（2016）京0102民初26414号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2018-06-08

案件名称

北京西西友谊商城有限公司与北京市宏基业天然珠宝市场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京西西友谊商城有限公司,北京市宏基业天然珠宝市场有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2016）京0102民初26414号原告：北京西西友谊商城有限公司，住所地北京市西城区华远北街1号。法定代表人：段獬鹞，董事长。委托诉讼代理人：刘治国，北京市义博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺凡，北京市义博律师事务所实习律师。被告：北京市宏基业天然珠宝市场有限公司，住所地北京市西城区西单北大街××号地上第三、四层。法定代表人：刘永刚，总经理。委托诉讼代理人：闵学晶，北京市首创律师事务所律师。原告北京西西友谊商城有限公司（以下简称西西友谊商城��与被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司（以下简称：宏基业珠宝市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西西友谊商城的委托诉讼代理人刘治国、张艺凡与被告宏基业珠宝市场的委托诉讼代理人闵学晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西西友谊商城向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签订的《租赁合同书》于2016年10月22日解除，被告腾空租赁房屋交还原告；2、判令被告支付自2015年1月1日起至2016年10月22日止欠付的房屋租金10849171.23元；3、判令被告支付房屋使用费，从2016年10月23日起计算至实际腾退之日止，按照合同约定的年租金标准6339375元（日租金为17368.15元）计算；4、判令被告以应付租金为基数按每日0.5%支付违约金，分段计算至实际支付之日（分段计算起点为2015年1月1日应付租金为1509375元，2015年4月1日应付租金基数为1509375元，2015年7月1日应付租金为1509375元；2015年10月1日应付租金为1509375元，2016年1月1日应付租金为1509375元，2016年4月1日应付租金为1381875元，2016年7月1日应付租金为1534531.25元，2016年10月1日至2016年10月22日的应付租金为382099.32元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月30日，原、被告签订《租赁合同书》约定：被告承租原告西单北大街××号第四层6332.02平米。租赁期限自2011年7月1日至2019年4月30日止。合同第4.2条约定，租金支付方方式为季付，提前30日支付。合同第7.6条约定，被告逾期支付租金按每日相关金额的0.5%支付违约金，拖欠一个月原告有权终止本合同。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告自2012年开始即不按照合同约定支付租金，为此，原告曾于2013年起诉被告支付��金。但被告自2015年1月1日又开始拒绝交纳租金，超过合同约定的期限。为此，原告于2016年9月21日提起本案，被告于2016年10月22日收到起诉书副本。故原告认为《租赁合同书》已经于2016年10月22日解除，合同解除后，被告应支付相应的费用并承担违约责任。被告宏基业珠宝市场辩称，第一，我公司不同意解除合同。我公司之所以未能按时交纳租金是有原因的，首先是我公司出资建设的违章建筑一直由原告使用并收益，没有对我公司进行补偿，造成我公司资金紧张，不能交纳租金。其次是从2011年6月开始，四层一直在漏水。我公司需要翻新修复，占用大量资金。四层漏水情况，直接影响我公司出租商铺，造成许多商户陆续搬离。第二，我公司不同意腾房，四层有众多小商户，原告单诉我公司腾空房屋，没有实际意义。第三，对欠付的��金我公司不同意支付，数额依据合同约定没有问题，但是面积与合同约定不符。因2015年6月23日至9月15日原告改造商城，停业两个半月，我公司直接减少租金1257812元；原告装修期间我公司仍支出了人员运行费250000元；四层经常漏水的地方长期空置，要求扣减租金10512000元；四层漏水造成的直接物品损失达1500000元。综上，要求法院酌减租金13512000元。第四，原告以租赁合同为由于2016年9月21日提起本案诉讼，其提出的2015年1月1日至2015年9月21日期间的租金请求已经超过诉讼时效。原告起诉前只给我公司发过催缴电费、水费和物业费的单子，没有向我公司催要过租金。第四，对于使用费的标准不应按原合同计算，整层标的租赁的租金标准已经严重下调。第五，违约金我公司不应支付，是原告违反合同在先，我公司没有恶意拖欠且违约金的标准也明显过高，应予酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：北京市西单北大街××号（建筑面积70934.43平方米）的产权人系北京敬远房地产开发有限公司。自2002年10月23日起至2022年10月22日，北京敬远房地产开发有限公司将52000平方米的商业设施委托原告西西友谊商城管理。同意西西友谊商城以自己的名义，对外出租委托管理的商业设施。2011年6月30日，原告西西友谊商城（出租方、甲方）与被告宏基业珠宝市场（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将北京市西单北大街××号第四层（以下简称涉案房屋）建筑面积6332.02平方米出租给乙方作为商业经营使用，租��期限自2011年7月1日起至2019年4月30日止。租金标准为……自2014年9月1日至2016年8月31日年租金标准为6037500元；自2016年9月1日日至2019年4月30日，年租金标准为6339375元。乙方按季度交纳租金，租金应在每个付款期到来的30日前（即提前30日）交纳。如乙方出现欠付租金情况，每耽误一日应向甲方支付违反合同相关金额0.5%的违约金。如拖欠一个月租金及费用甲方有权终止本合同。合同签订后，原、被告双方正常履行合同。