（2017）京02民终7738号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-08-01

案件名称

北京豪志晨物业管理有限公司与北京市云柏商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京豪志晨物业管理有限公司,北京市云柏商贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2017）京02民终7738号上诉人（原审原告）：北京豪志晨物业管理有限公司，地址北京市朝阳区安苑东里一区17号楼2门102号。法定代表人陈金国，总经理。委托诉讼代理人刘安艺，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市云柏商贸有限公司，地址北京市海淀区复兴路23号。法定代表人李奎明，董事长。委托诉讼代理人金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人李洋，北京市昆仑律师事务所律师。上诉人北京豪志晨物业管理有限公司（下称豪志晨公司）与被上诉人北京市云柏商贸有限公司（下称云柏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初5510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豪志晨公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持我公司一审的全部诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费用由云柏公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2014年初，我公司得知云柏公司位于北京市东城区和平里六区8号楼主楼四层有600平方米左右的房屋出租，并可以从事宾馆经营。于是，我公司到云柏公司协商租赁事宜，云柏公司告知我公司其是从北京开元和平商城有限公司（下称开元公司）处租赁的该房屋，租赁期限截止到2016年12月31日。我公司当时认为租期太短了，经营宾馆需要装修改造，投资巨大，租赁时间短根本就无法收回成本，当即表示无法承租该房屋。云柏公司立即向我公司解释说，开元公司是从北京国天物业管理发展有限公司（下称国天公司）处租赁的该房屋，租赁期限截止到2020年10月31日。云柏公司交给我公司开元公司与国天公司租赁期限截止到2020年10月31日的合同复印件。并且说这房子的产权单位是中央国家机关危旧房改建处，该处委托授权国天公司对此房产进行全面的物业管理及对外出租。云柏公司声称，其与开元公司和国天公司的关系都非常的好，所以其才能获得该房产的对外出租权，而且，百分之百能续租，让我公司经营宾馆到2020年10月31日绝对没有问题。云柏公司还称：我们这个店，每年盈利二百多万，不盈利我们能在这干10多年了吗？我们也不会离开，况且开元公司与国天公司的合同到2020年10月31日，加上我们这么多年和开元公司与国天公司的关系，肯定能给你续签，但房租会涨一些。所以我公司与云柏公司在合同中8.1条款才出现（租金另议）字眼，这还是我公司在几次要求之下添上去的。我公司听到云柏公司如此承诺，又考虑到该房屋的产权单位是中央国家机关，开元公司和国天公司又都是知名的大企业，该涉案房屋的地理位置也好，面积也足够大，非常适合经营宾馆。云柏公司继续对我公司说，你就放心吧，没有问题的，中央国家机关危旧房改建处、国天公司、开元公司和云柏公司都会全力配合办理经营宾馆的全部手续的，如果他们不同意续租，也不会让你在他们的不动产上作大规模的装修改造。2014年8月12日开元公司向我公司出具《转发中央国家机关危旧房改建处关于在商城预应力结构梁、板上打孔的要求》及《装修管理规定》；2014年8月28日开元公司向我公司出具《关于结构安全的通知》和《承租户装修施工规定》；之后，我公司与北京京衡永昌物业管理有限公司（下称永昌公司）签订《装修管理协议书》；2014年9月3日，北京精明建筑勘察设计事务所向我公司出具《宾馆装修工程消防设计文件》。至此，确实如云柏公司所说，中央国家机关危旧房改建处、国天公司、开元公司和云柏公司都会全力配合我公司办理经营宾馆的全部手续的，并且同意我公司进行大规模的装修和改造。所以，我公司基于上述事实，听信与信赖了云柏公司如此的承诺及云柏公司交给我公司的开元公司与国天公司租赁期限截止到2020年10月31日的合同复印件，我公司与云柏公司才于2014年9月10日签订的《商铺租赁合同》。