（2017）粤0604民初5836号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-28
案件名称
佛山创意产业园投资管理有限公司与佛山唯爱品酒吧有限公司、熊波合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山创意产业园投资管理有限公司,佛山唯爱品酒吧有限公司,熊波
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初5836号原告：佛山创意产业园投资管理有限公司，住所地佛山市禅城区弼塘东二街22号自编12号首层，统一社会信用代码914406047993656327。法定代表人：邱代伦。委托诉讼代理人：姜耀广，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈刚，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被代：陈宇宏，男，1974年6月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区前山九洲大道*****号**栋*单元***房，公民身份号码4404021974********。委托诉讼代理人：丁祖军，广东沛宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉莹，广东沛宇律师事务所律师。被告：佛山唯爱品酒吧有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼塘西二街9号厂内4号楼（首层101室），统一社会信用代码914406043148297354。法定代表人：陈宇宏。被告：熊波，男，1978年3月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，上述两被告共同委托诉讼代理人：王云雷，广东诚迅达律师事务所律师。原告佛山创意产业园投资管理有限公司（简称创意产业园公司）诉被告陈宇宏合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序独任审判，并于2017年5月24日公开开庭进行了审理。庭审后，本院根据原告的申请追加佛山唯爱品酒吧有限公司（简称唯爱品公司）及熊波作为被告参加诉讼，并于2017年7月13日再次公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告陈宇宏签订的创租（洋）14-125号《房屋租赁合同》和创物（洋）14-125号《1506创意城（佛山创意产业园）园区服务合同》于2017年3月3日解除；2、被告立即向原告支付租金人民币309905.39元、租金逾期支付违约金人民币36258.93元（暂计至2017年4月27日，此后以人民币309905.39元为本金，每日按本金的1‰计至被告实际清偿之日止）；3、被告立即向原告支付园区服务费人民币80526.60元、园区服务费逾期支付违约金人民币9421.61元（暂计至2017年4月27日，此后以人民币80526.60元为本金，每日按本金的1‰计至被告实际清偿之日止）；4、被告立即向原告支付电费人民币42449.84元、水费人民币5280.24元；5、被告立即向原告支付房屋占有使用费人民币321478.92元（暂计至2017年4月27日，此后按153.7元/㎡/月的标准计至被告实际交还租赁房屋之日止）、逾期交还房屋期间的园区服务费人民币70301元（暂计至2017年4月27日，此后按33元/㎡/月的标准计至被告实际交还租赁房屋之日止）；6、被告立即向原告交还位于佛山市禅城区弼塘西二街9号厂内4号楼（首层101室）的房屋；7、本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求没收租赁押金674900元。