（2017）吉02民终1437号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-09-29

案件名称

吉林市江机房地产有限责任公司与闫现付房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省吉林市中级人民法院

所属地区

吉林省吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

闫现付,吉林市江机房地产开发有限责任公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2017）吉02民终1437号上诉人（原审原告）：闫现付，1967年6月28日出生，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理��：王政英，吉林巡达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉林市江机房地产开发有限责任公司，住所地吉林省蛟河市新站镇民盛花园。法定代表人：李振静，总经理。委托诉讼代理人：蔡明友。委托诉讼代理人：孙振军。上诉人吉林市江机房地产有限责任公司因与上诉人闫现付房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2016）吉0281民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吉林市江机房地产有限责任公司的委托诉讼代理人蔡明友、孙振军，上诉人闫现付及其委托诉讼代理人王政英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫现付上诉请求：依法撤销吉林省蛟河市人民法院作出的(2016)吉0281民初1764号民事判决第一、二��四项，依法改判。事实与理由：一审判决认定事实基本清楚，但是判决“综合评判”部分存在如下错误应予纠正：1.临时安置补偿费计算时间错误。一审法院将临时安置补偿费计算到2013年9月是错误的。临时安置补偿费应计算至吉林市江机房地产有限责任公司向闫现付交付回迁房时止，本案中吉林市江机房地产有限责任公司至2015年10月8日才将3号楼5单元3楼建筑面积162.18平方米的住宅交付闫现付，住宅的安置补助费应计算至2015年8月，门市房、车库、裙房吉林市江机房地产有限责任公司至今未向闫现付交付，其安置补助费应根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定计算到判决时止。2.一审法院认定的裙房价格3500元错误。3.一审法院认定的车库价格3200元错误。4.对闫现付主张的未按时回迁门市房损失未予支持是错误的。吉林市江机房地产有限责任公司针对闫现付的上诉请求提出答辩：一审法院补偿费计算正确，裙房、车库计算正确。吉林市江机房地产有限责任公司上诉请求：1.撤销吉林省蛟河市人民法院(2016)吉0281民初1764号民事判决书，并依法予以改判。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。第一，一审判决认定事实错误。判决书认定：“吉林市江机房地产开发有限责任公司任意延长过渡期”与事实不符。双方虽然在《房屋拆迁安置补偿协议》中约定，于2011年12月31日前将产权调换房屋交付给闫现付。然而，吉林市江机房地产有限责任公司在向拆迁公司交纳了拆迁费用之后，由于有三户钉子户拒不搬迁的原因，导致拆迁工作于2012年4月15日才完。这一事实，吉林市江机房地产有限责任公司已在一审时向法庭提供了相关证据，足以证明工程未能按期动工，不是吉林市江机房地��有限责任公司的“任意”行为所致，而是拆迁公司无法按期完成拆迁工作，而导致出现了吉林市江机房地产有限责任公司所无法抗拒的情形。第二，一审判决认定：“裙房和车库未建，应给予闫现付补偿款是错误的。双方签订的是《房屋拆迁安置补偿协议》而不是《商品房买卖协议》。实行的是产权调换，并非货币补偿。坚持的是“拆一还一”的原则。裙房与车库是因动迁户拒不搬迁而导致无法建成。但闫现付根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任”起诉。对此，吉林市江机房地产有限责任公司已采取了积极的补救措施，为闫现付一直保留6号20平方米的车库，在6号车库旁为其保留一个20平方米的门市房，并且将原88.57平方米的门市房改造后，还留有一个38.45平方米的门市��任其选择。该门市房比原20平方米的裙房多出18.57平方米，远大于“拆一还一”的实际面积。