否则，于情、于理、于法，任何人也不会在明知经营租期这么短的时间内，能做出如此巨大的投资项目。1.一审法院未审查云柏公司与开元公司之间签订的《商铺租赁合同》，没有查明云柏公司是否享有转租权，以及租赁期限，是否有补充协议，以及有没有续租的能力等。我公司认为，云柏公司与开元公司之间签订的《商铺租赁合同》是查明本案事实的关键点。因为，云柏公司与开元公司之间在合同中如何约定，尤其是租赁期限的约定，是否是租赁期限截止到2016年12月31日，其是否具有转租权，是否还有其他补充协议，是否能够续租等，这些重要事实都是决定本案云柏公司在与我公司签订《商铺租赁合同》时是否存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。而一审法院对此未做任何审查，云柏公司也没有向一审法院提交其与开元公司之间签订的《商铺租赁合同》，用以证明其享有涉案房屋的转租权，以及真正的租赁期限截止日以及能否续租等。另外，我公司近期通过调查核实，发现中央国家机关危旧房改建处于2010年之前就已经不存在了，公章都已经封存了，那云柏公司所出示给我们的办理相关营业执照等的相关手续，都是不真实的、过期的、或虚假的。2.一审法院对我公司提供的能够证明被上诉人在签订《商铺租赁合同》时是否存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况重要证据，未进行任何审查与核实，在判决书中只字不提。云柏公司在签订合同之前，为了让我公司相信其所承诺的合同到期后可以百分之百续签，其就向我公司提供了国天公司与开元公司之间签订的《房屋租赁合同》，里面约定的租赁期限是到2020年10月31日，而且依据该协议的约定，此协议是要在房屋所在地房地产管理部门登记备案的。虽然，我公司在一审提交的是该份协议的复印件，即使是云柏公司也只能提交该协议的复印件，但这份证据的真实性是非常好核实的，因为，房屋的所有权属于中央国家机关危旧房改建处，该《房屋租赁合同》是要在房屋所在地房地产管理部门登记备案的。这是完全可以核实的事实，可是一审法院根本就没有进行任何审查。3.在本案中我公司与云柏公司均认可的其他事实也可以从侧面证明云柏公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，可是一审法院在判决书中只字未提。我公司在一审中所提供的证据，能够证明云柏公司对我公司的承诺，该合同百分之百能续签，中央国家机关危旧房改建处、国天公司、开元公司和云柏公司都会全力配合你办理经营宾馆的全部手续的。2014年8月12日开元公司向我公司出具《转发中央国家机关危旧房改建处关于在商城预应力结构梁、板上打孔的要求》及《装修管理规定》；2014年8月28日开元公司向我公司出具《关于结构安全的通知》和《承租户装修施工规定》；之后，我公司与永昌公司签订《装修管理协议书》；2014年9月3日，北京精明建筑勘察设计事务所向原告出具《宾馆装修工程消防设计文件》。至此，确实如云柏公司所说，中央国家机关危旧房改建处、国天公司、开元公司和云柏公司都全力配合我公司办理经营宾馆的全部手续的，并且同意我公司进行大规模的装修和改造。这也能证明中央国家机关危旧房改建处、国天公司、开元公司和云柏公司都完全知晓我公司的投资有多大，而在此期间没有任何人提醒租赁期满后不能续租，并且这一切都发生在云柏公司与我公司订立《商铺租赁合同》之前。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为因为我公司与云柏公司均按照约定全面履行各自的义务，现我公司主张撤销双发之间的合同，缺乏依据，并依据《合同法》第60条和《民事诉讼法解释》第90条作出判决是错误的。1.我公司在一审法院审理过程中，已经向法院提供大量的证据，足以达到证据的盖然性，还原案件的基本事实，并能够证明云柏公司在与我公司签订《商铺租赁合同》时是存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的。如果云柏公司明确告知我公司合同到期不能保证续租，我公司明知在扣除装修期和办理相关宾馆资质手续后，实际经营期限不足两年的情况下，还要投资300多万元进行装修，并且使用最好的材料，均通过各种审核和检测，这也是不符合常理和常识的。该事实完全可以证明我公司是在云柏公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的基础上，作出的决定。2.我国《合同法》中没有规定只要合同履行完毕了就不能撤销。