事实和理由：2014年6月30日，原告与被告签订编号为创租（洋）14-125的《房屋租赁合同》，约定：原告同意将位于佛山市禅城区弼塘西二街9号厂内4号楼（首层101室）的房屋以现状出租给被告；租赁面积为1162平方米；租赁用途为经营全国连锁酒吧使用；租赁期限为五年，自2014年7月1日起至2019年06月30日止；月租金标准为：2014年7月1日起至2014年12月31日止月租金为82元/平方米，2015年1月1日起至2015年12月31日止月租金为90元/平方米，2016年1月1日起至2016年12月31日止月租金为99元/平方米，2017年1月1日起至2017年12月31日止月租金为127元/平方米，2018年1月1日起至2018年12月31日止月租金为139.7元/平方米，2019年1月1日起至2019年12月31日止月租金为153.7元/平方米；租赁押金为674900元。同时，《房屋租赁合同》第7.16条约定：被告逾期交还租赁房屋，除应当依照合同最后一个月月租的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的3倍向原告支付违约金，直至被告退场；第10.4条约定：被告如逾期交付租金，每逾期一日应按所拖欠租金的1‰向原告支付违约金，被告如逾期交付租金或逾期支付水电费等有关费用超过30天，原告有权解除本合同，并有权要求被告按本合同押金相同的金额向原告支付违约金（即不退押金）。2014年6月30日，原告与被告签订编号为创物（洋）14-125的《1506创意城（佛山创意产业园）园区服务合同》，约定被告委托原告对上述租赁房屋提供园区运营服务和物业管理服务；服务面积为1162㎡；服务期限与创租（洋）14-125号《房屋租赁合同》中约定的租赁期相同；合同期限内，园区服务费标准：2014年7月1日起至2014年12月31日止月园区服务费为25元/平方米，2015年1月1日起至2015年12月31日止月园区服务费为27元/平方米，2016年1月1日起至2016年12月31日止月园区服务费为30元/平方米，2017年1月1日起至2017年12月31日止月园区服务费为33元/平方米，2018年1月1日起至2018年12月31日止月园区服务费为36.3元/平方米，2019年1月1日起至2019年12月31日止月园区服务费为39.3元/平方米。同时，创物（洋）14-125号《1506创意城（佛山创意产业园）园区服务合同》第七条第4款约定：被告逾期缴纳园区服务费，每逾期一日应按所拖欠费用的1‰向原告支付违约金，逾期如超过10天，原告有权采取停水、停电等措施；逾期如超过30天，原告有权同时根据租赁合同中的约定向被告追究违约责任；第九条第2款约定：本合同系租赁合同（注：创租（洋）14-125号《房屋租赁合同》，下同）不可分割之一部分，租赁合同终止或解除，则本合同随之终止或解除。上述《房屋租赁合同》和《1506创意城（佛山创意产业园）园区服务合同》签订后，原告按合同约定将租赁房屋交付给被告使用，并为被告提供园区运营服务和物业管理服务。但在合同履行过程中，被告多次违约，未按合同约定时间支付租金、园区服务费和水电费等费用。经多次催收无果，原告于2017年3月1日向被告发出《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》，通知被告自2017年3月1日起创租（洋）14-125号《房屋租赁合同》和创物（洋）14-125号《1506创意城（佛山创意产业园）园区服务合同》正式解除，并要求被告5日内缴清拖欠的租金、园区服务费、水电费和违约金等费用，被告于2017年3月3日签收上述《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》。但截至起诉之日止，被告仍未向原告缴付所欠款项。唯爱品公司是涉案房屋的实际使用人，熊波是唯爱品公司的实际控制人，两被告应当与被告陈宇宏共同承担支付租金、园区服务费、水电费、违约金、房屋占有使用费及退还涉案房屋等责任。被告陈宇宏辩称：一、被告陈宇宏签署租赁合同及园区服务合同属代理行为，作为委托事务的承受人，唯爱品公司成立后构成租赁合同及园区服务合同的相对方，合同权利义务由其享有和承担。二、原告先行断水断电的行为已造成租赁合同和园区服务合同于2017年1月20日事实解除，故其诉讼请求没有事实和法律依据。