事实证明，吉林市江机房地产有限责任公司已经想尽办法、采取了积极的补救措施，对闫现付的要求已经做了极大的让步，进行了合理的安置。闫现付的利益不仅没有受到损失，而且还从中获取了18.45平方米门市房的既得利益，吉林市江机房地产有限责任公司没有侵害到闫现付的合法权益。第三，一审法院的判决适用法律不当。一审判决参照的是《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十二条规定，按每平方米10元支付闫现付临时安置补助费是错误的。2011年4月20日由蛟河市新站镇人民政府、蛟河市长白山房屋拆迁有限公司及上诉人联合制订了《蛟河市新站镇民盛花园小区拆迁补偿安置方案》，其中该方案第5条第四项明确约定：拆迁补助费按蛟政发（2007)10号文件，过渡补助费按拆迁房屋建筑面积每平方米5元发放。这一规定不仅是2012年以前蛟河市行政管辖范围内所有房屋开发企业均执行的补偿标准，同时，该方案是在召开动迁动员大会上公开宣布的，各方均同意执行这一标准，并自愿达成了补偿协议。而一审法院却违背这一客观事实，否定了蛟政发(2007)10号文件的合法性以及双方已经达成补偿协议的平等、自愿原则。第四，一审判决吉林市江机房地产有限责任公司给闫现付门市房面积0.18平方米的补偿款不仅显失公平，也是缺乏法律依据的。吉林市江机房地产有限责任公司拆迁闫现付面积为34.10平方米的住宅。而吉林市江机房地产有限责任公司为其安置的是51.3平方米的门市房。虽然经过重新测绘为其安置的是51.12平方米的门市房，少了0.18平方米。但从动迁总面积与安置总面积上看，闫现付的总面积为137.07平方米，而吉林��江机房地产有限责任公司为其安置的总面积为149.95平方米。比拆迁面积多出12.88平方米，而且是门市房。根据蛟河市人民政府(2007)10号文件关于《蛟河市城市棚户区房屋拆迁补偿安置办法》第16条的规定：“回迁安置房屋的设计建筑面积与实际安置面积相差2平方米为合理。”因此，误差0.18平方米房屋面积是在允许误差的范围之内。无论从情理上看，还是从规定上看，都是不应当予以补偿的。第五，一审判决住宅减少面积7.82平方米，按每平方米2180元给予闫现付予以补偿更是错误。依据《新站镇民盛花园小区拆迁补偿安置方案及计划》中第五条第二顼三款的约定：建筑面积相等，互不结算差价；超出部分，10平方米以内，按每平方米780元交纳费用。因此，对于住宅面积少7.82平方米的补偿，应当按方案规定的标准给予补偿数额为7.32平方米×730元，计6099.60元，而不应当按2180元予以补偿。闫现付针对吉林市江机房地产有限责任公司的上诉请求提出答辩意见：吉林市江机房地产有限责任公司没有按照约定回迁安置，延长了过渡期是客观事实。出现钉子户吉林市江机房地产有限责任公司应当可以预见到，并可以避免，也能够解决，不属于无法抗拒的情形。闫现付的住宅2015年10月8日才交付，门市房、车库、裙房至今未交付，这都是吉林市江机房地产有限责任公司人为造成的，与钉子户无关。本案多次开庭已经查清，给闫现付安置的车库、裙房吉林市江机房地产有限责任公司根本没有建设，是根本违约，一审法院判决给付补偿款是正确的，一审判决适用吉林市城市征收与补偿办法是正确的，吉林市的暂时办法其效力高于蛟河市暂行办法。闫现付向一审法院起诉请求：依法判令吉林市江机房地产开发有限责任公司给付回��房屋减少面积7.82平方米补偿款17047.60元；给付未建车库补偿款76000元、裙房补偿款87600元；按合同约定交付回迁门市房51.3平方米；给付过渡期安置补助费87998.94元。一审法院认定事实：2011年，吉林市江机房地产开发有限责任公司开发建设蛟河市新站镇民盛花园，闫现付住房在拆迁范围内。闫现付与吉林市江机房地产开发有限责任公司在2011年6月26日签订了房屋拆迁补偿安置协议书一份，协议约定闫现付将其坐落在蛟河市新站镇一街一委十三组砖木结构建筑面积分别为39.97平方米、63平方米、34.10平方米三处用途均为住宅的房屋交给吉林市江机房地产开发有限责任公司拆迁，吉林市江机房地产开发有限责任公司将其开发的住宅3号楼5单元3楼不靠大山面积70平方米、裙房20平方米及车库20平方米东西通透（1号、6号）靠近1号楼、2号楼24号门市南面9米×5.7米房屋作为��权调换房屋，以上面积以产权部门测绘面积为准。同时协议第四条约定闫现付保证在2011年7月5日前搬迁腾空被拆迁房屋，吉林市江机房地产开发有限责任公司保证在2011年12月31日前将产权调换房屋交付给闫现付。因吉林市江机房地产开发有限责任公司责任任意延长过渡期，自逾期之日起，按有关规定执行给闫现付补偿。