（2016）沪0107民初7767号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-12-01
案件名称
顾海峰、黄彩彩与冮斌、宁紫怡房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾海峰,黄彩彩,冮斌,宁紫怡
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
中华人民共和国上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初7767号原告顾海峰，男，1978年12月4日出生，汉族，住上海市。原告黄彩彩，女，1984年3月23日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人李驰宇，上海市嘉华律师事务所律师。被告冮斌，女，1973年2月25日出生，汉族，户籍地四川省。委托代理人刘斌，上海瀛泰律师事务所律师。被告宁紫怡，女，1998年4月8日出生，汉族，户籍地四川省，现住澳大利亚墨尔本。委托代理人侯静，上海市汇盛律师事务所律师。原告顾海峰、黄彩彩与被告冮斌、宁紫怡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾海峰及两原告的委托代理人李驰宇，被告冮斌的委托代理人刘斌，被告宁紫怡的委托代理人侯静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾海峰、黄彩彩诉称，2015年10月22日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定原告受让被告位于上海市靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让款为人民币315万元(以下币种均为人民币)，包括房屋转让款270万元及装修补偿款45万元。合同生效后原告一直按约履行付款义务。经原告多次催告，被告拒不履行合同，不配合原告办理转让房屋的过户手续。原告认为��被告违约事实清楚，证据确凿充分。现原告诉至本院，请求判决：1、两被告继续履行双方于2015年10月22日签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》；2、两被告配合原告办理过户手续和交房手续；3、两被告向原告支付违约金，以已付房款180万元的20%计算；4、本案诉讼费由两被告负担。被告冮斌辩称，第一，系争房屋是2007年本被告与前夫宁伟朝共同出资购买的，被告宁紫怡是双方离婚后生育的，口头约定被告宁紫怡由宁伟朝抚养。被告宁紫怡在本被告签署合同时是未成年人，处置系争房屋应当获得其监护人宁伟朝的同意。原告对于本被告在出售系争房屋时未告知并取得被告宁紫怡及宁伟朝同意是明知的。本被告未签订过原告提供的所谓离婚协议书。第二，合同履行期间，本被告一直积极配合包括原告的贷款等手续，不存在违约行为。2016年3月20日前因本被告在国外未及时赶回来办理，事后双方继续沟通、重新约定3月28日完成交易过户，3月28日又因本被告是离婚人士需要时间去四川调取离婚材料未办理成功，直至4月8日被告知因被告宁紫怡已满18周岁需要其本人到场，而本被告无法代理而未过户完毕。综上，本被告主观上同意与原告继续履行房屋买卖，但因被告宁紫怡和宁伟朝明确不同意出售，故本被告也只能不同意原告的诉讼请求，同意退还原告已付房款。关于责任问题，根据居间协议约定，被告冮斌只需双倍返还原告定金即可，故原告要求继续履行的主张没有依据。根据合同约定，交房的前提是全款付清，目前原告并未付清全款，故不存在交房违约的问题。被告宁紫怡辩称，第一，本被告在被告冮斌出售房屋给原告时是未成年人，由父亲宁伟朝抚养。被告冮斌未告知也未征求本被告的抚养人���伟朝关于出售系争房屋的意见，本被告既未授权也不追认，被告冮斌其擅自处分房屋的行为损害了本被告的合法权益，为此本被告已经另案提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告冮斌与案外人宁伟朝原系夫妻关系，1996年9月26日双方经四川省大竹县人民法院调解离婚，双方婚后未生育子女。离婚后，双方生育了被告宁紫怡。2007年6月25日，系争房屋产权登记为两被告共有。2015年10月11日，原告顾海峰(买受方、乙方)与被告冮斌(出售方、甲方)、案外人上海居安房地产经纪有限公司(居间方、丙方)就系争房屋买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》，其中约定若甲方共有人或其他权利人拒绝出售该房地产或拒绝按本协议所列条件签署本协议的，则甲方应按双倍返还乙方定金，并按转让价款的2%向丙��赔偿中介服务费。2015年10月22日，原告顾海峰、黄彩彩(买受人、乙方)与被告冮斌、宁紫怡(卖售人、甲方)签订编号为XXXXXXX号《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为270万元，甲方应于2016年4月5日前腾出系争房屋，双方应于2016年3月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方应于2015年10月22日支付给甲方首付款70万元(包含已支付定金5万元)，乙方应于2016年1月31日支付给甲方第二笔首付款65万元，乙方向银行申请贷款130万元，甲方进交易中心过户后银行支付给甲方购房款130万元，双方进行交房验收当日，乙方支付给甲方房屋尾款5万元；合同另对交接、违约责任等进行约定。合同落款处的被告宁紫怡签名由被告冮斌代签。