（2017）苏08民终1372号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-17
案件名称
福仕达广场（蓝岳学府）业主委员会与淮安市大众物业服务有限公司返还原物纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
淮安市大众物业服务有限公司,福仕达广场（蓝岳学府）业主委员会
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终1372号上诉人（原审被告）：淮安市大众物业服务有限公司，住所地淮安市淮安区漕运广场1-1号公建房2号房。法定代表人：韩品刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍跃华，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洁，江苏安淮律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：福仕达广场（蓝岳学府）业主委员会，住所地淮安市清河区北京北路99号蓝岳学府小区物业用房103室。法定代表人：徐大刚，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：余元顺，江苏引航律师事务所律师。上诉人淮安市大众物业服务有限公司（以下除判决主文外简称大众物业）与被上诉人福仕达广场（蓝岳学府）业主委员会（以下除判决主文外简称业委会）返还原物纠纷一案，不服原淮安市清浦区人民法院（2016）苏0802民初3703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大众物业上诉请求：撤销一审判决，改判驳回业委会一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平。1、业委会不是本案适格原告。业委会所诉均是大众物业与各业主之间产生的物业费、停车费，而不是与全体业主共同产生的费用。业委会就个别业主所有的物业费、停车费的返还主张并未得到业主大会讨论通过及授权。主张返还涉案停车费、物业费的适格主体只能是各业主本人。2、关于返还的数额，因大众物业与业主发生物业服务合同关系是在2013年至2016年期间，对各业主的缴费情况，业委会并不清楚，应该由各业主持有票据原件到大众物业处核对结算。3、一审判决计算的返还数额错误。除物业管理费之外，各业主依据物业服务合同还需缴纳能耗费，且部分业主尚欠2014年至2016年的物业费不等，故具体移交数额需要各业主持有票据与大众物业进行单独结算。业委会辩称，一审法院对被上诉人主体资格认定没有错误，对一审判决的数额无异议，一审判决正确，应予维持业委会一审起诉请求：判令大众物业移交预收部分业主的物业费34078.65元、停车费68484元。一审法院查明事实：福仕达广场（蓝岳学府小区）位于淮安市原清河区北京北路99号，该小区建设单位江苏淮安学府置业有限公司。2015年6月29日，江苏淮安学府置业有限公司与大众物业签订“福仕达广场”项目前期物业服务委托合同，约定合同期限：自前期物业服务合同签订之日起至业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止。2016年3月15日，福仕达广场业委会成立。2016年6月22日，福仕达广场业委会与江苏佳恒物业服务有限公司签订物业服务合同，约定物业服务期限为三年，自2016年7月1日至2019年6月30日止，物业服务合同在双方签字盖章后已生效。2016年6月25日，大众物业退出涉案小区，同年7月1日，江苏佳恒物业服务有限公司已进驻涉案小区，开始提供物业服务。福仕达广场业委会要求大众物业向其移交预收的业主物业费、停车费，为此提供了大众物业物业费票据原件38张，停车费票据原件12张，还有部分未提交票据原件。计算方式：票据金额除以票据日期范围的月数，乘以剩余的月数（从2016年7月1日起至票据终止日期），得出应移交的金额。大众物业对上述票据真实性无异议，但认为多收取的费用应当退还业主本人，不应向福仕达广场业委会退还。一审法院认为，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行交接义务，包括结清预收、代收和预付、代付的有关费用。为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。本案中，福仕达广场小区已成立福仕达广场业主委员会，福仕达广场业委会与江苏佳恒物业服务有限公司签订的物业服务合同已生效，大众物业与江苏淮安学府置业有限公司的前期物业服务委托合同亦依约终止。大众物业在退出涉案小区后，应将其预收的退场之后的物业费、停车费等向福仕达广场业委会或在福仕达广场业委会的监督确认下向江苏佳恒物业服务有限公司履行交接义务，大众物业在退场前未履行上述义务，福仕达广场业委会为维护全体业主权益，提起本诉讼，具备诉讼主体资格，关于大众物业关于福仕达广场业委会没有诉讼主体资格的辩解，不予采信。关于大众物业移交预收的相关费用的时间节点及计算方式。福仕达广场业委会要求大众物业移交自2016年7月1日之后预收的物业费、停车费，证据充分，予以支持。应退金额可按照票据载明的期间、票面金额，计算得出每天的费用标准，乘以2016年7月1日至票据终止日期之间的天数得出。本院酌定，大众物业应向福仕达广场业委会移交预收的物业费38549元、停车费12514元（详见附表一、二）。对福仕达广场业委会没有提交证据原件的物业费、停车费，证据不足，不予支持。福仕达广场业委会接收上述款项后，应转交业主或移交江苏佳恒物业服务有限公司。综上，依据《物业管理条例》第三十九条第二款，《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，一审法院判决：大众物业于该判决生效后15日内一次性向业委会移交物业费38549元、停车费12514元（详见附表一、二）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2578元（业委会已预交），由业委会负担578元，大众物业负担2000元。本院经审查，确认一审法院查明事实。二审中，大众物业对一审判决数额提出的异议。经其自行核对，其对一审判决所附表中数额的异议主要在：第一、部分业主就涉案票据原件所载时间之前的物业费未完全缴纳；第二、还有部分业主就涉案票据原件所载时间内的能耗费未予缴纳；第三、一审判决所附表二中李富荣停车费的计算时间有异议，导致数额有异议：该票据中载明时间有更改现象，一审法院按照更改后的日期计算，而大众物业公司按照更改前的日期进行计算。但一审庭审时，大众物业对该票据原件真实性予以认可，故本院对一审法院计算的李富荣应退期间及数额均予以确认。本院认为：涉案业委会是福仕达广场（蓝岳学府）小区业主依法成立。根据《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款和第二款，业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：……（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用。据此，业委会以其名义要求大众物业移交预收的、属于物业服务合同解除之后的时间段内的物业费和停车费于法有据。因涉案票据均明确载明费用的种类及对应的期间，故一审法院按照收费期间及解除合同的时间，计算大众物业被解聘后应予移交的预收的物业费和停车费的具体数额公平合理。至于大众物业主张业主尚欠在此之前的物业费及涉案退费期间的能耗费，因其在本案中未提起反诉,其可另案主张。综上，大众物业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1077元，由上诉人淮安市大众物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 华 林审判员 李前兵审判员 邹艳萍二〇一七年七月三十一日书记员 周 丹 来源：百度搜索“”