（2016）沪0118民初14013号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-10-20
案件名称
鲁刚与莊杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鲁刚,莊杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初14013号原告：鲁刚，男，1986年5月26日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：张敏俊，上海市公民律师事务所律师。被告：莊杰，男，1981年10月26日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区。委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。原告鲁刚诉被告莊杰房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年12月7日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2017年1月12日第一次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人张敏俊、被告委托诉讼代理人薛勇到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方均同意庭外协商，继续适用简易程序延长审限两个月。因案情复杂，本案依法组成合议庭并适用普通程序继续进行审理。2017年6月23日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张敏俊、被告委托诉讼代理人薛勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁刚向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016.5.5签订的商铺租赁合同无效；2、判令被告归还原告租金人民币(以下币种均为人民币)78,000元；3、判令被告归还原告保证金39,000元；、4、判令被告赔偿原告损失187,342元(包括加盟费28,800元、企宣物料费40,000元、装修费26,000元、营业损失45,000元、设备损失47,542元)；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月10日，上海永业房屋销售有限公司与上海支真贸易有限公司签订《租赁场地合同》，约定：永业公司将永业购物中心北广场面积约252平方米的场地租赁给支真公司；合同期为5年，自2015年9月10日至2020年9月9日等内容。2015年7月29日，支真公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定：支真公司将沪青平公路XXX号永业商业广场范围内广场商业街商铺出租给被告；合同期为8年，自2015年9月17日至2023年7月16日等内容。2016年5月5日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告承租位于青浦区沪青平公路XXX号4号商铺，面积约为15平方米；租期2年，自2016年5月5日至2018年6月1日；租金每月13,000元，第二年递增6%；付款方式为付六押三，甲乙双方自签订合同起3日内乙方一次性向甲方支付三个月的房租，第二期租金支付日为上一期租期结束前10日内；出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责；甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切经济损失由责任方承担，并负责损失的赔偿。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告共向被告支付了租金78,000元及保证金39,000元。2016年4月26日，原告与案外人星超餐饮管理(上海)有限公司签订了《“尚嘟可渴”经营合作合同》，约定：品牌经营合作费28,800元、企宣物料费4万元、全套设备费4万元，加盟期限为2016年4月26日至2019年4月25日，共计三年等内容。2016年5月8日，原告与案外人史某某签订《合同协议书》，约定原告以包工包料总价26,000元的方式将案涉商铺交由案外人史某某装修，2016年5月8日开工，2016年5月22日竣工等内容。2016年5月13日，原告购买了开店所需的空调一台，花费2,299元。2016年5月17日，原告购买了开店所需的电视机二台，花费2,958元。2016年5月17日，原告购买了开店所需的蛋糕机一台，花费2,300元。2016年6月1日，原告正式营业。2016年7月26日，上海市青浦区市场监督管理局给永业公司发出《告知书》，内容为：你单位未取得《营业执照》和《食品经营许可证》，从事食品经营行为，按照未经许可从事食品经营案，违反《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定，根据《中华人民共和国食品安全法》第一百二十二条的规定，市场监督管理局可依法予以处罚；你单位经营场所涉嫌违章搭建，根据现有法律法规，不能办理《营业执照》和《食品经营许可证》，责令你单位立即停止经营，立即前往西虹桥市场监督管理所接受询问调查。2017年3月1日，系争房屋因系违章建筑被有关部门予以拆除。原告认为，系争商铺系违章建筑，无产证及合法建造手续，原、被告签订的租赁合同应为无效，被告应返还原告租金、保证金；因系争商铺无产证，无法办理营业执照，且原告因此被责令停止经营，因此产生的损失应由被告方承担。经与被告多次协商未果，故为维护原告合法权益，诉诸法院，作如上诉请。被告莊杰辩称：对原告所主张的双方合同签订、被告收款、责令停业通知等事实无异议，对其他事实主张不予认可。对原告提出的合同无效主张无异议；不同意返还租金，即使合同无效原告也应向被告支付占有使用费，合同签订后，被告将系争商铺交付原告，并免租期一个月，自2016年5月5日起计租，原告使用至今，产生的占用使用费已远超原告支付的费用；同意返还保证金；加盟费、企宣物料费、设备损失及营业损失不同意赔偿；装修费用，根据最高院司法解释，附着物部分同意赔偿2万元，其他不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原告主张承租系争商铺为此签订了加盟合同，并支付了加盟费，进行了装修、采购了设备，因商铺系违章建筑，合同无效，且店铺无法正常经营，故被告应赔偿原告上述损失。为此，原告提供了经营合作合同、合同协议书、购买设施设备凭证等作为证据。被告对原告提供的上述证据材料及主张不予认可，并提出根据双方合同约定，租金应自2016年5月5日开始计算，被告已经给了原告一个月的免租期用以装修；双方在签订合同时，原告已经明确告知原告房屋来源，被告也是问上家租赁而来，从广场外观上可以轻易看出是临时设施。在此前提下，合同无效的过错不应由被告全部承担；对于加盟费、企宣物料费、设备损失等，原告未提供相应的凭证，故对原告的诉请不予认可，但考虑到原告确实对商铺进行了装修，自愿补偿原告装饰装修损失2万元；对于营业损失，原告不经营并非因系争商铺系违章建筑，而是原告自身经营问题，市场监督管理局发出告知书后，原告自行将商铺关停，且原告主张无依据。审理中，原、被告一致确认系争商铺于2017年1月14日原、被告双方确认交接完毕，原告已经将系争商铺内的物品搬离。对于装饰装修损失，原、被告均不申请进行鉴定评估。本院认为，有效合同除需当事人意思表示一致外，还不得违反法律、行政法规的禁止性规定。系争商铺无产证及合法审批手续，故原、被告签订的《商铺租赁合同》应为无效。合同虽为无效，但原告实际占有使用了系争房屋，应参照租赁合同约定的租金标准向被告支付占有使用费，且从原告占用使用系争店铺起算日期2016年5月5日，即使免除一个月的免租期，至原、被告确认的2017年1月14日双方就系争店铺交接完毕，原告占有使用时间已超过六个月，故对原告要求返还租金的诉讼请求本院不予支持。原告提出的返还保证金的诉讼请求，于法有据，被告也同意予以返还，本院予以支持。原告主张的加盟费、营业损失及设备损失，原告提供依据不足，本院不予支持。对于装修损失，原告提供的证据材料不能证明其实际损失情况，且经本院释明后原告仍坚持不予鉴定评估，故对原告的该项主张本院不予支持。被告自愿补偿原告装修损失20,000元，系对其权利的自行处分，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告鲁刚与被告莊杰于2016年5月5日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告莊杰应于本判决生效之日起十日内返还原告鲁刚保证金人民币39,000元；三、被告莊杰应于本判决生效之日起十日内偿付原告鲁刚装修损失人民币20,000元；四、驳回原告鲁刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5,865.10元，由原告鲁刚负担人民币4,590.10元，由被告莊杰负担人民币1,275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 林 青人民陪审员 陆秋云人民陪审员 ＸＸＸ二〇一七年七月三十一日书 记 员 周磊杰附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：