在实践中有好多种情况是，只有在合同履行完毕后才会发现对方在签订合同时存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。所以，一审法院认为我公司与云柏公司均按照约定全面履行各自的义务，现上诉人主张撤销双发之间的合同，缺乏依据是错误的。所以，我公司认为，本案应该依据《合同法》第42条的规定：当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。云柏公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，我公司同意一审判决。我公司与豪志晨公司之间的合同真实有效，明确约定了合同期限到2016年12月31日。豪志晨公司的经营风险应自行承担，我公司没有续租的义务，且我公司与上家的租赁合同期限仅到2016年12月31日，事实上也不能够再续租。豪志晨公司的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。豪志晨公司向一审法院起诉请求：1.依法判决撤销我公司与云柏公司于2014年9月10日签订的《商铺租赁合同》；2.云柏公司返还我公司租赁保证金7万元；3.云柏公司赔偿我公司各项经济损失3763326.25元（包括装修费用3291996.25元、停水停电起算宾馆一年的经营损失471330元）；4.诉讼费由云柏公司承担。一审法院认定事实：2014年9月10日，豪志晨公司（承租方，乙方）与云柏公司（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将北京市东城区和平里六区8号楼主楼四层640平方米房屋出租给乙方，用于开设宾馆；租赁期限自2014年9月15日至2016年12月31日，自2014年9月15日至2014年11月14日为装修免租期；年度租金为人民币28万元；履约保证金7万元，本合同如期终止时，甲方应在乙方结清应付租金及费用并办妥以该租赁房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更或注销注册地址手续后十天内，将此履约保证金无息退还给乙方；乙方应于本租赁期限届满前3个月向甲方提出续租要求，甲方同意将房屋继续出租的，在同等条件下乙方对房屋有优先承租权，租金另议。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新签订续租合同。如合同提前终止、解除或届满当日，乙方应按接收房屋的原始状态交回房屋。双方交接日内乙方未拆除取回之物品，视为乙方放弃，由甲方自行处理。如因乙方损毁的甲方提供的设施、设备及房屋结构等，甲方有权要求乙方进行相关赔偿，甲方可从乙方支付的履约保证金中直接扣除。上述合同签订后，在涉案房屋成立了北京扇圆居宾馆，性质为个体工商户，登记经营者为魏文华。豪志晨公司法定代表人陈金国与魏文华系夫妻关系。2016年10月25日，北京扇圆居宾馆向云柏公司发送书面续租申请。云柏公司于2017年1月5日向豪志晨公司发送《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，同意因经营需要将双方合同延长至2017年1月15日，并请豪志晨公司于2017年1月15日前腾退房屋，办理交接，逾期云柏公司将自行收回房屋，并进行强制清场。2017年2月8日，云柏公司向豪志晨公司发送《租赁合同到期停止供电通知书》，通知豪志晨公司于2017年2月18日清空租赁场地交还云柏公司，并补齐2017年1月15日之后的租金，并将于2017年2月18日停止供电。其后，豪志晨公司向云柏公司发送《关于停电通知回函》，表明因双方租赁合同存在争议，如云柏公司强行停水、停电，将由云柏公司承担全部责任。2017年2月23日，云柏公司向豪志晨公司发送《限期撤场停止供电通知书》，限豪志晨公司于2017年2月25日清场将场地交还云柏公司，补齐水电费及2017年1月15日之后的场地占用赔偿金，并将于2017年2月25日14时停止供电。豪志晨公司于2017年2月24日向云柏公司发送《关于限期撤场停止供电通知回函》，表明云柏公司在合同签署中存在隐瞒、欺骗行为，导致豪志晨公司大量资金及人力、物力投入，造成损失，应由云柏公司承担。诉讼中，经询，豪志晨公司仍未将涉案房屋腾退给云柏公司。云柏公司认可豪志晨公司所述的租赁场地于2017年2月25日停电、于同年2月27日停水的事实。另查，豪志晨公司认可其在涉案房屋内登记注册的相关证照尚未变更或注销。一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，豪志晨公司与云柏公司所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。