租赁期间，唯爱品公司一直依约支付租金、服务费和水电费等相关费用。2016年12月前，支付方式均为按月缴付，后因原告要求按季度支付，而唯爱品公司资金困难，无力一次性支付3个月租金及费用，故在双方分歧没有达成一致的情况下，被告暂时拖欠租金及费用。由于原告的根本违约行为导致租赁合同事实解除，故被告陈宇宏仅应承担欠缴的2017年1月1日至2017年1月19日（解除前日）共计19天的租金、园区服务费及实际发生的水电费。三、原告应承担合同解除的违约责任，退还租赁押金674900元，并赔偿损失，唯爱品公司所欠缴的租金及费用，可据实从中抵扣。四、即便认定被告陈宇宏为本案租赁合同的承租人，但本案被告唯爱品公司和熊波为租赁场地实际使用方并承担租金及相关费用，故应直接判定二被告为租赁合同权利义务的承受人。被告唯爱品公司辩称：1、被告唯爱品公司与原告无租赁合同法律关系，即使租赁物实际由被告唯爱品公司使用，原告也无法律依据向被告唯爱品公司主张租金和违约责任；陈宇宏利用承租的房屋开办公司经营酒吧是依照与原告签订的《房屋租赁合同》第1.3条约定的房屋使用用途进行使用，被告唯爱品公司在登记成立后当然无需承担股东的合同义务，该租赁合同效力不能溯及被告唯爱品公司。2、原告违约解除租赁合同，导致租赁合同不能继续履行，责任应当自行承担，并应当赔偿因此而给被告造成的损失；陈宇宏依约向原告缴纳了高达674900元的租赁押金，而租赁房屋每月租金为147574元，物业服务费每月为38346元，二者合计仅为185920元，该租赁押金相当于3.6个月的租金和服务费，可以充分保障原告的利益。根据房屋租赁合同第2.3约定：租赁期间，乙方如迟延交付租金及其他费用，或根据本合同的约定应向甲方支付违约金而未及时支付，甲方有权从乙方所交付的押金中直接扣除。乙方应自扣款之日起七日内将押金补足，否则，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，并追讨乙方其他违约责任。在陈宇宏仅仅拖欠2017年1月份租金和服务费18万余元的情况下，原告未按照合同约定，首先在押金中扣款，然后通知陈宇宏补足押金，而是在仅仅拖欠费用不到20天的时间内，即在2017年1月20日就采取停水停电，并将租赁房屋强行上锁的违法措施，导致唯爱品公司无法继续经营，直至今日。唯爱品公司和陈宇宏在2017年1月20日、2月22日两次书面通知原告，为避免扩大双方损失同意解除合同并移交租赁物，多次找原告协商处理，但原告为达到侵吞租赁押金的目的，置之不理拒绝协商，租赁物一直被原告强行停水电并上锁至今，导致陈宇宏和原告无法腾退租赁物。据此，自2017年1月20日之后的租金、物业服务费及水电费等损失是原告违约违法行为所致，其应当自行承担这部分损失，无权向本案的三被告主张赔偿。3、原告与陈宇宏的租赁合同已经于2017年1月20日解除。原告对租赁物采取停水电并强行上锁的违约、违法措施后，被告陈宇宏和唯爱品公司在2017年1月20日书面通知原告，同意解除合同腾退租赁物，1月份租金、水电费等可以在押金中扣除。所以，双方的租赁合同已经于当日解除，而非2017年3月3日。被告熊波辩称：被告熊波与原告无租赁合同法律关系，也不是被告唯爱品公司的实际控制人，被告熊波与本案各方当事人毫无关系，原告要求被告熊波承担责任没有任何事实和法律依据。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体适格。2、房地产权证、住所（经营场所）使用证明、租赁经营协议书、《房屋租赁合同》（编号：创租（洋）14-125）各一份。证明原告有权出租涉案房屋；被告承租原告位于佛山市禅城区弼塘西二街9号厂内4号楼（首层101室）的房屋，作为经营全国连锁酒吧使用，双方对租赁面积、租期、租金、违约金等事宜进行了约定。3、《1506创意城（佛山创意产业园）园区服务合同》（编号：创物（洋）14-125）一份。证明被告委托原告对涉案房屋提供园区运营服务和物业管理服务，双方对服务面积、服务期限、园区服务费标准、电费、水费、违约金等事宜进行了约定。4、代缴电费发票5张及电表抄表记录各一份、代缴水费发票3张及水表抄表记录各一份。