协议签订后，闫现付按约定日期搬迁被拆迁房屋，吉林市江机房地产开发有限责任公司未建成作为产权调换给闫现付的裙房及车库，吉林市江机房地产开发有限责任公司于2013年9月份通知闫现付办理住宅3号楼5单元3楼建筑面积62.18平方米住宅及2号楼24号门市南面建筑面积88.57平方米门市房的入住手续，在办理入住手续时双方发生争议。2015年10月8日，吉林市江机房地产开发有限责任公司已经将蛟河市新站镇民盛花园小区3号楼5单元3楼建筑面积62.18平方米住宅交付给闫现付。合同约定回迁位置88.57㎡的门市房经改造并经吉林市佳合测绘有限公司吉佳测字【2016】第1001号实测报告及蛟河市房屋产权管理中心证明能够为蛟河市新站镇民盛花园小区2号楼2号门市房独立办理51.12平方米的产权证照，吉林市江机房地产开发有限责任公司亦表示能够为该房屋提供相应的供水电、取暖、上下水设施。一审法院认为，闫现付与吉林市江机房地产开发有限责任公司之间签订的房屋拆迁补偿安置协议书，是双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，因此，该补偿安置协议书依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当全面履行各自的义务。协议签订后，闫现付按约定日期搬迁完毕，根据协议约定，吉林市江机房地产开发有限责任公司应当于2011年12月31日前将产权调换房屋交付给闫现付。��吉林市江机房地产开发有限责任公司在约定的时间内没有交付房屋，而是在2013年9月份通知闫现付办理入住手续，参照《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十二条的规定，吉林市江机房地产开发有限责任公司应从2012年1月起至2013年9月给付闫现付临时安置补助费30429.54元（137.07平方米×10元/平方米×18个月十137.07平方米×14元/平方米×3个月），对于吉林市江机房地产开发有限责任公司要求按照蛟河市人民政府（2007）10号文件，每月给付临时安置补助费5元的抗辩理由不予支持。吉林市江机房地产开发有限责任公司向闫现付交付的房屋为住宅3号楼5单元3楼不靠大山面积62.18平方米，比约定的面积减少7.82平方米，门市房为51.12平方米，比约定的面积减少0.18平方米，裙房20平方米及车库20平方米没有交付闫现付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条��规定，因履行合同不符合约定，根据协议约定以产权部门测绘面积为准，对于吉林市江机房地产开发有限责任公司安置给闫现付的房屋少于约定面积及没有安置的裙房及车库，应给予闫现付补偿款。对于住宅的价格，庭审中双方均认可为2180元/平方米，故住宅价格应按2180元/平方米计算。对于裙房及车库的价格，闫现付与吉林市江机房地产开发有限责任公司主张的价格不一致，庭审中闫现付主张按照销售价格表计算，但对于销售价格表的真实性无法确认。故按照蛟河市人民法院（2014）蛟民一初字第398号案件中证人李某某证言计算，裙房价格为3500元/平方米，车库3200元/平方米，门市房单层4380元/平方米。故吉林市江机房地产开发有限责任公司应当给付闫现付房屋面积补偿款17047.60元（7.82平方米×2180元/平方米）、裙房补偿款70000元（20平方米×3500元/平方米）、车库补偿款64000元（20平方米×3200元/平方米），门市房面积补偿款788.4元（0.18平方米×4380元/平方米）。因此，吉林市江机房地产开发有限责任公司应给付闫现付住宅、门市房面积差价款及裙房、车库补偿款共计补偿款151836元。对于闫现付要求吉林市江机房地产开发有限责任公司按合同约定交付回迁门市房的诉讼请求，一审法院认为，改造后的门市房已经测绘部门测绘并报产权部门登记，能够为其办理独立的51.12平方米的产权证照，吉林市江机房地产开发有限责任公司亦承诺为其提供相应的供水电、取暖、上下水设施，已具备为闫现付安置门市房的条件，故闫现付的该项诉讼请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决:一、吉林市江机房地产开发有限责任公司于判决生效后立即给付闫现付住宅、门市房面积差价款及裙房、车库补��款共计补偿款151836元；二、吉林市江机房地产开发有限责任公司于判决生效后立即给付闫现付临时安置补助费30429.54元；三、吉林市江机房地产开发有限责任公司于判决生效后立即向闫现付交付位于蛟河市新站镇民盛花园小区2号楼2号51.12平方米的门市房；四、驳回闫现付的其他诉讼请求。