（2017）辽02民终5841号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-12-05
案件名称
韩双、大连大众物业管理有限公司与瑞家装饰（大连）地产代理有限公司、大连市人民防空办公室房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩双,大连大众物业管理有限公司,瑞家装饰（大连）地产代理有限公司,大连市人民防空办公室
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终5841号上诉人(原审原告)：韩双。上诉人(原审被告)：大连大众物业管理有限公司。法定代表人：李丹丹，经理。委托诉讼代理人：李伟力。委托诉讼代理人：高荣先，辽宁恒义律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司。法定代表人：于瑞宝，董事长。委托诉讼代理人：李丹。被上诉人(原审第三人)：大连市人民防空办公室。负责人：陈国贵，主任。委托诉讼代理人：王宇波。上诉人韩双、大连大众物业管理有限公司因与被上诉人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司、大连市人民防空办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初4325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韩双上诉请求：变更一审判决第一项为大连大众物业管理有限公司赔偿韩双房屋装修损失147866元，一、二审诉讼费及鉴定费由大连大众物业管理有限公司承担。事实和理由：一审法院仅支持50%损失错误，韩双是基于对大连大众物业管理有限公司与瑞家装饰（大连）地产代理有限公司的认可才签订的租赁合同，在租赁期限内大连市人民防空办公室告知韩双租赁房屋为人防工程。大连大众物业管理有限公司明知自己不具备对外租赁资格却通过中介公司对外骗租，整个过程韩双不知情，不应当承担50%的责任。大连大众物业管理有限公司辩称，不同意韩双的上诉请求。在租赁合同签订当日，双方就签订了补充协议，该协议中明确写明案涉房屋是人防工程。大连大众物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，一、二审诉讼费及鉴定费由韩双承担。事实和理由：本案的人防工程使用人应为大连东特房地产有限公司或是韩双。韩双在没有与大连市人民防空办公室签订人防工程使用协议的情况下将人防工程装修改造用于公寓经营，是导致租赁合同不能继续履行而解除的根本原因。在大连大众物业管理有限公司提示和告知的情况下，韩双仍然未经相关部门批准，盲目投入资金进行装修改造，因此造成的全部损失应由其自行承担。退一步说，双方的租赁期限为2年6个月共计900天，韩双实际使用房屋560天，剩余租赁期限340天，一审工程造价鉴定的147866元不是剩余租赁期内的装饰装修残值损失，因此剩余租赁期限内的残值损失为147866÷900天×340天＝55860.49元。即使按同等责任比例承担责任，大连大众物业管理有限公司也只能承担55860.49÷2=27930.25元。韩双辩称，不同意大连大众物业管理有限公司的上诉请求，补充协议是假的，是我受胁迫签的，我不知道案涉房屋是人防工程，如果知道我也不会装修。瑞家装饰（大连）地产代理有限公司辩称，服从一审判决，要求驳回二上诉人的上诉。大连市人民防空办公室未作答辩。韩双向一审法院起诉请求：1.被告大众物业公司返还原告押金2000元；2.被告大众物业公司赔偿原告装修损失147866元；3.被告大众物业公司承担鉴定费5000元；4.被告大众物业公司支付违约赔偿金相当于2个月租金损失8334元（4167元/月×2个月）；5.被告瑞家公司对上述第2、4项承担连带责任。一审法院认定事实：位于大连市xx区xx街xx号的地下室房屋，其性质属于人防工程，由大连东特房地产有限公司投资建设，由第三人委托大连市沙河口区人防办负责管理。2010年10月，大连东特房地产有限公司与大连市东特新居业主委员会签订《办公用房协议》，将案涉地下室人防工程作为业主委员会办公用房。此后，经业主大会决议，同意被告大众物业公司开发利用小区经营用房屋和地下室对外出租，出租所得用于维修费用不足。