（2017）粤12民终1007号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-11-01
案件名称
广州市德馨物业管理有限公司肇庆分公司、李世平物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省肇庆市中级人民法院
所属地区
广东省肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市德馨物业管理有限公司肇庆分公司,李世平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤12民终1007号上诉人（原审原告）：广州市德馨物业管理有限公司肇庆分公司，地址：广东省肇庆市彩云路2号新世界花园新湖苑B7首层。负责人：林伟雄。委托代理人：植凤娟、谢肇傑，均为该公司员工。被上诉人（原审被告）：李世平，男，汉族，1988年11月20日出生，住广东省德庆县。上诉人广州市德馨物业管理有限公司肇庆分公司（以下简称德馨物业肇庆分公司）因与被上诉人李世平物业服务合同一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2016）粤1203民初543号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。德馨物业肇庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令李世平立即向德馨物业肇庆分公司支付截至2016年6月所欠物业服务费11762.72元；3.本案诉讼费用由李世平承担。事实和理由：1.一审判决“德馨物业肇庆分公司与肇庆市团星房地产开发有限公司（以下简称团星公司）签订的《肇庆团星?鼎峰前期物业服务合同》对李世平无约束力”认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，团星公司与德馨物业肇庆分公司之间依法签订的《前期物业服务合同》，对团星?鼎峰小区的全体业主都具有约束力，即对李世平具有约束力。另外，《前期物业服务合同》在售房前已签约，在售房时予以公示。如《前期物业服务合同》的条款不违反其原则、精神，购房者如对《前期物业服务合同》的条款不满意或持反对态度，李世平可以不买房。如在此种情况下，李世平仍然买房，则视其已对《前期物业服务合同》的条款认可。《前期物业服务合同》已通过合同方式对项目的管理者、收费标准、物业管理服务质量等给予规定，是物业公司向全体业主或住户收取物业管理费的法律依据。至于团星公司或德馨物业肇庆分公司是否与业主签订《前期物业服务协议书》，都不影响其收费的合理性。2.一审判决“李世平尚未收到团星公司房屋”认定事实错误。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定：业主应自房屋交付之日起支付物业费。房屋已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。当事人另有约定的，从其约定。李世平与团星公司签订的《商品房买卖合同》中第十一条约定：商品房具备合同第八条交付使用条件，自出卖人通知买受人收楼之日起，视出卖人已按期交楼，且买受人必须于通知之日起交付物业管理费。该合同第八条约定：团星公司应在2014年12月31日前将已办理了工程竣工验收备案手续的房屋交付给李世平。2014年12月25日，团星公司向李世平发出《收楼通知书》，通知李世平在2014年12月28日起为收楼期，为李世平提供三个月的收楼时间（即2015年1月1日至3月31日），要求李世平在该时间段内办理收楼手续，如在该时间段内仍未办理，视为自动验收及已办理接收的一切手续，物业公司将从2014年4月1日起计收物业管理费。2014年12月31日，该商品房办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续，取得了竣工验收备案表。因此，该商品房已具备了与李世平签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件，团星公司也在约定时间内发出了《收楼通知书》，但李世平至今仍未办理房屋交付手续，超过了团星公司通知其办理交付手续的时间，应视为李世平已按期交楼，且需自通知之日起交付物业管理费。综上，一审判决存在事实认定和适用法律错误等问题，严重损害德馨物业肇庆分公司合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法改判。被上诉人李世平经本院传唤，未参加诉讼，庭后也未提交书面意见。德馨物业肇庆分公司向一审法院起诉请求判令：1.李世平立即向德馨物业肇庆分公司支付截至2016年6月所欠物业服务费11762.72元；2.李世平承担本案全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登公告费等属于本案所需支付的关联费用。一审法院认定事实：2013年10月16日，团星公司与李世平签订了一份《商品房买卖合同》，约定李世平购买团星公司开发建设的位于肇庆市××区定名为鼎峰的A308、A309、A310幢A308房，该房层数为3层，建筑面积为262.56平方米，签订本合同时，李世平应与团星公司或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，团星公司应在2014年12月31日前将已经办理了工程竣工验收备案手续的房屋交付给李世平，并书面通知李世平办理交付手续。