（2017）闽02民终1212号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-12-06

案件名称

吴昭平、厦门市万科湖心岛房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴昭平,厦门市万科湖心岛房地产有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2017）闽02民终1212号上诉人（原审原告）：吴昭平，男，1960年2月2日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被上诉人（原审被告）：厦门市万科湖心岛房地产有限公司，住所地厦门市湖里区江头台湾街289号202单元。法定代表人：姚侠义，该公司总经理。委托诉讼代理人：李正旭，该公司员工。上诉人吴昭平因与被上诉人厦门市万科湖心岛房地产有限公司（以下简称万科湖心岛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初2082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴昭平上诉称，请求撤销原审判决第三项，改判支持其第二项诉讼请求，即判令万科湖心岛公司向吴昭平支付违约金（按已付购房款7645247元的日万分之一计算违约金，从2015年8月17日截止至2017年1月7日共计388378元）。事实与理由：一、讼争商品房存在严重质量瑕疵。房屋交接后维修、返工不断，最突出的问题：1.主卧、书房与外平台地面没有采取有效的防雨水渗漏措施，导致雨水倒灌，室内木地板浸水，脚线、墙体、墙纸发霉；2.新风系统进风口安装在室内吊顶内，形同虚设；3.厨房排烟不畅，厨房油烟报警器经常报警；4.室内智能监控系统不能工作，已反复维修调试，从交房至今从未正常过。二、万科湖心岛公司无故拖延、拒不履行修缮义务，致使吴昭平无法取得符合合同约定的房屋，侵害了吴昭平的合同权益。三、一审法院举证责任分配不当。2016年6月22日吴昭平向一审法院提出申请，要求万科湖心岛公司提供涉诉商品房经审查后的设计施工图纸（包括主体结构、装修、新风系统、智能监控），但未得到准许。由于举证责任分配不当，案涉房产质量瑕疵的成因、范围、实质内容、危害程度和修缮方案无法得到全面剖析，致使案涉房产逾期交付的责任无法准确认定。四、案涉房产不具备竣工交付的条件，应承担延迟交付的法律责任。2013年9月30日办理的交接手续只具形式上的交接，不具有实质上的交接。因案涉房产出现了多项严重的质量瑕疵，不符合原设计的要求和交付条件，本质上不具备办理房产交接的基本条件，此其一；其二，案涉房产存在的质量瑕疵是需要经过一定的时间，通过使用才能发现，并且当吴昭平发现涉诉房产存在质量瑕疵就于2015年8月17日（之前通过电话或口头主张保修，万科湖心岛公司不予确认）书面告知万科湖心岛公司，并且存在的质量瑕疵已被技术鉴定机构和一审法院认定；其三，万科湖心岛公司声称案涉房产已经相关部门组织验收，但这次验收只是建筑主体结构的竣工验收而不是房屋二次装修后的竣工验收。五、一审法院法律适用不当，存在偏差，判决所依据的法律事实存在造假。一审法院根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定,认定案涉房产自2013年9月30日完成交付使用，忽视了“当事人另有约定的除外”的法律规定。双方在签订的《厦门市商品房买卖合同》第八条约定了交付条件与期限。万科湖心岛公司于2013年7月12日和7月19日依照上述要求组织了竣工验收，但是，注意两点：一是此次验收是主体工程的竣工验收，而非房屋装修的竣工验收，主体工程验收后房屋装修工程继续进行施工，此时距房屋交付还五十一天。二是2013年9月30日双方进行房产交付时，房屋当时的状况是否还保持着主体工程竣工验收的交付条件。事实是：与《房屋装修协议》附件3房屋装修户型图基本相符。第一、图中（13）洗衣间布设有消防立管和消火栓；第二、图中（8）阳台两处，各布设有给水管（或是燃气管）；两项均不符合《住宅设计规范》GB50096-2011第8.1.7条“下列设施不应设置在住宅套内，应设置在共用空间内：1公共功能的管道：包括给水总管、消防立管、雨水立管、采暖（空调）供回水总立管和配电和弱电干线（管）等。”；第三、电信、电视、网络线路布设存在质量瑕疵，不能完好使用（2016年6月9日广电厦门公司安装次卧的电视时才发现预埋的网线不通，吴昭平当即向万科湖心岛公司报修并于次日补办了报修手续；第四、主卧、书房与外平台间的防雨水渗漏措施不当，没有按竣工图的要求设置排水地漏，没有按施工设计布设门槛和排水坡度，不符合《住宅设计规范》GB50096-2011第7.4.1条“住宅的屋面、地面、外墙、外窗应采取防止雨水和冰雪融化水侵入室内的措施。”。上述第一、第二、第三、第四均违反国家建筑设计的强制禁止性条文，不能满足竣工验收条件，也违反了双方在签订的《厦门市商品房买卖合同》第八条约定交付条件中第（1）、（2）条，不得进行交付。同时吴昭平注意到，厦门市公安消防支队在2013年7月19日的《建设工程消防验收意见书》意见第三条明确写道“本工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法重新申报消防设计审核或备案”。万科湖心岛公司答辩称，一、案涉商品房存在的质量瑕疵，已依照法律规定及双方合同约定对案涉商品房质量瑕疵进行保修处理，目前存在的几处质量瑕疵尚未修缮的责任不在万科湖心岛公司。在商品房交付后，根据《商品房买卖合同》附件六之补充协议第九条的规定，万科湖心岛公司在合同约定的范围内承担保修责任；合同约定若给买受人造成直接经济损失的，出卖人依约赔偿。