案件受理费8726元，由吉林市江机房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。吉林市江机房地产开发有限责任公司提交：证据一、补偿方案一份。证明：涉案房屋的补偿标准。证据二、证明一份。证明：开会的内容。证据三、开会签到单一份。证明：闫现付参加会议。证据四、票据三份。证明：车库的售价是3000元到2800元之间。证据五、记事本。证明：2013年9月10日正式通知闫现付入住。闫现付质证认为��对证据一的真实性合法性均有异议。方案中没有单位的公章，内容与吉林市房屋拆迁补偿办法相抵触。对证据二的真实性合法性均有异议，没有证明人的签名和盖章。从内容看，电话沟通无法证明沟通的是谁。对证据三的真实性有异议，闫现付名字不是本人所签，是其爱人任桂芬所代签。证据并不是参会的签到簿，是领取评估单人员表。证明所写的“动员大会参会人员”是后填的。对证据四的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，是2016年和2015年的并不是双方当事人签订回迁合同的2011年的车库销售价格。对证据五的真实性有异议，明显是后填的，没有书写人的签名。对上述证据的真实性本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》公布实施后，本市外县、市按规定参照执行。蛟河市仍按每平方��5元标准执行，涉案小区均按此标准执行。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，闫现付与吉林市江机房地产开发有限责任公司之间签订的房屋拆迁补偿安置协议书，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应当全面履行各自的义务，违者应承担违约责任。闫现付主张临时安置补偿费计算时间错误，因其在庭审时自认2013年9月因住宅和门市不符合合同约定而要求补偿，对方不给，没有达成协议，所以没有交房。故一审判决确认的安置补偿费计算时间正确。其主张一审法院认定的裙房价格3500元、车库价格3200元错误，因其对蛟河市人民法院（2014）蛟民一初字第398号案件中证人李某某的证言无异议，故一审法院依据该证言认定的裙房价格3500元、车库价格3200元并无不当。其主张的未按时回迁��市房损失，因未按时回迁门市房系其本人要求未果所致，故对其此项上诉请求不予支持。吉林市江机房地产有限责任公司主张一审判决参照的是《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十二条规定，按每平方米10元支付闫现付临时安置补助费错误，经向市、县城乡建设委员会咨询得知：《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》公布实施后，本市外县、市按规定参照执行。蛟河市仍按每平方米5元标准执行，涉案小区均按此标准执行。据此，吉林市江机房地产有限责任公司此项上诉请求有理，应予支持。数额为137.07平方米×5元/平方米×21个月＝14392.35元。其主张一审判决住宅减少面积7.82平方米，按每平方米2180元给予闫现付予以补偿错误。应依据《新站镇民盛花园小区拆迁补偿安置方案及计划》中第五条第二顼三款的约定：建筑面积��等，互不结算差价；超出部分，10平方米以内，按每平方米780元交纳费用。因此，对于住宅面积少7.82平方米的补偿，应当按方案规定的标准给予补偿数额为7.32平方米×730元，计6099.60元，而不应当按2180元予以补偿。因此项规定系针对回迁超出部分，不适用于减少部分，故对其此项上诉请求不予支持。至于其他上诉请求，一审判决已阐述清楚，本院不再赘述。综上所述，闫现付的上诉请求不能成立，应予驳回。吉林市江机房地产有限责任公司诉讼请求部分成立，应予支持。一审判决应予纠正，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持蛟河市人民法院（2016）吉0281民初1764号民事判决第一、三项；二、撤销蛟河市人民法院（2016）吉0281民初1764号民事判决第二、四项；三、吉��市江机房地产开发有限责任公司于判决生效后立即给付闫现付临时安置补助费14392.35元；四、驳回闫现付的一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5905元，由吉林市江机房地产开发有限责任公司负担3945元,由闫现付负担1960元。本判决为终审判决。审　判　长　　丁照明审　判　员　　潘军宁代理审判员　　杨栋宇二〇一七年七月三十一日书　记　员　　姜　超更多数据：