该合同还约定，商品房具备合同第八条交付使用条件，自团星公司通知李世平收楼之日起，视为团星公司已按期交楼，李世平必须于通知之日起交付物业管理费。2014年12月25日，团星公司向李世平发出《收楼通知书》，通知李世平在2014年12月28日起为收楼期，为李世平提供三个月的收楼时间（即从2015年1月1日至3月31日），要求李世平在该时间段内办理收楼手续，如在该时间内仍未办理，视为自动验收及已办理接收的一切手续，物业公司将从2015年4月1日起计收物业管理费。2014年12月31日，该商品房办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续，取得了竣工验收备案表。但李世平至今没有办理上述商品房交付使用的手续。德馨物业肇庆分公司与团星公司签订了一份《肇庆团星.鼎峰前期物业服务合同》，约定德馨物业肇庆分公司为团星公司开发建设的鼎峰一期的业主提供物业服务，其中别墅物业服务费为2.8元/㎡/月，洋房物业服务费为1.8元/㎡/月，如果团星公司在物业交付使用后，销售房屋未达到50%以上的（含50%），按不足50%差额部分面积支付空置单元及车位等物业服务费，当销售住宅达到50%以上（含50%），团星公司无需另行支付空置单元及车位等物业服务费。该服务合同没有签署时间。2016年7月1日，德馨物业肇庆分公司在A308房的信报箱张贴《催款通知书》，要求李世平缴交2015年12月至2016年7月的物业服务费11762.72元。但李世平至今没有缴交，德馨物业肇庆分公司遂提起本案诉讼。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。虽然德馨物业肇庆分公司与团星公司签订了《肇庆团星.鼎峰前期物业服务合同》，约定德馨物业肇庆分公司为团星公司开发建设的鼎峰一期的业主提供物业服务，但是根据李世平与团星公司签订的《商品房买卖合同》约定，签订买卖合同时，李世平应与团星公司或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。至今李世平却未与团星公司或其委托的德馨物业肇庆分公司签订了《前期物业管理服务协议》，因此，德馨物业肇庆分公司与团星公司签订的《肇庆团星?鼎峰前期物业服务合同》对李世平无约束力，且李世平尚未收到团星公司房屋，故德馨物业肇庆分公司主张李世平交纳物业服务费，理据不足，该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回德馨物业肇庆分公司的诉讼请求。一审案件受理费94元，由德馨物业肇庆分公司负担。二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据本案双方当事人上诉和答辩，本案争议焦点是：李世平是否应向德馨物业肇庆分公司缴交讼争的物业管理费用。第一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，团星公司与德馨物业肇庆分公司之间依法签订的《前期物业服务合同》，对团星?鼎峰小区的全体业主都具有约束力，也对李世平具有约束力。第二，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”李世平与团星公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“团星公司应在2014年12月31日前将已办理了工程竣工验收备案手续的房屋交付给李世平。”第十一条约定：“商品房具备合同第八条交付使用条件，自出卖人通知买受人收楼之日起，视出卖人已按期交楼，且买受人必须于通知之日起交付物业管理费。”本案中，团星公司于2014年12月25日，向李世平发出《收楼通知书》，通知李世平在2014年12月28日起为收楼期，为李世平提供三个月的收楼时间（即2015年1月1日至3月31日），要求李世平在该时间段内办理收楼手续，如在该时间段内仍未办理，视为自动验收及已办理接收的一切手续，德馨物业公司将从2015年4月1日起计收物业管理费。2014年12月31日，该商品房办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续，取得了竣工验收备案表。但李世平至今仍未办理房屋收楼手续，超过了团星公司通知其办理交付手续的时间，应视为李世平已按期收楼，且李世平一、二审期间放弃质证和辩论的权利，也未提出证据证明涉案的房屋存在质量问题。故李世平应依据《商品房买卖合同》的约定自2015年4月1日起交付物业管理费。上诉人德馨物业公司要求李世平缴纳物业管理费的主张依法有据，本院予以支持。综上所述，德馨物业肇庆分公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销肇庆市鼎湖区人民法院（2016）粤1203民初543号民事判决；二、李世平应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市德馨物业管理有限公司肇庆分公司支付物业费11762.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费140元，二审案件受理费12828元，共29326元，由被上诉人李世平负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 日 红审 判 员 任 喜 跃代理审判员 欧阳平平二〇一七年七月三十一日法官 助理 李 结 琼书 记 员 邵 丽 虹 来自：