（2017）湘0211民初1079号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-10-19
案件名称
株洲兴旺物业管理有限公司与吴训军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市天元区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲兴旺物业管理有限公司,吴训军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十一条，第四十二条第一款
全文
湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0211民初1079号原告株洲兴旺物业管理有限公司，住所地株洲市天元区。法定代表人贺亦红，系该公司总经理。委托代理人曾辉涛。代理权限为一般代理。被告吴训军。原告株洲兴旺物业管理有限公司与被告���训军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理。本案依法由审判员吴辉适用简易程序于2017年6月21日公开开庭进行了审理，书记员刘潇俐担任法庭记录。原告委托代理人曾辉涛，被告吴训军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告株洲兴旺物业管理有限公司诉称：被告系时代国际小区6栋206房的业主，建筑面积124.21平方米，原告自2012年12月20日起至2016年12月30日一直为该小区提供物业服务。被告从2013年1月1日起无故拖延缴纳物业费及相关费用，至2017年3月31日被告累计拖欠原告的物业管理费计4878元，滞纳金3000元，合计7878元。被告在原告多次催收的情况下，仍拒绝付款至今。为维护自身及广大业主的合法权益，原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付物业管理服务费4878元（截止至2017年3月31日止）；2、判令被告向原告支付违约金3000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告吴训军辩称：1、在《物业服务合同》服务期间，原告没有对我进行过催收；2、原告在小区服务合同之内管理团队人员资质混乱、对合同约定不达标，严重违规；3、对小区业委会的监督管理拒不配合；4、部分物业费超过诉讼时效。本院经审理查明：原告株洲兴旺物业管理有限公司系株洲市石峰区时代国际小区的物业服务企业，自2012年12月21日起至今一直在该小区进行物业管理。被告吴训军系该小区6栋206室（建筑面积124.21平方米）的业主，至今未向原告株洲兴旺物业管理有限公司缴纳2013年1月1日起至2017年3月31日期间的物业服务费。2012年12月21日原告株洲兴旺物业管理有限公司与株洲市石峰区时代国际小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定：住宅由业主按其拥有建���面积每月每平方米0.77元向株洲兴旺物业管理有限公司缴纳物业服务费。被告吴训军从2013年1月1日起至2017年3月31日未向原告缴纳物业服务费4878元。故原告诉至本院，请求判如所请。上述事实，有原告的陈述、被告的答辩、原告的营业执照、原告的法定代表人身份证明书、原告的法定代表人身份证复印件、被告的身份证复印件、株洲市石峰区时代国际小区业主委员会与株洲兴旺物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》、《管理处岗位职责》、株洲市石峰区时代国际小区业主委员会做出的《关于要求兴旺物业公司对小区管理中存在的相关问题进行整改的决定》、小区照片等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，株洲兴旺物业管理有限公司与株洲市石峰区时代国际小区业主委员会签订《物业管理服务合同》系出于双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，上述合同对业主具有约束力。被告吴训军提出原告株洲兴旺物业管理有限公司从未向其催缴过物业服务费，原告的诉讼请求中有一部分超过了诉讼时效，且原告也提供不了证据证明其向被告催缴过物业服务费。因此，被告提出原告的诉讼请求中有一部分超过了诉讼时效的理由成立，本院予以支持。原告株洲兴旺物业管理有限公司于2017年5月3日向本院提起诉讼，要求被告吴训军支付2013年1月1日起至2017年3月31日期间的物业服务费，依照《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，原告起诉被告的诉讼时效期间为2015年5月4日至2017年5月3日。根据原告与株洲市石峰区时代国际小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，双方约定管理费按半年度预交，因此2015年11月3日之前的物业管理费的履行期限在2015年5月3日之前届满，原告最迟应当在2017年5月2日之前主张权利，因此原告迟至2017年5月3日才要求被告支付2013年1月1日至2015年11月3日的物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。2012年12月21日原告株洲兴旺物业管理有限公司与株洲市石峰区时代国际小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，期限为4年，至2016年12月20日止。合同到期后，原告与株洲市石峰区时代国际小区业主委员会虽然没有签订《物业管理服务合同》，但原告确实为被告提供了服务，被告也予以认可，双方形成事实物业合同服务关系。因此，原告向本院起诉要求被告支付2015年11月4日至2017年3月31日期间的物业服务费本院予以支持，被告应当缴纳的物业服务费为1616元（0.77元/平方米/月×124.21平方米÷30天×507天）。被告吴训军提出原告多项服务不达标、小区脏乱差并有违规行为，同时，株洲市石峰区时代国际小区业主委员会还向株洲兴旺物业管理有限公司发送过“关于要求兴旺物业公司对小区管理中存在的相关问题进行整改的决定”，说明原告在管理上存在瑕疵，可适当承担一定责任，酌情对应交物业服务费减免10%。在履约过程中，被告拖欠物业服务费，违反了合同的约定，但从本案的事实来看，原告的管理和服务存在一定的缺陷，被告并非恶意拖欠物业服务费，故原告要求被告承担违约责任的依据不足，对原告要求被告支付3000元滞纳金的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一���零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十二条第一款之规定判决如下:一、被告吴训军于本判决生效之日起十日内向原告株洲兴旺物业管理有限公司支付2015年5月4日至2017年3月31日期间的物业服务费1454.4元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告株洲兴旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴训军承担5元，由原告株洲兴旺物业管理有限公司承担20元。如不服本判决，可在本判决送达至日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：株洲市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号18-161101040002686.逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 吴 辉二〇一七年七月三十一日书记员 刘潇俐附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：