2012年6月3日，被告大众物业公司（甲方）与原告韩双（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：被告大众物业公司将位于大连市xx区xx街xx号、建筑面积约500平方米的地下室房屋租赁给原告使用，使用人数为4人，用途为商住两用，租赁期限为2年6个月，自2012年6月10日起至2015年12月9日止，月租金为4167元；同时，原告向被告交纳履约保证金为2000元，用于保证承租人履行合同确定的相关义务，如违约，出租方可在该保证金中直接扣除应由承租人承担的相关费用等内容。被告瑞家公司作为居间方为双方提供居间服务，合同第八条约定：居间方在促成甲、乙双方签署本合同后居间方对甲、乙双方的居间服务即终止；甲、乙双方无论任何原因致使本合同不能正常履行，由甲、乙双方自行解决，居间服务费不予退还。同时，合同第十一条附加条款约定：签约当日出租方未出示房屋产权证明，仅出示物业管理合同等，居间方已尽风险告知义务，如因此引发纠纷，由双方自行负责等内容。原、被告均在该合同落款处签名、盖印。随后，原告与被告大众物业公司签订《房屋租赁合同补充条款》，其中第六条约定：因原告承租该地下房屋投入比较大，回收周期长，为此经与小区业主委员会通报，原告合同期满后继续时，以原告为主继续承租该楼的地下室。合同签订后，原告向被告大众物业公司交纳保证金2000元及房屋租金，被告将房屋交付原告，并同意原告将案涉房屋装修改造成40间公寓房用于出租经营。2013年5月30日，被告大众物业公司向原告发出《安全隐患检查通知》，其中第五条规定：根据上级部门检查，望你处尽快到相关部门办理相应手续合法经营，积极配合人防办春检工作，维护地下室公寓管理。2013年12月12日，第三人下发《通知》，主要内容为：大连市xx区xx街xx号楼地下室系人防工程，现已涉嫌违规侵占使用，限期于2013年12月30日前腾出搬离该人防工程。同时，第三人以”大众物业公司未与人防部门签订人防工程使用协议，未经批准擅自将小区地下室有偿转租，违反《中华人民共和国人民防空法》和《大连市人民防空管理规定》的相关规定”为由，对被告大众物业公司处以罚款5万元。2014年10月23日，原告将大众物业公司、瑞家公司诉至一审法院，要求确认合同无效，被告大众物业公司赔偿其经济损失408086元，被告瑞家公司承担连带责任。后因案涉房屋积水致无法鉴定，原告于2015年8月10日申请撤诉，一审法院作出（2015）沙审民初字第38号民事裁定，准许原告撤回起诉。同日，原告将被告大众物业公司另案诉至一审法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告返还原告租金24589元。一审法院于2015年9月20日作出（2015）沙民初字第3497号民事判决书，判令：一、解除原、被告于2012年6月3日签订的《房屋租赁合同》；二、被告于判决生效之日起10日内返还原告剩余租金24589元。判决生效后，被告已履行上述给付义务。在本案审理过程中，原告向一审法院申请对位于大连市xx区xx街xx号、建筑面积约500平方米的地下室房屋进行装修工程造价评估。一审法院通过辽宁省大连市中级人民法院司法技术处委托大连德利工程造价咨询事务所有限公司进行鉴定，原告为此预缴鉴定费5000元。鉴定机构于2017年3月4日作出德利鉴字（2017）第05号《工程造价鉴定报告》，鉴定意见为：位于大连市xx区xx街xx号、建筑面积约500平方米的地下室房屋装修工程造价为147866元。原告认可该鉴定意见，被告大众物业公司对鉴定意见的关联性及部分分项造价提出异议，并申请鉴定人出庭作证。经一审法院通知，大连德利工程造价咨询事务所有限公司委派鉴定人侯春成、孙薇出庭接受质询。庭审中，被告大众物业公司提出：1.案涉房屋原来进行过防水，鉴定结论中地面防水造价29786.15元没有必要发生；2.原房屋结构中有部分隔墙被原告实际利用，不应计入原告装修工程造价之中。鉴定人对此说明如下：1.被告提交的《设计说明》没有明确案涉地下室的防水是地面上的防水还是地面下方的防水，前提必须有筏板基础。通常情况下，被告所指防水应该在筏板下面进行施工，目的是为了防止地下水往上返，产生湿气导致钢筋生锈。根据现场鉴定的情况，原告所做防水是施工于筏板以上部分，目的是防止房屋住户用水渗漏到筏板以下的部分，腐蚀钢筋，通过工程的《材料做法表》或《节点》即可知防水到底是在哪部分完成的；2.被告提供的《地下室层平面图》上原来标注的隔墙已经在估价鉴定时予以扣减，不存在重复计算问题。对于鉴定人的质证意见，各方均无异议。一审法院经审查认为，经原告申请由大连德利工程造价咨询事务所有限公司出具的《工程造价鉴定报告》能够证明涉案工程的工程造价为147866元，该证据程序合法，依据充分，对该证据予以采信。一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系，因合同不能继续履行，就合同解除及返还租金一审法院已另案作出生效判决且履行完毕。