（2017）闽0203民初7296号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2018-09-01

案件名称

厦门市小羽佳服务有限公司与苏莎莉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市思明区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

厦门市小羽佳服务有限公司,苏莎莉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

福建省厦门市思明区人民法院民事判决书（2017）闽0203民初7296号原告：厦门市小羽佳服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨东路319号D幢第六层之602室，统一社会信用代码91350203705405374K。法定代表人：翟焰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈博炫，该公司职员。被告：苏莎莉，香港特别行政区居民，女，1948年9月10日出生，住香港太古城太茂道1号金殿台燕宫阁11楼G室。委托诉讼代理人：郑志宁，福建金海湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶耀钦，福建金海湾律师事务所实习律师。原告厦门市小羽佳服务有限公司（以下简称小羽佳公司）与苏莎莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告小羽佳公司的委托诉讼代理人陈博炫，被告苏莎莉的委托诉讼代理人郑志宁、叶耀钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小羽佳公司向本院提出诉讼请求：苏莎莉返还小羽佳公司房屋租赁押金70000元并支付资金占用损失（以70000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年1月16日起计算至实际退还押金之日止）。事实和理由：2013年3月28日，小羽佳公司与苏莎莉签订一份《房屋租赁合同》，约定：小羽佳公司向苏莎莉承租厦门市思明区湖滨东路319号A幢第二层之四房屋（以下均称讼争房屋），租赁期限自2013年4月16日起至2016年12月15日止；小羽佳公司支付苏莎莉押金70000元，合同期满，如小羽佳公司无违约责任，苏莎莉应无息将押金退还给小羽佳公司。租赁期限届满后，苏莎莉同意小羽佳公司继续承租一个月，小羽佳公司也按双方约定的时间于2016年12月18日向苏莎莉支付了一个月的租金56580元。2017年1月15日续租的租赁期限届满后，小羽佳公司将讼争房屋退还给了苏莎莉，并结清了所有相关水电、物业费用；但苏莎莉一直拒接将押金70000元退还给小羽佳公司。苏莎莉辩称，《房屋租赁合同》约定租赁期限届满前，小羽佳公司明确告知苏莎莉不再续租讼争房屋，但小羽佳公司又拒绝在租赁期限届满后将讼争房屋及时返还给苏莎莉，其行为已经构成违约。苏莎莉有权根据《房屋租赁合同》的约定追究小羽佳公司的违约责任并没收小羽佳公司支付的押金，故小羽佳公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。1．《房屋租赁合同》约定，租赁合同终止时，小羽佳公司应于合同终止之日将讼争房屋返还给苏莎莉；若逾期返还，小羽佳公司应缴纳占用期间的租金及管理费等其他应付费用，且苏莎莉有权没收押金。合同签订后，苏莎莉依约履行了合同义务。2．租赁期限届满前三个月，小羽佳公司的法定代表人口头向苏莎莉表示要继续承租讼争房屋，并表示因业务扩大需要一并承租苏莎莉此前出租给傲丽公司的房屋。基于小羽佳公司的要求，苏莎莉拒绝了傲丽公司要求继续租赁房屋的请求。但小羽佳公司却于2016年10月25日向小羽佳公司发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，推翻了此前其法定代表人对苏莎莉所作出的承诺，明确告其在租赁期限届满后不再续租房屋，并要求苏莎莉安排人员于2016年12月15日办理讼争房屋的交接手续。由于小羽佳公司的不诚信行为，导致苏莎莉丢失了傲丽公司这一信誉良好的承租人并且还致使讼争房屋至今未能找到合适的承租人。3．苏莎莉收到小羽佳公司发出的通知后，已于2016年12月7日向小羽佳公司发出《关于租赁合同期限届满有关事项的通知》，明确要求小羽佳公司按照《房屋租赁合同》的约定准时于2016年12月15日将讼争房屋返还给苏莎莉，否则苏莎莉将按照《房屋租赁合同》第十一条的约定追究小羽佳公司的违约责任，届时出生的后果将由小羽佳公司自行承担。小羽佳公司收到通知后，未向苏莎莉提出异议。4．2016年12月15日下午，苏莎莉派人员准时到讼争房屋准备与小羽佳公司办理讼争房屋的交接手续。