当日双方还签订《补充协议》，双方确认合同价为270万元，未包含房屋装修及搬迁补偿款，乙方同意就现有装潢、厨卫设施补偿甲方45万元，甲方实际到手价为315万元，乙方应于2015年10月22日支付给甲方装修及搬迁补偿款45万元。落款处同样由被告冮斌签名。2015年10月22日，原告按约向被告冮斌支付房款65万元、35万元、10万元；2016年1月28日按约支付35万元、30万元，加上之前支付的定金5万元，原告共计按约向被告冮斌支付房款共计180万元。2016年2月，双方至交易中心办理了审税手续。2016年3月，原告与相关上海公积金管理中心及上海浦东发展银行金桥支行签订了《住房公积金个人住房抵押借款合同》以及《个人购房担保借款合同》，申请了公积金贷款96万元与商业贷款34万元，期间被告冮斌提供资料予以了配合。2016年3月20日即合同约定的最晚过户日期前，因被告冮斌在不在国内，双方未完成过户手续，双方再次约定2016年3月28日过户。后因被告冮斌��异，过户时需要提供离婚材料，冮斌于2016年4月5日至四川省大竹县人民法院调取了离婚的民事调解书。2016年4月8日，被告宁紫怡年满18周岁。因被告最终未配合过户，原告诉至本院，请求判决如其诉请。另查明，(一)2016年8月25日，陕西省乾县公证处出具(2016)乾证民字第256号《公证书》，对案外人宁伟朝出具的《声明书》进行公证，该《声明书》的主要内容为：宁紫怡由本人直接抚养，2016年5月21日得知冮斌因出卖房屋的事与他人发生纠纷，他人已将冮斌与宁紫怡起诉至法院，本人特别声明，冮斌签合同卖房从来没通知过本人，冮斌的行为已严重损害宁紫怡的合法权益，本人不同意冮斌出卖该房屋。(二)2016年5月，被告宁紫怡以两原告以及被告冮斌出售系争房屋侵害其合法权益为由诉至本院，案号为(2016)沪0107民初14741号，要求确认两原告��被告冮斌就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。本院一审驳回了宁紫怡的诉讼请求，宁紫怡不服，提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。(三)本次交易的全部税费均由原告承担。庭审中，原告补充意见如下：第一，签订买卖合同时，被告冮斌向原告出示了被告宁紫怡的出生证明，显示她们之间的母女关系，但被告冮斌当时未告知其已经离婚。事后原告取得了《离婚协议书》，是中介拍照取得的，协议约定被告宁紫怡归被告冮斌抚养。被告冮斌向原告表示其有权代理被告宁紫怡出售系争房屋，无须被告宁紫怡到场也可以办理过户手续。第二，在合同履行过程中，被告冮斌从未表示被告宁紫怡反对出售系争房屋，甚至在原告起诉后，被告冮斌还主动联系原告，称要等被告宁紫怡年底回国后办理过户手续。第三、原告撤回要求被告支付违约金的诉��请求，并将剩余房款135万元全部交至本院以履行合同义务。本院认为，根据生效判决，本院对被告宁紫怡要求确认《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求不予支持，故原、被告就系争房屋签订的合同合法有效，同时成立的《补充协议》亦合法有效，双方均应恪守履行。针对原告的诉讼请求。在合同履行过程中，原告已经按约支付了除贷款及尾款外的各项房款，且按约申请了贷款并获批，被告也配合原告进行了审税与贷款手续，审理中原告将剩余房款全部交至本院以表明其不需要通过贷款也能够完全履行合同约定的付款义务且愿意承担全部过户交易中的税费，故本案买卖合同及补充协议继续履行无其他明显障碍，本院对原告要求被告继续履行买卖合同、办理过户手续、交付房屋的诉讼请求予以支持。被告冮斌辩称居间协议约定其只需双倍返��原告定金而原告无权主张继续履行的意见，本院认为该约定适用的是部分产权人擅自出售房屋的情形，而生效判决认定被告冮斌作为被告宁紫怡的母亲有权代理原告的民事活动包括出售系争房屋，故被告冮斌的辩称意见本院不予采纳。同理，本院对被告宁紫怡的辩称意见亦不予采纳。被告宁紫怡若坚持认为被告冮斌处分系争房屋的行为给其造成了财产损失，可另行主张损害赔偿。原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系处分其自身权益，无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、原告顾海峰、黄彩彩与被告冮斌、宁紫怡就上海市靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX号的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、被告冮斌、宁紫怡应于本判决生效之日起十日内配合���告顾海峰、黄彩彩办理上述房屋产权过户至原告顾海峰、黄彩彩名下的手续，相关税、费均由原告顾海峰、黄彩彩承担；三、原告顾海峰、黄彩彩应于本判决生效之日起十日内支付被告冮斌、宁紫怡房款人民币XXXXXXX元；四、被告冮斌、宁紫怡应于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付原告顾海峰、黄彩彩。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由两被告负担。本案受理费人民币16950元，由两被告负担。如不服本判决，被告宁紫怡可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海���第二中级人民法院。审 判 长 余莉敏审 判 员 陈文丽人民陪审员 蒋建萍二〇一七年七月三十一日书 记 员 陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 百度搜索“”