本案中，双方争议的主要焦点在于：一、合同解除后，原告主张案涉房屋的装修损失由被告大众物业公司赔偿应否支持；二、被告瑞家公司应否承担连带赔偿责任。关于争议焦点一，合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋属人防地下室性质，各方当事人均无异议。被告大众物业公司在未与第三人签订人防工程使用协议的情况下，擅自将案涉人防地下室房屋出租给原告并允许其装修改造用于公寓经营，且事后亦未取得第三人的许可，是导致合同不能继续履行而解除的主要原因；原告事先明知自己承租房屋用于公寓经营，而未对承租房屋的特殊性质、是否具有使用许可等尽到充分审查及注意义务，草率订立合同，是造成合同解除的次要原因。合同签订后，原告在未经相关部门批准取得合法经营手续的情况下，盲目投入大量资金进行案涉房屋的装修改造，现因装修形成的添附物不具有利用价值，在合同解除后造成实际经济损失，对此，原告自身具有过错。结合本案合同的履行情况、合同性质，兼顾公平原则，原、被告对于因本案造成的装修损失应当各自承担同等责任。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款的规定，因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应责任。因装修改造案涉房屋工程造价为147866元，对于原告请求被告大众物业公司赔偿经济损失147866元的诉讼请求，一审法院支持其中50％，即73933元，其余的装修损失由原告自行承担。被告大众物业公司的相关抗辩意见，依据不足，一审法院不予支持。关于争议焦点二，根据已查明的事实，在案涉房屋居间服务过程中，被告瑞家公司既未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况、损害合同双方利益的行为，亦不存在违反合同约定行为，且已尽到风险告知提示义务，故被告瑞家公司不应对原告的装修损失承担连带赔偿责任。原告的该项请求，缺乏法律依据，不予支持。关于保证金返还的问题，根据双方约定，该保证金用作保证承租人履行本合同中确定的相关义务，如违反合同约定，出租人可于保证金中扣除应承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。从本案已经查明的事实可知，原告向被告大众物业公司交付履约保证金2000元，由被告大众物业公司对原告用水、用电抄表计费并负责收费。现被告提供的用水抄表显示数为328．4吨，原告使用至2013年9月4日的显示数为200吨，则在此期间的原告欠缴水费为860．28元（（328．4吨-200吨）×6．7元／吨=860．28元），此款应当在2000元保证金中予以扣除，剩余1139．72元应当返还给原告，故被告该项抗辩应予采纳。原告主张其水费结清、不存在欠缴，因无据佐证，不予采纳。关于原告请求被告支付违约赔偿金8334元，双方合同约定，如因甲方原因导致合同解除的，甲方须向乙方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于二个月租金。如前所述，对于合同的解除原、被告双方均应各自承担相应责任，且原告已请求赔偿其实际损失额，故原告的该项请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告大连大众物业管理有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告韩双房屋装修损失73933元；二、被告大连大众物业管理有限公司于判决生效之日起10日内返还原告韩双保证金1139．72元；三、驳回原告韩双的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3464元、司法鉴定费5000元由被告大连大众物业管理有限公司负担4232元，给付时间同上，其余由原告自负。本院二审期间，大连大众物业管理有限公司提交辽宁省高级人民法院（2015）辽行监字第00408号行政裁定书及本院（2017）辽02行再4号行政裁定书，裁定撤销本院（2015）大行终字第139号行政裁定及大连市西岗区人民法院（2015）西立行初字第1号行政裁定，指令大连市西岗区人民法院立案受理。该公司提交上述证据拟证明大连市人民防空办公室对其处罚尚未发生法律效力，如果该公司无过错，不应当承担对方的损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩双认为上述证据与其无关，瑞家装饰（大连）地产代理有限公司对该证据无异议。