（2016）沪0104民初33170号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-12-01

案件名称

上海万体贸易有限公司与上海东亚体育文化中心有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市徐汇区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海万体贸易有限公司,上海东亚体育文化中心有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第九条第一款

全文

上海市徐汇区人民法院民事判决书（2016）沪0104民初33170号原告：上海万体贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：柳豹，总经理。委托诉讼代理人：陈朝丽，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李娟，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海东亚体育文化中心有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：胡神奇，董事长。委托诉讼代理人：李云祥，上海宏仑宇君律师事务所律师。原告上海万体贸易有限公司(以下简称万体公司)与被告上海东亚体育文化中心有限公司(以下简称东亚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月27日公开开庭进行了审理。原告万体公司的法定代表人柳豹、委托诉讼代理人陈朝丽、李娟，被告东亚公司的委托诉讼代理人李云祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结��万体公司向本院提出诉讼请求：1.东亚公司赔偿万体公司租赁房屋内存放的货物损失暂计849,952元；2.东亚公司赔偿万体公司租赁房屋内耐克道柜损失182,400元；3.东亚公司赔偿万体公司租赁房屋内灯具、空调内机及耐克货架损失107,600元；4.东亚公司赔偿万体公司租赁房屋装修损失1,224,578元；5.东亚公司承担万体公司八位员工经济赔偿金465,900元；6.东亚公司承担仓库租赁费(按照每月3,000元的标准，自2016年12月计算至2017年7月)。事实和理由：万体公司法定代表人原系东亚公司工作人员，2006年开始与东亚公司签订房屋租赁合同，由东亚公司将上海东亚展览馆(徐汇区天钥桥路XXX号)北侧场地上房屋(以下简称系争房屋)租赁给万体公司，用于经营耐克专卖店。万体公司于2013年10月对系争房屋进行装修，并添置室内道柜、灯具、空调、货架等。双方每年续签租��合同，并于2015年12月9日签订《续租租赁合同(五)》，约定租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日。2016年6月20日，万体公司突然接到拆迁告知书，被告知系争房屋为违章建筑。在万体公司未来得及与东亚公司商议并对系争房屋内货物安置处理的情况下，系争房屋即被拆除，给万体公司造成高额损失。租赁期间，东亚公司从未告知系争房屋为违章建筑，应当承担赔偿责任，故万体公司诉至法院，请求判如所请。东亚公司辩称，不同意万体公司全部诉讼请求。系争房屋违反法律强制性规定，租赁合同无效，万体公司知晓系争房屋性质，仍然签约有重大过错，东亚公司在缔约及履约过程中不存在过错，无义务赔偿损失。租赁合同的争议解决条款有效，约定了拆迁情况下东亚公司无需承担赔偿责任，万体公司对拆迁是明知和有预判的。拆迁是政府行为，东亚公司不是组织实施拆迁的主体，相关损害赔偿义务应由拆迁主体承担。东亚公司及拆迁主体已经向万体公司送达拆迁告知书并预留足够时间，万体公司拒不履行搬迁义务，导致扩大的损失应自行承担。本院认定事实如下：2015年12月9日，东亚公司(出租方，甲方)与万体公司(承租方，乙方)签订《续租租赁合同(五)》，约定：甲、乙双方于2014年12月9日签订的《续租租赁合同(四)》租赁期已届满，现双方同意继续租赁，由乙方延续租赁使用甲方位于上海东亚展览馆(徐汇区天钥桥路XXX号)北侧场地。