（2017）京02民终5176号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-01
案件名称
张晓东与董灼林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张晓东,董灼林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终5176号上诉人（原审被告）：张晓东，男，1971年9月1日出生。委托诉讼代理人：解锁军，北京市京大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董灼林，男，1956年4月19日出生。上诉人张晓东因与董灼林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初13004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回董灼林的诉讼请求，或者发回重审。事实和理由：2013年5月份，董灼林给我一把地下室钥匙，让我把货物搬到地下室，不收租金，等楼上租户搬走后再将房子租给我并收取租金。2013年7月20日董灼林告知我租户已搬走，可以将房屋出租给我。由于当时房屋脏乱，董灼林答应给我一个月装修期限并不算租期，还答应只要房屋不拆迁，始终租给我使用。自双方口头约定租赁该房屋之后，我一直使用该房屋，每年按时向董灼林支付租金，我不欠董灼林一年的租金。董灼林突然起诉要求解除合同，没有提前通知我，也没有给我准备充足时间找房。一审判决对我的录音证据没有写明，认定事实不清。董灼林辩称，同意一审判决。董灼林向一审法院起诉请求：判令：1.解除我与张晓东之间的租赁合同；2.判令张晓东腾退房屋；3.判令张晓东给付我2015年8月1日至返还租赁房屋之日的租金，按年租金15000元计算。一审法院认定事实：董灼林与张晓东于2013年就董灼林名下位于北京市房山区×××129、-1层-131房屋租赁达成协议，双方签订租房协议，协议内容为：“出租方：董灼林，租房人：张晓东。今董灼林将房山区×××129房、-131房租给张晓东（吉林市东辽县平岗镇长安社区七组），将房交给张晓东日期为2013年8月1日，房租每年为壹万伍仟元（15000.00）正（整）。出租方：董灼林，租房人：张晓东。2013年8月1日”。双方均在该协议上签名捺印。审理中，董灼林提交收条一份，内容为“董灼林收到张晓东三笔钱。第一笔：柒仟元正（整）（7000.00）元；第二笔：捌仟元正（整）（8000.00）元；第三笔：壹万伍仟元正（整）（15000.00）元。由于日期董灼林记不清，代查清后补上日期。交款人：张晓东，收款人：董灼林。2015年8月1日”。审理中，董灼林自认租房协议及收条均为2016年9月2日所写。董灼林主张租赁时间自2013年8月1日起算，张晓东主张租赁期限应为2013年8月25日起算。董灼林主张张晓东自2013年8月至今共向其交过四笔租金，分别是2000元、5000元、8000元和15000元，其中最后一笔张晓东当时给了董灼林16000元，董灼林退回张晓东1000元，至今张晓东共给付董灼林租金30000元，张晓东尚欠董灼林2015年8月1日至今的租金，对此张晓东辩称2013年至2014年给过董灼林三笔租金，分别是2000元、5000元、8000元，2014年至2015年租金给了两笔，每笔7000元，2015年至2016年给了一笔16000元。张晓东辩称未欠董灼林2015年8月1日至2016年7月30日的租金，但其未能提交充分证据予以证明。关于租金给付时间，董灼林主张是在租满一年后交纳，张晓东辩称是租期开始前交纳。双方一致认可，本案所涉房屋现在由张晓东占有使用。一审中，张晓东主张对本案所涉租赁房屋进行装修，关于装修一事经一审法院释明，张晓东未在本案中提起反诉亦未对装修现值进行评估。一审法院认为：董灼林与张晓东之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行。虽董灼林主张其与张晓东之间签订的租房协议实际所写时间为2016年9月2日，但董灼林、张晓东均在该协议上签字，应视为双方对租赁合同关系及约定的追认，双方应按照该协议履行。双方对租赁期限没有约定或约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可随时解除合同，董灼林、张晓东未约定租赁期限，故董灼林要求解除双方间的房屋租赁合同，理由正当，法院予以支持。现董灼林诉请解除房屋租赁合同，并要求张晓东腾退涉案房屋，理由正当，法院予以支持。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，关于董灼林要求张晓东支付2015年8于1日至张晓东实际腾退房屋止的租金，虽张晓东辩称其已经支付董灼林2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金，但其未能提供充分证据予以证明，故对于张晓东的辩驳意见法院不予采纳，董灼林的该项诉讼请求理由正当，法院予以支持。判决：一、解除董灼林与张晓东就位于北京市房山区×××129及北京市房山区×××-1层-131房屋达成的房屋租赁合同；二、张晓东于判决生效后三十日内将位于北京市房山区×××129及北京市房山区×××-1层-131房屋腾退给董灼林；三、张晓东自判决生效后十日内按年租金一万五千元为标准给付董灼林自二零一五年八月一日起至腾退上述房屋之日止的房屋租金（房屋租赁合同解除后为占有使用费）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均认可记载落款日期为2013年8月1日的租房协议、2015年8月1日的收条，实际均书写于2016年9月2日。本院查明，一审中，张晓东为反驳董灼林的诉讼请求，向法庭提交录音证据。董灼林对于录音的证明目的不认可。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，关于租赁期限，诉讼中张晓东主张董灼林曾经答应只要房屋不拆迁，始终租给张晓东使用，但董灼林对此不予认可，且张晓东亦未就此提交证据，故本院对于张晓东的该项主张不予采信。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，双方就此不能达成补充协议，亦不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的，视为不定期租赁。一审判决认定双方之间系不定期租赁关系，并无不当。关于合同解除，本案中，从董灼林要求解除租赁合同的起诉书送达张晓东，至一审判决解除双方租赁合同，期间4月有余，已为张晓东预留合理期限，张晓东上诉以董灼林没有提前通知解除合同、没有给张晓东时间找房为由不同意解除合同，依据不够充分，本院不予支持，一审判决解除合同并判令张晓东腾退房屋，处理结果并无不当，本院予以维持。关于租金起算日期，张晓东主张2013年7月20日董灼林告知其原租户已搬走，可以将房屋出租给张晓东，董灼林答应给张晓东一个月装修期限并不算租期。现董灼林的意见与张晓东并不一致。本院认为，双方租房协议记载“今董灼林将……129房、-131房租给张晓东……将房交给张晓东日期为2013年8月1日……出租方：董灼林，租房人：张晓东。2013年8月1日”，虽然该协议落款处的日期“2013年8月1日”是倒签，但结合协议中“今”“将房交给张晓东日期为2013年8月1日”等字样，应认定双方已认可从2013年8月1日开始董灼林将涉案房屋出租给张晓东，在没有相反证据的情况下，应当按照该日期起算租金，张晓东的上述意见依据不足，本院不予采纳。关于欠租金额，张晓东主张其每年按时向董灼林支付租金，不欠董灼林2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金。但是，根据双方于2016年9月2日签字确认的《收条》的记载，董灼林收到张晓东共计30000元（合2年租金），故张晓东尚欠董灼林2015年8月1日以后的租金。诉讼中，张晓东主张2016年9月2日双方确认金额时遗漏了几笔租金，但是董灼林对此不予认可，且张晓东作为完全民事行为能力人，应当认识到在确认金额的书面字条上签字的法律后果，且张晓东提交的录音证据尚不足以推翻《收条》记载的内容，故本院对于张晓东的上述意见不予采纳，认定《收条》记载内容对于张晓东具有约束力，一审判决张晓东向董灼林支付2015年8月1日以后的租金、占有使用费，并无不当，本院予以维持。综上，张晓东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由张晓东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 李明磊代理审判员 胡珊珊二〇一七年七月三十一日书 记 员 祝 石 关注微信公众号“”