但小羽佳公司不仅没有腾空讼争房屋，反而继续在讼争房屋内从事正常的经营活动，也拒绝将讼争房屋返还给苏莎莉。此后两天，苏莎莉继续派人员要求与小羽佳公司办理讼争房屋的交接手续，但小羽佳公司仍予以拒绝；无奈之下，苏莎莉请求物业管理部门协助停止对讼争房屋供水供电，但小羽佳公司却以自行发电等方式继续占用讼争房屋。因此，小羽佳公司在租赁期限届满后未能依约返还讼争房屋，其行为已经构成严重违约。5．苏莎莉从未同意小羽佳公司续租讼争房屋一个月。小羽佳公司主张其已向苏莎莉支付一个月租金，属于其单方意思表示，其继续使用讼争房屋属于不合法的占用行为，故其于2016年12月18日单方向苏莎莉转账支付的56580元属于其继续占用讼争房屋所应当支付的房屋占有使用费。小羽佳公司向苏莎莉支付房屋占有使用费并未改变其在租赁期限届满后未依约返还讼争房屋构成违约的事实，小羽佳公司仍应当对其未依法返还讼争房屋的违约行为承担违约责任；根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，苏莎莉有权追究小羽佳公司的违约责任并没收押金。综上，请求法院驳回小羽佳公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月28日，小羽佳公司与苏莎莉签订一份《房屋租赁合同》，约定：小羽佳公司向苏莎莉承租讼争房屋，租赁期限自2013年4月16日起至2016年12月15日止；租赁期间第一年的租金为每月38050元，租金每年递增5%，租金每季度支付一次，应于每年1月5日、4月5日、7月5日、10月5日前付清租金；小羽佳公司支付苏莎莉租赁期间押金70000元，合同期满，如小羽佳公司无违约责任，苏莎莉应无息将押金退还给小羽佳公司。该合同第十一条第4款约定“租赁合同终止时，乙方（小羽佳公司）应于合同直至之日将承租房屋交还甲方（苏莎莉）。若逾期交还，乙方应按本合同的约定交纳占用期间的租金及管理费等其他应付费用，且甲方有权没收乙方按本合同支付的押金，乙方还应赔偿甲方因此而发生的全部损失”。合同签订后，双方当事人依约履行了义务。2013年10月25日，小羽佳公司向苏莎莉发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，载明：双方当事人于2013年3月28日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2013年4月16日至2016年12月15日止，现因小羽佳公司经营扩大需要，拟在合同期满后不再续租，请苏莎莉提前做好安排，并于2016年12月15日合同截止日安排人员做好交接确认；并请苏莎莉于交接确认后将房屋押金60000元在三个工作日内返还。收到该通知后，苏莎莉于2016年12月7日向小羽佳公司发出《关于租赁合同期限届满有关事项的通知》，载明：根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定，小羽佳公司承租的讼争房屋的租赁期限将于2016年12月15日届满，小羽佳公司也在2016年10月25日明确表示不再续签租赁合同；请小羽佳公司按照《房屋租赁合同》约定准时于2016年12月15日将房屋交还给苏莎莉，否则，苏莎莉将依照《房屋租赁合同》约定第十一条第2款及第4款的约定追究小羽佳公司的违约责任，届时产生的后果将由小羽佳公司自行承担。小羽佳公司已收到苏莎莉发出的《关于租赁合同期限届满有关事项的通知》。2016年12月15日下午，苏莎莉指派的何小玲、郑经理（苏莎莉确认是其作为法定代表人所开立的厦门高骏红木制品有限公司的员工）前往讼争房屋处，与小羽佳公司进行交涉。双方的部分谈话内容如下：何小玲说“我们就是，还是要由一个期限，合同上本来就说，傲丽晚上我们要交接，因为你们书面这边，其实正常我们是要，要续约是要在你们和他期满之前，那今天都15号了”，小羽佳公司的员工答“好吧，我争取今天给你回复”，郑经理说“你要给我时间段，我们也比较好交代”。2016年12月7日，苏莎莉对讼争房屋进行了停水停电。2016年12月8日，小羽佳公司通过银行转账方式向苏莎莉支付了56580元；苏莎莉于同日恢复了对讼争房屋的供水供电。2017年1月15日，小羽佳公司与苏莎莉指派的人员何小玲办理了讼争房屋的交接手续。审理中，小羽佳公司陈述，小羽佳公司在2016年12月13日即已向苏莎莉的代理人郑经理、何小玲提出续租讼争房屋，他们亦已经同意。2016年12月13日，郑经理、何小玲是去向傲丽公司收回租赁房屋，顺便去找小羽佳公司商量续租事宜；双方当事人已经谈好续租事宜，只是因为2016年12月17日是周六，小羽佳公司的财务不在而无法及时支付续租期间的租金；苏莎莉在未告知的情况下于2016年12月17日对讼争房屋停止供水供电，逼迫小羽佳公司于2016年12月18日支付了房屋租金，后于2016年12月18日下午恢复对讼争房屋的供水供电。