本院认为上述证据仅能证明大连大众物业管理有限公司诉大连市人民防空办公室处罚决定一案由法院立案受理，案涉处罚决定并未被撤销，而案涉租赁合同已经解除，本案诉争的内容系合同解除后的法律后果，故大连大众物业管理有限公司二审提供的法律文书与本案不具有直接关联，本院不予采信。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为案涉房屋装修损失147866元在大连大众物业管理有限公司和韩双之间如何进行分担的问题。本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。大连大众物业管理有限公司和韩双之间约定租赁用途为商住两用，同时大连大众物业管理有限公司作为出租方同意韩双将案涉房屋装修改造成40间公寓房用于出租经营。虽然双方签订的房屋租赁合同（补充条款）中注明租赁标的系人防工程地下室，但根据《中华人民共和国人民防空法》及《大连市人民防空管理规定》(2010修正)的规定，人防工程并不当然不得进行出租使用。支付租金和按照约定的方法使用租赁物是承租人的法定义务，提供合法租赁物是出租人的法定义务。本案中，韩双按照租赁合同约定的商住两用用途装修改造40间公寓房进行出租，并按合同约定按时足额缴纳租金，作为承租人韩双有理由相信出租方用于租赁的房屋符合法律规定用途，出租方有权对外出租。大连大众物业管理有限公司称其在对外出租时知晓租赁标的为人防工程，但其未按规定与大连市人民防空办公室签订人防工程使用协议；在大连市东特新居业主委员会同意其开发利用小区经营用房屋和地下室对外出租时，大连大众物业管理有限公司也没有审查大连东特房地产有限公司及大连市东特新居业主委员会是否与大连市人民防空办公室签订人防工程使用协议、是否有权将人防工程对外出租。由此，大连大众物业管理有限公司擅自将案涉人防地下室房屋出租给韩双并允许其装修改造用于公寓经营，且事后亦未取得大连市人民防空办公室的许可，是导致案涉租赁合同不能继续履行而解除的原因，就租赁合同签订双方而言，合同解除的责任在于出租方，故韩双有权要求大连大众物业管理有限公司承担损失赔偿责任。关于大连大众物业管理有限公司应承担的损失赔偿数额问题，案涉租赁标的装修并非是在原有房屋结构上的简单添附，而是装修改造成可以独立使用的40间公寓房，对此出租方亦是同意的，在出租方取得大连市人民防空办公室的许可后，案涉人防工程仍可用于出租，承租人进行的装修改造仍然具有使用价值，况且双方虽然在《房屋租赁合同》中约定租赁期限2年6个月，但在双方的补充条款中又约定”因乙方（韩双）承租该地下房屋投入比较大，回收周期长，为此经与小区业主委员会通报，乙方合同期满后继续时，以乙方为主继续承租该楼的地下室。”因此，上诉人主张的按剩余租赁期限内的装修残值55860.49元作为损失数额，本院不予支持。考虑到2013年12月30日前，韩双已经实际占有、使用了装修改造，则案涉装修改造损失147866元，本院酌定由大连大众物业管理有限公司承担90%，由韩双自行承担10%。综上所述，大连大众物业管理有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回，韩双的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初4325号民事判决第二项；二、撤销辽宁省大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初4325号民事判决第三项；三、变更辽宁省大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初4325号民事判决第一项为大连大众物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿韩双房屋装修改造损失133079元；四、驳回韩双的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3464元，由韩双负担525元，由大连大众物业管理有限公司负担2939元，司法鉴定费5000元由大连大众物业管理有限公司负担；二审案件受理费3296元（韩双预交1648元，大连大众物业管理有限公司预交1648元），由韩双负担499元，由大连大众物业管理有限公司负担2797元。本判决为终审判决。审判长丁大勇审判员杨威审判员王亮二〇一七年七月三十一日书记员任建芳 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