明方向有异议，旭升房地产公司提供的证据与本案无关。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实基本一致。本院认为，关于赵平改主张的延迟交付违约金是否应当支持的问题。赵平改与旭升房地产公司就房屋交付进行了约定，约定勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位对工程进行验收，并确认该工程合格，以出具《单位工程质量验收记录表》或其它能证明验收合格的表单为准。本案中，旭升房地产公司已经按约定组织相关单位进行验收并出具验收合格报告，赵平改也予以交接并进行实质性的装修，且赵平改也无相反证据证明涉案房屋不符合交房的条件，故旭升房地产公司向赵平改交房有效，不构成违约。对于赵平改该项上诉请求，本院不予支持。关于赵平改主张的换房发生的装修损失、购房费用及已发生费用资金利息损失是否应当支持的问题。赵平改和旭升房地产公司已经就换房相关问题达成协议，双方应当按照协议履行，赵平改不应当再要求赔偿。如赵平改对于双方达成的协议存在异议，应当另行主张，故赵平改该项上诉请求缺乏依据，本院不予支持。关于赵平改主张欺诈消费赔偿是否应当支持的问题。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，经营者提供商品有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款的三倍。本案属于商品房买卖合同纠纷，并不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，本案并不具备惩罚性赔偿的法定条件，故赵平改要求旭升房地产公司支付三倍赔偿的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于本案中君河湾物业公司是否应当承担责任的问题。由于本案是买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，君河湾物业公司并非本案涉案合同的相对方，买卖合同与君河湾物业公司没有关系，故赵平改要求君河湾物业公司承担责任的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，赵平改的上诉不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11830元，由赵平改负担。本判决为终审判决。审判长 郏文慧审判员 付爱丽审判员 杨献民二〇一七年七月三十一日书记员 任 君 更多数据：