（2017）京02民终5800号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-08-02

案件名称

张敬与北京亦庄置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张敬,北京亦庄置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终5800号上诉人（原审被告）：张敬，女，1972年8月21日出生,住北京经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：北京亦庄置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区宏达北路12号A座六层。法定代表人：郭广庆，执行董事。委托诉讼代理人：张思迁，男，北京亦庄置业有限公司项目副经理。委托诉讼代理人：纪伟，女，北京亦庄置业有限公司项目副经理。上诉人张敬因与被上诉人北京亦庄置业有限公司（以下简称亦庄置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初16716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张敬，被上诉人亦庄置业公司之委托诉讼代理人张思迁、纪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张敬上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。在此过程中对我造成的经济损失和精神损害予以赔偿。事实和理由：一审判决认定事实错误，程序违法。1.一审法官在第一次传唤双方到庭时在没有听取收集任何质证信息的情况下，公然给予案件定性判定，并夹带不当言辞恐吓，程序上失去公正。2.X31F1的实际控制人是开发区管委会和住建委，亦庄置业公司和北京博大新元房地产开发有限公司只是委托管理机构。参照《公租房管理政策》的规定，X31F1应由实际控制人开发区管委会住建委协调处理住户的续租诉求。亦庄置业公司仅是物业公司，物业公司仅代为收取费用，出现纠纷及续租事宜的协商应当是合同实际委托人即开发区住建委。3.我入住北京经济技术开发区×××（以下简称涉案房屋）后，投入大量精力和财力清理房间，添置家具家电等生活设施。我在租住期间履行了应尽的义务，按时足额交纳了各项费用。在租住期间曾多次与亦庄置业公司沟通续租事宜，并请求亦庄置业公司协助同主管部门进行沟通，但始终没有回应。4.我符合公租房续租条件，双方应当继续履行承租合同。我确无住房，且父母与我共同居住，我因诺基亚通讯有限公司（以下简称诺基亚公司）的撤离而待业。我符合租赁公租房的条件，双方应当履行承租合同。亦庄置业公司辩称，同意一审判决，不同意张敬的上诉请求和事实理由。一审中我方已经提供了充分的证据证明我方的主张，请求二审法院维持原判。亦庄置业公司向一审法院起诉请求：1.判令张敬向我方返还北京经济技术开发区×××号房屋；2.判令张敬向我方支付违约金共计3931元整；3.判令张敬向我方支付房屋占用费（自2016年8月1日至房屋实际返还之日止的房屋占用费，以每月5000元标准计算）；4.判令由张敬承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：本案涉案房屋系北京经济技术开发区X31F1项目园区配建公共租赁住房，产权人为北京博大新元房地产开发有限公司。2011年北京博大新元房地产开发有限公司将上述公共租赁住房租赁给亦庄置业公司，由亦庄置业公司行使管理职责，包括以亦庄置业公司名义同承租方签订租赁合同、收取房屋租金及管理费、交付及收回房屋、以及通过法律途径主张出租方权利等。亦庄置业公司与诺基亚公司签署了《备忘录》，约定亦庄置业公司与诺基亚公司员工签署个人租赁协议，将一定数量的公租房分配给诺基亚公司员工承租。2011年亦庄置业公司与张敬签署了《北京经济技术开发区园区配建公共租赁住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同规定亦庄置业公司与诺基亚公司或者诺基亚公司的员工就承租人承租北京经济技术开发区园区配套公共租赁住房的有关事宜达成协议。合同中明确了租赁期限为五年，租赁的起始日期暂定为2011年6月30日，租金标准为22元/建筑平方米/月，租金依次提前六个月预付下六个月租期的租金。张敬有下列情形之一的，亦庄置业公司有权单方解除合同，收回房屋：张敬与诺基亚公司无劳动或人事关系的；张敬在本合同约定的租金缴纳期限到期之日起一个月以上未交纳或未足额交纳房租的。张敬有上述行为的，应按照相当于租赁期限内第一个租赁年度二个月租金的金额向亦庄置业公司支付违约金。经查，2008年1月，张敬因工作调动入职诺基亚公司，2011年10月张敬入住公租房。2012年5月张敬进入纬图通讯贸易有限公司工作。2016年2月，张敬缴纳了2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金（包括物业费、供暖费等）24784元。自2016年8月1日至今未缴纳租金。另查，2011年7月27日北京博大经开物业管理有限公司更名为北京博大经开置业有限公司。2015年10月9日北京博大经开置业有限公司更名为北京亦庄置业有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。