苏莎莉陈述，双方当事人并未就续租事宜达成合意，郑经理、何小玲是苏莎莉指派去办理讼争房屋交接手续的人员，苏莎莉并未授权他们与小羽佳公司协商续租事宜；苏莎莉是因为小羽佳公司未及时返还讼争房屋而进行停水停电，后来因为小羽佳公司有支付一个月的房屋占有使用费，且其要求苏莎莉配合回复供水供电，苏莎莉考虑到实际情况就于2016年12月18日恢复了讼争房屋的供水供电并与2017年1月15日收回讼争房屋。小羽佳公司提交其职员陈博炫与微信昵称为“老四”、“何小姐”的微信聊天记录作为证据，拟证明小羽佳公司要求苏莎莉在收到租金后出具续租一个月的租赁合同、出具收款收据。微信聊天的部分内容如下：2016年12月22日，陈博炫给“何小姐”发微信“还有，我们邵总在问什么时候可以和苏总续租合同？她什么时候回厦门”，“何小姐”回复“我在外地出差，告知邵总请和郑经理联系”。2016年12月25日，陈博炫给“老四”发微信“郑姐，请问苏总什么时候回厦门?我们财务需要做账用的收款收据和房租续签合同，明天可以有结果吗”，“老四”回复“还没回来”，陈博炫问“续租合同大概什么时候可以签”，“老四”回复“我不知道”。2017年1月21日，陈博炫给“老四”发微信“原本约定1月20日我们缴交物业费、水电费后返回我们的房租押金七万元的事情领导非常重视。望郑姐处理下此事”，“老四”回复“小陈，公司财务今天休息，明天才问”。苏莎莉质证认为，对微信聊天记录的表面真实性无异议，但对证明对象有异议；从微信聊天内容上看，小羽佳公司主张的续租内容均是其单方陈述，并没有“老四”、“何小姐”同意的内容；另外，“老四”、“何小姐”均不是苏莎莉指定的收房人员郑经理、何小玲所用的微信，郑经理、何小玲也只是苏莎莉指定的收房人员而已，并无权决定续租事宜。本院认为，小羽佳公司与苏莎莉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。小羽佳公司主张在合同约定的租赁期限届满后，双方当事人协商同意小羽佳公司继续承租讼争房屋一个月，苏莎莉对此予以否认，小羽佳公司对其主张未提交足够证据予以证明，应承担相应的不利后果，故对小羽佳公司的主张，本院不予采信。首先，从双方当事人之间的通知往来看，双方已确认租赁期限于2016年12月15日届满后不再继续租赁讼争房屋，苏莎莉将于当日向小羽佳公司收回讼争房屋；并且苏莎莉已明确告知小羽佳公司未依约返还讼争房屋将没收定金。其次，小羽佳公司主张其已于2016年12月13日同苏莎莉的代理人郑经理、何小玲谈妥续租事宜，但对此并未提交证据予以证明。第三，苏莎莉指定的接受人员何小玲、郑经理已于2016年12月15日前往讼争房屋处于小羽佳公司交涉讼争房屋相关事宜，从查明的交涉内容来看，显然至少在2016年12月15日双方当事人并未就续租事宜达成合意。第四，苏莎莉于2016年12月17日对讼争房屋停水停电的行为，可以证明双方当事人并未就续租事宜达成合意。第五，小羽佳公司并无证据证明郑经理、何小玲系苏莎莉的代理人，有权代表苏莎莉处理讼争房屋的续租事宜。第六，小羽佳公司并未提交足够的证据证明其提交的微信聊天记录中的“老四”、“何小姐”就是苏莎莉的代理人郑经理、何小玲；且从微信聊天的内容来看，“老四”、“何小姐”均未对小羽佳公司要求续签一个月的租赁合同予以同意或确认。第七，即便在小羽佳公司的催促下，苏莎莉亦未与小羽佳公司续签房屋租赁合同。最后，小羽佳公司虽于2016年12月18日支付苏莎莉款项，但其支付款项的行为发生于小羽佳公司未依约返还讼争房屋构成违约之后；且合同亦已明确预定小羽佳公司逾期返还讼争房屋应支付房屋占有使用费，故其支付款项的行为并不能径行认定为苏莎莉同意小羽佳公司继续租赁讼争房屋一个月。综上，对小羽佳公司主张苏莎莉同意小羽佳公司续租讼争房屋一个月期间，本院不予采信；对苏莎莉主张小羽佳公司于2016年12月18日支付的款项系房屋占有使用费，本院予以采纳。综上分析，鉴于《房屋租赁合同》已经明确约定小羽佳公司在合同终止未返还讼争房屋时，苏莎莉有权没收小羽佳公司支付的押金70000元；而苏莎莉发出的《关于租赁合同期限届满有关事项的通知》亦已明确告知小羽佳公司若未按时返回讼争房屋，苏莎莉将没收小羽佳公司支付的押金70000元。故在双方当事人未就续租事宜达成合意的情况下，苏莎莉抗辩其已依据合同约定没收小羽佳公司支付的押金70000元，符合法律规定，本院予以采纳。因此，现小羽佳公司要求苏莎莉返还押金70000元并赔偿资金占用损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回厦门市小羽佳服务有限公司的诉讼请求。案件受理费1560元，减半收取计780元，由厦门市小羽佳服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审　判　长　　陈永华代理审判员　　刘宪昌人民陪审员　　陈慧玲二〇一七年七月三十一日代书　记员　　李　馨附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来源：百度搜索“”