证明被告租用涉案房屋用电用水情况；原告已为被告代缴了2016年11月至2017年2月期间的电费，并为被告代缴了2016年11月至2017年4月期间的水费。《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》、EMS快递单及EMS邮寄签收记录（单号：1019232166419）各一份。证明2017年3月1日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》，通知被告解除创租（洋）14-125号《房屋租赁合同》和创物（洋）14-125号《1506创意城（佛山创意产业园）园区服务合同》，并向其催收欠费；2017年3月3日，被告签收上述《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》。发票28张。证明涉案房屋的租金、园区服务费等是以被告陈宇宏的名义支付，原告向被告陈宇宏开具了以被告陈宇宏为抬头的发票。发票中开具的物业管理费即为园区服务费。关于佛山市禅城区弼塘西二街9号场内4号楼（首层101室）水费和电费的计算过程说明。证明涉案房屋内水费、电费的计算过程。股权转让协议。证明陈宇宏将唯品爱公司的股权部分转让给熊波，熊波是唯爱品公司的实际控制人，涉案租赁场所为唯爱品公司的注册地，由唯爱品公司实际占有使用。诉讼中，被告陈宇宏举证如下：珠海市香洲区人民法院民事判决书及相应庭审笔录各一份。证明陈宇宏将唯爱品公司的股权转让给熊波，该事实得到人民法院的司法确认，同时也证明唯爱品公司为本案租赁合同的实际使用人及合同相对方，熊波为唯爱品公司的实际控股人。诉讼中，被告熊波及唯爱品公司共同举证如下：租赁押金收款收据。证明2014年6月30日，被告陈宇宏依约向原告缴纳了租赁押金674900元，足以支付3.6个月的租金及物业服务费等费用，原告在被告陈宇宏仅仅拖欠20天的租金等费用十几万元的情况下，违法采取停水电、强制锁门的手段构成违约，所造成的损失应当自负，扣除20天的租金等费用后，租赁押金余款应当退还被告陈宇宏。退租申请。证明被告唯爱品酒吧在2017年1月20日，原告违法强行停水电、锁门后，通知原告同意解除合同，并要求办理租赁物移交，拖欠的费用同意在租赁押金中扣除，双方合同在当日已经解除，原告至今不予处理，至今仍采取停水电、锁门的违法手段，导致租赁物无法腾退，因此而产生的损失应当自负，给被告造成的损失应承担违约责任。移交租赁场地的通知。证明被告在2017年2月22日再次通知原告办理租赁物腾退，并明确告知拖延所造成的租金等损失由其自行承担，原告仍然置之不理，其行为已构成违约，应当承担违约责任，2017年1月20日之后的租金等费用不应由被告承担。经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1系双方主体材料，本院经审查后予以确认；证据2-6有原件核对，本院对真实性予以确认；证据7为原告制作，本院将在下文中予以认证；各被告对证据8的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告陈宇宏提供的证据有原件核对，本院对真实性予以确认。被告熊波及唯爱品公司提供的证据1有原件核对，本院对真实性予以确认；证据2、3有原件核对，本院对真实性予以确认，因原告不确认已经收取上述材料，且被告未进一步举证证明该两组证据所涉材料已经送达给原告，故本院对该两组证据的证明内容不予采信。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2011年12月1日，案外人一五零六创意城投资有限公司（甲方、出租方，简称一五零六公司）与原告佛山创意产业园投资管理有限公司（承租方、乙方）签订《租赁经营协议书》，约定：一五零六公司同意将所拥有的佛山市禅城区弼塘西二街6号、9-11号（创意产业园二期园区）物业及配套的设施设备整体租赁给创意产业园公司运营、管理，租赁期限自2012年1月1日起至2031年12月31日止，并约定租赁期间，乙方有权将标的物业进行转租、分租、转借给任何第三方使用，并代为收取相关费用，且无需事前征得甲方同意。