（2017）湘1202民初1231号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-10-25
案件名称
原告易秋红与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
易秋红,怀化市大汉置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1231号原告易秋红，女，1960年6月15日出生，汉族。委托诉讼代理人胡容（特别授权），女，1983年2月5日出生，苗族,系原告女儿。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明，系该公司董事长。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告易秋红与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易秋红的委托诉讼代理人胡容、被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易秋红向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告按38.80元/日的标准，向原告支付从2017年1月1日至实际交房时逾期交房违约金；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月28日，原告与被告签订《怀化大汉龙城·电信智能小区住宅认购书》一份，原告同意认购被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目第11栋2101号房。2016年3月7日，双方正式签订《商品房买卖合同》，合同编号为HH201603070032。合同约定房屋总价为388043.00元，被告应于2016年12月31日前取得《竣工验收备案表》并向原告交付房屋及《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。合同签订后，原告按照合同约定以住房公积金付款方式全额向被告支付了全部房款388043元，被告却不能按照合同约定在2016年12月31日前取得《竣工验收备案表》并向原告支付房屋及《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。原告认为被告行为违反了合同约定，应当按照合同第十二条，按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金，即逾期交房处每日38.80元违约金，至实际交付之日止。原告与被告多次协商交房与损失赔偿问题，未达成一致意见。原告为维护其合法权益，故起诉至法院。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。双方在《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。该约定是双方的真实意识表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告到目前为止尚未将房屋专项维修资金交清，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。且双方签订的《补充协议》中对交房条件进行了变更。双方在《补充协议》第一条约定，被告所售的房屋经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格就可以交付使用，取消了必须取得竣工验收备案表的交付条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月7日，原告与被告双方正式签订《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定：原告购买由被告开发的位于怀化市鹤城区紫东片区的大汉龙城•电信智能小区项目中的第11幢21层2101号房；房屋总价为388043元；被告应于2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将涉诉的商品房交付原告，交付时商品房应经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并在约定交房的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；原告自行向房屋专项维修资金管理部门缴存；如原告未按约定付清商品房专项维修基金，被告可据实延期交房。双方并未约定原告交存房屋专项维修资金的具体时间。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款共计388043元。原告至今尚未交存房屋专项维修资金。本案涉诉的房屋至今尚未通过建设单位、施工单位、监理单位和设计单位验收。被告至今未向原告交付房屋。原告为维护其合法权益，故起诉至法院。本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面履行约定的义务。根据双方合同约定，被告向原告交付的房屋应经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，而本案涉诉房屋尚未通过建设单位、施工单位、监理单位和设计单位的验收，不具备交房条件。根据双方约定，被告应于2016年12月31日之前向原告交付房屋，被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并在约定交房的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，而约定交房的最后交付期限的第二天即为2017年1月1日，房价款万分之一为388043元×0.0001/天=38.8043元/天，对于原告要求被告按38.8元/日的标准向其支付逾期交房违约金的主张，本院予以支持。因交付涉诉房屋不仅需涉诉房屋达到交房条件，还需原告履行相应的义务，因此，违约金的截止之日应算至涉诉房屋达到交房条件之日止。故对于原告要求被告按38.8元/日的标准，向其支付从2017年1月1日至实际交房时逾期交房违约金的主张，本院仅支持被告按38.8元/日的标准，向原告支付从2017年1月1日至涉诉房屋经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格之日的逾期交房违约金。而2017年1月1日至原告起诉之日即2017年5月9日止（共计120天）的违约金为38.8元/日×120/天=4656元。被告称根据原、被告双方的约定，原告没有按约定付清商品房专项维修资金，被告可据实予以延期交房，且根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”及第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”之规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金，但本院认为原、被告双方并未对交存住宅专项维修资金的具体时间进行约定，而根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条及第十三条的规定，原告仅应在办理房屋入住手续前交存住宅专项维修资金，因此原告可在涉诉房屋达到交房条件时或办理房屋入住手续前交存，被告延期交房没有事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告易秋红支付自2017年1月1日至2017年5月9日逾期交房违约金4656元，及以38.8元/日的标准计算的自2017年5月9日至由被告开发的位于怀化市鹤城区紫东片区的大汉龙城•电信智能小区项目中的第11幢21层2101号房屋经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格之日的逾期交房违约金；二、驳回原告易秋红的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 舒珏惠人民陪审员 武建红人民陪审员 沈 红二〇一七年七月三十一日代理书记员 肖圣岚附法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”