亦庄置业公司与张敬签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，亦庄置业公司依约将房屋交付张敬居住，张敬亦支付了房屋租金。因张敬与诺基亚公司已无劳动人事关系，不再符合承租条件，故亦庄置业公司要求张敬返还涉案房屋的请求，法院予以支持。本案中亦庄置业公司主张张敬已不具备租赁房屋的主体资格，占有房屋的法律基础不复存在，亦庄置业公司基于租赁合同关系主张张敬返还房屋的诉讼请求并无不当。张敬主张亦庄置业公司的诉求与本案争议事实的法律关系不符，没有法律依据。张敬辩称的不符合腾房条件的理由，未提供充分证据予以证明，故对于其该项抗辩意见法院不予采信。亦庄置业公司主张的违约金一节，因涉及X31F1项目园区配建公共租赁住房的所有个人均辩称亦庄置业公司存在故意不收取租金的事实，且亦庄置业公司提交的所有个人缴纳2015年8月1日至2016年7月31日期间租金票据上的缴费时间均为2016年2月，因亦庄置业公司不能给出合理的解释，故对亦庄置业公司主张违约金的请求，法院不予支持。亦庄置业公司主张的房屋占用费一节，因张敬至今使用涉案房屋，张敬理应向亦庄置业公司支付房屋占用费，但亦庄置业公司未提供5000元标准的计算依据，其主张没有法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2016年12月判决：一、自判决生效之日起三十日内，张敬向北京亦庄置业有限公司返还位于北京经济技术开发区×××号房屋。二、自判决生效之日起十日内，张敬向北京亦庄置业有限公司给付房屋占用费（自2016年8月1日至房屋实际返还之日止的房屋占用费，以双方签订的《北京经济技术开发区园区配建公共租赁住房租赁合同》约定的租金标准计算）。三、驳回北京亦庄置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，各方均未提交新证据。一审查明的事实无误，本院予以确认。另查，《租赁合同》中还约定：本合同期满后乙方需继续承租的，应在合同期满前3个月内向诺基亚公司提出申请，由开发区相关政府管理部门对乙方资格重新进行审核。符合承租条件的可续签租赁合同，不符合租赁条件的，应当交还该房屋。合同期满或双方租赁关系解除后3日内，乙方应无条件腾退房屋，返还房屋附属物品、设备设施。作为《租赁合同》签订依据的《北京经济技术开发区X31#项目园区配建公共租赁住房管理细则》规定：X31F1项目提供的住宅中，由开发区管委会主导，并提供政策支持，限定供应对象和租金水平，面向开发区及园区有关单位专门用于租赁需求的住房，X31F1公租房的租赁对象为满足一定条件的企业租赁。开发区管委会根据开发区及园区企业对招商引资和经济发展的贡献程度，向有关企业分配房源数额，然后各有关企业再根据分得的房源数额对本单位的申请人进行资格初审分配后，将租赁人员名单及有关材料报给开发区审核部分审核确定。住房人与本单位无劳动或人事关系的，产权单位可与承租单位或住房人解除租赁合同，收回住房。本院认为，公房租赁合同虽然具有社会保障功能，在合同签订程序、承租人资格要求等方面具有较强的政策性，但租赁合同一旦成立，仍为民事合同性质，因合同履行发生的纠纷属于人民法院受理民事诉讼的范围，应适用合同法的规定。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中亦庄置业公司与张敬签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同。合同明确约定，存在乙方（张敬）与诺基亚公司无劳动或人事关系的情形，亦庄置业公司有权单方解除合同；合同期满或双方租赁关系解除后3日内，乙方应无条件腾退房屋。现张敬与诺基亚公司已无劳动人事关系，且租赁合同期限已满，故亦庄置业公司要求张敬返还涉案房屋，具有法律依据。北京博大新元房地产开发有限公司委托亦庄置业公司对涉案房屋进行管理的权限包括通过法律途径主张出租房权利。张敬认为出现纠纷及续租事宜的协商应由开发区住建委进行，缺乏法律依据。关于张敬所称其在涉案房屋中添置了生活设施，且就续租事宜与亦庄置业公司进行了沟通，符合公租房续租条件，双方应当继续履行承租合同的主张，本院认为，涉案房屋属北京经济技术开发区X31F1项目园区配建公共租赁住房，《北京经济技术开发区X31#项目园区配建公共租赁住房管理细则》是双方签订及续签租赁合同的重要依据。该细则规定，X31F1项目提供的住宅限定供应对象为开发区及园区满足一定条件的企业，然后各有关企业再根据分得的房源数额对本单位的申请人进行分配，当住房人与本单位无劳动或人事关系的，产权单位可与承租单位或住房人解除租赁合同，收回住房。双方所签《租赁合同》的内容与该细则的规定一致，其中关于租赁合同期满续租的规定，应以该细则规定的住房人与本单位存在劳动人事关系为前提。现张敬与诺基亚公司已无劳动人事关系，不符合续租的条件。张敬关于一审程序不正义的上诉主张，缺乏事实及法律依据。张敬上诉要求亦庄置业公司赔偿其经济损失和精神损害，因其并未在一审程序中提出反诉，故张敬的该上诉请求不属于本院二审受理范围。综上所述，张敬的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张敬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　肖荣远审 判 员　刁久豹审 判 员　王　磊二〇一七年七月三十一日法官助理　王若净书 记 员　史其申 微信公众号“”