2014年6月23日，创意产业园公司（甲方，出租方）与被告陈宇宏（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：创租（洋）14-125），约定：“第一条租赁基本情况1.1租赁房屋：甲方同意将位于佛山市禅城区弼塘西二街9号厂内4号楼（首层101室）的房屋以现状出租给乙方。1.2租赁面积：经双方确认本合同房屋租赁面积（即计租面积）为1162平方米（含公共分摊面积）。1.3租赁用途：乙方承诺租赁该房屋仅用作经营全国连锁酒吧使用（需注明品牌）。1.4租赁期限：五年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止。1.5月租金标准：2014年7月1日起至2014年12月31日止月租金为82元/平方米，2015年1月1日起至2015年12月31日止月租金为90元/平方米，2016年1月1日起至2016年12月31日止月租金为99元/平方米，2017年1月1日起至2017年12月31日止月租金为127元/平方米，2018年1月1日起至2018年12月31日止月租金为139.7元/平方米，2019年1月1日起至2019年6月30日止月租金为153.7元/平方米。……1.7租赁押金：674900元，押金缴付日期：2014年7月1日。1.8物业交付日期：2014年7月1日。……第二条租金及押金的支付2.1乙方应按照本合同附表《租金支付明细表》规定的时间及金额向甲方支付租金。……2.3租赁期间，乙方如迟延交付租金及其他相关费用，或根据本合同的约定应向甲方支付违约金而未及时支付，甲方有权从乙方所交付的押金中直接扣除。乙方应自扣款之日起七日内将押金补足。否则，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，并追讨乙方其他违约责任。2.4本合同终止或解除后，在乙方结清与本次租赁相关的所有费用（包括租金、物业管理费、水电费、公共卫生费、绿化费、垃圾处理费、乙方应支付的违约金等）并履行完本合同约定的义务之日起七日内，甲方向乙方不计利息地退还已收取的押金。如乙方拒不支付应付的租金、水电费及违约金等费用，则甲方在扣除上述费用后将剩余押金无息退还乙方。……第四条园区运营服务甲方负责对租赁房屋及租赁房屋所在的园区进行园区运营服务（含物业管理），甲方与乙方另行签订《园区服务合同》并向乙方收取园区服务费等有关费用。……第七条双方的其他权利和义务……7.16在租赁期内，如乙方违约，或到期不交回租赁房屋给甲方，甲方有权按乙方登记的地址书面通知乙方在限期内缴清租金和协商处理所清点物资，否则甲方有权将所清点的物资变卖以偿还租金，不足部分继续追讨。乙方逾期交还租赁房屋，除应当依照合同最后一个月月租的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的3倍向甲方支付违约金，直至乙方退场。……第十条违约责任……10.4乙方如逾期支付租金，每逾期一日应按所拖欠租金的1‰向甲方支付违约金。乙方如逾期交付租金或逾期支付水电费等有关费用超过30天，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方按本合同押金相同的金额向甲方支付违约金。……”上述合同附《佛山市禅城区弼塘西二街9号厂内4号楼（首层101室）租金支付明细表》一份，就租金支付时间、金额等内容进行约定，被告陈宇宏亦在该明细表承租方处签名捺印确认。同日，原告（甲方）与被告陈宇宏（乙方）签订《1506创意城（佛山创意产业园）园区服务合同》（合同编号：创物（洋）14-125），主要内容为：“第一条乙方入园物业租赁情况1、租赁物业位置：佛山市禅城区弼塘西二街9号厂内4号楼（首层101室）。2、租赁物业计租面积：1162㎡。第二条园区服务事项：（一）园区运营服务……（二）物业管理服务……第三条合同服务期限本合同服务期限与租赁合同中约定的租赁期限相同。