万科湖心岛公司已经积极履行合同项下的义务，如去年莫兰蒂台风后（一审期间），万科湖心岛公司在吴昭平的配合下，及时更换了木地板和墙纸，对防水门槛进行处理，并对地面石材予以保养（详见证据一、二），还对此期间给吴昭平造成的居住不便，进行了经济上补偿。万科湖心岛公司现已经且多次向吴昭平提出客观可行的多种维修方案以供吴昭平根据需要选择，但因吴昭平无正当理由拒绝配合，导致万科湖心岛公司迟迟无法开展维修工作（详见证据三）。二、案涉房产具备竣工交付条件，万科湖心岛公司不应承担延迟交付的法律责任。万科湖心岛公司按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限条款约定已经于2013年9月30日将商品房交付吴昭平，不仅办理了交接手续，且签署《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》，该房屋已经自2013年9月30日起即已转移由吴昭平占有使用，交付时间和条件都符合合同约定，万科湖心岛公司并不存在逾期交付问题。故吴昭平要求万科湖心岛公司按照《厦门市商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的约定向上诉人支付逾期交付违约金，则没有事实和法律依据。吴昭平向一审法院起诉，请求判令：1.万科湖心岛公司将厦门市湖里区蔡塘万科湖心岛项目三期5D302室的新风系统、厨房排烟道修缮至符合《民用建筑供暖通风调节设计规范》、主卧外平台修缮至符合《住宅设计规范》、室内智能监控系统修缮至能正常使用；2.按双方签订的《厦门市商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定，从2015年8月17日（吴昭平第一次书面致函万科湖心岛公司要求其履行修缮义务）起至万科湖心岛公司履行完修缮义务之日止，按日向吴昭平支付已付款7645247元万分之一的违约金；3.万科湖心岛公司赔偿因上述质量瑕疵给吴昭平造成的损失。一审法院认定事实：2013年4月14日吴昭平（买受人）与万科湖心岛公司（出卖人）签订一份合同号为03061602的《厦门市商品房买卖合同》。1.合同第三条约定：吴昭平向万科湖心岛公司购买万科湖心岛项目三期5#楼（D段）3层02单元的房屋；2.合同第八条约定：万科湖心岛公司应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的房屋交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件，（3）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业，社会服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设计有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金的方式处理；3.合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该房产交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面到达之日起60日退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；4.合同第十三条约定：出卖人关于室内分割、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的室内分割、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的处理方式详见附件六合同补充协议；5.合同第十五条约定保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《厦门市商品房买卖合同》的附件三系建筑节能措施、指标和室内分割、装饰装修、设备标准：包含了房屋及节能措施、围护结构保温隔热性能指标、外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、露台、自来水、烟道、电源配置、网络、有限电视、保安系统等方面。《厦门市商品房买卖合同》附件六系《合同补充协议》，约定：1.在商品房交付过程中发生下列情形的，不影响双方办理该商品房交付手续，出卖人在买受人接收该商品房后按照合同约定承担保修责任或实现本合同附件三约定的标准：（1）工程质量问题（主体结构不合格除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；2.对《厦门市商品房买卖合同》第十三条出卖人关于装饰、设备标准（本合同附件三）的补充，买受人双方对装置、装修、装饰所用材料的产品质量是否符合国家强制性规范存在争议的，买卖双方可共同委托由政府指定的有检测资质的机构进行检测，检测费用由买受人先行支付，如最终鉴定结果为不符合国家强制性规范的，买受人先行支付的检测费用由出卖人承担；4.对《厦门市商品房买卖合同》第十五条保修责任的补充：本建筑工程及附属设施发生质量问题时按厦门市《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》规定的保修范围和期限进行保修，在保修期内，由出卖人负责安排相关施工单位完成保修工作；5.买受人同意出卖人在该商品房装修过程中对该商品房进行局部变动，包括但不限于对该商品房分户隔墙的取消或者位置移动，以及某些商品房使用功能的调整。2011年2月24日厦门市合道施工图审查有限公司出具施工图审查合格书，确认厦门市万科湖心岛项目三期（Ⅱ-4#楼A～D段，Ⅱ-5#楼A～G段，Ⅱ-6#～8#楼）工程项目施工图文件经审查合格。厦门市万科湖心岛项目三期工程Ⅱ-5#楼D段工程于2013年7月12日通过竣工验收，于2013年7月19日通过消防验收。