（2015）闵民五（民）初字第1609号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-11-28
案件名称
上海春申汽配市场有限公司与张昌安排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海春申汽配市场有限公司,张昌安
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十五条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1609号原告：上海春申汽配市场有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：付先来，男。被告：张昌安，男，1987年8月4日出生，汉族，户籍地福建省南平市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：谢锦春，德恒上海律师事务所律师。原告上海春申汽配市场有限公司(以下简称春申公司)与被告张昌安排除妨害纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理，依法适用简易程序，由审判员陈洁独任审理。后因本案必须以另一案的审理结果为依据，本院于2015年9月7日作出民事裁定书，中止了本案的审理。本案于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人付先来，被告的委托诉讼代理人谢锦春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告春申公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还坐落于上海市闵行区银都路XXX号XXX号楼XXX幢XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)；2、判令被告向原告支付涉案房屋使用费354,000元(人民币，下同)，暂计算自2006年6月1日至2015年6月25日，每月按3,000元计算；3、判令被告向原告结清因使用涉案房屋而产生的水费5,282.7元、电费10,984.7元、物业费7,371.6元，暂从2006年6月1日计算至2015年3月31日。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即向原告返还坐���于上海市闵行区银都路XXX号XXX号楼XXX幢XXX室的房屋；2、判令被告向原告支付自2006年6月1日至2017年6月30日的涉案房屋使用费402,000元；3、判令被告向原告结清因使用涉案房屋而产生的水费6,997.5元、电费29,186.14元、物业费9,146.3元。事实和理由：上海市闵行区银都路XXX号XXX号楼XXX幢XXX室的房屋原系原告所有的房产，房产证号为沪房闵字2007第XXX**，登记日期为2007年4月23日。原告于2014年12月1日资产核实时发现被告将该房屋居住使用。被告没有法定事由，擅自占有、使用原告房屋，且不向原告支付相应的使用费用，该行为已经严重侵害了原告对于涉案房屋的所有权、收益权。原告因此诉至法院，希望判如所请。被告张昌安答辩称：不同意原告全部诉请。涉案房屋其实是案外人蔡某某名某房产，并非由原告所有。由于原告怠于变更房产过户手续，导致涉��房屋至今仍登记在原告名某。在已经审结的案外人蔡某某与原告春申公司房屋买卖合同纠纷一案中，法院也确认了案外人蔡某某与原告之间的买卖合同是有效的。系争房屋自建好至今，一直由案外人蔡某某占有使用。本案被告是案外人蔡某某家族企业公司员工，并不存在被告侵害原告使用权的问题。因此，原告关于返还房屋的第一项诉请不能成立。关于第二项诉请，基于第一项诉请不能成立，也就不存在被告应支付房屋使用费的前提，原告并非房屋所有权人，被告不应支付房屋使用费。就原告第一、第二项诉请来看，其诉请的时间自2006年开始，可以看出原告长达10年时间并未要求返还房屋、主张房屋使用费，可见原告对房屋性质是明知的。对于第三项诉请，被告系案外人蔡某某安排入住，原告应向业主收取相应费用，而并非向本案被告收取相应费用，原告此项诉请被告主体不符合要求。因此，原告全部诉请不能成立，希望法院驳回。经审理查明，2005年9月3日，案外人蔡某某(签约乙方)与原告春申公司(签约甲方)签订《合同书》一份，合同约定乙方向甲方订购上海春申汽配市场内的第F1幢XXX-XXX(室)共8个单元营业用房。鉴于甲方欠乙方借款970万元，甲方同意以本合同项下8套房屋(建筑面积暂测为720平方米，房屋单价按2,000元/平方米计，总价暂定为144万元)抵偿给乙方的借款利息。之后，乙方不得再向甲方主张利息，除办理房产证的税费外，本合同约定的其他税费均由甲方承担。2007年4月23日，春申公司取得了涉案房屋的《上海市房地产权证》。2015年9月6日，案外人蔡某某向本院起诉，要求春申公司配合其办理涉案房屋的产权过户手续。该案经本院一审、上海市第一中级人民法院二审，法院确认案外人蔡某某与原���春申公司之间的《合同书》有效，但由于涉案房屋上存在巨额抵押，在抵押未涤除的情况下，案外人蔡某某的诉请难以得到支持，故驳回了案外人蔡某某的诉讼请求。另查明，2013年6月，被告经案外人蔡某某安排，入住涉案房屋至今。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、物业证明，被告提供的《合同书》、情况说明、(2015)闵民五(民)初字第2120号民事判决书、(2017)沪01民终7330号民事判决书及原、被告的庭审陈某等证据所证实，并均经庭审质证。本院认为，根据另案查明的事实，案外人蔡某某与原告之间的《合同书》实质为以原告向案外人蔡某某借款利息作为对价，案外人蔡某某向原告购买涉案房屋的房屋买卖合同。但由于涉案房屋存在巨额抵押，在抵押未涤除的情况下，暂无法过户至案外人名某，故原告仍为涉案房屋的所有权人。本案争议焦点在于被告占有、使用涉案房屋的行为是否构成对原告所有权的侵害。案外人蔡某某与原告之间的《合同书》约定，案外人蔡某某不得再向原告主张利息，故房屋买卖合同的房款已经付清，原告之所有权应当受合法有效的房屋买卖合同约束。虽《合同书》并未约定涉案房屋的交付时间，但根据原、被告自认及案外人陈某的情况，原告股权变动之前，案外人蔡某某及原告前股东、高管即占有涉案房屋。《合同书》签订后，在案外人蔡某某的安排下，被告入住涉案房屋，因此被告系有权占有，原告的第一、第二项诉请无事实及法律依据，本院不予采纳。至于被告占有、使用涉案房屋期间产生的水费、电费、物业费等费用，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告为证明被告占有、使用涉案房屋期间而产生的水、电、物业等费用，提交了原告自行制作的用电、用水情况说明，2017年1月至3月水电费增值税发票以及2006年至今的水电费账目表。被告认为上述证据系原告自行制作，无法显示分户的水电费使用情况，且原告此项诉请与被告入住时间并不一致，故对全部证据均不予认可。本院认为，原告提交的证据为整栋房屋的水、电费发票以及原告自行制作的用电、用水情况，在被告对分户用电、用水情况予以否认的基础上，原告的证据并不充分，因此原告此项诉请本院亦不予支持。原告可在充分收集证据的基础上，对上述费用另行起诉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海春申汽配市场有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币4,004.98元，由原告上海春申汽配市场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陈洁二〇一七年七月三十一日书记员 张辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释���第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。