……第六条园区服务费用1、合同期限内，园区服务费计付标准如下：2014年7月1日起至2014年12月31日止月园区服务费为25元/平方米，2015年1月1日起至2015年12月31日止月园区服务费为27元/平方米，2016年1月1日起至2016年12月31日止月园区服务费为30元/平方米，2017年1月1日起至2017年12月31日止月园区服务费为33元/平方米，2018年1月1日起至2018年12月31日止月园区服务费为36.3元/平方米，2019年1月1日起至2019年6月30日止月园区服务费为39.3元/平方米。2、乙方应按照本合同附表《园区服务费支付明细表》规定的时间及金额向甲方支付园区服务费。……第七条水电费及缴纳：1、水费按乙方应分摊用水数额计算，执行当地水业管理部门规定的计费标准。乙方应分摊用水数额=（乙方物业管理面积÷租赁物业所在房产建筑总面积）×租赁物业所在房产总用水数额。2、电费按乙方分户用电数额加上应分摊用电数额计算，执行当地电力管理部门规定的计费标准。乙方应分摊用电数额=（乙方物业管理面积÷租赁物业所在房产建筑总面积）×(租赁物业所在房产总用电数额-租赁物业所在房产各商铺分户用电总额）。3、乙方应在每月5日前缴纳上月的水电费。4、乙方逾期缴纳园区服务费，每逾期一日应按所拖欠费用的1‰向甲方支付违约金。逾期如超过10天，甲方有权采取停水、停电等措施；逾期如超过30天，甲方有权同时根据租赁合同中的约定向乙方追究违约责任。……”上述合同附《佛山市禅城区弼塘西二街9号厂内4号楼（首层101室）园区服务费支付明细表》一份，就管理费支付时间、金额等内容进行约定，被告陈宇宏亦在该明细表承租方处签名捺印确认。2013年5月29日，佛山市禅城区张槎街道国土城建和水务局出具《住所（经营场所）使用证明》，上载：“地址为佛山市禅城区弼塘西二街9号厂内4号楼的房屋（或建筑物），建筑面积（约）11967.2平方米，其使用权属一五零六创意城投资有限公司，同意作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。……”原告于2017年3月1日通过中国邮政EMS特快专递向被告陈宇宏“广东省珠海市香洲区前山九洲大道西3033号13栋1单元604房”的住址邮寄《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》，以被告拒绝支付物业租金、园区服务费、水电费属严重违约行为为由，通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》及《园区服务合同》。经中国邮政速递物流官网查询，该邮件于2017年3月3日本人签收。被告陈宇宏不确认收取原告邮寄的上述解除合同通知。另查明，原告系具有贰级资质的物业服务企业。涉案佛山市禅城区弼塘西二街9号厂内4号楼的房地产权属人为案外人一五零六公司，建筑面积11967.20平方米。被告唯爱品公司于2014年8月15日成立，法定代表人为被告陈宇宏。诉讼中，原告陈述：被告自2017年1月1日起未支付租金及园区服务费；此外，被告拖欠2016年11月15日至2017年2月15日电费42449.84元，2016年11月15日至2017年4月25日水费5280.24元。关于水费及电费的计算过程，原告说明如下：1、水费计算方法：水费按租户专用水表数额加上租户应当分摊的水损计算，执行租赁房屋所在地水业管理部门规定的计费标准，水损系数为0.243522，水价为3.15元/吨。具体的计算公式为：（本次抄表水表读数-上次抄表水表读数）×倍率×（1+水损系数）×水价。2、电费计算方法：电费按租户专用电表数额加上租户应当分摊的电损计算，执行租赁房屋所在地电力管理部门规定的计费标准，电损系数为0.15，电价为1.065元/度。涉案房屋有两个专用电表，其中一个电表的表号为80015666，倍率为80倍；另一个电表的表号为80011781，倍率为50倍。具体的计算公式为：（本次抄表电表读数-上次抄表电表读数）×倍率×（1+电损系数）×电价。3、因被告经营酒吧需要大量的水，涉案房屋安装有专用的水表、电表，《园区服务合同》第七条约定的水、电计算方式仅适用于租赁用途为办公室的租赁物，且约定的仅是公共区域的公共分摊水、电费计算方式，不包括专用的水、电费计算方式。所以原、被告并未按《园区服务合同》第七条第一款约定的方式计算水、电费。