履行过程中，因被告未按时交纳2012年度的租金，原告于2013年年初诉至本院，要求解除租赁合同、被告腾退房屋并支付租金。2013年3月在本院主持下达成调解，出具（2013）西民初字第02637号民事调解书，被告分期向原告支付2012年租金，合同继续履行。因被告自2015年1月1日起拖欠租金，原告于2016年9月21日提起诉讼，要求与被告解除合同，被告腾退房屋、交纳租金、违约金以及房屋使用费。被告持答辩意见予以抗辩。被告认可于2016年10月22日收到起诉书副本。另查，一、审理中，被告要求扣减租金13512000元，理由是商城自2011年开始漏水且在2015年6月至9月，商城因装修停业。原告为此提交了2017年2月的照片、自2011年至2016年向原告的致函、《证明》以及施工的通知，对此，原告以照片没有时间、地点，不能证明被告存在损失为由不予认可；以函件没有公章且原告亦未收到为由不予认可；《证明》显示的时间与本案没有关联性为由不予认可；以电梯系改造并非市场停业为由，不同意被告的证明目的。二、对于被告抗辩的时效问题，原告提交了自2016年1月至10月以及12月的缴费核对通知单，在商户一栏有被告工作人员安××的签字，证明对于被告欠付的租金，原告一直在主张。被告表示安××已于2017年年初离开公司，该证据的真实性无法认定。三、被告于2016年3月支付租金127500元，原告主张系2016年第二季度租金，并在租金请求中减去该笔款项，被告同意。四、被告未向本院提交商城于2015年6月至9月停业的证据以及其损失的证据。上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同书、民事调解书等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求��民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因被告未按照合同的约定支付租金，自2015年1月1日开始拖欠租金，已经违约。现原告依据合同约定向被告行使解除权，并于2016年9月21日提起诉讼，要求法院予以确认，被告认可于2016年10月22日收到原告的起诉书副本，虽然在诉讼中不同意解除，但其所述理由没有事实依据，本院不予采信，故本院确认合同于2016年10月22日解除。合同解除后，被告负有返还租赁物的义务，租赁的房屋应当予以返还。对于原告主张的自2015年1月1日起至2016年10月22日止被告欠付的房屋租金10849171.23元，被告认为数额符合合同约定的计算方式，不同意支付，理由是存在其他争议问题以及租赁期间楼层漏水、装修对其造成了损失，但被告提交的证据材料均不能证明其主张，本院对其抗辩意见不予采信。对于被告提出的原告的部分租金请求超过诉讼时效的主张，原告提交的缴费核对通知单，上有被告工作人员安××的签字，可以证明原告一直在催缴，被告的该项抗辩意见本院亦不予采信。对于原告主张的自2016年10月23日起计算至实际腾退之日止的房屋使用费，（按照合同约定的年租金标准6339375元计算）的请求，被告占用原告的房屋，应当予以支付。比照合同约定的租金标准支付并无不妥。对于原告主��的逾期付款违约金请求，首先，合同中对逾期支付租金的违约责任有明确的约定，被告对此约定及逾期付款的法律后果应当知晓；其次被告至今仍拖欠自2015年度开始的租金，确实存在违约情形；最后，被告所述均不能作为其迟延支付租金的理由。鉴于双方约定的违约金数额过高且被告对此提出异议，故违约金数额本院将以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准酌情予以判定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、第九十六条、第九十七条及第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京西西友谊商城有限公司与被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司于二〇一一年六月三十日签订的《租赁合同书》于二〇一六年十月二十二日解除。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司将北京市西城区西单北大街××号第四层腾空交还原告北京西西友谊商城有限公司。三、自本判决生效之日起七日内，被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司给付原告北京西西友谊商城有限公司自二〇一五年一月一日起至二〇一六年十月二十二日止的房屋租金10849171.23元。四、自本判决生效之日起七日内，被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司给付原告北京西西友谊商城有限公司自二〇一六年十月二十三日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按照年租金6339375元的标准计算）。五、自本判决生效之日起七日内，被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司支付原告北京西西友谊商城有限公司逾期支付租金的违约金（以应付租金为基数按照每日0.02%），分段计算至实际支付之日止（分段计算标准为二〇一五年一月一日应付租金为1509375元；二〇一五年四月一日应付租金为1509375元；二〇一五年七月一日应付租金为1509375元；二〇一五年十月一日应付租金为1509375元；二〇一六年一月一日应付租金为1509375元；二〇一六年四月一日应付租金为1381875元；二〇一六年七月一日应付租金为1534531.25元；二〇一六年十月一日至二〇一六年十月二十二日应付租金为382099.32元）。六、驳回原告北京西西友谊商城有限公司的其他诉讼请求。如果被告北京市宏基业天然珠宝市场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五��三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55900元，由被告北京市宏基业天然珠宝市场负担。自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　郭云燕二〇一七年七月三十一日书记员　　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