现豪志晨公司主张撤销双方之间的合同，缺乏依据，法院不予支持。双方之间的租赁合同已经到期届满，而在云柏公司函告豪志晨公司的情况下，豪志晨公司仍未腾退房屋，且豪志晨公司在此办理的相关证照亦未进行变更或注销，在此情况下，依据合同约定，尚未符合退还履约保证金的条件。故豪志晨公司要求退还租履约保证金，目前无法支持，双方可待相关问题厘清后另行解决。豪志晨公司要求云柏公司赔偿经济损失3763326.25元，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告北京豪志晨物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审查明的事实双方均无异议，本院予以确认。本院审理中，豪志晨公司与云柏公司均认可涉案房屋的产权人原为中央国家机关危旧房改建处，现为国管东区资产管理有限公司，产权人将出租的权利委托给北京国天物业管理发展有限公司（下称国天公司），国天公司将涉案房屋出租给北京开元和平商场有限责任公司（下称开元公司），开元公司又将涉案房屋出租给云柏公司，云柏公司转租给豪志晨公司。豪志晨公司主张云柏公司向其出示了开元公司与国天公司之间期限到2020年的租赁合同复印件，且开元公司、产权人等为其注册北京扇圆居宾馆出具了场地证明等办照手续，并允许其对涉案房屋装修改造，使其坚信可以续租，故才与云柏公司签订了本案的《商铺租赁合同》，现以重大误解为由要求撤销上述租赁合同。云柏公司称开元公司与国天公司之间的租赁合同复印件不是其向豪志晨公司出示，其并没有承诺到期可以续租，其与开元公司的租赁期限仅到2016年12月31日，到期后其与开元公司也没有续租。关于开元公司是否同意转租一节，云柏公司提供了其与开元公司之间的《房屋租赁合同》原件，其中第8条明确约定云柏公司有权将承租的房屋分租给他人。豪志晨公司认为该合同不属于新证据，其无法核实开元公司公章，故对合同真实性不能确定。本院认为，豪志晨公司与云柏公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。云柏公司与开元公司的租赁合同明确约定云柏公司享有转租权，且从开元公司、产权人为豪志晨公司办理营业执照提供相关手续及允许其对涉案房屋装修改造均可说明开元公司、产权人是同意云柏公司将涉案房屋转租给豪志晨公司的。关于豪志晨公司主张签订合同时云柏公司承诺到期续租一节，云柏公司对此不予认可，根据谁主张谁举证的原则，豪志晨公司对其该项主张负有举证责任。现豪志晨公司没有直接证据证明云柏公司做出过续租的承诺，且即使开元公司与国天公司之间的租赁合同复印件为云柏公司提供也只能说明云柏公司告知过涉案房屋的来源，并不足以证明云柏公司承诺到期续租，而协助办理工商营业执照及允许装修改造均为云柏公司应尽之合同义务，亦不能印证豪志晨公司的主张，故豪志晨公司应承担举证不能的法律后果，本院对豪志晨公司的上述主张不予采信。豪志晨公司以重大误解为由要求撤销与云柏公司之间的《商铺租赁合同》，缺乏事实依据，本院不予支持。根据合同约定，履约保证金7万元，在合同如期终止时，云柏公司应在豪志晨公司结清应付租金及费用并办妥以该租赁房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更或注销注册地址手续后十天内，将履约保证金无息退还给豪志晨公司。现租赁合同虽然已经到期，但豪志晨公司仍未腾退交还房屋，以涉案房屋为注册地址的相关证照亦未变更或注销，尚不符合退还履行保证金的条件。豪志晨公司在现有情况下要求退还履行保证金，不符合合同约定，暂不能支持，豪志晨公司可在退还条件满足后另行主张。因合同系到期终止，装修费用属于豪志晨公司的正常经营成本，豪志晨公司要求云柏公司对此予以赔偿，无事实及法律依据，本院不予支持。关于停水停电后的经营损失，停水停电发生在合同到期之后，此时豪志晨公司已无权继续使用涉案房屋，且在停水停电前云柏公司已经多次告知豪志晨公司应承担的法律后果，故豪志晨公司要求赔偿停水停电后的经营损失，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，豪志晨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37466元，由北京豪志晨物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　曹　雪审判员　李蔚林审判员　王军华二〇一七年七月三十一日书记员　赵子豪关注微信公众号“”