2013年9月30日，吴昭平与万科湖心岛公司就万科湖心岛项目三期5#楼（D段）3层02单元的房屋办理交接手续并签署了《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》。万科湖心岛公司交付了已装修的房屋。一审法院认为，吴昭平与万科湖心岛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦没有违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。本案中，万科湖心岛公司应当交付能够正常使用、符合有关规范要求的房屋。经鉴定，万科湖心岛公司交付给吴昭平的房屋室内监控系统无法正常使用；主卧外平台在二次装修改造为露台，防止雨水侵入室内措施不当，致雨水反渗，不符合《住宅设计规范》要求；新风系统进风口位于该封闭阳台的天棚吊顶内，不符合《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）；烟道排烟不畅，排气效率不能满足使用要求，不符合《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）的要求，现吴昭平要求万科湖心岛公司将厦门市湖里区蔡塘万科湖心岛项目三期5D302室的新风系统、厨房排烟道修缮至符合《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》的要求、主卧外平台修缮至符合《住宅设计规范》要求、室内智能监控系统修缮至能正常使用，予以支持。鉴定费用58500元应由万科湖心岛公司负担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外……”，本案中，吴昭平与万科湖心岛公司就万科湖心岛项目三期5#楼（D段）3层02单元的房屋于2013年9月30日办理交接手续并签署《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》，该房屋自2013年9月30日起即已转移由吴昭平占有，万科湖心岛公司于2013年9月30日完成该房屋的交付使用。根据双方签订的《厦门市商品房买卖合同》的约定，万科湖心岛公司应于2013年9月30日前交付房屋，现万科湖心岛公司确实于2013年9月30日交付房屋，该交付时间符合合同约定。双方签订的《厦门市商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项是关于出卖人逾期交房违约责任的约定，即万科湖心岛公司如未按合同规定的期限将该房屋交付吴昭平使用，则按逾期时间分别处理，如果出卖人交房时间逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。本案中，万科湖心岛公司已经于2013年9月30日向吴昭平交付房屋，不存在万科湖心岛逾期交付房屋超过90日的情形，吴昭平要万科湖心岛公司按照“出卖人交房时间逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”的约定支付违约金，没有事实依据，不予支持。吴昭平要求万科湖心岛公司赔偿因上述质量瑕疵给吴昭平造成的损失，但吴昭平就其损失未能提出具体的诉讼请求，经法庭释明后吴昭平仍不能明确其具体损失，因此，该诉讼请求，不予审理，吴昭平可明确其损失后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百一十九条的规定，判决：一、万科湖心岛公司应于判决生效之日起十日内将厦门市湖里区蔡塘万科湖心岛项目三期5D302室房屋的室内监控系统修缮至能够正常使用，主卧外平台修缮至符合《住宅设计规范》的相关要求，新风系统、厨房烟道修缮至符合《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）的相关要求。二、万科湖心岛公司应于判决生效之日起十日内支付吴昭平鉴定费58500元。三、驳回吴昭平的其他诉讼请求。二审期间，双方均对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，万科湖心岛公司提交：1、《付款单据及确认收款记录》，拟证明已进行相关补偿；2、《维修现场图》，拟证明已对质量瑕疵问题进行维修；3、《维修方案送达公证书》，拟证明向吴昭平提过多种维修方案的选择。吴昭平对上述证据无异议。本院认为，吴昭平向一审法院提起三项诉讼请求，其中第一项诉讼请求为万科湖心岛公司履行相应维修义务，一审法院已予支持；第二项诉讼请求为支付逾期交付房屋的违约金，因万科湖心岛公司已按照双方签订的《厦门市商品房买卖合同》于2013年9月30日向吴昭平交付房屋，不存在合同约定“出卖人交房时间逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”的情形。本案讼争房屋因装修导致的质量问题，属于交付后房屋存在质量问题导致的违约责任，并不属于上述合同条款约定逾期交付的情形，故吴昭平的上诉主张没有事实依据，本院不予支持。关于第三项诉讼请求，吴昭平要求万科湖心岛公司赔偿因上述质量瑕疵给其造成的损失，因吴昭平未就其损失提出明确的诉讼请求，经一审法院释明后吴昭平仍未能明确，故该项诉讼请求，一审不予审理，并无不当，吴昭平可明确其损失后另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2176元，由吴昭平负担。本判决为终审判决。审判长　刘文珍审判员　李向阳审判员　胡林蓉二〇一七年七月三十一日代书记员　黄亚君附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”