租赁期限暂定为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，但须一年一签。在上述暂定租赁期限内，甲、乙双方应在每年度租赁期届满日前至少提前一个月，就是否延续下一年度租赁期达成一致。若届时双方均同意继续租赁，应由双方另签确认书，则本合同自动延续一��；若届时任何一方不同意续租或双方未能在上述期限内签订确认书的，则本合同至该年度租赁期届满日终止，视为无剩余年度租赁期约定。自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租赁期间乙方须按全年25万元向甲方支付租金，每月承付2.083万元，余数年末结清。甲方提供给乙方租赁使用的经营场所，是甲方发展规划的区域场所，若双方在租赁期内有新的项目或项目改造需要搬迁的，甲方将提前通知乙方，乙方应无条件服从甲方的安排，做好相应场所搬迁及自行安置工作，同时提前解除双方的《续租租赁合同(五)》，双方明确表示，此类事项不作甲方单方面违约处理，乙方将无条件接受。如遇政府或甲方上级部门有特殊规定，且涉及本合同履行的，乙方须无条件服从甲方的安排。除以上变动内容外，其他条款仍遵照《租赁合同》及《续租租赁合同》执行。在签订该份合同前，双方最早于2010年12月29日签订系争房屋《租赁合同》，约定：系争房屋建筑面积约142平方米，全年租金25万元，押金4万元，合同还就双方的义务及违约责任作了约定。后双方自2011年起至2014年每年签订一份系争房屋租赁合同，分别为《续租租赁合同》、《续租租赁合同(二)》、《续租租赁合同(三)》及《续租租赁合同(四)》，上述合同租金标准均为全年25万元，约定的主要内容一致。万体公司租用系争房屋用于经营耐克等体育用品专卖店。双方签订《续租租赁合同(五)》后，万体公司已支付2016年1月至3月的租金，尚未支付2016年4月后的租金及电费等相关费用。万体公司庭审中表示，愿意承担2016年4月至6月的租金、电费及电话费等相关费用，可先以4万元押金抵扣，不足部分现金补足。2016年6月20日，徐汇区市场监督管理局等六部门出具《关于在上海体育场开��“五违四必”综合整治的告知书》。内容主要为徐汇区市场监管局等部门依照相关规定，在体育场开展“五违四必”综合整治，拆除违法建筑，取缔违法经营。请万体公司在2016年7月18日以前完成整改工作，如在告知限期内不自行整改的，将承担如下法律后果：使用违法建筑，拒不在限期内搬离的，执法部门受搭建单位委托依法代为拆除。庭审中，东亚公司表示于6月20日当日张贴告知书并向万体公司送达，而万体公司表示7月13日接到告知书，未及与东亚公司沟通，系争房屋即于7月20日被强制拆除。系争房屋拆除后，房屋内的物品被放置于上海体育场一临时搭建房内。以上事实，除庭审笔录、谈话笔录、现场勘查笔录外，另有续租租赁合同(五)、历年房屋租赁合同、银行转账凭证、拆迁通知、现场照片等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。万体公司提交被��迁房屋内的货物清单、商品官网截图及货品调配单以证明其货物损失，另提交系争房屋内道柜及货架照片、装修概算书、竣工结算书、施工合同等，以证明万体公司因系争房屋被拆除所遭受的装修损失及道柜、货架损失等，此外，还提交八名员工月工资发放清单及身份证复印件，作为主张员工经济赔偿金的依据；经质证，东亚公司不予认可；本院认为真实性无法确认，故不予认定。审理中，本院于2016年12月6日和12月9日两次组织双方当事人到现场清点物品。清点并打包运动鞋、羽绒服、大嘴猴外套等衣物共135袋/箱，并将不能销售的物品和可二次销售的物品分类放置。两台空调外机和一台冰柜经万体公司法定代表人现场出售获得1,100元，收银柜、电脑、饮水机、更衣箱及部分私人物品由万体公司自行带走处理。清点后，为放置物品及便于司法鉴定，万体公��承租仓库一间。审理中，经万体公司申请，本院于2016年12月12日委托上海申威资产评估有限公司对现场清点打包的耐克、阿迪达斯等衣物的市场价值进行司法鉴定评估。评估单位于2017年2月12日出具报告，司法鉴定意见：标的物市场价值为1,111,152元。附件评估明细表中序号1至10项为无外包装集中放置在一起的物品，该部分金额共计458,152元，表中序号14至26项为已委托北京某商家代为销售的物品，该部分金额为653,000元。