水损、电损包含涉案房屋所在区域公共用水、用电分摊和供水、供电过程中产生的损耗等费用，水损系数及电损系数是根据涉案房屋所在片区每月总用水、电量综合分摊核算所得。4、被告以往都是按照原告主张的水、电费计算方式缴纳水电费。庭审中，三被告共同陈述涉案物业于2017年1月20日被原告断水、断电并上锁，导致唯爱品公司无法继续经营，故认为本案合同已于2017年1月20日事实解除；原告表示其从未对涉案房屋采取停水、停电及上锁的措施，被告用水、用电减少是其经营不善，自行停业导致。此外，三被告一致认为涉案房屋的实际使用人是被告唯爱品公司，被告唯爱品公司于2017年1月20日停止经营。被告陈宇宏于2014年6月30日向原告支付租赁押金674900元。原告主张没收押金，被告则认为押金应用于抵扣被告欠缴的费用。原告于2017年7月24日向本院出具《物业移交情况说明书》一份，确认原告已于2017年7月23日收回涉案房屋。被告陈宇宏确认上述情况。本院认为：本案系合同纠纷。原告创意产业园公司与被告陈宇宏签订的《房屋租赁合同》及《1506创意城（佛山创意产业园）园区服务合同》均是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。被告陈宇宏在唯爱品公司成立前作为承租方与原告签订上述合同，未有证据显示其签约行为为代理行为，且唯爱品公司亦不确认己方为合同相对方，故被告陈宇宏抗辩其签约行为为代理行为不成立，根据合同相对性的原则，被告陈宇宏应支付返还房屋前所发生的租金、园区服务费、占有使用费等费用。关于原告诉请的解除合同。被告自2017年1月1日起未向原告缴纳租金、园区服务费及水电费，且逾期支付超过30天，根据涉案《房屋租赁合同》第10.4条及《园区服务合同》第七条的约定，原告有权解除合同。关于上述合同解除的时点。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。如前所述，原告享有合同解除权，原告已经举证其依法向被告身份证地址邮寄送达解除合同通知，且根据查单显示被告陈宇宏于2017年3月3日本人签收，足以证明原告的解除通知已经送达，原告主张涉案《房屋租赁合同》及《园区服务合同》于2017年3月3日解除，合法有据，本院予以支持。至于被告抗辩认为本案合同已于2017年1月20日事实解除，因被告未举证证明确实存在停水、停电、上锁等情形，故本院对其抗辩意见不予采纳。关于原告诉请的租金。被告未按《租金支付明细表》的约定支付2017年1月1日之后的租金，原告主张计算至合同解除之日，合法有据，本院予以支持。经核算，被告拖欠2017年1月1日至2017年3月3日租金309905.39元。关于原告诉请的水费、电费。涉案《园区服务合同》第七条约定的水电计算公式仅适用于分摊水电，不包括自用水电。从原告提供的《水费和电费的计算过程说明》可以看出，原告主张的水电费计算方法除包含涉案房屋自用水电外，还应包含公摊水电的数额，且经原告庭后核实，水损、电损实为涉案房屋所在区域公共用水、用电分摊的体现（含供水、供电过程中产生的损耗），综上，本院认定原告主张的水电费计算公式合理，原告主张被告支付2016年11月15日至2017年2月15日电费42449.84元，2016年11月15日至2017年4月25日水费5280.24元，合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的没收租赁押金及计收租金逾期支付违约金。被告自2017年1月开始未按期支付租金，构成违约，根据涉案《房屋租赁合同》第十条10.4的约定，原告有权要求被告每逾期一日按所拖欠租金的1‰支付违约金及按合同押金相同的金额向原告支付违约金。因上述没收押金及计收违约金的责任承担前提在本案中均指向被告欠费这一违约行为，则上述违约责任实已部分重合，如全部由被告负担，则明显过高，被告亦持异议，本院综合被告的违约情节及过错程度，酌定按三个月的租金标准没收租赁押金442722元，对原告主张计付逾期违约金的诉请不再支持，剩余租赁押金232178元根据被告的意见用于抵扣拖欠的租金，扣减后，被告尚欠租金77727.39元（309905.39元-232178元）。关于原告诉请的占有使用费。