（2017）豫17民终3022号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-07
案件名称
梅青林、新蔡县农村信用合作联社租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梅青林,新蔡县农村信用合作联社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终3022号上诉人（原审被告）：梅青林，男，1955年6月生，汉族。住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：雷锋，河南省豫上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新蔡县农村信用合作联社，住所地新蔡县古吕街道办事处北湖路中段。法定代表人：王盘林，该社理事长。委托诉讼代理人：赵令琦，河南另奇律师事务所律师。上诉人梅青林因与新蔡县农村信用合作联社（以下简称新蔡农联社）租赁合同纠纷一案，不服新蔡县人民法院（2017）豫1729民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梅青林及其委托诉讼代理人雷锋，被上诉人新蔡农联社的委托诉讼代理人赵令琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅青林上诉请求：1、撤销新蔡县人民法院（2017）豫1729民初710号民事判决，改判其与被上诉人之间的租赁合同继续履行，其所承租的房屋继续使用；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人在一审未提供合同原件，从其提供的合同看，合同内容存在改动的情形，且合同不是其本人签字，该合同不是有效合同；2、其不存在违约情形，其所延长租赁期限及缓交房租均经过被上诉人同意，双方不存在解除合同的情形；3、被上诉人多次到其门店阻止经营，给其造成较大损失，被上诉人要求收回房屋的行为不应得到支持。被上诉人新蔡县农村信用合作联社辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。新蔡县农村信用合作联社向一审法院起诉请求：1、判决被告搬出租赁房屋，归还租赁房屋给原告；2、判决被告向原告支付超期占用原告房屋期间的使用费用（含违约金），按原租赁合同约定的租金百分之一百三十计算至实际腾退房屋日止，暂定数额52433.33元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月1日原告新蔡农联社与被告梅青林签订房屋出租协议一份，约定原告将位于新蔡县商贸路中段新市场南大门路北的第四间门面（楼上楼下共二间）房屋出租给被告梅青林使用，租赁期为12个月（自2014年6月1日起至2015年6月1日止），租金22000元，并于当日将该房屋租金交至2015年6月1日。协议第九条第1款约定了违约责任承担方式，其中约定“乙方拖欠房租累计壹个月以上的，乙方按照合同总租金的30%向甲方支付违约金”，“租赁期满乙方应如期交还房屋，每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的滞纳金”。第十条约定：甲方出租的房屋到期后，不再对乙方续租。租期届满前，原告于2015年4月10日向被告发出通知，告知被告到2015年6月1日租期届满时，原告准备收回房屋自用，房屋不再对外租赁。并提醒被告于到期前将其物品及相关设施从房屋内移走，将房屋按照约定交付给原告，被告在通知单上签有名字。租赁到期后，被告未按照原告通知腾出房屋，也未交纳租金及其他费用，为此原被告双方发生纠纷，原告起诉来院。一审法院认为，2014年6月1日原、被告签订的房屋出租协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同的约定行使权力履行义务。原告在租赁期限届满后要求被告将房屋腾空并交付给原告，于法有据，予以支持。原告要求被告支付超期占用房屋期间的使用费用（含违约金）52433.33元。根据原、被告合同约定租赁期满梅青林应如期交还房屋，每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的滞纳金。原、被告虽对逾期交房约定了明确的违约责任及承担违约金计算标准，但上述关于违约金的约定过分高于可能造成损失的30%。根据原、被告之间的过错程度，兼顾合同的履行情况，并结合原告诉求确定的被告承担30%违约金计算标准，原告诉求中变更的原、被告之间违约金支付标准不违反法律规定，予以支持。一审法院查明被告梅青林原年交房租为22000元，被告梅青林自房屋到期后（即2015年6月2日后）的房屋使用费未再支付，至原告起诉之日即2017年3月23日共拖欠原告房屋使用费计21个月零23日。根据上述确定被告拖欠原告的房租应按总房租标的30%支付违约金的标准，计算房屋使用费（含违约金）21个月零23日共计：51860元（21月：50043元、23日：1817元）。被告辩称原告不能证明是涉案房屋的所有权人及原告要强制解除合同应当对被告进行补偿无法律依据，被告另辩称其没有违约，延长租赁期限及缓交租金经过了主任王盘林和其他职员同意，但被告未提供证据证明，其辩称证据不足，对被告的上述辩称不予采信。综上所述，原告的诉讼请求有事实及法律依据，对其请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、被告梅青林于本判决生效后十日内将位于新蔡县商贸路中段新市场南大门路北，面南的第四间门面房屋（楼上楼下共两间）腾出并交还给原告新蔡县农村信用合作联社；二、被告梅青林于本判决生效后十日内支付原告新蔡县农村信用合作联社超期占用房屋期间的使用费及违约金（计算至2017年3月23日止）共计51860元；2017年3月24日以后的使用费及违约金按照每月2383元计算至实际还款之日止；三、驳回原告新蔡县农村信用合作联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2397元，由被告梅青林负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人梅青林与新蔡农联社因租赁合同产生纠纷，双方争议的焦点为双方是否存在事实的租赁关系，新蔡农联社要求梅青林返还本案诉争房屋应否得到支持。新蔡农联社以书面的形式通知梅青林租期届满后，新蔡农联社将收回房屋自用，并要求梅青林届时腾退房屋。梅青林认可接到该通知，应当认为梅青林认可了新蔡农联社履行了提前告知腾房的通知。房屋租期届满后，梅青林并未按照新蔡农联社的通知要求将房屋交还，而是继续占用，但该占用行为并未得到新蔡农联社认可，双方并未形成事实上的租赁合同关系，梅青林继续占有该房屋无法律依据，构成对新蔡农联社权益的侵害。一审法院根据新蔡农联社的请求判决梅青林腾出诉争房屋并交还，符合法律的规定。因双方不存在租赁合同关系，不存在违约与否的问题，一审法院判决梅青林支付违约金不当，本院予以纠正。因梅青林无正当理由占用新蔡农联社的房屋，给新蔡农联社造成了一定的经济损失，梅青林向新蔡农联社支付超期占用期间的使用费，具体数额以双方之前签订的租赁费计算。即房屋超期占用使用费为39886元（22000元÷12月×21月＋22000元÷365天×23天）。关于合同真实性与否的问题，梅青林虽对该合同提出异议，并称合同上并非其本人签字。但该合同双方均应持有，梅青林不能提供其本人持有的合同原件，也未对合同上的签字提出司法鉴定申请，也未提供其他证据证明新蔡农联社提供的合同系虚假合同，且双方对之前存在租赁关系的事实无异议，应当认定新蔡农联社提供的租赁合同的真实性。关于新蔡农联社是否阻止上诉人经营的问题，与本案并非同一法律关系，且梅青林已另案起诉。梅青林要求本案中止审理的理由不足，不予支持。综上所述，梅青林的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持新蔡县人民法院（2017）豫1729民初710号民事判决第一项；二、撤销新蔡县人民法院（2017）豫1729民初710号民事判决第二项、第三项；三、梅青林于本判决生效后十日内支付新蔡县农村信用合作联社超期占用房屋期间的使用费（计算至2017年3月23日止）共计39886元；2017年3月24日以后的使用费每月1833.33元计算至实际还款之日止；四、驳回新蔡县农村信用合作联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2379元，新蔡县农村信用合作联社负担570元，梅青林负担1809元；二审案件受理费2379元，新蔡县农村信用合作联社负担570元，梅青林负担1809元。本判决为终审判决。审 判 长 文德群代理审判员 董永通代理审判员 杨振松二〇一七年七月三十一日书 记 员 王 伟 关注公众号“”