经质证，万体公司认可司法鉴定评估报告结果，并将第一项诉讼请求中的货物损失数额由957,300元调整为849,952元；东亚公司认可报告的真实性，但对评估结果有异议，东亚公司认为，评估的货物总数应以法院组织清点的3102件为准，万体公司经营的是折扣店，评估单价及总价均较高。评估单位到庭表示，评估明细表的货物总数以清点时的数量为基��，评估中的多数物品因受损造成信息缺失，评估单价参考了市场上该类物品的价格情况并进行分析估算；本院认为，该报告系司法委托鉴定，故予以确认。经万体公司申请，本院于2016年12月12日委托上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋装修及道柜、灯具等残值进行司法审价鉴定。审价单位于2017年4月12日出具报告，司法鉴定意见(未包含折旧计算)：装饰工程造价为158,325元，灯具安装造价为55,295元，空调、消防、监控安装造价为152,128元。经质证，万体公司认为鉴定价格偏低，实木装潢及钢结构屋顶审价报告未体现。东亚公司认为，鉴定价格未能体现残值，装修图中无消防和监控系统，灯具、空调、监控价格过高。审价单位到庭表示，由于系争房屋已经被拆除，本案工程量按照双方约定的万体公司递交的施工图纸为依据进行计算。庭审后，审价单位向��院补充折旧计算说明和审价鉴定说明供本院参考。说明将报告中的空调、消防、监控及道柜进行单列，监控工程造价为30,718元，空调工程造价为70,213元，消防工程造价为51,197元，道柜造价为2,814元(报告中计入装饰部分造价)。本院认为，审价单位在系争房屋已被拆除的情况下，以施工图纸为主要审价材料，并参考类似品牌商店对灯具、空调、监控等设备进行审价，并无不当，本院对司法审价鉴定报告予以确认。审理中，万体公司法定代表人柳豹自认，1982年进入东亚公司工作，2006年柳豹承包系争房屋从事经营，2010年开始万体公司与东亚公司签订租赁合同，提出系争房屋由万体公司搭建，万体公司不知系争房屋是违章建筑，系争房屋经营十余年，为重大体育赛事提供服务，从未收到违章整改通知。万体公司庭审后提交代理销售商品说明，代理销售商表示，二次销售的衣物随着换季、新款的推出导致滞销，物品多次降价处理，已售出商品平均按三折价格销售，尚未处理完的物品预估将以低于三折的价格出售。庭审后，本院组织双方谈话，万体公司表示不能提供员工劳动合同及工龄相关证据；东亚公司表示从实际出发认可四名员工的数量，但认为工龄应自万体公司2010年成立之后开始计算。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案已查明的事实，系争房屋没有产证也没有取得上述证照，且因为系违章建筑已被依法拆除，因此本案双方当事人就系争房屋签订的租赁合同无效。万体公司自2006年开始使用东亚公司搭建的系争房屋从事经营，东亚公司作为出租人对系争房屋的状况应当明知，却长期将不合法建筑��租给万体公司，有悖诚信，对合同的无效应负主要责任。东亚公司辩称，合同约定了拆迁情况下东亚公司无需承担赔偿责任，东亚公司不是组织实施拆迁的主体之意见。由于双方签订的租赁合同约定的是新的项目或项目改造需要搬迁，并未就系争房屋的性质及可能发生拆迁作出约定，至于东亚公司提出以合同一年一签及万体公司法定代表人原系东亚公司员工证明万体公司知晓系争房屋为违章建筑之意见，缺乏依据，故本院对上述意见均不予采信。同时，东亚公司作为出租人，有义务保证承租人在租赁期限内正常使用房屋，东亚公司在收到拆迁通知后，亦有义务积极联系相关部门并及时通知万体公司处理搬迁安置事宜。而本案中相关部门在2016年6月20日出具拆迁告知书，东亚公司并无证据证明其将告知书及时送达万体公司，根据万体公司陈述其于2016年7月13日知悉拆迁事宜，鉴于东亚公司与万体公司未协商并妥善处置系争房屋内物品的情况下，东亚公司即委托相关部门强制拆除系争房屋，给万体公司造成损失，东亚公司显然存在过错。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。万体公司租赁系争房屋用于经营耐克专卖店，系争房屋被强制拆除过程中，万体公司存放在系争房屋内的货物及办公用品遭到损坏，房屋内的装饰物及灯具、空调等设备被拆毁，东亚公司应当赔偿万体公司所受到的损失。