涉案《房屋租赁合同》解除后，被告未向原告返还租赁物，原告主张被告支付占有使用费至收回租赁物之日，合法有据，本院予以支持。至于占有使用费的计算标准，租赁合同第七条7.16约定逾期交还租赁房屋的，依照最后一个月月租的标准计付逾期期间的租金，该条款实为对被告逾期交还房屋的违约条款，因被告就租赁合同部分的违约责任已经通过没收部分租赁押金予以惩罚，原告继续主张违约责任，有失公平，本院确定参照租赁合同约定的占有使用期间的租金标准计算占用使用费。经核算，被告应按127元/平方米的标准支付2017年3月4日至2017年7月23日的占用使用费合计698516.93元（127元/月/㎡÷30天×1162㎡×142天）。关于园区服务费及逾期支付违约金。被告自2017年1月开始未支付园区服务费，原告主张被告支付至收回租赁物之日，合法有据，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付2017年1月1日至2017年7月23日的园区服务费合计259474.60元（115038元×2+29398.60元）。至于逾期支付园区服务费的违约金，涉案《园区服务合同》第七条已经进行约定，原告主张涉案《园区服务合同》解除前拖欠的园区服务费80526.60元自2017年1月1日起按日1‰计算违约金至清偿之日，未超出合同约定，本院予以支持。关于租赁物的返还。因庭审后原告确认涉案租赁物于2017年7月23日收回，故本院对该项诉请不再处理。关于被告唯爱品公司及被告熊波的责任承担。被告唯爱品公司作为涉案房屋的实际使用人，应在原告与被告陈宇宏的租赁合同关系解除时向原告返还涉案房屋，但被告唯爱品公司并未如期返还，其应承担合同解除后在占有使用铺位期间内所发生的占有使用费、园区服务费，也即，被告唯爱品公司应对2017年3月4日至2017年7月23日的占用使用费698516.93元及园区服务费181504.40元承担共同付款责任。但因被告唯爱品公司并非原告的租赁合同相对人，故原告诉请其支付租赁合同期间内的相关费用于法无据，本院不予支持。至于被告熊波的责任承担，因其本身并非合同相对人，亦非涉案租赁物的实际使用人，故原告主张被告熊波对各项费用承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认编号为创租（洋）14-125的《房屋租赁合同》及合同编号为创物（洋）14-125的《1506创意城（佛山创意产业园）园区服务合同》已于2017年3月3日解除；被告陈宇宏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山创意产业园投资管理有限公司支付租金77727.39元、水费5280.24元、电费42449.84元，以上合计125457.47元；被告陈宇宏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山创意产业园投资管理有限公司支付占有使用费698516.93元；被告陈宇宏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山创意产业园投资管理有限公司支付园区服务费259474.60元及违约金（以80526.60元为本金，自2017年1月1日起按日1‰计算至清偿之日止）；五、被告陈宇宏向原告佛山创意产业园投资管理有限公司交纳的租赁押金442722元归原告所有；六、被告佛山唯爱品酒吧有限公司对本判决第三项确定的债务承担连带清偿责任；七、被告佛山唯爱品酒吧有限公司对本判决第四项确定的债务在181504.40元范围内承担连带清偿责任；八、驳回原告佛山创意产业园投资管理有限公司的其他诉讼请求。被告陈宇宏、佛山唯爱品酒吧有限公司如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11583元，由原告负担2583元，被告陈宇宏负担9000元，被告佛山唯爱品酒吧有限公司对被告陈宇宏负担的受理费在7000元范围内承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一七年七月三十一日书记员 张应成书记员 罗 曼 来自：