关于货物损失，万体公司主张的货物损失由两部分构成，无法二次销售的物品，万体公司表示可交由东亚公司处置或用于慈善捐赠，损失金额以司法鉴定价格458,152元为准。可二次销售的物品，万体公司委托经销商仍在销售中，万体公司根据销售情况主张损失额391,800元。本院考虑到系争房屋拆除给货物清点和司法鉴定评估带来障碍，东亚公司对合同无效负有主要责任，参照司法鉴定评估意见及现场清点情况，从公平、诚实信用原则出发，万体公司要求东亚公司赔偿货物损失849,952元的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。关于装饰物及灯具、空调、消防、监控等设备的损失，本院考虑到审价单位仅能依据施工图纸和同类商店的设备情况进行审价，司法鉴定价格远低于万体公司基于施工合同主张的造价，及东亚公司负有过错责任，参照司法审价鉴定意见和现场清点情况，本院对空调的损失按照鉴定价格予以折旧调整为56,170元，对装饰工程(含道柜)及灯具、空调、消防、监控设备的损失，参照司法审价鉴定意见书价格认定为295,535元，综上，东亚公司应赔偿万体公司装饰工程(含道柜)、灯具、空调、消防、监控等装修损失351,705元。关于万体公司主张的货架损失，因万体公司未提供充分证据予以佐证，应承担举证不能的责任，本院对该部分诉讼请求，不予支持。同时，万体公司主张由东亚公司承担八名员工经济赔偿金，但万体公司并未提供员工数量及工资、工龄情况的充分证据，东亚公司审理中曾认可四名员工，工龄自万体公司成立后计算。本院综合系争房屋被拆除、商店无法经营、万体公司确需对清退的员工安置补偿等情形，认定以四名员工自2010年6月17日万体公司成立后计算工龄，参考2010年以来上海市历年最低工资标准，故东亚公司应补偿万体公司员工安置费46,000元。此外，系争房屋内的物品在现场清点后，万体公司为安置物品及便于司法鉴定租赁仓库，由此产生的仓库租赁费应由东亚公司负担。双方确认租赁期间为2016年12月至2017年7月，万体公司主张按每月3,000元的标准要求东亚公司承担仓库租赁费24,000元，并无不当，本院��以支持。关于押金返还问题，万体公司尚欠付租金及电费等相关费用，东亚公司未在本案中提出反诉，鉴于双方还有未了事宜，故本院在本案中对押金不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条规定，判决如下：一、上海东亚体育文化中心有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海万体贸易有限公司货物损失849,952元；二、上海东亚体育文化中心有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海万体贸易有限公司装饰工程、灯具、空调、消防、监控等装修损失351,705元；三、上海东亚体育文化中心有限公司于本判决生效之日起十日内补偿上海万体贸易有限公司员工安置费46,000元；四、上海东亚体育文化中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海万体贸易有限公司仓库租赁费24,000元；五、驳回上海万体贸易有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14,817.7元，由上海万体贸易有限公司负担6,695.2元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担8,122.5元；司法评估鉴定费14,000元，司法审价鉴定费34,400元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　汪俭蓉二〇一七年七月三十一日书记员　　薛　欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还��，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条……当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由��租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度“”